Matonisuka [33] : étude de cas immobilier (investissement locatif et résidence principale)

Bonjour,

Matonisuka a écrit :

nous avons un T2 loué meublé LMNP à 810€, 670€ d’emprunt d’ou un cashflow positif de 140€/ mois. pour lequel il ne devrait pas y avoir d’impôts compte tenu du déficit foncier (rénovation complète de l’appartement, + appel à un comptable + adhésion à un CGA).

Pas de taxe foncière ? D’entretien ? Comptable et CGA gratuits ? Pas de charges de copropriété, d’assurance PNO ? Déficit foncier suffisant pour 20 ans de non-imposition ?
Votre calcul du cashflow semble faux.

Matonisuka a écrit :

Nous sommes actuellement en cours d’achat d’un terrain de 1800m² à 430k€ sur lequel nous souhaitons construire une maison afin de la louer et une autre maison qui deviendra notre future résidence principale.

Le coût approximatif de ce projet des d’environ 900K€ il se compose de :
- terrain 430k
- frais d’acte 40k
- maison investissement locatif 170k
- raccordement divers et viabilisation 15k
- taxe 5k
- maison future résidence principale 250k

Ce qui revient à environ 5000€ de remboursement d’emprunt mensuel.
Nous comptons demander un différé à la banque de 2 ans le temps nécessaire aux permis de construire et la construction.

Qu’appelez-vous "taxe" ? C’est très variable selon les communes, mais si vous parlez de la taxe d’aménagement faites bien le calcul car ça me semble plutôt bas. J’ai 3500€ pour une maison et c’est (essentiellement) proportionnel.

Sur l’estimation des coûts de construction, sur quoi vous basez-vous ? Si vous listez raccordements et viabilisation à part, j’imagine que vous vous basez sur des coûts de construction "donnés par un commercial de constructeur", qui sont toujours largement sous estimés car il oublient la peinture et les VRD.
Cela dit, j’imagine que vous partez sur une maison T3 90m² pour la location, soit un coût de construction estimé par vous à 1900€/m², à ce prix là on a une maison complètement finie y compris fondations terrassement peinture jardin etc.  Et votre RP ferait donc 130m² ?

Pour une maison, j’en ai pour environ 7k€ de viabilisation (= pose des compteurs en bordure de propriété, sans compter la tranchée technique qui fait partie du poste terrassement/assainissement). Pas d’économie d’échelle à ce niveau là sauf si vous jouez à brancher les deux maisons sur le même tout à l’égoût (mauvaise idée si vous vendez un jour).

Matonisuka a écrit :

Nous estimons louer notre résidence principale actuelle : 900€
La maison à construire pourrait se louer : 1200€
Ce qui nous permettait d’avoir un total de 2240€ de loyer.

Avant même d’aborder des aspects de la construction pour faire des économies et avoir une meilleure rentabilité, je souhaiterais avoir vos avis sur la viabilité du projet, ce que vous en pensez?

D’après vous quel est le meilleur plan d’investissement tenant compte de ces éléments.

Que pensez-vous de la loi pinel compte tenu de nos revenus, sur quelle durée ?
La loi pinel vient elle en réduction des revenus sur salaire ou revenus uniquement locatifs ?

Pensez-vous qu’il faut 3 prêts pour distinguer terrain, maison en locatif, maison en résidence principale, et quelle durée demander ?

Pour des raisons fiscales je pense qu’il faudra distinguer maison locative et RP. Ce qui pose le problème du terrain car il serait dommage de faire une division parcellaire juste pour pouvoir avoir deux prêts sur le terrain. Je n’ai pas de réponse sur ce point.

Vous auriez un coût total pour la maison locative de 415k€ et des loyers de 1.2*12k€ annuels soit un rendement brut de même pas 3.5%. Ça me semble très mauvais.

Vos différentes remarques me permettant d’aller plus loin, c’est pourquoi j’ai mis un peu de temps à vous répondre.

