Immeuble de rapport dans le Vaucluse à 7,1% de rdt net…

Merci de votre retour.

Pour la vérification de la structure, oui mon ami est totalement indépendant et il a tout sauf la langue dans sa poche. Il est ultra pointilleux et ne "me fera pas de cadeaux sur ses commentaires et avis".

Pour le bail commercial, la personne est en place depuis 12 ans et a un bail qui se termine en 2021. Le loyer représente 25% du total de l’immeuble et il y a un risque non nul sur ce genre de commerce. J’ai eu une longue discussion avec cette personne, professionnelle et saine je dirais. C’est un commerce qui ne souffre pas vraiment des aléas et il a sa clientèle bien établie, mais on ne sait jamais. Comment savoir le potentiel de location pour un commerce comme celui la ? Cette rue a beaucoup de commerce mais on peut voir des espaces vides…donc risque réel de ne pas trouver, effectivement. Dois-je demander aux commerces voisins combien ils payent de loyer pour savoir ou le loyer actuel se situe ?

Désole pour la formulation "brouillon" mais c’est surtout qu’il manque plein de choses dans mon descriptif pour se faire une idée complète du bien. J’aurais mieux fait d’employer le terme "incomplet".

Pour les biens meubles, ils ont été refait l’an dernier et il y a deux ans. Cela fait typiquement parti des biens meubles de belle qualité : équipement au top, pièces lumineuses et pratiques, chambre au calme avec vue sur de la verdure. Le quartier est dans l’hyper centre, a 100m a vol d’oiseau de la FAC et a proximité de tous les commerces. C’est mon quartier.

Mes deux interrogations sont que le propriétaire en veut trop cher et que je ne suis pas sur qu’il acceptera mon prix (je voudrais proposer plus bas que le prix annonce plus haut qui est ma limite) et que le bail commercial représente un risque.
Pour l’analyse définitive de la structure, j’ai une confiance absolue dans mon ami. C’est son boulot de tous les jours et il en est déjà a 3 maisons Perso refaites de fond en comble tout seul…

PS : je vois venir, et c’est légitime, le conseil pour commencer petit avec un seul bien pour me faire la main. Je suis complètement OK avec ça sauf que je souhaite me faire la main sur un bien dans ma ville, sans faire de travaux.Le marche des studios est saturé, les biens a la vente son très chers (autour des 2800€ du m2) pour un loyer ne dépassant pas 350€. Pour une dépense/risque supérieur je gagne réellement en rendement et en visibilité de mon point de vue. La différence n’est pas négligeable mais ne m’effraie pas plus que ça.

A suivre ce vendredi, si je me sens de faire l’offre.

Dernière modification par Asmfan13 (26/11/2014 17h36)

Bien entendu, si vous vous sentez de faire du "social engeneering" auprès des commerces voisins, demandez leur ce qu’ils payent, si ils sont contents de l’emplacement, … en prenant bien sûr en compte que les commerçants ne sont jamais contents et voudraient toujours faire plus de CA ;-)

Entre la raison et la passion , il faut être très prudent en immobilier…

Revenu à déclarer = Revenu locatif - intérêts d’emprunt - charges ( assurance , foncier ) - travaux - amortissements ( location meublé)

Ces revenus s’ajoutent à vos revenus personnels au titre de revenu du capital sur lesquels vous devrez  payer 15,5 % de CSG.
L’année  suivante vous aurez une déduction de revenu de 5,1 % du montant  de la CSG versé l’année précédente.
Il semblerait que cette largesse du fisc soit en passe de disparaître Affaire à suivre …

Votre cash flow de 300 € annuel est dérisoire pour un immeuble , c’est bien ce qu’il me semblait  pour avoir fait quelques simulations avant de vous répondre ce matin.
A minima , cela devrait être le montant mensuel.

Pour le commercer , on ne choisit pas toujours l’activité du commerce lorsque l’on est en difficulté  pour louer.

Philippe

Ça fait peur votre "crash test" moi je présente le "cash certain".

Donc vous envisagez sereinement de gérer un immeuble locatif avec au mieux un cash faible de 300 € annuel.
Ça laisse aucune marge de manœuvre….

Allez quelques petits exemples récents de mon activité :

Rénovation et création d’un grenier aménagé : Travaux de Juillet à fin Septembre et  un mois et demi pour trouver un locataire.

Amélioration d’appartement : Travaux de Octobre à mi novembre , en recherche locataire depuis 2 semaines , candidats sérieux avec possibilité de location sous une semaine.

Un studio libre depuis début Novembre , quelques aménagements réalisés , en recherche de locataire

Un autre studio libéré hier , annonce passé aujourd’hui.

