Louer sa résidence principale qui ne se vend pas… mais grosses conséquences fiscales !

Seb78 · #1

Bonjour à tous,

Voilà le post en question qui va compléter ma présentation.

Pour rappel: Nous avons acheté un appartement T2 neuf en 2008 pour 188,5 k€ (hors frais de notaire). Nos mensualités sont de 939 € mensuel. Nous cherchons à vendre ce bien avant de rentrer dans notre nouveau T3 (date d’entrée prévu vers Octobre-Novembre).

Après quelques échanges avec un autre copropriétaire qui cherche aussi à vendre depuis 4 mois (il a exactement le même T2 sauf qu’il est à l’étage), j’en ai conclut que le marché est plus que figé et même en bradant un peu en-dessous du prix d’achat, il n’intéresse pas.

Par conséquent, je cherche une solution de replis à travers ce forum. Je vais vous étayer toutes les informations que j’ai récolté afin que vous puissiez me rectifier en cas d’erreur.

Objectif: Perdre le moins d’argent possible (impôts compris) en attendant de le vendre à une meilleur période (si il y en aura 1 un jour….). Je pars du principe que le bien sera loué en Janvier 2015.

1- Choix du type de location

D’après les informations récoltées, il sera plus avantageux de louer en LMNP dans mon cas car l’administration fiscale permet de réaliser un abattement forfaitaire de 50 % des revenus . De plus, mon bien possède déjà les équipements indispensables pour considérer un bien dit "meublé" hors mis le lit ou canapé (peu de frais d’achats à envisager).

2- Choix du régime

Pour optimiser au maximum mon régime fiscal, il faut que je privilégie le réel simplifié afin de prendre en compte toutes les charges (pour tenter de faire du déficit foncier). Cependant, d’après mon estimation, le loyer probable sera de 850 € / mois (hc) donc < 15 000 €. Ai-je le droit de choisir ce régime? Si oui, est-ce que j’ai des obligations (j’ai lu que cette formule est irrévocable pendant 3 ans, cela me concerne?).

3- Total des recettes

Sont considérés comme recette: - Revenu locatif brut (sans charges)
- Charges du locataire

Dans mon cas, cela signifie: - Revenu locatif brut annuel = 10200 € (850 * 12)
- Charges du locataire annuel = 360 € (30 * 12)

Total des recettes: 10 560 € annuel

4- Total des charges

Sont considérés comme charge: - Intérêts d’emprunts
- Frais de gestion
- Charges de copro
- Taxes foncières
- Travaux,….

Dans mon cas, cela signifie (toujours d’après mes estimations):
- Intérêts d’emprunts: 5683 € pour l’année 2015 (j’ai pris les intérêts du prêt du T2)
- Frais de gestion (7% des loyers bruts annuels perçus apparemment): 716 €
- Charges de copro (réelles): 1200 € annuelle
- Taxes foncières: 700 €
- Travaux: J’ai fait des travaux moi même en Avril 2014 pour rafraîchir mon bien pour la vente, est-ce que je peux inclure les factures pour la déclaration de 2016?
Sinon en 2015, je prévois 280 € de frais d’entretien.
- Assurance loyers impayés (3% des loyer bruts annuels perçus apparemment): 307 €

Total des charges: 8886 € annuel

5- Mes interrogations

Tous les logiciels de simulation demande le prix du bien ainsi que l’apport personnel initial (comme les frais de notaire,…). Qu’est-ce que je peux mettre dans ma situation?

De plus, est-ce que je peux aussi inclure les intérêts d’emprunt de mon futur T3?

Est-ce que c’est toujours aussi avantageux car je ne suis pas déficitaire dans mon exemple (+ 1674 €)?

Est-ce que mon raisonnement est bon? Que me conseillez-vous?
Merci de m’avoir lu

Message édité par l’équipe de modération (01/02/2017 15h03) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : ex-résidence principale, frais réel, immobilier, lmnp, location, loi pinel, réduction d'impôt

GoodbyLenine · #2

Dans les charges, vous pourrez ajouter "amortissement du ben", si vous l’inscrivez (à sa valeur vénale) comme immobilisation au bilan de votre activité (de location meublée). Ca fait une grosse différence ! Vous devriez lire les principales discussions de ce forum sur la location meublée….

