1er achat locatif réalisé : mon retour d'expérience…

Link182 · #1

Bonjour,

Voila après 6 mois de recherches et d’études (merci le site devenir-rentier.fr), je viens d’acheter mon 1er appartement pour du locatif dans une ville de province de 50.000 habitants proche de chez moi d’où je suis originaire.

Le nouveau locataire emménage cette semaine (trouvé en 5 jours grâce au site leboncoin).

Je partager mon expérience pour avoir quelques feedbacks.

Pour résumer mon achat :

Prix d’achat : 54 000 EUR
Frais de notaire : 5 000 EUR
Travaux : 1 000 EUR

Soit 60.000 EUR au total, pour une location de 435 EUR cc.
Peu de charges (environ 400 EUR à l’année) et 400 EUR de taxe foncière.

Apport de 5.000 EUR. Cela me fait des mensualités de 530 EUR / mois sur 10 ans.
Je vais devoir donc mettre de ma poche tous les mois, mais j’ai une épargne correcte (je mets de coté environ 600 EUR par mois).

J’envisage d’acheter un 2ème appartement d’ici la fin de l’année, mais prendre plutôt sur 15 ans pour avoir un autofinancement total. Je me suis pris dans cette envie de faire du locatif, cela me motive et me force encore plus à mettre de coté pour atteindre mes objectifs.

Qu’en pensez-vous ?

Cdt

Mots-clés : feedback de la pemiere acquisition locative

Matinvest · #2

Bonjour

Felicitations pour votre 1er investissement.
Dommage peut etre d avoir fait un emprunt de 10 ans pour un 1er investissement surtout si vous souhaitez re investir vite.
Pour moi, attention a ne peut etre pas faire un 2eme investissement trop vite avant d avoir bien appris de son 1er.

Asuko · #3

si votre objectif est de rapidement le rembourser c’est un bon investissement

si votre objectif est d’en acheter 2 puis 3 etc.. les banques auront une autre vision de votre épargne mensuelle.

Ils prendront en compte seulement 70% des loyers, vous vous trouverez donc en négatif
entrée : 300 € (70% de 435) sortie 530€ / mois soit -230€

mais rien de dramatique des solutions existent si vous êtes bloqué pour un prochain investissement : remboursement anticipé partiel pour faire baisser la mensualité, rachat de crédit pour allongement de durée (quid des frais de remboursement total anticipé)

Phil11 · #4

Félicitations,

Puisque vous souhaitez faire d’autres achats rapidement, il aurait mieux valu emprunter sur 15 ans. Cela vous aurait fait des mensualités de 385€ (Soit un autofinancement total) c’est bien plus facile de revenir voir le banquier pour de nouveaux projets.

toudoucement · #5

peut-être faudra t’il envisager une renégociation de la durée une fois que vous aurez amorti une partie de l’emprunt( à moins que votre prêt soit assorti d’une possibilité de modulation des échéances?)

Le point positif est que vous avez investi dans un secteur familier.

Je préfères les durées longues ,personnellement(même si pour l’instant je suis quand même bloqué pour de nouveaux investissements)

Gwen11 · #6

Asuko a écrit :
les banques auront une autre vision de votre épargne mensuelle.

Ils prendront en compte seulement 70% des loyers, vous vous trouverez donc en négatif
entrée : 300 € (70% de 435) sortie 530€ / mois soit -230

Je confirme… je suis en plein dedans ! Crédit sur 10 ans y a 1 an et demi, bonne capacité d’épargne et pourtant je peine à obtenir le second crédit (sur 20 ans). Je pensais aussi que ce serait accessible…
J’ai une proposition qui arrivera en début de semaine prochaine, j’ai malgré tout trouvé d’autres banques qui pouvaient me financer mais je serai à un taux d’endettement de 35%…
Le jeu s’arrêtera donc ici pour moi si je ne fais rien à mes finances.

toudoucement · #7

les 70% se pratiquent sur du prévisionnel:si vous faites mieux en réalité,prouvez le à votre banquier(j’ai personnellement réussi à lui faire effacer cette ligne de l’écran lors d’un rendez-vous ou mon conseiller etudiait mas capacité d’emprunt).

