Quelle meilleure couple rendement/risque que l'achat à crédit SCPI ?

nico · #1

Bonjour à tous,

Dans l’optique de créer relativement facilement du patrimoine (et une future rente), quel type d’investissement ou de montage peut, sur un horizon 10-15 ans, être meilleur (effort d’épargne vs TRI vs risque) que cet exemple :

1/ investissement de 300k€ financé à 100% par un crédit amortissable (taux fixe sur 25 ans = 3,8%, 3,95% avec assurances)
2/ plusieurs scpi de rendement, bureau/commerce, avec rendement locatif net moyen de 5,7% fin 2010, soigneusement choisies (composition patrimoine, Report à nouveau de plus de 3 mois, etc…)
3/ épargne forcée composée de l’écart entre loyers et mensualités du prêt : environ 150 EUR et de l’écart lié au surcroit d’impôts; pour un TMI de 30% = 170 € par mois soit 320 Euros par mois au total
4/ TRI à 10 ans (simulations réalisées via l’excellent site immobail.com) :
- pour un scénario ultra conservateur (aucune revalorisation de la part et aucune revalorisation des loyers pendant 10 ans), TRI de 5,6%)
- pour un scénario avec une hausse annuelle des loyers de 1% et une hausse du prix de la part de 1%, le TRI ressort à 17%!

Le principal risque pourrait être celui de la conjoncture des 2-3 prochaines années, combinant effet de la crise sur les niveaux de loyers/taux d’occupation ainsi que la remise à niveau des batiments énergivores : une baisse de 15% des loyers perçus entrainant un rendement à 5%/valeur achat, conduirait à une trésorerie mensuelle négative de 460 Euros (au lieu de 320)

Malgré tout l’analyse sur le long terme (depuis fin des années 80) de la politique de gestion prudente des pros du secteur (ex : Sofidy) montre qu’il est possible de traverser les crises sans trop de problèmes lorsque l’on choisit bien les batiments et les locataires…

J’ai plutôt tendance à me projeter dans 5, 10ans et plus, en me disant que l’inflation devrait repartir, et là, c’est le jackpot pour un tel investissement!

Cerise sur le gateau de ce montage, le prêt, aux conditions globalement avantageuses, peut être éventuellement réemployé pour un autre achat immobilier éventuel (intéressant, vu les taux qui augmenteront certainement à terme).

Voilà, j’aurais voulu savoir si j’oublie certaines choses dans cette analyse, et plus globalement, s’il existe d’autres moyens de mieux utiliser une épargne mensuelle comprise entre 300 et 400 Euros?

Merci pour vos réactions / idées!

Nico

InvestisseurHeureux · #2

Je me fais l’avocat du diable…

nico a écrit :
- pour un scénario ultra conservateur (aucune revalorisation de la part et aucune revalorisation des loyers pendant 10 ans), TRI de 5,6%)

Ce n’est pas un scénario ultra-conservateur. Les loyers peuvent baisser. Ça arrive déjà pour certaines SCPI.

Les impôts peuvent aussi augmenter. :-)

Immorente est aussi souvent citée, c’est le Carmignac Patrimoine des SCPI… Comprenne qui pourra. :-)

nico a écrit :
investissement de 300k€ financé à 100% par un crédit amortissable (taux fixe sur 25 ans = 3,8%, 3,95% avec assurances)

Vous avez une banque qui vous fait du 100% ?

JB0660 · #3

Investisseurheureux a écrit :
Immorente est aussi souvent citée, c’est le Carmignac Patrimoine des SCPI… Comprenne qui pourra. :-)

Complètement. Immorente était une petite SCPI dans les années 90, maintenant il s’agit d’un paquebot qui pèse 1G€. S’il y a une crise immobilière, rien ne dit qu’Immorente se comportera comme dans les années 90.

nico a écrit :
J’ai plutôt tendance à me projeter dans 5, 10ans et plus, en me disant que l’inflation devrait repartir, et là, c’est le jackpot pour un tel investissement!

L’inflation, cela fait 20 ans que cela ne se décrète plus. Vous pensez vraiment que les salaires vont augmenter de manière significative dans les années à venir?
Ne me parlez pas du QE de la BCE puisque les liquidités créées par la BCE pour racheter des obligations d’Etats pourries ne sont pas réinjectées dans l’"économie".

nico a écrit :
- pour un scénario ultra conservateur (aucune revalorisation de la part et aucune revalorisation des loyers pendant 10 ans), TRI de 5,6%)

Le prix des part peut baisser. Les impôts peuvent augmenter.
J’imagine que vous avez déjà acheté votre RP sinon attention à votre capacité d’endettement.

nico · #4

Merci pour vos réactions!
je ne veux pas dire qu’il s’agit d’un montage sans aucun risque, il y en a bien sûr! Toute la question est de savoir de quel côté penche la balance…

1/Quelles sont les alternatives d’investissement conséquent en partant d’une mise de fonds de zéro?Je suis déjà propriétaire de ma RP, j’ai des liquidités sécurisées (AV fonds Euros) auxquelles je ne veux pas toucher, au cas où…
La bourse? J’y suis rentré dès la fin de mes études en 2000… pas un bon timing certes…il est clair que les rendements depuis 10 ans sont globalement très médiocres, nettement inférieures à de l’AV Euro! Alors faut il considérer les différents crachs observés depuis comme des ’accidents’? Pas sûr…Doit-on considérer un placement en bourse uniquement sur un horizon de 20, 30 ans?