Pour inclure les travaux, il faudrait que l’activité de location meublée ait commencée avant ces travaux (et de toute manière, il faudrait les amortir, et pas les passer comme une charge, sauf si très petits montants). La valeur que ces travaux ont fait prendre à votre bien sera dans la valeur vénale quand vous l’inscrirez au bilan.
Avez-vous fait une déclaration de début d’activité de loc meublée ? (si non : faites la !)

Votre futur T3 ne concerne pas votre activité de location meublée, donc vous ne pouvez pas inclure les intérêts de l’emprunt pour ce bien dans la compta de votre activité de location meublée….

Vous aurez assurément moins d’impôts à payer en LMNP réel simplifié (avec un BIC, Bénéfice Industriel et Commercial) qu’en louant nu (avec un revenu foncier), mais ce sera surtout du aux amortissements (donc : ne les oubliez pas !). Il faudra par contre tenir une compta…

toudoucement · #3

Il faudrait tenir compte du capital immobilisé(différence entre le prix reel de l’appartement et le capital restant dû).
ça va aussi entrainer des flux de tresoreie négatifs à cause du remboursement de capital:(939X12)-5683 et avoir la capacité à assumer cette sortie d’argent mensuelle et eventuellement avoir un apport réduit pour le nouvel achat(encore une dépense mensuelle supplémentaire)?

au global si vos chiffres semblent réalistes,il se peut que vous soyez contraint de débourser quelques centaines d’€ mensuels.D’un autre coté cet appartement continue à se rembourser et vous permettra(si revente dans de bonnes conditions) dde récupérer un capital avant même d’avoir soldé votre pret pour la residence principale(rebmousement anticipé à ce moment,placements,etudes des enfants…)

dchiesa · #4

Bonjour Seb,

Quelques question :
- A combien l’avez-vous mis en vente ? Pourquoi ne pas baisser le prix ? Tout se vend, si le prix est suffisament bas…
- Si vous louez, pouvez-vous assurer les 2 crédits en // ? La banque est-elle au courant ?

Seb78 · #5

@ toudoucement

Merci beaucoup pour ses informations. Je vais m’informer plus concernant l’amortissement du bien car je vous avoue que vous me parlez chinois actuellement.

@ dchiesa

Notre bien je l’ai mis en agence + PAP. Il est encore au-dessus du prix que nous l’avons acheté car nous venons de descendre le prix il y moins de 2 semaines. On attend encore un peu. Cela dit, j’ai un voisin qui me permet de jauger le marché car il essaie de vendre depuis plus longtemps que nous et il a déjà fixé son prix inférieur à celui d’achat…… Pas plus de visite.

Effectivement la bonne question est pourrons nous assurer ces 2 Prêts en attendant, c’est pour ça que je suis là. Je veux étudier toutes les possibilités pour prendre la bonne décision. Concernant la banque, normalement tant qu’on paie elle ne posera pas de question.

Seb78 · #6

toudoucement a écrit :
Il faudrait tenir compte du capital immobilisé(différence entre le prix reel de l’appartement et le capital restant dû).
ça va aussi entrainer des flux de tresoreie négatifs à cause du remboursement de capital:(939X12)-5683 et avoir la capacité à assumer cette sortie d’argent mensuelle et eventuellement avoir un apport réduit pour le nouvel achat(encore une dépense mensuelle supplémentaire)?

au global si vos chiffres semblent réalistes,il se peut que vous soyez contraint de débourser quelques centaines d’€ mensuels.D’un autre coté cet appartement continue à se rembourser et vous permettra(si revente dans de bonnes conditions) dde récupérer un capital avant même d’avoir soldé votre pret pour la residence principale(rebmousement anticipé à ce moment,placements,etudes des enfants…)

Si je comprend bien, le prix du bien c’est le prix réel estimé (frais d’agence inclus)?
Et l’apport c’est la différence entre ce prix et le capital restant du (on ne prend pas en compte les frais de notaire qui date de 2008).