Ce n’est pas moins souhait de m’arranger avec les chiffres, mais j’ai écrit mon projet avec précipitation et mon manque d’expérience ne me permet pas de prendre tout en compte. Je vous demande de m’en excuser et je vous remercie de permettre de prendre en compte les différents éléments nécessaires à mon projet.

sven337 a écrit :

Pas de taxe foncière ? D’entretien ? Comptable et CGA gratuits ? Pas de charges de copropriété, d’assurance PNO ? Déficit foncier suffisant pour 20 ans de non-imposition ?

taxe foncière : 714€
copropriété : 902€
assurance PNO : 108€
Comptable + CGA : 982€
En effet je n’aurais pas de déficit foncier pendant 20 ans mais à cela il faut prendre en compte l’amortissement du bien et j’ajout d’autres biens au fil du temps au régime du LMNP.

sven337 a écrit :

Qu’appelez-vous "taxe" ? C’est très variable selon les communes, mais si vous parlez de la taxe d’aménagement faites bien le calcul car ça me semble plutôt bas. J’ai 3500€ pour une maison et c’est (essentiellement) proportionnel.

Sur l’estimation des coûts de construction, sur quoi vous basez-vous ? Si vous listez raccordements et viabilisation à part, j’imagine que vous vous basez sur des coûts de construction "donnés par un commercial de constructeur", qui sont toujours largement sous estimés car il oublient la peinture et les VRD.
Cela dit, j’imagine que vous partez sur une maison T3 90m² pour la location, soit un coût de construction estimé par vous à 1900€/m², à ce prix là on a une maison complètement finie y compris fondations terrassement peinture jardin etc.  Et votre RP ferait donc 130m² ?

Pour une maison, j’en ai pour environ 7k€ de viabilisation (= pose des compteurs en bordure de propriété, sans compter la tranchée technique qui fait partie du poste terrassement/assainissement). Pas d’économie d’échelle à ce niveau là sauf si vous jouez à brancher les deux maisons sur le même tout à l’égoût (mauvaise idée si vous vendez un jour).

Sur une évaluation des constructeurs, compte tenu des taxes locales la taxe d’aménagement devrait être entre 9000€-10000€.

En effet je me base sur ce qu’on pu me dire les constructeurs avec des coûts de construction à 1300-1400€/m² pour lesquels que je pense que le prix avec les finitions sera plus proche des 1600-1700€
dont en effet pour l’investissement une maison de 100m² à 150-160K€, et la maison pour ma RP 160m² à environ 270k€.

Ai-je vraiment besoin de faire un division parcellaire dès le début ? (Idéalement je souhaiterais le faire au moment de vendre la maison pour l’investissement dans plusieurs années).

Plusieurs options restent possibles :

1) Envisager la revente après l’achèvement de la maison d’investissement et ainsi rembourser d’autant mon emprunt ?

2) La louer dans un dispositif Pinel x années puis la vendre ?

3) La louer dans un dispositif Pinel x années la passer au LMNP (colocation ?)

Bernard2K a écrit :

Dans ce message, vous n’accordez aucune importance à la notion de rentabilité locative :
- votre T2 vous satisfait car le cashflow est positif de 140 €. Cet appartement ne coûte que la mensualité d’emprunt : vous avez inventé l’immobilier sans aucune charge ! Ca signale quand même une sacrée dose d’aveuglement volontaire puisque vous évoquez vous-même des charges dans la phrase suivante : expert-comptable + CGA. Reprenez la définition d’un cashflow : flux global de trésorerie, prenant en compte toutes recettes et TOUTES CHARGES. On ne peut pas faire une sorte de "cashflow brut" en oubliant des charges, pour se faire plaisir ! Notez aussi que cashflow et rentabilité sont deux choses différentes, et que la rentabilité mérite toujours d’être calculée : le cashflow dépend en bonne partie du montant et de la durée de l’emprunt ; en faisant un apport personnel important sur l’achat ou sur les travaux, on peut avoir un cashflow positif et une rentabilité basse.

- vous voulez louer votre RP actuelle, sans même vous demander quelle est sa valeur de marché, et donc quelle sera la rentabilité de l’argent immobilisé dans cet appartement. Sans non plus vous demandez quelle est votre plus-value latente du point de vue fiscal ; car en cas de plus-value élevée, il peut être intéressant de la revendre maintenant (exonération de la PV sur la RP ; exonération qui ne pourra plus être utilisée dès lors que ça sera loué).

