Hypothéquer sa résidence principale : quelles conséquences ?

Vous ne pourrez pas vendre un bien hypothéqué (ici la résidence principale) sans l’accord du bénéficiaire de l’hypothèque (ici la banque) ou le remboursement du prêt garanti, et même en fait sans levée de l’hypothèque (laquelle aura un coût, sauf quand elle tombe toute seule, en général 2 ans après la fin du prêt garanti).

Ce que vous propose la banque n’est attractif que si vous pensez pouvoir rembourser les 2 prêts lorsque vous vendrez cotre RP, ou escomptez (ce qui serait risqué, car vous mettrait en situation de dépendance) que la banque acceptera alors une autre garantie pour le prêt sur les SCPI, ou souhaitez éventuellement pouvoir vendre les parts de SCPI avant la RP.

Financièrement, il serait mieux de mettre tout l’apport sur la RP, et 0€ sur les SCPI (il y aura plus d’intérêts déductibles de prêt SCPI, diminuant votre revenu foncier).

Bonjour,
Il faut augmenter votre apport.
N’oubliez pas qu’il y a environ 10% de frais sur l’achat des scpi.
Posez simplement la question à votre interlocuteur. Quel apport pour ne pas hypothéquer la RP?
Je suis quand même très surpris par le schéma de garantie de votre banque…

Avez-vous des placements (par exemple, contrats d’AV)?
Les nantir pourrait être une alternative à proposer à cette banque en plus du nantissement des parts.

Une autre idée à proposer est d’envisager de réduire l’investissement et donc l’emprunt en scpi. Par exemple, si vous emprunter 50k€ au lieu de 100k€, la banque est peut être prête à envisager le prêt sans sûreté complémentaire, outre le nantissement des parts.

Dernière idée: diminuer l’apport pour votre RP, augmenter l’emprunt qui sera garanti par crédit logement. Utiliser ce cash pour réaliser un placement en AV(en euros) pour par exemple 70k€. Dans quelques mois, vous sollicitez la banque pour financer 100k€ de scpi en donnant le nantissement du contrat d’AV. A mon humble avis, vous pouvez obtenir un remboursement in-fine sur 15 ans. Si le montage est un peu plus risqué (car il y a de l’in fine), je pense qu’il mérite d’être etudié car le risque est quand même bien maitrisé avec le contrat d’AV qui va capitaliser pendant 15 ans (et c’est une garantie en béton armé pour la banque), il y a une sorte d’optimisation fiscale puisque vous déduisez bcp d’intérêts pendant toute la durée du prêt, la mensualité de remboursement est peu différente du montage initiale.

En espérant que ces idées vous aideront dans votre réflexion.

1) Le taux modulable signifie qu’il est possible d’allonger ou de réduire la durée du prêt de 2 ans tout en conservant le même taux fixe.

2) C’est le courtier qui m’a suggéré cette idée de rechercher les deux prêts en même temps. L’idée était à la fois de mieux négocier la domiciliation bancaire et de pouvoir optimiser la fiscalité en conservant le même apport global. Cette idée m’avait paru excellente à l’époque.

Motus a écrit :

Dernière idée: diminuer l’apport pour votre RP, augmenter l’emprunt qui sera garanti par crédit logement. Utiliser ce cash pour réaliser un placement en AV(en euros) pour par exemple 70k€. Dans quelques mois, vous sollicitez la banque pour financer 100k€ de scpi en donnant le nantissement du contrat d’AV. A mon humble avis, vous pouvez obtenir un remboursement in-fine sur 15 ans. Si le montage est un peu plus risqué (car il y a de l’in fine), je pense qu’il mérite d’être etudié car le risque est quand même bien maitrisé avec le contrat d’AV qui va capitaliser pendant 15 ans (et c’est une garantie en béton armé pour la banque), il y a une sorte d’optimisation fiscale puisque vous déduisez bcp d’intérêts pendant toute la durée du prêt, la mensualité de remboursement est peu différente du montage initiale.

Je n’ai que des contrats d’AV récent avec très peu de liquidités. Globalement, mes liquidités restantes sont égales au prêt SCPI que je demande.

Je vais étudier votre montage.

Sinon, j’ai contacté une banque en ligne en direct. Elle m’a proposé une meilleure offre sur l’achat de la rp. Par contre, il ne semble pas possible de contracter deux prêts simultanément et que cette banque ne finance les SCPI que sur 15 ans au maximum.
Je vais me renseigner sur les garanties demandées par cette banque.

Bonjour Dav,

A l’évidence votre projet est trop compliqué pour les réseaux bancaires classiques : un achat simultané de la RP et de SCPI ne "rentre pas dans les cases". Si vous trouvez un banquier qui accepte, il ne sera pas en concurrence et du coup, vous risquez de payer vos crédits trop cher.

Je vous conseille donc de réfléchir à faire  par étape. Dans un premier temps, vous achetez la RP en finançant à 100%.  (garantie =crédit logement). Vous placez les 90k€ d’apport sur un bon contrat d’AV sans frais. Dans quelques mois, vous montez un nouveau dossier pour financer les SCPI. Vous avez le contrat d’AV à proposer en garantie et si cette garantie est inutile, vous l’utilisez pour rembourser par anticipation le crédit de la RP (pour revenir à votre schéma initial).