Par contre qu’appelez-vous des flux de trésoreries négatifs (le faite de sortir de l’argent tous les mois?)

L’apport pour le nouvel appartement a déjà été effectué. Ma seule interrogation aujourd’hui est pourrons-nous assumer ces 2 prêts si le prix de vente correspond pas à nos attentes.

dchiesa · #7

Seb,
Le prix d’achat de 2008 ce n’est pas la même chose que le prix du marché 2014. De l’eau a coulé sous les ponts. Regardez les annonces concurrentes pour des biens à situation et localisation comparable.
Par ailleurs, la banque va évidemment vous demander si vous avez des prêts en cours quand vous allez demander un prêt pour votre futur appart.
Si vous êtes dans le neuf et que le prêt vous a déjà été accordé il y a un moment, qu’aviez-vous déclaré à l’époque ? Attention il est impératif d’être parfaitement clair avec la banque pour éviter les ennuis !

GoodbyLenine · #8

Seb78 a écrit :
Concernant la banque, normalement tant qu’on paie elle ne posera pas de question.

Avez-vous lu attentivement votre contrat de prêt ? En général, il ne vous autorise pas à transformer l’usage du bien, de votre résidence principale en un bien locatif, sans en informer la banque… (sous peine de risquer de voir s’appliquer les clauses d’exigibilité immédiate, assez pénalisantes).

DDtee · #9

Seb78 a écrit :
Notre bien je l’ai mis en agence + PAP. Il est encore au-dessus du prix que nous l’avons acheté car nous venons de descendre le prix il y moins de 2 semaines. On attend encore un peu. Cela dit, j’ai un voisin qui me permet de jauger le marché car il essaie de vendre depuis plus longtemps que nous et il a déjà fixé son prix inférieur à celui d’achat…… Pas plus de visite.

Je me permets de rebondir sur la partie vente, de vos questionnements, même si je ne connais pas le marché de votre ville. Bien souvent le prix aujourd’hui est très inférieur à celui de 2008 (le pic haut est souvent entre 2006 et 2008). Sur un bien acheté neuf, la décote risque d’être plus forte encore !
Si il n’y a pas de visite ce n’est pas parce que le marché est figé, c’est tout simplement que le bien est affiché à un montant trop élevé. Les ventes immobilières fonctionnent comme des enchères inversées, plus on attends longtemps moins le bien est vendu cher Immobilier : plus on met de temps À vendre, plus le prix baisse
Désolé de porter des nouvelles peu réjouissantes, mais comme tout marché, celui de l’immobilier à des hauts et des bas…

Seb78 · #10

Merci pour tous vos commentaires, j’ai bien compris que le prix que j’en veux ne correspond plus au marché mais ce n’est pas ma demande initiale. Concernant la banque, je vais regarder si j’ai une clause.

ZeBonder · #11

Je connais pas mal de propriétaires qui sont en galère en ce moment parce qu’ils fixent leur prix de vente en se basant sur leur prix d’achat, sur les travaux, sur les prix proposés par les autres propriétaires qui vendent un bien similaire … mais la réalité est que pour vendre un bien il faut un prix correspondant à la demande, combien les gens du coin sont capables de mettre pour acheter ce bien ?

Je sais que beaucoup ne veulent pas "brader" leur bien ou pensaient que les arbres montaient jusqu’au ciel mais dans pas mal de régions, on est au sommet de la bulle et à moins de trouver un "pigeon", il faudra vendre au prix du marché avant que la bulle n’éclate parce que les leviers qu’étaient la baisse des taux, le PTZ … ont tous atteint leur limites.

Seb78 · #12

Je suis d’accord avec vous Zebonder, on fixe tous son prix de vente par rapport aux prix d’achat. Est-ce une erreur, j’aurai tendance à dire oui sinon il ce serait déjà vendu depuis longtemps. Si je suis en train de discuter avec vous, c’est pour étudier d’autres solutions dans le but de le vendre lors d’une meilleure période (est-ce qu’il y en aura 1?). Est-ce une erreur? Je ne pense pas tant que je n’ai pas analysé cette solution jusqu’au bout. C’est pour ça que j’essaie de m’y prendre assez tôt.

