Départ prochain à l'étranger : intérêt d'investir en location en France ?

Tom33 · #1

Bonjour,
Je reviens sur le forum non pas en tant que lecteur mais pour partager une interrogation nous concernant, avec mon épouse.
Elle 34ans, moi 39, pas de marmots.
Un bien en location LMNP qui s’autofinance et ne me génère pas d’impôts pour l’instant.
En location sur la résidence principale.

Nous avons en projet de partir en Chine dans 4-5 mois pour y travailler et donc y vivre.
Dans le cadre de mon travail, on me proposerait de bifurquer sur un contrat local.
Finie la période des contrats d’expatriés !

Du coup en se disant que l’on reviendra peut être dans 10 ans, nous nous questionnons sur la meilleure option de placer nos économies. 200k€.

Diversifier oui mais quid de l’investissement immobilier ?
Y a-t-il un bon plan à jouer dans ce contexte ?

Mieux vaut-il trouver un bien à acheter; demander un prêt amortissable de l’intégralité sur 20 ans et le louer en meublé aux environs du prix de la mensualité d’emprunt (plus c’est encore mieux!)
Nous aurions ainsi 2 apparts en location mais qui ne seraient pas nos revenus principaux.
Et si meublés en LMNP, nous ne devrions pas avoir d’imposition dessus sur les premières années.

Et dans 10-15 ans, en revenant en France, il nous resterait 5 ans de prêt avant de, soit revendre, soit en tirer les loyers. On aura alors 44 et 50ans.

Ou bien ne faire aucun placement immobilier en direct mais investir sur des SCPI avant de partir hors de France ? Mais alors pour tirer avantage d’un effet levier il me faut un montage spécifique ?
Est ce possible de gérer à distance via internet par la suite, sans être considéré comme résidant français ?

Plusieurs questions se chamboulent et je suis intéressé par vos conseils – ou liens vers des posts déjà publiés sur ce type de projet, que je n’aurai pas déjà vu sur le forum.
Mille mercis.
Tom

Mots-clés : etranger;partir; placements

Boubouka · #2

Si vous décidez d’investir en France.
SCPI si vous voulez profiter de l’effet de levier et d’un taux bas ; profitez en tant que vous êtes en CDI en France pour monter votre dossier de prêt.

Autrement, investir sur des trackers … mais attention les actifs sont bien valorisés en ce moment.

Optez pour la simplicité au moins les premières années où un effort d’adaptation vous sera demandé.

Aussi, vous pouvez garder un peu de réserve au cas où votre nouveau statut vous permettra de profiter d’investissements plus rémunerateurs et de fiscalité plus clémente. Mais là c’est de la "théorie" car je n’ai rien de précis (je ne connais pas bien le sujet de l’expatriation).

Tom33 · #3

Merci Boubouka.

D’autres avis sont les bienvenus et si d’autres éléments vous semblent nécessaires à votre étude, je vous les fournirai volontiers.
Merci à tous

Faith · #4

Je vais me contenter de répéter ce qu’on lit souvent sur ce forum concernant votre situation:
Etes vous vraiment prêt à gérer un bien immobilier à distance ? (distance se comptant en milliers de km)

Cela signifie que vous n’aurez jamais l’occasion d’aller intervenir sur place. Il vous faudra tout le temps faire confiance à un tiers dès qu’il y aura une situation un peu limite à gérer (dégradations, impayés, fuites, etc)

Timinel · #5

Bonjour

Et bon voyage en Chine ! J espere que vous apprecierez l experience.

Pour faire part de la mienne ( je suis parti il y a un peu moins de 2 ans a singapour avec les memes questionnements .. )
1 ) comme deja cite par Faith : comment comptez vous gerer le bien ?
2 ) que ce soit en expatriation ou pas , je vous conseille de financer a credit et non en cash ( vous gardez les 200 k au chaud … peut etre en convertir en CNY si vous restez 10 ans, cela peut etre interessant de varier les devises et la fiscalite )
n oubliez pas que l immobilier pour les non residents est fortement fiscalise en France ( 15,5 CSG + 20 IR .. les 20 etant possiblement plus bas si vous avez un revenu global de moins de 150 Ke … je shcematise il y a une file sur cela dans le forum )
3) vous prevoyez 10 ans d expatriation ( personnellement je n ai pas ete capable d un horizon si lointain ) peut etre qu investir dans l immobilier local peut avoir du sens ( je ne connais pas les barrieres a l entree pour les etrangers en CHine )

pour ma part, j ai fait un investissement avant de partir car ma famille pouvait le suivre ( immeuble avec travaux ), j ai beneficie d un bon pret ( toujours plus delicat en expatriation ) et cela cree tout de meme un certain inconfort.
Maintenant , un bien " cle en main , sans travaux, loyer garanti " etc etc … pourquoi pas mais le rendement ne sera pas forcement au rendez vous et le SCPI me semble un bon choix.
Pour les SCPI, il "suffit" que le teneur de compte sachent traiter les non residents. ( je n ai pas d experience la dessus )

Pour le cash disponible j en ai transfere une bonne partie dans ma nouvelle devise pour investir localement en epargne ( regime fiscal plus simple et plus bas ).

Cdt

Gwen11 · #6

Merci Timinel pour ce retour d’expérience.

Du coup je me pose quelques questions concernant le cas de Tom.
Que faire du bien immobilier déjà acquis ? Faut-il le revendre lors d’un départ à l’étranger (la question est encore plus épineuse si le crédit est récent) ?
La gestion à distance n’est pas conseillé (sauf éventuellement si une personne de confiance peut jeter un coup d’œil au(x) bien(s) si un problème survient) mais le départ n’est pas toujours prévu lors de l’achat immobilier.

Timinel · #7

Il faut en savoir plus sur le bien ( LMNP en residence senior ou studio meuble pour etudiant par exemple, le besoin de gestion n est pas le meme , meme si je doute que le premier type s autofinance)
Deleguer la gestion a une agence je dirai, le bien a l air interessant , ce serait dommage de ne pas le garder ( payer la plus value si il y en a / les frais sur le credit etc etc .. )

et cela permet de garder un peu d immobilier…

Pour un depart imprevu , c est ce que j ai fait , investissement dans un scellier en 2010 ( avec dans la tete l envie de partir mais rien de tres concret ), je perds pas mal de rentabilite maintenant sans pouvoir deduire les impots ( bien garde car en SCI et tres bien place mais je suis loin de l affaire du siecle)

Tom33 · #8

Merci Timinel et Gwen11.
Concernant l’appartement, c’est un T3 loué depuis 2 ans à une seule personne, en meublé de haute qualité (pas du ikea) et avec tout de neuf à l’intérieur. Il me reste 12 ans de prêt.
J’ai un ami sur place qui pourra gérer les changements de locataires et résoudre les petits soucis.

Je vais solliciter mon comptable pour savoir ce que cela changerait d’être à l’étranger.

J’ai bien retenu votre conseil sur les SCPI. Merci
Bonne journée
Tom

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