VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Par rapport à ma très modeste expérience sur les class actions pour des investisseurs en actions ordinaires (j’ai suivi celle de Merill Lynch en tant qu’actionnaire de BofA et celle d’Orient Paper, une entreprise chinoise qui a fraudé sur son compte de résultat par curiosité car c’était gros comme une maison), c’est un processus qui prend au moins un an et qui se termine par un settlement. Le montant a, dans les deux cas, été extrêmement modeste par rapport au montant perdu par les investisseurs.

Gamblizo a écrit :

J’ai vraiment la sensation qu’on déshabille Paul pour habiller Jacques et que ce que les plaignants récupéreront, les autres actionnaires le perdront.
Le réel gagnant dans cette histoire, ce sera le cabinet d’avocats qui a initié la plainte.

C’est mon opinion également.

Je suis peut-être naïf, mais je reste optimiste sur la situation :
- il y aura investigation et sans doute amende, mais si l’erreur porte uniquement sur l’AFFO, et si les données GAAP sont valables, je pense que la portée sera limitée ;
- de même, si la compta globale, dont le bilan, reste bonne, pas de raison de passer en junk/d’avoir des problèmes de financement.

Je n’anticipe pas de coupe du dividende de plus de 5%.

edit:

Article SA posté par IH a écrit :

However, the company did have some good news. These are all one-time adjustments and will not carry over quarter-to-quarter. As a result, due to its now larger share count, ARCP expects the net impact to AFFO to be $0.02 to $0.025 per share for the full year on a diluted basis.

Intéressant : les erreurs sont diluées par l’AK faite pour racheter les murs de Red Lobster.

Le transcript du call est ici.

Je suis long ARCP (via actions et options).

Dernière modification par namo (31/10/2014 10h48)

Pour qui voudrait lire la retranscription intégrale du conference call de David Kay, dernière communication officielle à ce jour : IRWeblink

J’ajoute ce communiqué de Moody’s (en gras, les passages qui me semblent à retenir).

Moody’s a écrit :

New York, October 30, 2014 -- Moody’s Investors Service placed the Baa3 senior unsecured rating of American Realty Capital Properties, Inc. (ARCP) under review for downgrade due to ARCP’s announcement that its Audit Committee found accounting discrepancies impacting the reported AFFO and that its 2013 10-K and 1Q14 and 2Q14 10-Qs should no longer be relied upon. Moody’s rating action reflects the uncertainty surrounding the effect on the rating from the accounting review.

Moody’s review will focus on the ultimate impact on ARCP of the accounting and legal review of its accounting irregularities, its timely filing of 3Q14 financials, and implementation of better financial controls.

The following ratings were placed under review for downgrade:

American Realty Capital Properties, Inc. -- Issuer rating Baa3; senior unsecured shelf at (P)Baa3; subordinate shelf at (P)Ba1; preferred stock shelf at (P)Ba1.

ARC Properties Operating Partnership, L.P.- Senior unsecured debt at Baa3.

RATINGS RATIONALE

On October 29, 2014, ARCP announced that its Audit Committee concluded its 2013 10-K and 1Q14 and 2Q14 10-Qs should no longer be relied upon. Its conclusions were made after accounting and legal investigations into its financial results. These accounting irregularities precipitated the replacement of the company’s CFO and CAO. The accounting issues impact ARCP’s reported AFFO due to the manner in which non-controlling interests in earnings (and related shares) was presented in the periods overstating AFFO and understating net losses amounting to adjustments of approximately $23 million. ARCP’s access to the debt and equity capital markets is curtailed until the financial inquiry is resolved. Although ARCP stated it is currently in compliance with the financial ratios in its debt covenants, it will be incumbent upon the company to file 3Q14 financials by November 14 in order to prevent potential covenant breaches for provisions entailing timely submission of financials in its revolver and bond covenants. Furthermore, this purposeful hiding of the accounting error engenders questions about the company’s credibility and maintenance of investor trust.

A return to a stable outlook would reflect little to no change in ARCP’s financial metrics from those anticipated when the company was assigned the Baa3 issuer rating, in addition to the resolution of the accounting issues and timely filing of 3Q14 financials. A rating downgrade would likely reflect any missteps in resolving the accounting issue or questions surrounding further deficiencies of internal controls; any unsecured bonds or bank lines covenant compliance issues or resultant legal inquiries; in addition to effective leverage above 60%; net debt/EBITDA over 8x; secured leverage over its current 16%; fixed charge coverage below 2.5x..

Moody’s last rating action for American Realty Capital Properties, Inc. was on February 7, 2014 when Moody’s assigned a Baa3 rating with a stable outlook to ARC Properties Operating Partnership, L.P’s senior unsecured notes.

American Realty Capital Properties, Inc. (NASDAQ: ARCP) is a REIT that is engaged in the ownership and acquisition of single-tenant, free standing real estate properties. At June 30, 2014, ARCP owned 3,966 properties in 49 states plus Puerto Rico and Washington, D.C. totaling 106.8 square feet and had total book assets of $21.3 billion and total equity of $10.6 billion.

Je suis bien d’accord avec vous roudoudou, cet episode va ’plomber’ le potentiel de hausse à long terme du titre.

Si cet épisode se clos et que le titre reprends des couleurs, beaucoup d’entre nous auront tendence à revendre leurs titre dès que le prix sera psychologiquement acceptable.

J’avoue que si je cours était à 11,5 usd je me poserais sérieusement la question

Roudoudou : rapidement, je me base sur 2 choses.

1/ la „tangible net worth“ indiquée page 17 du „quarterly supplemental information“ de la fin du Q2 (qui se calcule comme suit : total assets – intangible assets – total liabilities). Divisé par le nombre d’actions en circulation, ça nous donne une valeur de liquidation à un peu plus de $9. Le périmètre a encore changé depuis, ça donne néanmoins une idée.

