Investir dans un studio étudiant proche d'une université…

shasta · #1

Bonjour à tous,

Je me permet de solliciter votre avis sur mon projet d’acquisition.

Il s’agit d’un studio de 21m² avec balcon situé à 200m d’une université + parking.
Caractéristiques :
Prix affiché : 45k€ FAI, négociable à 43k€ d’après l’agence
Appartement actuellement loué nu à 325€ charges comprises (étudiant en place depuis 1,5ans et prévoit de rester encore 1,5ans).
Taxe foncière : 600€/an
Charges de copro : 600€/an
Appartement en bon état, pas de travaux à prévoir.

Je ne sais pas encore si je financerai ce bien par emprunt (total ou partiel) ou sur fonds propres. Le fait que je sois actuellement en CDD n’est pas un bon point.
Je n’ai pas encore non plus calculé l’impact sur ma fiscalité (TMI à 30%).

Le montant du loyer est "bas" également. Mon amie loue facilement un appartement du même type, légèrement plus loin de l’université à 350€.

Cordialement,

Mots-clés : etudiant, rentabilite, studio

bartissimo45 · #2

Bonjour,

Aller déjà voir votre conseiller afin d’étudier vos possibilité d’emprunt ,comme vous le dites vous êtes en cdd, pas la première chose qu’ils aiment bien.

S’il vous donne son accord ,voyez dans quelles conditions (emprunt a 100 % ou moins) ,ce qui vous permettra de négocier un peux ,car une baisse de 2000 € sur le FAI ,c’est pas énorme ,c’est quasi sur qu’elle sera acceptée .

Si vous mettez de l’ apport ,pas plus de 10 % ,en gros les frais de notaire .

Pour le rendement ,aller sur "rendement locatif" (voir google ),afin d’affiner votre montage.

GoodbyLenine · #3

Je calcule :
(325*12 -600 -600) / (43000*1.08) = 5.64% rendement brut max (en l’absence d’aléas/travaux)
Avec un loyer de 350€ on passerait à 6.46% brut.
Avec un loyer de 350€, 1 mois de vacance/an, et des frais (optimistes si agence) pour retrouver un locataire de 273€/an (21m² * 13€), on passerait à 5.12%.
Avec des travaux (par ex. au niveau de la copropriété, même d’ici qqs années, et il y en aura bien un jour), ça baisserait encore.

Ca ne s’autofinancera jamais, et pour ma part, ça me semble un rendement trop faible, sauf s’il y a des très sérieuses perspectives de revalorisation. Après, chacun voit midi à sa porte.

pierrejacques11 · #4

Attention aux vacances locatives liées au turn over des étudiants car les charges fixes sont importantes.

Un prix d’affichage à 45000 pour du locatif dans un contexte où les investisseurs ne sont pas légion (avec de surcroît un bail en cours) doit pouvoir se négocier (au plus) à 40000. Si d’un autre côté vous pensez avoir une marge sur le loyer, la rentabilité pourrait devenir correcte.

Par contre si avez recours à un financement cash avec une TMI à 30% (+PS) et pas de travaux, aucun intérêt …

Guillaume33 · #5

Bonjour,
Avec quasi 2 mois de loyers qui s’envolent en taxes foncières et 2 mois en charges de copropriété ça commence à faire lourd en effet…
A cela on ajoute votre TMI à 30%, j’ai peur qu’à la fin il ne reste pas grand chose.
Cela ne me semble pas être une bonne affaire. C’est sur quelle ville?
Le mieux vu votre situation fiscale serait en effet de trouver un bien avec beaucoup de travaux et d’emprunter le maximum.
Je pense surtout que le point de départ serait de se battre pour décrocher un CDI.
Vous parlez d’un apport perso conséquent, c’est parfait mais fiscalement ce serait une grosse erreur de l’utiliser.
Bonnes recherches !

shasta · #6

Merci à tous pour vos retour.

Pour répondre à Guillaume33, le studio se trouve à Sain-Denis de la Réunion.

Boubouka · #7

si vous financez cash, cela vaut le coup de comparer le rendement après impôts avec celui d’une AV ou d’un PEL.

Guillaume33 · #8

Vu les chiffres annoncées, c’est tout vu ! Il vaut mieux investir le cash sur une assurance vie.

DDtee · #9

shasta a écrit :
Taxe foncière : 600€/an
Charges de copro : 600€/an

D’une manière générale quand 4 mois de loyer partent en pure perte, à vie, sans aucun espoir que cela baisse (bien au contraire) il devient bien difficile d’obtenir une rentabilité correcte avec les 8 mois restant (et les autres charges également à payer).
A mon opinion à ce niveau de rentabilité il ne faut pas s’embêter avec la gestion d’un bien physique mais trouver un investissement "papier" SCPI/REITs…

Comme le dit avec justesse Guillaume33, un bien décoté avec travaux est sans doute une bien meilleure alternative.

Dernière modification par DDtee (09/10/2014 10h09)

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