VEREIT (ex American Realty Capital Properties) : immobilier triple net aux USA…

Si je me mets à la place d’un acquéreur potentiel : Par rapport à ce que j’ai compris (soit très peu de choses), je ne vois pas pourquoi Realty devrait être capable de calculer la capacité bénéficiaire de ARCP et donc d’évaluer un juste prix.
On doit pouvoir vérifier la génération de cash d’un business avant de l’acheter : or, avec ARCP, on sait ce qu’on a reçu comme dividendes par le passé, mais on ne sait pas combien de cash l’activité a fait (en tout cas, je ne sais pas) vu qu’on ne peut pas retrouver quoi que ce soit au bilan. On ne connaît pas non plus les retours sur investissements de ce cash, ni le coût futur du capital. Dur de faire une offre un minimum réfléchie en ne sachant pas tous ces éléments il me semble.
Aussi, je ne sais pas si je voudrais doubler de taille aussi rapidement à la place de Realty : si le REIT est bien géré par des gens prudents, je pense qu’ils veulent tout vérifier scrupuleusement.

Sergio, vous avez quand même des données fiables, comme le NOI. Les chiffres du Q1 et Q2 2014 ont été vérifiés par le forensic accounting de E&Y, ce n’est quand même pas rien.

L’immobilier d’ARCP vient d’acquisitions frénétiques, certes, mais assemblé par d’autres moins suspects que Schorsch : Caplease, Cole, GE.
Il y aussi des portefeuilles ARCTx (je n’ai pas les numéros sous la main) assemblés par Schorsch, mais d’autres ont acheté des portefeuilles de ce type : justement Realty Income, Ventas, etc.

En tant qu’acquéreur, la question principale ne serait-elle pas : que vaut ce NOI (avec 50% de locataires IG, ce qui est supérieur à O, WPC ou NNN), avec mon coût du capital (et non pas celui d’ARCP!) ? Avec une acquisition payée en actions à fort multiple de FFO (type O), l’effet de levier serait immense. 

Je ne minimise pas les problèmes juridiques, qui feront barrage à une offre rapide selon toute vraisemblance, mais tout de même…

Par transparence, je continue avec mon plan initial. Ai repris une micro pos additionnelle hier. 2 micro pos s’aggregent en une mini position
PRU = $8.60

La remarque de Sergio m’interpelle et je vais refaire mes calculs avant de passer aux choses serieuses sur ARCP.
S.T.

Non, cf msg 348, analyse des capital securities. Les preferreds sont seniors par rapport aux common shares, mais non securisees sur l’immo, et surtout junior sur tout le reste de la structure de capital. En pratique, je ne connais pas un seul dossier ou l’impairment des common shares ne s’est pas egalement accompagne de l’impairment des preferreds en cas de Chapter 11. Pour jouer defensif, je preferre (jeu de mot maladroit) les Convertible Bonds.

roudoudou a écrit :

La question que je me pose est pourquoi Realty Income (17x AFFO) n’émet pas des titres pour racheter ARCP ca serait risqué mais super relutif non ?

Realy Income ne pourrait pas racheter au cours actuel.

Le cours d’ARCP s’envolerait proche de la NAV.

Sergio a écrit :

Kapitall, je n’ai jamais réussi à faire une analyse sur quelques trimestres. Idéalement, il me faudrait 10 ans, mais disons que quelques années est un minimum pour que je puisse comprendre un modèle d’affaires.

Là le modèle d’affaire à l’exclusion de Cole est très simple.

On achète des immeubles déjà loués et on gère le suivi administratif. Comme les immeubles sont triple net il n’y a aucune maintenance à faire dessus, le locataire se débrouille. C’est donc un business plutôt scalable.

De fait, il n’y a pas besoin de remonter très en arrière, dès lors que l’on connaît le taux d’occupation et surtout le rating des locataires, on peut estimer un NOI à peu près stable et multiplier par un taux de capitalisation.

La difficulté de l’estimé vient du périmètre qui change fréquemment avec leurs opérations d’achat (Red Lobster) ou vente (à Blackstone) et surtout laisse à penser qu’il peut encore changer.

Typiquement, la possible non-vente de Cole introduit une nouvelle incertitude, alors que justement, les actionnaires d’une foncière triple net recherchent de la stabilité.

Pour moi la valo intrinseque d’ARCP n’a jamais été aussi simple. Les données ont été revu par un big four et le secteur est facile à analyser. Pour faire un retour en arriere Enron avait la possibilité de frauder assez discretement car il y’avait énormément de flux donc il était assez facile de faire passer des facturations interco pour du business normal. Pour illustrer cela autant il est extraordinairement difficile d’auditer une boite comme ADM ou GSZ autant l’audit d’une boite comme ARCP ou LI est très simple.
La seule partie un peu complexe est Cole mais celle ci ne représente pas une valeur déterminante d’ARCP. Egalement ne sont pas provisionnées les risques judiciaires dues à la fraude.
Sur la valo du bilan il y’a pour moi un risque sur le taux d’actualisation que je trouve un peu faible (6.25%), étant donnée la hausse des taux long à venir et la qualité moindre des actifs suite au deal red lobster on pourrait avoir un vrai downside. C’est à mon sens le principale risque. Celui ci est cependant couvert très largement par la décote actuelle de l’action.

Par contre je pense qu’on aura une baisse du titre quand la coupe du dividende sera annoncée. C’est pour cela que même si au cours actuel on est dans une situation de screaming buy il convient de rentrer en plusieurs fois sur le titre.

