Immeuble de rapport à 11% de rdt mais dans une très petite ville…

Bonjour
Il faut deja verifier si la demande locative sur ce secteur et pour ces surfaces existe t elle? Plusieurs merhodes pour verifier, passage d annonce fictive , recherche sur differents sites immo.
11% c est bien mais encore faut il que tout soit loué.
Un 55m2 à la campagne est il recherché par des locataires…?

Un investissement dans des appartements de cette surface (100m2) n est pas forcement une heresie , le turn over et beaucoup moins important que pour un studio, donc une gestion plus simple

Quelle est la raison de la vente si le bien est aussi rentable pourquoi le vendre?je ne dit pas que toute les gros rendements cachent un loup mais vaut mieu prevenir que guerir..

Ensuite il y a les "couts cachés" , montant taxe foncieres, travaux …ces frais sont à prendre en compte pour le calcul du rendement net.

Je pense que toutes ces questions sont à se poser avant une prise de decision avec un calcul prenant en compte une certaine vacance locative plus ou moins importante selon les scenarii

Bonjour,

Merci pour ces réponses.
Je vais aller visiter pour voir. Après c’est vrai que c’est une petite ville, et j’ai oublié quelque chose!

Je viens de m’en souvenir, il y a sur cette commune une usine d’écarissage qui emploi 100 personnes… Mais dégage une forte odeur de mort…

Le proprio m’a dis que les locataires étaient là depuis 3 mois seulement.

Sans mauvais jeux de mots, cela ne sent pas bon

je me rappelle d’un bled qui avait une boite d’équarissage il y’a une trentaine d’année et ou ça sentait mais je crois qu’un grand ménage a été fait.ça parait assez inconcevable qu’on tolere que 2 000 personnes subissent ces nuisances. en tout cas,c’est le bon moment pour aller voir avec cette météo estivale

Hello,

J’ai donc visité ce bien ce jour:

Bati en bon état, quasiment aucune isolation à part le double vitrage.
Un soucis d’humidité dans les appartements (pas de VMC ni Hotte, et une infiltration en toiture)

Le propriétaire va refaire le bitumage (toiture plate) cette semaine.

Le bien est en centre bourg, entre un salon de coiffure et un tabac, l’église en face.

Les locataires sont sous perf de la CAF mais ils travaillent (emploi précaires) sur les 720€de loyer encaissés 530€ viennent de la CAF.

Il reste un T3 à louer 450€, et le garage 50€ je pense (il fait 45m²)

TF de 700€ avec la TOM incluse.
J’attends le montant de l’eau annuelle qui est incluse dans le loyer (il y a des sous compteurs cependant)

Il a refusé une offre à 95K€, mais c’était il y a 3 mois déjà, je pense qu’il accepterai 90K€ (mon feeling), de plus il habite à 1H30 du bien maintenant (et 9Kms avant)

Maintenant moi je suis à 20 minutes, et 90K€ + frais de notaire et disons 3K€ de travaux (il y a toujours des peinture, petite cuisine au gout du jour…) cela me fait 100K€

Renta brut 14% (sans le garage je ne le considère pas vraiment)

sur 20 ans à 2,4% cela me fait un FCF de 690€ mensuel.

On peut se poser la question…

Je ne suis pas trop inquiet sur les travaux de toiture (déjà le matos vient de SOPREMA mais la pose est importante je suis d’accord avec vous)

Chauffage électrique pour tous les apparts
compteur EDF individuel
les T3 font 100m² donc c’est moins de 5€/m², c’est pour cela qu’il n’a jamais eu de problème pour louer.

pour la CAF le loyer de 300 il encaisse 70€de la personne, et sur 430 il encaisse 120€. Pas de soucis de ce coté là.mais je demanderai quand même les preuves.
C’est sûr que dans ces coins il faut pas trop être regardant. Même si 1 appart est vide 12 mois dans l’année cela s’autofinance… mais bon ce n’est pas le but biensur, mais donne plus de sécurité.

Bonjour Alex44,

Je partage l’avis de DDtee, ce genre de toiture est souvent problématique, perso je ne suis pas fan du tout.
Moi aussi j’ai donné avec les locataires qui chauffent au pétrole ! Une vrai connerie car cela ne revient pas moins cher pour le locataire. En brûlant le pétrole dégage de l’eau ! VMC obligatoire
Par contre je ne trouve pas que le "bled soit loin de tout" : 40 minutes en train de Nantes ! Y’a pire pour aller bosser non? Si on compare avec les trajet de RER que se coltinent les banlieusards pour aller travailler à la Défense…
Et Nantes est tout sauf une ville peu dynamique !

Vous devriez creuser un peu plus cette opportunité.
Au niveau fiscal en plus c’est le double effet Kiss cool : ces grands appartements de 100 m2 sont bien adaptés pour faire du "Boorloo ancien sans travaux " . Vous êtes déjà dans les plafonds de loyer et allez pouvoir bénéficier d’un abattement mini de 30% sur les loyers encaissés, voire 60% si les locataires ont vraiment des ressources au raz des pâquerettes !

Vous avez peut être raison.
Alex44 fera son enquête et constatera par lui même le nombre d’habitant de cette petite ville qui vont travailler sur Nantes….
Passez en fin de matinée près de la gare de ce bourg et regardez comment les parkings à proximité sont blindés de voitures.

Le principe est assez simple, vous signez une convention avec l’Anah sur les logements concernés.
Vous vous engagez à louer en respectant un plafond maxi de loyer au M2 et en respectant également un plafond maxi concernant les revenus de vos locataires.
En contrepartie vous aurez le droit de déduire de vos revenus fonciers un abattement (entre 30 et 70% selon les ressources de vos locataires).
Cette déduction est bien entendu cumulable avec les autres déductions (intérêts d’emprunts, travaux…)
Donc si vous êtes bon, vous allez "effacer" totalement vos impôts sur les revenus fonciers, voir créer du déficit.
Le double effet kiss cool