Achat d'un immeuble via un mandataire judiciaire ?

caro62 · #1

bonjour,

j’ai visité par le biais d’une agence un immeuble qui m’intéresse très fortement. (emplacement, lots, prix…)
L’agent immobilier m’a signalé que le bien était vendu par un mandataire judiciaire.
Pouvez vous me dire ce que cela implique dans ce cas précis? délai (décision du tribunal)? Frais annexes ?(besoin d’un avocat?… )
Merci

Mots-clés : agence, frais, immobilier, mandat judiciaire

LeZig · #2

Bonjour Caro62,

j’ai acheté mon appartement vendu par un mandataire judiciaire et je vais tenter de vous aider.
Pour les délais, il faut se montrer patient car entre mon offre et la décision du tribunal il s’est écoulé près d’un an, avec tous les risques associés (hausse des taux immobiliers, baisse de l’immobilier rendant le bien moins intéressant, etc…)

Pour les frais annexes, c’est ceux d’un achat immobilier classique : frais d’agence et de notaire.

Il faut savoir que la décision du juge se fait selon les offres d’achat qu’il reçoit des différentes agences qui peuvent être très inférieur au montant affiché. Dans mon cas j’ai fait une proposition légèrement inférieur au prix proposé par l’agence, mais les autres offres étaient largement inférieur (de mémoire 20% de moins)

Pour conclure je pense avoir fait une bonne affaire car le prix de vente était bien inférieur au prix du marché, mais j’ai peut-être eu de la chance qu’il n’y ai pas eu trop de changement durant l’année d’attente.

caro62 · #3

bonjour,

Alors nous sommes intéressés par ce bien et faisons une nouvelle visite demain. Le prix en agence en juin était de 274000 € FAI. (retrouvé par l’historique de la fiche en cache sur google )
Il m’est aujourd’hui présenté à 232000 FAI pour 235m².(220000 + 10000 frais d’agence)
C’est un immeuble de 1950 dalle béton bien situé (rue calme, vue ++) composé de 5 lots: 1 studio (15m²), 3 t2 (44,55,55m²) et 1 t3 (70m²). Rapport locatif avant vente 2000€ mensuels.
Les compteurs edf sont individuels, il y a des décompteurs d’eau et des interphones.
le chauffage est collectif au gaz.
Toutes les fenêtres sont en PVC.
NB: les t2 disposent d’une chambre et d’un bureau/dressing de 8m².
il y a un terrain de 150 m² derrière en rez de studio non mis a profit actuellement.

Les travaux et démarches à prévoir immédiatement si achat :
1- rafraîchissement de tous les murs et sols de la plupart des appart (un peu d’enduit +peinture blanche car c’est peint de toutes les couleurs! + pose nouveau sol car c’est vraiment daté déco 1970)
2 - pose d’une vmc hydroréglable dans chaque appart (la sdb et la cuisine sont en enfilade et contre un mur extérieur arrière donc çà ne me semble pas trop compliqué).
NB: il ’y a pas de trace d’humidité importante malgré cette absence de vmc.
3 - passage au chauffage individuel électrique (radiateurs inertie sèche)
4 - déclaration du studio au impôt car il n’est pas déclaré actuellement…

+Travaux facultatifs mais possible car les loyers sont peu chers pour ce quartier mais justifié par la vétusté des équipements proposés donc c’est un axe d’amélioration qui boosterait les loyers.
5 -salle de bain propre mais ancienne et spartiate
6- absence de cuisine équipée, plan de travail
7 - changement de la veille porte d’entrée d’origine de l’immeuble.

On pensait faire une offre à 202000 FAI ( 220000-10%=198000 -6000 (taxe parking)=192000 +10000 euros de frais d’agence).

A votre avis?

DDtee · #4

Pour se prononcer, il manque un estimatif des travaux ainsi que des loyers réajustés.

caro62 · #5

C’est l’estimation des travaux ( montant mais surtout durée) qui est compliquée car faire déplacer un entrepreneur pour la visite est un vrai défi.
Je comptait provisionner 15000€ (pour repeindre les communs, mettre la vmc et des radiateurs dans les 5 apparts, remettre à neuf le t3 donc peinture + sol +cuisine +sdb à faire, et juste rafraichir un peu la peinture trop flashie des t2. )
J’equiperai les t2 dans un second temps (prochain turnover de locataire?) d’une cuisine et sdb cosy.

Les loyers HC (1980€) étaient de
-studio 15m² 280€
-t2 44m² 380€
-t2 55m² 410€
-t2 55m² 410€
-t3 70m² 500€

on peut par comparaison aux annonces du secteur espérer avoir pour des appart rénovés:
-studio 15m² 295€
-t2 44m² 440€
-t2 55m²460€
-t2 55m² 460€
-t3 70m² 540€
total 2195€

sinon je fais le minimum (vmc+radiateurs) et je laisse les loyers tel quels…
Je cogite.

DDtee · #6

A mon opinion, si vous faites faire tous les travaux par des entreprises votre budget prévisionnel est insuffisant car en passant d’une chaudière générale gaz dans un bâtiment des années 50 au chauffage électrique, refaire une isolation sérieuse semble indispensable (sauf si cela à déjà été entrepris).
Si vous faites les travaux vous même c’est très différent, se pose alors effectivement la question du temps !

La différence de loyer entre déco 70’ et rénové me semble faible..?
Y aurait-il un marché pour du meublé ?
Pourquoi budgétisez-vous une taxe parking ?

A titre personnel, je ne me lancerais pas à louer des biens défraîchis, ringards… je crains trop d’avoir des locataires non choisis, qui sont là par obligation et contrainte… (point de départ négatif pour construire une relation de fiabilité) = je referais tous les lots ou laisserais tomber.

caro62 · #7

en fait le propriétaire avait commencé la rénovation globale de l’immeuble (pose de compteurs individuels, isolation des combles et pose de fenêtres pvc). Ses ennuis judiciaires et financiers l’ont poussé à stopper là.

La taxe parking, c’est à cause du studio créé mais non déclaré.La régularisation impôt foncier est obligatoire selon moi, et la mairie risque d’en être avertie…

Dernière modification par caro62 (29/10/2014 07h19)

DDtee · #8

C’est effectivement très prudent de prévoir la taxe parking dans ces conditions !

N’oubliez pas de comparer au prix du m2 du coin une fois la totalité des travaux financés, idem pour la rentabilité…

caro62 · #9

le prix moyen sur le secteur est de 1300-1500 €/m².

Avec les travaux, je pense que l’immeuble pourrait me revenir à environ 1050€/m².

la rentabilité brute serait de 10%, 8.80% net. (En révisant les loyers, on aurait 10.98 % brut, 9.98% net)

PS: l’immeuble est pour moi en bon état mais il dénote au milieu de tous les autres immeubles et maisons bourgeoises de la rue qui sont majoritairement refaits y compris en façades.

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