Stibbons a écrit :

Ce serait sur le marché francais sur une valeur éligible au SRD, on peut prendre exactement la même position à la baisse  (sur un CTO) pour annuler tout risque de perte de capital suite à de nouvelles mauvaises news. Pareil pour les gains, ils seront annulé.

C’est quoi l’intérêt à part enrichir son courtier ?

Alexis92 a écrit :

Pour illustrer cela autant il est extraordinairement difficile d’auditer une boite comme ADM ou GSZ autant l’audit d’une boite comme ARCP ou LI est très simple.

Rien n’est jamais simple en ce bas monde. Pour faire un audit, il faudrait qu’ils évaluent les propriétés qu’ils ont acheté. S’ils ont just revu les factures pour dire qu’il y a bien ce qu’ils ont acheté au bilan, cela n’a pas grand intérêt, il faut tout reprendre et voir combien valent les propriétés une à une vs le marché, tâche quasiment impossible pour une foncière de cette taille qui croit à une telle vitesse.

S’ils ont trop payé, l’effet de levier se chargera de faire le reste du travail.

Dans ce cas-là, allez-y gaiement.
Personnellement, je vais m’abstenir.

On est partiellement d’accord IH.
De manière plus générale l’audit n’est pas la pour garantir un chiffre mais pour garantir la sincérité de celui-ci. Est-ce que le 13$ est la véritable valeur ? Ernst ne dit pas cela, il dit juste que c’est une méthode utilisée correctement (calcul ok, et iso méthode à travers le temps). Si vous pensez qu’un taux supérieur est plus pertinent (c’est mon cas) et ben libre à vous de refaire le calcul avec ce nouveau taux.
Pour illustrer cela c’est la même chose pour les groupes FR comme Vivendi qui publie un résultat net ajusté. Celui-ci est audité car c’est un metric important pour l’actionnaire mais cela ne veut pas dire que les CAC approuvent son usage ou sa mise en avant.
Par contre la méthode dont vous parlez bien par bien s’applique surtout aux SCPI. Je serai très surpris qu’elle s’applique réellement pour unibail par exemple. De toute façon dans le cas d’ARCP cela ne pourrait s’appliquer pour le 1er actif. ARCP ne peut vendre les murs d’un seul des restos red lobster et valoriser l’ensemble n’a pas de sens non plus car ce type de transaction est peu courant.

Le taux de 6,25% me paraît aussi un peu élevé. Surtout si on garde à l’esprit qu’ils viennent de vendre le portefeuille de centres commerciaux.

Pour information, voilà ce que donnait le marché NNN en Avril (je n’ai pas de source plus récente mais la tendance était probablement à la stabilité, voir à une légère compression).

InvestisseurHeureux a écrit :

D’ailleurs, si en Europe les covenants font référence au ratio LTV (et donc à l’estimation patrimoniale), aux USA, on est plutôt sur des covenants basés sur des flux uniquement).

Très juste. Ralph Block appelle par ailleurs de ses voeux l’introduction aux USA des normes comptables européennes qui obligent à divulguer une NAV calculée par des cabinets indépendants.

Cependant, pour revenir sur les covenants, dans le cas d’ARCP il y a bien une clause concernant la net tangible worth. Tiré du Q2 2014 :

RCS Capital et ARCP sont physiquement voisins :

405 Park Avenue
New York, NY 10022
United States
RCAP:New York Stock Quote - RCS Capital Corp - Bloomberg Markets

Voici celle de ARCP :

405 Park Avenue
New York, NY 10022
United States
ARCP Stock Quote - VEREIT Inc - Bloomberg Markets


J’ai fait une recherche google sur 405 Park Avenue. Il y a plusieurs REIT dans cette immeuble. Il y a aussi une American Realty Capital New York non coté. Et dans un document  que j’ai trouvé sur le site de cette ARCNYC Reit American Realty Capital New York City REIT, Inc. , on voit 3 contacts sur 3 compagnie différentes :
(ARCNYC Reit date de mars 2014 )

[url=http://www.newyorkcityreit.com/ a écrit :

American Realty Capital New York City REIT, Inc.[/url]uploads/10-17-pr.pdf]Contacts
Michael A. Happel
President
American Realty Capital New York City REIT, Inc.

Gregory W. Sullivan
Chief Operating Officer and Chief Financial Officer
American Realty Capital New York City REIT, Inc.      <<<<<< un employé de ARC NYC Reit

Andrew G. Backman
Managing Director
Investor Relations and Public Relations
RCS Capital Corporation                                    <<<<<< un employé de  RCS Capital.

Anthony J. DeFazio
SVP of Public Relations
DDCworks

Note : defazio est le webmaster préferé de Schorch. Les sites ARCNY, ARCP, Cole Capital viennent de chez lui.

Cela va a l’encontre de ce qui est dit :

RCS Capital a écrit :

Separate Management Teams: RCAP and ARCP have no overlapping members of management. Furthermore, the employees at ARCP accused of wrongdoing are not employed by RCAP.

Alors certes, je n’ai pas montré deux employés provenant l"un de ARCP et l’autre de RCS Capital sur le meme document… Mais avouez que ARC New York Reit est proche de ARCP : ARC toutes les deux, et le CEO des deux c’est aussi Schorsch (cf site)

Sinon, en bas de page du site ARC NYC REIT on lit :Realty Capital Securities, LLC (Member FINRA/SIPC) is the dealer-manager for NYC REIT.

Tout ces entreprises, très jeunes, imbriquées les unes dans les autres… c’est louche quand même non ?

Dernière modification par galerien (05/11/2014 22h25)