Concernant le prix d’achat possible des gens du coin, les nouveaux logements de notre ville ( pour la même superficie) étaient aux alentours de 200 et 220 k€. Ils sont tous partis sauf 1 (de mémoire, 4 projets immo en même temps). Certes ce sont des logements en BBC mais quand même….

Tssm · #13

Seb78,

Le marché vous est très favorable, vous êtes acheteur net de m2, et le marché est baissier. Réjouissez vous… Et vendez

BaV

Seb78 · #14

Je n’ai pas compris Tssm? Je ne suis pas acheteur, je cherche initialement à vendre même si ce n’est pas le sujet de mon post.

GoodbyLenine · #15

Tentative pour vous expliquer ce que Tssm a du vouloir dire :

1) Si le prix du marché a baissé, et que vous allez vendre 48m² pour acheter 80 m² un peu plus loin (vous achetez 32 m² net = vous êtes acheteur net de m²), alors si le prix au m² a baissé de 500€ (par exemple), les 24 k€ que vous allez perdre lors de la vente du 48 m² deviendrons 40k€ gagné à l’achat du 80 m². Donc une baisse des prix est plutôt favorable en fait, quand on vend petit pour acheter plus grand….

2) Louer le bien avec un niveau de rentabilité (loyer - différents frais et impôts / prix) aussi faible, et avec une surface financière qui ne vous permet pas forcément d’acheter le nouveau bien tout en conservant l’ancien (sauf à vous mettre vraiment "au taquet"), n’est sans doute pas un bon investissement, et il vaut sans doute mieux vendre (au prix du marché, en encaissant au besoin votre perte).

Seb78 · #16

Ça serait le cas sauf que ce n’est pas le cas :-) car le prix du m2 était plus élevé qu’en 2008. C’est pour ça que j’avoue que j’ai du mal à comprendre que ça ne bouge pas!

ZeBonder · #17

Seb78 a écrit :
Concernant le prix d’achat possible des gens du coin, les nouveaux logements de notre ville ( pour la même superficie) étaient aux alentours de 200 et 220 k€. Ils sont tous partis sauf 1 (de mémoire, 4 projets immo en même temps). Certes ce sont des logements en BBC mais quand même….

Le neuf est toujours surévalué parce que c’est en partie vendu en défiscalisation donc vaut mieux demander à votre agence les prix des appartements similaires vendus récemment.

toudoucement · #18

Seb78 a écrit :
toudoucement a écrit :
Il faudrait tenir compte du capital immobilisé(différence entre le prix reel de l’appartement et le capital restant dû).
ça va aussi entrainer des flux de tresoreie négatifs à cause du remboursement de capital:(939X12)-5683 et avoir la capacité à assumer cette sortie d’argent mensuelle et eventuellement avoir un apport réduit pour le nouvel achat(encore une dépense mensuelle supplémentaire)?

au global si vos chiffres semblent réalistes,il se peut que vous soyez contraint de débourser quelques centaines d’€ mensuels.D’un autre coté cet appartement continue à se rembourser et vous permettra(si revente dans de bonnes conditions) dde récupérer un capital avant même d’avoir soldé votre pret pour la residence principale(rebmousement anticipé à ce moment,placements,etudes des enfants…)
Si je comprend bien, le prix du bien c’est le prix réel estimé (frais d’agence inclus)?
Et l’apport c’est la différence entre ce prix et le capital restant du (on ne prend pas en compte les frais de notaire qui date de 2008).

Par contre qu’appelez-vous des flux de trésoreries négatifs (le faite de sortir de l’argent tous les mois?)

L’apport pour le nouvel appartement a déjà été effectué. Ma seule interrogation aujourd’hui est pourrons-nous assumer ces 2 prêts si le prix de vente correspond pas à nos attentes.

Je voulais juste signaler que sur votre appartement actuel il va vous falloir débourser une certaine somme qui viendront s’additionner à vos mensualités pour votre nouveau logement(dans le post initial vous listez les charges mais vous ne tenez pas compte du remboursement de capital sur le bien actuel.Après si vous avez les moyens de mettre au pot tous les moins,pas de probleme.J’espere que la banque sait qu’elle va devoir financer l’intégralité du nouveau logement et non la différence entre l’apport théorique tenant compte de la vente du premier et l’achat du second.

