Investissement locatif dans deux T2 mitoyens dans une résidence…

Pryx a écrit :

Bonjour à tous;

Après plusieurs mois de recherches, de nombreuses visites, j’ai trouvé un projet d’investissement locatif qui me semble pertinent et je souhaite vous en faire part.

Il s’agit de deux biens similaires T2 qui sont cote à cote dans une résidence avec Gardien, Piscine et Tennis
sur Toulouse, ils sont au RDC avec petit jardin privatif
Les deux biens sont identiques mais deux vendeurs différents

Généralement dans ce genre de résidence les charges sont très élevées, je suis surpris des 80 euros annoncés.

Comme je l’écrivais encore ce matin, je fuis toute copro supérieure à 8/10 lots (charges élevées, problèmes relationnels potentiellement supérieurs, réglementations supplémentaires coûteuses, syndic pro obligatoire…).
Ces charges sont à fonds perdus sauf si l’existence de prestations particulières permet d’avoir un niveau de loyer plus élevé (ce dont je doute).
Sans connaître la situation, d’après ce que vous décrivez, il est envisageable que tennis et piscine soient là pour faire oublier les quartiers sensibles peu éloignées.

Bonjour;
Je suis d’accord avec vous, et je trouve effectivement les charges assez élevées;
Après avoir questionnés les locataires et propriétaire, il me semble que ces charges trouvent une justification.
Bien sur c’est un point à surveiller.
Mais ma question n’était pas sur les charges mais plutôt sur des conseils pour la location en meublé pour éviter les vacances locatives;

Zebonder, je parle de personnes rencontrées au gré de mon investigation sur le terrain…

Concernant votre terme ’à fond perdu’ ce n’est pas exact, car le maintien des installations avec une bonne qualité n’est pas une dépense à fond perdus.

Pour la vacance locative, elle est sans doute inévitable si vous louez à des étudiants, mais :
- Si le rapport prix/prestation est bien positionné, il est possible que l’étudiant préfère le garder les mois d’été plutôt que de risquer de la perdre.
- une résidence avec piscine l’été à Toulouse ce n’est sans doute pas désagréable, il doit ête possible de faire de la location saisonnière à la semaine, mais c’est plus de boulot…

Bonjour Pryx,

Quelques idées d’abord pour capter la "clientèle" car avant de la fidéliser il faut, à mon avis, essayer de capter la meilleure clientèle et après seulement essayer de la fidéliser :

- photos irréprochables du bien qui donnent envie, des touches de couleur tendance par çi-par là font souvent la différence, des fausses (ou des vraies) poutres bien placées donnent un cachet particulier.

- placer une vraie annonce papier dans les endroits stratégiques qui obligeront les locataires à garder l’appartement le plus longtemps possible (écoles d’ingé, médecine, UFRAPS, régiments, etc…) et qui indirectement selectionnera un type de locataires (présumé) plus solvable,

- offrir des équipements que vous trouverez pour trois sous dans les vides-grenier (mini-four, cafetière, fer à repasser, bouilloire, table à repasser, aspirateur, housse de couette qui fait le meilleur effet pour les photos, lampes fonctionnelles, miroirs à coller chez ikea, coussins de couleur, sèche-cheveux, etc…), précisez ds le bail que ces équipements ne seront pas obligatoirement remplacés en cas de panne d’usure.

-pdt toute la phase de "candidature", faire sentir aux candidats que votre bien est très demandé (si c’est le cas bien sur), le "lauréat" sera ainsi plus enclin à conserver son logement de crainte de ne pas trouver mieux ailleurs.

Pour les fidéliser, en plus du choix de la cible et du rapport prix/équipements/prestations :

- si vous êtes sûr de la qualité de votre bien par rapport au marché, l’inciter à signer le plus tôt possible car d’autres sont prêts à le faire (cas des étudiants qui, bien légitimement, veulent faire démarrer leur bail en sept ou oct), à partir de là c’est de la négo,

- si votre RP est proche, intervenir dans le logement en cas de pb divers que vous choississez de prendre à votre charge (élec, fuite d’eau, pb cumulus, etc..) ou  faire intervenir l’artisan ad hoc afin de montrer que le locataire peut compter sur vous,

- être réactif s’il demande une quittance de loyer, un doc pour la CAF ou tout autre demande qui entre dans vos attributions de bailleur.

Il y a sans doute plein d’autres méthodes ou pistes possibles.

Bonjour,

Vous pourrez trouver un "template" de bail sur le site suivant : rentila.com (je ne suis nullement lié à ce site, mais je l’utilise de façon gratuite depuis 1 an et il m’a bien aidé pour commencer).

Si je puis me permettre, j’ai vu sur votre présentation que vous étiez Toulousain. Connaissant un peu la ville, j’exclue les quartiers que vous avez cité quand je fais des recherche pour investir dans la pierre. Est ce le seul endroit sur Toulouse où vous ayez trouvé des investissement "rentables"?

Sur ce forum, le sujet de la "diversification" est souvent abordé. Ne pensez vous pas "risqué" d’acheter deux biens côte à côte dans la même résidence?

Merci d’avance pour vos réponses.