De plus investir 300 ou 400 Euros par mois ne mène pas très loin…et obtenir de bons rendements implique un investissement en temps très important (nombreux arbitrages), me semble-t-il…terminé le bon temps où l’on achetait des actions de bon père de famille, que l’on regardait fructifier année après année…

2/ Pour info, La BNP finance en ce moment l’achat de SCPI avec zéro apport initial, et aux taux fixes que j’ai indiqués, pour les SCPI de mon choix.

3/ L’inflation ne se décrète pas effectivement…mais ce qui paraît très probable, c’est la nette augmentation des prix de toutes les matières premières dans un futur relativement proche, avec la très forte poussée de la demande des marchés émergents…

4/ En ce qui concerne les risques liés à la fiscalité , oui, on sait que la fiscalité va s’alourdir, mais cela concerne a priori tous les revenus/plus-values générés par le patrimoine…au moins, dans ce cas d’achat de SCPI, on peut alléger la partie fiscalité en recourant à 100% au crédit!

InvestisseurHeureux · #5

Nico,

Je ne comprends, dans votre présentation vous avez dit :

Nico a écrit :
4/ Gros investissement réalisé en 2010 (et une certaine prise de risque…) pour jouer à fond l’effet de levier étant donné la faiblesse des taux : négociation (dans 2 banques en parallèle) de prêts pour des SCPI de rendement, bureau/commerce : 550 K EUR prêtés au total et 30 kEUR de mise de fonds initiale.

Vous envisagez un nouveau prêt de 300 k€ ?

Sinon globalement d’accord avec vos arguments, mais dans votre premier post, vous sembliez "croire" qu’il n’y avait absolument aucun risque, ce qui n’est pas vrai. Maintenant, Ok pour dire que le couple Rdt risque sur des SCPI à crédit au taux actuel est plutôt intéressant pour un propriétaire de sa RP et pas trop imposé.

nico · #6

Oui effectivement, j’envisage un nouveau prêt dans une autre banque…

Je dois me décider rapidement : dans 6 mois avec la déclaration des impôts sur les revenus 2010, il sera trop tard, les traces des 550k € déjà investis apparaîtront, mon seuil d’endettement sera trop élevé pour emprunter à nouveau. Actuellement, aucun mouvement lié aux revenus/emprunts de l’investissement de 550 k n’est visible : l’opération n’est pas sur mon compte courant.

Vous l’avez compris, c’est la dernière opportunité avant longtemps :
- d’utiliser au maximum l’effet de levier du crédit,
- d’avoir un prêt immo à taux fixe intéressant pouvant être réutilisable dans le futur pour l’achat éventuel d’une résidence secondaire, alors que les taux auront probalement nettement remonté dans quelques années…

Rodolphe · #7

nico a écrit :
Je dois me décider rapidement : dans 6 mois avec la déclaration des impôts sur les revenus 2010, il sera trop tard, les traces des 550k € déjà investis apparaîtront, mon seuil d’endettement sera trop élevé pour emprunter à nouveau. Actuellement, aucun mouvement lié aux revenus/emprunts de l’investissement de 550 k n’est visible : l’opération n’est pas sur mon compte courant.

Ce n’est pas très fair play de cacher ainsi son endettement existant. Le crédit est une operation serieuse basé sur la confiance reciproque…..

A noter que tous les preteurs, ne sont pas bloqués à 35% d’endettement. Une analyse du residuel restant à vivre peut suffire à convaincre un preteur au depart un peu reticent.

InvestisseurHeureux · #8

nico a écrit :
Oui effectivement, j’envisage un nouveau prêt dans une autre banque…

Donc, vous envisagez 550 + 300 k€ = 850 k€ de prêt immobilier.

Je crois que votre décision est prise mais que vous cherchez à vous rassurer. :-)

Cela dit vous avez un bon collatéral, cependant vous écriviez :

nico a écrit :
l’effort de trésorerie mensuelle est de 500EUR (les loyers ne remboursent pas totalement les emprunts), plus 500EUR par mois à provisionner pour les impôts supplémentaires. Je vais devoir miser pour les années à venir sur une hausse des revenus générés par le travail…

nico · #9

Oui la décision est presque prise… j’ai effectivement du ’collatéral’ pour assurer en cas de coup dur, et il reste toujours la possibilité de rallonger de 2 ans l’ensemble des crédits engagés pour réduire fortement le déficit de trésorerie mensuelle .
En plus, je suis plutôt en dessous du marché dans mon entreprise actuelle en ce qui concerne mes revenus, au bout de 10 ans et 5 postes différents, il faudrait penser à changer, entre autre pour booster la rémunération…

Sinon, en ce qui concerne nos amis banquiers, j’ai du mal à verser une larme. Globalement les banques ne sont quasiment jamais perdantes avec les clients (particuliers) : prise de risque quasi-nulle, paiement des prestations de service par prélèvement direct sur les comptes, sans signature préalable de l’intéressé des conditions générales de tarification : je crois que cela doit être un cas unique dans une relation client - fournisseur!