Seb78 · #19

Effectivement je n’ai pas intégré les mensualités du nouveau logement car les intérêts d’emprunts ne sont pas défiscalisés. Par conséquent, cela n’apporte rien à ma réflexion (mais ne vous en faites pas je prend tout en compte pour mon calcul final). De plus, le financement du nouveau bien est déjà clos (on a pas eu besoin d’utiliser "le bénéfice" suite à la vente de celui-ci d’où ma réflexion). Concernant la banque j’étudie encore s’il n’y a pas une clause qui traîne mais normalement c’est bon. Selon le montant qu’il faudra rajouter par mois, on se lancera au lieu de baisser le prix.

Helvète_heureux · #20

Bonjour,

Pour moi il y a un élément important à prendre en considération :

Si vous vendez votre appartement maintenant en tant que résidence principale, vous n’aurez pas d’impôt sur les plus value à payer.

Si vous louez l’appartement, puis décidez de vendre d’ici qlq années, vous allez avoir un impôt sur la plus value.

toudoucement · #21

@Helvète_heureux;

Vaut-il mieux encaisser une moins value que de risquer de payer une taxe sur la plus value?Si c’est de l’humour c’est bien vu!

Boubouka · #22

Seb vous êtes sur la bonne voie.

Reste a connaître l’emplacement et s’il y un marché locatif solvable ? Les vacances locatives ?

Vous êtes a quel stade pour le prêt du. T3 ? Quels sont vos revenus / montant des mensualités ?

Seb78 · #23

toudoucement a écrit :
@Helvète_heureux;

Vaut-il mieux encaisser une moins value que de risquer de payer une taxe sur la plus value?Si c’est de l’humour c’est bien vu!

;-)

Seb78 · #24

Boubouka a écrit :
Seb vous êtes sur la bonne voie.

Reste a connaître l’emplacement et s’il y un marché locatif solvable ? Les vacances locatives ?

Vous êtes a quel stade pour le prêt du. T3 ? Quels sont vos revenus / montant des mensualités ?

Comme je l’ai dit précedemment, il y a 33% de copro-bailleur dans notre résidence et ils sont tous loués. Par contre sous quel régime? Je vais me renseigner. Je vais rajouter 1 mois de vacances locatif.

Revenus (environ 5XXX € mensuel / pour des mensualités qui vont être de 2200 € (2 emprunts compris)). Si je peux faire en sorte de réduire considérablement mon impôt sur le revenu, est-ce que ça vaut le coup? J’étudie la question.

Dernière modification par Seb78 (23/07/2014 15h51)

Fev160 · #25

J’ai bien compris que vous n’êtes pas près de baisser d’avantage votre prix pour vendre le premier logement. (essayer de le vendre tout seul en enlevant la commission de l’agence; exemple prix du bien avec agence 185000€, faites une jolie annonce sur LBC à 175000€)

Mon humble avis à votre place si vous comptez le louer: relisez votre contrat de prêt pour voir si vous pouvez moduler votre mensualité à la baisse, c’est à dire au lieu de payer 939€ par mois vous demander une mensualité de 800€ (env.15% de baisse), cela va vous prolonger la durée de votre prêt mais ça va vous soulager un peu tout les mois dès à présent.

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#1 21/07/2014 14h23

#2 21/07/2014 14h49

#3 21/07/2014 15h05

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toudoucement a écrit :

#7 21/07/2014 15h29

#8 21/07/2014 15h32

Seb78 a écrit :

#9 21/07/2014 16h44

Seb78 a écrit :

#10 21/07/2014 17h09

#11 21/07/2014 17h20

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#16 21/07/2014 18h34

#17 21/07/2014 19h42

Seb78 a écrit :

#18 21/07/2014 20h22

Seb78 a écrit :

toudoucement a écrit :

#19 21/07/2014 21h19

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#23 22/07/2014 00h08

toudoucement a écrit :

#24 22/07/2014 00h21

Boubouka a écrit :

#25 28/09/2014 21h06

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