J’ai d’autre part l’impression que les fameux 33% sont un excellent prétexte pour refuser poliment une demande. Le reste à vivre,l’épargne disponible et le serieux de l’emprunteur sont aussi importants que ce taux arbitraire.

ZX-6R · #8

Vu les taux actuels, pourquoi ne pas emprunter sur 20 ou 25 ans? Si vous voulez multiplier les operations, vous serez vite asphyxié.

Pour les 33%, ne vous inquiétez pas, ça ne compte pas pour du locatif pour certaines banques.

Mike25 · #9

ZX-6R a écrit :
Pour les 33%, ne vous inquiétez pas, ça ne compte pas pour du locatif pour certaines banques.

Oui parfaitement d’accord, mais qui aurait des exemples ?

ZX-6R · #10

La SG, le C Agr nord midi pyrénées… j’étais à plus de 60% d’endettement avant d’arrêter de bosser. Mon courtier travaille avec bcp de banques qui se moquent du 33% également.

Link182 · #11

Merci pour vos informations.

Me concernant, je viens de changer de travail, et je travaille dans une banque qui me propose des taux avantageux pour le locatif (1,5 % hors assurance). Je reviens du conseiller qui me proposent 500 EUR / 10 ans (ou 250 EUR sur 20 ans), hors assurance.

Du coup je vais surement revoir ma stratégie en mettant mon crédit chez eux. Je vais le ramener sur 20 ans, ce qui me fera dans les 250 EUR / mois, hors assurance, pour un revenue locatif de 435 EUR.

C’est juste le fait que psychologiquement, 20 ans me parait énorme…
Mais bo, d’un coté me dégagera du cash flow et me fera baisser mon taux d’endettement… pour attaquer prochainement avec un 2eme appartement.

toudoucement · #12

"C’est juste le fait que psychologiquement, 20 ans me parait énorme… "

si le fait de prendre 20 ans vous permet de faire plusieurs opérations à cashs flows positifs,il n’y a pas de probleme. au bout de 10 ans,vous aurez remboursé 40% des emprunts. autrement dit;si vous achetez 5 appartements,vous aurez remboursé l’équivalent de 2 appartements au bout des 10 ans(pour schématiser sans même parler de l’épargne permise par les cash flows positifs )

ZX-6R · #13

20 ans… c’est la durée initiale de l’emprunt. Mais si vous grossissez, il va se "fondre" dans la masse totale de vos emprunts. Vous pourrez le rembourser, vous pourrez renégocier vos crédits, vous pourrez l’utiliser pour un autre bien… Le jeu consiste à optimiser la mensualité de remboursement par rapport aux revenus générés. J’espère garder des crédits sur 20 ans toute ma vie. Je ne les rembourserai jamais, mais j’augmente régulièrement le cash qu’ils génèrent.

stephane · #14

Attention, si vous renégociez votre prêt pour passer de 10 à 20 ans, les intérêts supplémentaires générés par cette opération ne seront pas déductibles des revenus fonciers imposables, au delà de l’enveloppe initiale d’intérêts sur le prêt de 10 ans…

ZX-6R · #15

2 questions :

- est ce la même chose pour le meublé?
- si on passe de 10 à 20 ans, les intérêts seront plus élevés au final, mais année après année, et déclaration fiscale après déclaration fiscale, les intérêts seront moindre, vu que les mensualités seront également inférieures, du coup, c’est calculé comment?

sfyter · #16

Link182 a écrit :
Merci pour vos informations.

Me concernant, je viens de changer de travail, et je travaille dans une banque qui me propose des taux avantageux pour le locatif (1,5 % hors assurance). Je reviens du conseiller qui me proposent 500 EUR / 10 ans (ou 250 EUR sur 20 ans), hors assurance.