2/ Les actifs produisent $1,4 milliards de NOI (le NOI a été confirmé par Ernst & Young si on lit bien le communiqué). A l’exception de Cole, ce sont des actifs tangibles de qualité (50% de locataires IG etc,). Ces flux ont une valeur, selon le taux de capitalisation que vous retenez. Kay prend 6,25%, ça donne une valeur de $13,25 par action. Vous pouvez prendre un taux de capitalisation supérieur, ça réduira la valeur par action, à chacun de se faire une idée de ce qui est approprié. Pour un acquéreur extérieur, qui aurait un WACC plus bas que ARCP, ça commence à devenir intéressant.
Même en enlevant les flux liés à Cole Capital (qui ne valent pourtant pas 0!), on arrive à une valeur par action supérieure aux cours actuels.

Alors je suis comme vous, ça me fatigue d’avoir à subir les évènements actuels alors qu’un REIT triple net est censé être un investissement „conservateur“ mais il faut faire la part des choses entre réaction épidermique de marché et valeur d’ARCP (moins le management passé). Par ailleurs, les évènements actuels ont lieu précisemment parceque „l’Audit commitee“ (avec un ancien Ernst & Young, d’ailleurs) fait bien son travail : la gouvernance n’est pas totalement défectueuse. Avec la SEC qui annonce une enquête, on arrive au dénouement. J’espère juste qu’il n’y a pas trop d’autres „erreurs“ dans les placards.

On paie les excès de boulimie et la mégalomanie de Schorsch – sauf que le marché vient d’y mettre un terme clair et net. ARCP ne peut que rentrer dans le rang, c’est ce que Kay ne cesse d’annoncer, encore faut-il lui laisser le temps de solder les comptes de la première phase d’existence de ce REIT.

Ils font partie des "debt covenants" ! Je n’ai pas la prétention de pouvoir calculer cela moi-même, le dossier est très complexe. J’ose espérer que les prêteurs institutionnels, eux, ont bien fait leur boulot en acceptant ces chiffres.

Kapitall a écrit :

Roudoudou : rapidement, je me base sur 2 choses.

1/ la „tangible net worth“ indiquée page 17 du „quarterly supplemental information“ de la fin du Q2 (qui se calcule comme suit : total assets – intangible assets – total liabilities). Divisé par le nombre d’actions en circulation, ça nous donne une valeur de liquidation à un peu plus de $9. Le périmètre a encore changé depuis, ça donne néanmoins une idée.

J’ai eu une demarche similaire a Kapitall, et suis arrive a une conclusion similaire [a la difference que j’ai fait le calcul moi-meme et que je deduis en sus les minos et les preferreds, et conclus a une tangible value per common share de $8.4]. Puis, pour avoir une evaluation de mon risque de perte max, j’ai defalque $3.5b de couts potentiels en amendes SEC et class action [la perte en bourse est connue; les amendes et dommages sont estimes, au doigt mouille, je n’ai pas mieux a proposer]. J’en conclu a une valeur minimale de $4.5 par action ds ce scenario cataclysmique.

Cela dit, mon principal indicateur de valo reste le multiple de l’AFFO: 10.4 x $0.90. Une decote sectorielle, mais encore insuffisante pour vraiment m’attirer.

Par mesure de transparence pour mes camarades, je precise que je suis rentre sur le dossier peu apres l’ouverture avec une micro pos [1100 titres], le titre etant stabilise aujourdhui. Pour etre aligne avec vous. Mais mon but reste de constituer une veritable position digne de ce nom autour de $8.00 - 8.50.

Cdt
Serial Trader

Comment se fait il que le titre cote environ 11$ sur bloomberg alors qu’il est à 9.38 sur boursorama et sur binck?

En fait, c’est un bug de bloomberg, en rafraichissant ses courbes, nous tombons bien sur un cours à 9.37…

Hello,

Je comprends tous les arguments, cependant je tiens à souligner certaines choses qui me choquent :

- Que pensez vous du CEO qui dit qu’il maintiendra le div à 1$ alors que vous avez tous calculé que l’AFFO devrait être entre 0.81 et ~0.9 ?

- Il a tenté une opération pour rassurer, mais qui dit que il n’y a pas d’autres cadavres ?

- L’essentiel sur un REIT c’est la capacité de financement, que penser du cout de financement à venir ?

- Que pensez du CEO qui dit que le deal Cole Capital tient toujours ? Franchement vous y croyez vous ? Avec tout ce bordel ils vont continuer de maintenir une transaction hyper complexe construite sur un accounting pas fiable ?

Edit : un article de S.A très interessant : Lesson Learned: I Was The Sucker - VEREIT Inc. (NYSE:VER) | Seeking Alpha

Dernière modification par roudoudou (31/10/2014 17h53)

Certes, mais on est loin des plus bas de mercredi et dans des volumes quand même moins importants. Il sera intéressant d’observer la prochaine émission obligataire et si le dividende restera inchangé.

Idem pour moi (c’est la ligne où j’ai injecté le plus de liquidités, 8% du patrimoine total !). Mais ça ne m’affecte pas particulièrement même si ça a créé une petite pointe de stress/excitation ! Vous allez me prendre pour un être déraisonnable, mais je trouve même que ça met un peu de "fun" dans la vie de mon portefeuille j’aime bien quand il se passe des choses dans les entreprises dont je suis co-propriétaire (et entre les fraudes de Tesco et d’ARCP ou bien les OST de Sears, je suis servi !). C’est intellectuellement très enrichissant de découvrir au fil de l’eau ce qui se fait de mieux ou de pire en terme de management.

Pas compris la raison de votre "trait d’humour" sur les femmes.