En effet Bernard je n’ai pas de cashflow positif, il n’y a pas d’excédent, le bien s’autofinance.

Connaissez-vous des tableaux excel qui me permettront de réaliser différentes simulations de rentabilité?

Pour des raisons personnelles, je ne souhaite pas vendre ma RP actuelle même si à titre indicatif je connais sa va valeur actuelle. Je compte la louer peut-être en colocation au sein du LMNP créé.

Tableaux excel : non, je n’en connais pas (sauf le mien mais il n’est pas en ligne). Certains foreumeurs ont développé le leur, on les trouve dans les études de cas que je vous ai encouragé à lire. Sinon, beaucoup de gens utilisent le site rendement locatif.

Scinder le terrain permet non seulement de déduire les intérêts d’emprunt, mais aussi, si vous faites un Pinel, d’en tenir compte dans le prix de revient du logement construit. S’il y a un seul terrain, faire un pro-rata serait peut-être admis mais peut aussi faire l’objet d’un redressement.

Sur la déduction des intérêts d’emprunt, la même question se pose sur le financement de la construction. Il vous faut un prêt spécifique pour l’immo locatif sous peine de ne pouvoir déduire les intérêts.

Globalement, la construction de la maison locative vous coûte dans les 370 k€ (je fais un pro rata du coût de construction des 2 maisons, appliqué à l’ensemble du projet). Elle sera louée 1200€/mois soit une rentabilité brute de 3,9 %. C’est très bas. Donc, en première approche et en l’état de votre projet, il vaudrait mieux tout faire plus petit, pour ne construire que votre RP.

On dirait vraiment que votre raisonnement est "on gagne assez d’argent, donc on peut se le permettre, donc faisons-le". Vous n’avez pas d’approche de rentabilité de l’opération. Vous envisagez sans sourciller de devoir rembourser 5000 € par mois soit un taux d’endettement de 55% par rapport à vos revenus actuels.
Vous "convoquez" les loyers de votre RP actuelle, de la maison locative à construire, et de votre appartement meublé, pour vous persuader que vous aurez plein de revenus immobiliers qui vous aideront à payer les mensualités. Mais :
1) le loyer de chaque bien rémunère le capital immobilisé dedans. Convoquer le loyer du meublé et de votre RP actuel pour financer un autre projet relève d’une erreur de raisonnement.
2) ces loyers sont grevés de charges et d’imposition. Où est votre calcul de cashflow net net (charges, imposition, et remboursement d’emprunt déduits) de chacun de vos biens immobiliers ? C’est ce calcul qui vous permet de calculer vos vrais revenus immobiliers, et ça ne fera pas bézef. Donc, votre taux d’endettement restera très élevé, ainsi que votre effort d’épargne mensuel.

Votre effort d’épargne sera très important et même avec 9000 € de revenus mensuels, vous risquez de tirer la langue. Ajoutez-y un accident de la vie (je ne le vous souhaite pas mais ça peut toujours arriver : chômage, divorce, maladie) et vous serez aux abois. D’ailleurs, il est probable que la banque refuse de vous prêter, vu le taux d’endettement à 55 %, et cela serait vous rendre service !

Bon, je l’ai déjà dit plus haut dans mon premier message, je vous le redis une deuxième fois : vous vous illusionnez vous-même. Vous êtes quelqu’un d’intelligent mais vous avez choisi de ne pas réfléchir, vous avez choisi de ne pas vous documenter, vous avez choisi de ne retenir que les revenus locatifs bruts pour croire que vous n’aurez qu’un effort d’épargne supportable… Vous vous racontez un conte de fées. Comme je ne vais pas faire les calculs à votre place indéfiniment, ni vous rappeler indéfiniment qu’un revenu locatif est grévé de charges et d’imposition, la balle est dans votre camp : soit vous continuez comme cela, soit vous vous documentez vraiment, vous apprenez à faire des calculs de rentabilité, de charges, d’imposition, etc. et vous devenez capables d’analyser vous-même votre projet et de vous orienter vous-même dans vos choix, sereinement, intelligemment, comme une grande personne responsable.

Dernière modification par Bernard2K (27/04/2018 12h40)