Du coup je vais surement revoir ma stratégie en mettant mon crédit chez eux. Je vais le ramener sur 20 ans, ce qui me fera dans les 250 EUR / mois, hors assurance, pour un revenue locatif de 435 EUR.

C’est juste le fait que psychologiquement, 20 ans me parait énorme…
Mais bo, d’un coté me dégagera du cash flow et me fera baisser mon taux d’endettement… pour attaquer prochainement avec un 2eme appartement.

Bonjour,

Je me permet de signaler une grossière erreur : multiplier par 2 la durée d’un crédit ne divise pas la mensualité par 2.
Le taux d’emprunt dépend généralement de la durée, et le fait que les intérêts sont calculés sur le total restant dû fait que vous en paierez globalement plus sur une durée plus longue.
A priori, doubler la durée, fait réduire la mensualité de 40%… Donc misez sur une mensualité de 300 EUR/ mois sur 20 ans.

toudoucement · #17

tout dépend du taux,styfer.

Link182 · #18

Le taux ne change pas entre 10 et 20 ans me concernant. Il reste à 1,5%

Pour 20 ans, cela me fait 265 EUR hors assurance, ça va fait environ 150 EUR de cash flow positif par mois.

DDtee · #19

ZX-6R a écrit :
Le jeu consiste à optimiser la mensualité de remboursement par rapport aux revenus générés. J’espère garder des crédits sur 20 ans toute ma vie. Je ne les rembourserai jamais, mais j’augmente régulièrement le cash qu’ils génèrent.

Votre réflexion est intéressante, pouvez détailler un peu pour nous aider à comprendre ?

L’hypothèse est-elle bien de renégocier les emprunts en permanence pour les garder toujours à 20 ans et augmenter continuellement le cash flow pour dégager une rente ?
Comment continuer alors à comptabiliser les intérêts d’emprunt comme charge ? L’augmentation de la durée d’emprunt rends, il me semble, les nouveaux intérêts non déductibles ?

Qu’en dit votre banquier de cette renégociation fréquente ?

Gwen11 · #20

Retour de mon courtier…
Dernière banque en lice et refus de la banque (LCL) qui ne fait du locatif que sur 15 ans maximum.
On peut dire que j’ai choisi un courtier efficace qui était certain de me trouver du 110% y a quelques mois en arrière…
Conclusion je continue de me débrouiller seule car vu ce que mon courtier me propose c’est encore pire que ce que je peux faire moi-même !
Par contre vive les démarches administratives… (il se peut d’ailleurs que je développe une forme de phobie administrative suite à cet achat ! )

ZX-6R · #21

DDtee a écrit :
ZX-6R a écrit :
Le jeu consiste à optimiser la mensualité de remboursement par rapport aux revenus générés. J’espère garder des crédits sur 20 ans toute ma vie. Je ne les rembourserai jamais, mais j’augmente régulièrement le cash qu’ils génèrent.
Votre réflexion est intéressante, pouvez détailler un peu pour nous aider à comprendre ?

L’hypothèse est-elle bien de renégocier les emprunts en permanence pour les garder toujours à 20 ans et augmenter continuellement le cash flow pour dégager une rente ?
Comment continuer alors à comptabiliser les intérêts d’emprunt comme charge ? L’augmentation de la durée d’emprunt rends, il me semble, les nouveaux intérêts non déductibles ?

Qu’en dit votre banquier de cette renégociation fréquente ?

Oui, vous faites un rachat de crédit, c’est valable quand les taux sont aussi bas qu’aujourd’hui. Vous repartez sur 25 ans avec du 2,70% +0,1% d’assurance et baissez la mensualité ou récupérez du cash.
Pour la compta, je vous dis ça dans quelques mois. Par email avec ma comptable c’est "sans problème", mais j’attends de voir dans les faits comment elle va faire.

Pour mon banquier, il ne le sait pas encore… Mon dossier va s’améliorer, mon taux d’endettement baisser, mais la relation de confiance va en souffrir un peu…. mais vu les sommes en jeu, je n’ai pas le choix.

sfyter · #22

toudoucement a écrit :
tout dépend du taux,styfer.