Quant au comportement de nombreuses banques que j’ai été voir par rapport à l’investissement en SCPI, il n’est pas très ’fair play’ non plus dans de nombreux cas, quelques exemples dans le désordre :
1/ pas de prise en compte des revenus générés par les SCPI (!)
2/ refus de natir les parts de scpi ou de passer par crédit logement, et nantissement obligatoire d’autres avoirs à rapatrier dans la banque (une agence m’a même demandé un nantissement à hauteur de 120% du montant de l’investissement sur un compte AV!)
3/ pas de financement sur des SCPI autres que celle de la banque en question (alors que l’on sait bien que généralement, les meilleures SCPI sont issus des gérants spécialistes et non des banques généralistes), ce qui remet en cause le côté ’conseiller’ de certains banquiers (mais pas tous quand même, je ne suis pas si négatif!)

Plus globalement, je n’ai jamais été à découvert et l’objectif de mon montage est bien d’assurer une fiabilité optimale de mes remboursements!

Rodolphe · #10

nico a écrit :
Quant au comportement de nombreuses banques que j’ai été voir par rapport à l’investissement en SCPI, il n’est pas très ’fair play’ non plus dans de nombreux cas, quelques exemples dans le désordre :
1/ pas de prise en compte des revenus générés par les SCPI (!)
2/ refus de natir les parts de scpi ou de passer par crédit logement, et nantissement obligatoire d’autres avoirs à rapatrier dans la banque (une agence m’a même demandé un nantissement à hauteur de 120% du montant de l’investissement sur un compte AV!)
3/ pas de financement sur des SCPI autres que celle de la banque en question (alors que l’on sait bien que généralement, les meilleures SCPI sont issus des gérants spécialistes et non des banques généralistes), ce qui remet en cause le côté ’conseiller’ de certains banquiers (mais pas tous quand même, je ne suis pas si négatif!)!

Je suis moi-même preteur dans le cadre de mon travail. Les cas cités + haut, sont une honte pour la profession. Je pense plus prosaiquement qu’il s’agit d’une meconnaissance du produit SCPI, aux revenus bien plus fiable que les loyers d’un seul appartement. Le fait de ne pas prendre les revenus générés par les SCPI traduit bien cette meconnaissance. A mon niveau je les prends pour 80% de leur montant. par ailleurs, les garanties "caution" de type Crédit Logement refusent de garantir ce type d’investissement. Le nantissement direct des parts est lourd (exploit d’huissier) et couteux, mais faisable. Il est vrai que le plus simple, quand cela est possible, est le nantissement d’un contrat d’assurance-vie. Pour le choix des SCPI maisons, il s’agit d’une politique commerciale, mais certaines banques ne sont pas aussi "racistes".

Par contre, je reste sur ma position, pour ce qui concerne la vérité tronquée, pour avoir le prêt. Je ne cite pas votre cas personnel, mais c’est comme cela que de nombreux français terminent en surendettement à la banque de France.

Si un de mes client me faisait un coût pareil, il est clair que la confiance serait rompue, et je crois même qu’il s’agit d’un cas où le prêteur est en droit de demander le remboursement immediat et integral du prêt……

Dernière modification par Rodolphe (18/01/2011 14h17)

stephane · #11

Vous aves raison, c’est un cas de déchéance du terme : mentir sur son endettement est clairement visé dans les conditions générales des prêts des banques.

J’irai même plus loin : il y a parfois des personnes qui réalisent au meme moment plusieurs prêts en même temps.

Or, de plus en plus de banque font déclarer sur l’honneur qu’il n’y a pas d’autre crédit en cours d’instruction dans un autre établissement et le visent comme un cas de déchéance du terme dans les conditions générales du prêt.

jaidelachance · #12

Bonjour nico,
je "ressuscite" ce vieux fil.
Avez-vous réalisé votre projet?

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Quelle meilleure couple rendement/risque que l'achat à crédit SCPI ?

#1 19/12/2010 21h16

#2 20/12/2010 08h21

nico a écrit :

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#3 20/12/2010 11h05

Investisseurheureux a écrit :

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#4 21/12/2010 00h37

#5 21/12/2010 07h54

Nico a écrit :

#6 21/12/2010 12h10

#7 21/12/2010 12h29

nico a écrit :

#8 21/12/2010 13h25

nico a écrit :

nico a écrit :

#9 21/12/2010 17h21

#10 22/12/2010 08h54

nico a écrit :

#11 18/01/2011 12h52

#12 05/08/2011 09h47

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