Nous2 a écrit :

Bonjour,

Vous pourrez trouver un "template" de bail sur le site suivant : rentila.com (je ne suis nullement lié à ce site, mais je l’utilise de façon gratuite depuis 1 an et il m’a bien aidé pour commencer).

Si je puis me permettre, j’ai vu sur votre présentation que vous étiez Toulousain. Connaissant un peu la ville, j’exclue les quartiers que vous avez cité quand je fais des recherche pour investir dans la pierre. Est ce le seul endroit sur Toulouse où vous ayez trouvé des investissement "rentables"?

Sur ce forum, le sujet de la "diversification" est souvent abordé. Ne pensez vous pas "risqué" d’acheter deux biens côte à côte dans la même résidence?

Merci d’avance pour vos réponses.

Merci pour votre lien pour les baux, je vais y jeter un œil,
Merci également à DDtee.

Pour répondre à votre question Nous2, j’étais très réticent à investir dans cette zone de Toulouse, je visais plutôt Saint Agne/Pech David/Saint Cyprien/Centre.

J’ai visité pas mal de bien dans ces quartiers et je trouve qu’ils n’apportaient pas un rendement suffisant.

Puis par hasard, je suis tombé sur une annonce pour un bien à vendre dans la résidence ou je vais acheter. J’ai visiter, me suis balader dans le quartier, et discuté avec les gens autour et je me suis fait un tout autre avis de ce quartier. J’ai donc cherché un bien dans cette résidence et autour. Il se trouve que j’en ai finalement trouvé 2, et à coté.

Le résidence est relativement bien placée, elle est somme toute assez éloignée des quartiers vraiment sensible.
Un peu comme le nord de Saint Cyprien ou Patte d’oie par rapport au Arenes…
Un peu comme Saint Agne ou Saint Michel par rapport a Empalot

Je me suis senti bien et très à l’aise dans la résidence et dans le quartier environnant lors de toutes mes visites, j’ai donc choisi d’investir là-bas.

Sur le papier au regard du prix d’acquisition je suis satisfait.

Concernant le fait d’avoir 2 appartements dans la même résidence, c’est un risque mais d’un autre coté cela est plus facile pour la gestion courante( même syndic, même gardien) L’avenir me dira si c’est une bonne chose ou pas). Je ne pense pas être trop exposé à une perte en capital. (sauf catastrophe).

Par contre, a avoir mes œufs dans le même panier, je vais regarder de près ce panier

Ok @Capelo c’est peut-être légal, personnellement en tout cas je trouve ça mesquin

Cela signifie que vous louez pour l’exemple un meublé avec un mini four "à 3 sous" trouvé dans "un vide grenier" pour reprendre votre expression, et que si celui-ci rend l’âme, le locataire doit soit se passer de ce service, soit le racheter lui-même ?

Je ne suis pas certain que cette position soit productive en terme de relationnel avec le locataire.

Tout à fait d’accord avec Range19, évitez au maximum de tomber dans les clichés du proprio mesquin.

Lors de mes recherches d’appartements à louer pour ce qui est encore ma RP, j’avais planté un propriétaire particulier trouvé sur PAP car :
- j’avais eu l’impression de devoir passer un entretien d’embauche ;
- ce monsieur tournait le fait qu’il choisisse mon dossier comme un énorme privilège ;
- de la même manière il présentait le fait de me laisser un certain nombre de meubles, dont une grosse armoire dans une des pièces comme une "fleur".

Il oubliait ou ne savait pas que :
- son mobilier était moche et daté ;
- la première chose que j’en aurais fait aurait été de l’envoyer à la cave, donc cela représentait un inconvénient pour moi ;
- je m’apprêtais quand même à lui lâcher 1800€/mois, ce en quoi je m’attendais à ce qu’il me remercie, pas l’inverse.

Au final j’ai pris un appart’ 10% plus cher, vide, appartenant à un institutionnel qui n’a pas joué le chichiteux.

Tout ça pour dire qu’en tant que locataire ou propriétaire, les maître-mots sont pour moi :
- courtois ;
- fair-play ;
- pro.

Range19 a écrit :

Je suis embarrassé, mais dois dire que je ne suivrais pas certains conseils donnés par Capelo notamment :
- Les photos avec des poutres (fausses ou vraies) : les goûts et les couleurs…
- feindre une forte demande
- le matos d’occase à 3 sous
etc…
Perso, je reste fidèle à mes convictions  donc sincère et uniquement sincère, avec un bien le mieux possible.
Risquer passer pour un marchand de tapis auprès de mes locataires n’est pas mon truc… Je fuis les vendeurs qui s’appuient sur des arguments bidons pour générer une signature sous pression.

Sur l’appartement : vous tentez un pari avec un appartement qui vous plaît. Je suis persuadé qu’il existe un potentiel pour les résidences avec de services associés (piscine et tennis)notamment lorsque le montant des charges n’est pas trop impacté, ce qui semble être le cas ici.
Bonne chance.

Je vous invite à relire attentivement mon message et vous constaterez que s’agissant de la forte demande, j’ai suggéré qu’il fallait invoquer cet argument seulement s’il était avéré. Dans mon cas c’est avéré et mes biens ne se trouvent pas à Paris.

Si vous avez eu l’impression que je pratiquais la technique du marchand de tapis, vous vous méprenez très lourdement. Il me semble inutile de me justifier davantage.