En effet,
Avec un taux qui n’augmente pas avec la durée, la différence que j’évoque est atténuée, et ça vaut le coup d’en profiter (1,5 % sur 20ans, c’est magnifique pour l’emprunteur !)

Néanmoins,

Link182 a écrit :
Le taux ne change pas entre 10 et 20 ans me concernant. Il reste à 1,5%

Pour 20 ans, cela me fait 265 EUR hors assurance, ça va fait environ 150 EUR de cash flow positif par mois.

… je confirme que vous êtes fâché avec l’arithmétique.

Si vous payez 530€/mois sur 10 ans, au même taux, sur 20 ans, pour la même somme, vous paierez strictement plus que 265€/mois.

Le montant des intérêts payés le 1er mois sera identique au prêt sur 10 ans, mais la partie capital remboursé sera mécaniquement plus faible, vu que c’est le reste par rapport à la mensualité totale. Ainsi, le mois suivant, vous paierez plus d’intérêts si vous avez un prêt sur 20 ans que sur 10 ans…

Utilisez un simulateur, avec le même taux dans la situation que vous évoquez, on trouve 285€/mois sur 20 ans.

Je pinaille peut être pour 20€ mensuels dans votre cas, mais je pense qu’il n’est pas inintéressant de comprendre la structure d’un tableau d’amortissement et la façon dont se rembourse un prêt quand on adopte une stratégie basée sur le crédit.

Au passage, vous annoncez des mensualités hors assurance. Il me semble que pour l’assurance, dans la plupart des cas, elle est calculée sur le capital initial, donc à taux égal, peu importe la durée, le montant mensuel est le même, et certainement pas divisé par 2.

Excusez moi de vous embêter avec ces détails qui ne changent rien au fait que c’est clairement plus intéressant pour vous d’emprunter sur une durée plus longue, spécialement du fait que vos taux ne montent pas avec la durée. Mais vos calculs sont faux. Quand on veut faire un prévisionnel c’est dommage de commencer avec des calculs faux

sfyter · #23

ZX-6R a écrit :
Oui, vous faites un rachat de crédit, c’est valable quand les taux sont aussi bas qu’aujourd’hui. Vous repartez sur 25 ans avec du 2,70% +0,1% d’assurance et baissez la mensualité ou récupérez du cash.
Pour la compta, je vous dis ça dans quelques mois. Par email avec ma comptable c’est "sans problème", mais j’attends de voir dans les faits comment elle va faire.

Pour mon banquier, il ne le sait pas encore… Mon dossier va s’améliorer, mon taux d’endettement baisser, mais la relation de confiance va en souffrir un peu…. mais vu les sommes en jeu, je n’ai pas le choix.

Je suis curieux d’avoir votre retour d’expérience !

Pour mon achat de résidence principale cet été, j’ai pris le crédit chez une nouvelle banque. Mon nouveau banquier a donc commencé à me proposer de racheter mon crédit sur le locatif que j’ai dans un autre établissement.
Dans l’idée, si c’était possible, j’aimerais évidemment racheter le crédit initial pour générer du cash, et allonger la durée (à l’américaine !), et réduire la mensualité (à voir après, ce qui peut toujours être déduit des revenus locatifs).

Sa réponse a été que je ne peux que racheter le montant encore dû, majoré des pénalités et nouveaux frais (ça, en France, je m’en doutais), et il a même ajouté que la durée du crédit serait au maximum la durée qu’il me restait… On est très loin de l’optimisation ! (Il veut juste m’inciter à totalement quitter mon ancienne banque…)

Si des montages d’allongement sont possibles, c’est clairement le genre de choses dont il faut que je profite (mon endettement actuel me contraint trop emprunter de nouveau). Et ça confirmerait que je n’ai toujours pas trouver le banquier qu’il me faut…

Mais je suis sceptique sur la faisabilité, en gros ça reviendrait presque à rendre possible de faire un nouveau crédit immobilier sur un bien déjà totalement financé… ça me paraît caduque. Ce serait trop facile

Link182 · #24

sfyter a écrit :
toudoucement a écrit :
tout dépend du taux,styfer.
En effet,
Avec un taux qui n’augmente pas avec la durée, la différence que j’évoque est atténuée, et ça vaut le coup d’en profiter (1,5 % sur 20ans, c’est magnifique pour l’emprunteur !)

Néanmoins,

Link182 a écrit :
Le taux ne change pas entre 10 et 20 ans me concernant. Il reste à 1,5%

Pour 20 ans, cela me fait 265 EUR hors assurance, ça va fait environ 150 EUR de cash flow positif par mois.
… je confirme que vous êtes fâché avec l’arithmétique.

Si vous payez 530€/mois sur 10 ans, au même taux, sur 20 ans, pour la même somme, vous paierez strictement plus que 265€/mois.

Le montant des intérêts payés le 1er mois sera identique au prêt sur 10 ans, mais la partie capital remboursé sera mécaniquement plus faible, vu que c’est le reste par rapport à la mensualité totale. Ainsi, le mois suivant, vous paierez plus d’intérêts si vous avez un prêt sur 20 ans que sur 10 ans…

Utilisez un simulateur, avec le même taux dans la situation que vous évoquez, on trouve 285€/mois sur 20 ans.

Je pinaille peut être pour 20€ mensuels dans votre cas, mais je pense qu’il n’est pas inintéressant de comprendre la structure d’un tableau d’amortissement et la façon dont se rembourse un prêt quand on adopte une stratégie basée sur le crédit.

Au passage, vous annoncez des mensualités hors assurance. Il me semble que pour l’assurance, dans la plupart des cas, elle est calculée sur le capital initial, donc à taux égal, peu importe la durée, le montant mensuel est le même, et certainement pas divisé par 2.

Excusez moi de vous embêter avec ces détails qui ne changent rien au fait que c’est clairement plus intéressant pour vous d’emprunter sur une durée plus longue, spécialement du fait que vos taux ne montent pas avec la durée. Mais vos calculs sont faux. Quand on veut faire un prévisionnel c’est dommage de commencer avec des calculs faux :)

Sur 10 ans : 494 Eur
Sur 20 ans  : 265 Eur

je n’ai pas l’échéancier sous les yeux, mais pour 10 ans, c’est un taux de 1,53 % TAEG

Pour l’assurance je viens de faire une demande, j’attends leur retour pour voir combien cela me couterais.

Effectivement je vais partir sur 20 ans.

Gwen11 · #25

Je m’immisce dans la conversation car j’ai sous les yeux des informations supplémentaires concernant le crédit de la banque que j’ai démarché seule (visiblement je n’ai pas choisi la bonne… :-/ ).
Je lis sur ma fiche d’information (je n’ai pas encore l’offre de prêt officielle car je dois envoyer des papiers à ma future assurance) :
- Taux initial 2,95% révisable en fonction du Tibeur 3 mois.
Puis plus bas… crédit taux révisable CAPE+1.
Forcément la conseillère avait "oublié" ce détail lorsque j’ai eu mes échanges avec elle.

Pour ce qui est du taux révisable CAPE+1 j’ai bien compris le piège. Mais qu’est ce que la "révision en fonction du Tibeur 3 mois" ?
Je dois comprendre que la mensualité a des chances d’évoluer tous les 3 mois ? (désolée pour mon ignorance mais je n’ai jamais entendu parler de ce terme et mes recherches sur internet ne sont pas fructueuses).

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Asuko a écrit :

ZX-6R a écrit :

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1 #14 09/09/2014 22h51

Link182 a écrit :

ZX-6R a écrit :

DDtee a écrit :

ZX-6R a écrit :

1 #22 11/09/2014 15h12

toudoucement a écrit :

Link182 a écrit :

ZX-6R a écrit :

sfyter a écrit :

toudoucement a écrit :

Link182 a écrit :

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