Depuis Juillet j’ai entre 1 et 3 logements non loués , autant pour les studios ça ne me pose pas de problème à 300 € pièce mais pour les plus grand entre 500 € et 600 €  pièce , c’est ennuyeux.

Ce n’est pas parce que j’aurais la plus belle annonce et le bien le mieux que je trouverais un locataire au moment ou je passe l’annonce.

Voila pour synthétiser , la recherche d’un locataire prend du temps et su vous n’avez pas de cash flow , vous êtes cuit pour les 20 prochaines années car aucune banque ne vous suivra sur un autre projet.

La constitution d’un patrimoine immobilier est l’objectif de tous mais le faire en situation tendue n’est pas raisonnable.

Encore une fois , être limite sur un studio ou un T1 ne pose pas de problème par contre avec un mensualité de 1250 € à rembourser et un cash flow de 300 / 12 soit 25 € ne me rend pas serein du tout.

Vos projections de -1.200 à -1.500 € annuels sont basés sur quels critères ?

Sur mon dernier studio qui vient de se libéré ( 13 M2 ) , je suis à peu près certain qu’il ne se louera pas avant Janvier.

Votre aversion pour les travaux  pour des raisons de travaux récents et de famille sont compréhensibles mais prenez aussi en compte qu’il vous faudra peut être choisir entre nourrir le petit dernier ou rembourser la banque ….

Pouvez vous dans vos modélisations intégrer le départ d’un locataire du premier appartement prévu à mi décembre par exemple avec la nécessité de faire des travaux donc pas de devis avant mi janvier en raison de la fin d’année.

Départ du deuxième locataire suite à une mutation ou autre joyeuseté début janvier

Vous voila donc avec deux logements non loués , un avec des travaux à faire qui se finiront dans le meilleur des cas mi février car les artisans sont longs , très longs….
Actuellement j’attend un devis depuis plus de 2 semaines.

Le deuxième logement pourrait être reloué fin janvier ou début février

Sur un exemple simple et plausible , combien allez vous devoir sortir pour payer les mensualités ?
2 Mois sur le premier appartement
1 mois sur le deuxième appartement

Reprenons l’exemple de l’autre immeuble avec travaux qui lui procurait une surface triple donc potentiellement un revenu triple ….

Même avec des artisans longs sur de petits chantiers , sur un plus gros chantier on peux espère une présence plus régulière.
Sur un immeuble avec travaux que vous allez faire réaliser , en faisant abstraction du coût des travaux , vous avez la possibilité de faire le gros oeuvre ( gravât , poussière , bruit ) puis ensuite de
réaliser les appartements au fur et à mesure.

Si j’ai bien compris les chiffres , cet immeuble avec travaux avait le même prix donc au troisième appartement vous couvrez vos mensualités pour un prêt du même montant ensuite les autres sont du bonus.

Il faudrait pouvoir connaitre le prix des travaux pour mieux se projeter en cash certain.

Voila , l’idée est qu’un investissement plus complexe au début mais avec de vrais perspectives serait préférable à un investissement en rase motte sur 20 ans.

Philippe

Philippe,

Je suis d’accord avec ce que vous écrivez, ne vous méprenez pas. Seulement nos objectifs ou nos attentes sont différentes.
Je fais un calcul maximaliste, minimaliste et certain et je base le montant de ma trésorerie nécessaire (Mis de côté) sur le calcul minimaliste (crash test) pour être capable d’affronter les aléas.

Dans ce cas précis, si tout se passe normalement, je ne paye rien pendant 9-10 ans avec un cash positif de 300€ par an. Si ça se passe mal, je tape dans ma trésorerie mis de côté exprès. Mon risque est là, pas sur un éventuel problème a me nourrir. je ne suis pas joueur, mais pas du tout:)
J’ai la chance de pouvoir me couvrir grâce a mon boulot donc j’en profite.

Pour le côté Banque, elle était prête a me prêter 500k€ sur un Malraux avec des taux de rentabilité au combien plus bas. Donc je serais bien surpris de les voir me refuser un autre investissement dans quelques années. On en a déjà parler et je ne vois pas de blocage.

Pour rentrer dans l’épure de ce que vous présentez, et de ce que vous arrivez à réaliser, il me faudrait le même bien à 170 000€ voire un peu moins, et donc viser une rentabilité à 10%. Cet objectif ne me parait pas réalisable dans ma ville sans travaux. et une nouvelle fois, je n’ai pas de problème a ce que cet achat me coûte en cash. je préfère même être conservateur pour ne pas avoir de surprise.

Après vous me faites beaucoup réfléchir et c’est très intéressant d’être confronté et poussé dans ses retranchements.

Félix

@cricri77700

"je vais tenter de répondre à la place de philippe."

Et moi je ne peux plus répondre ?

Je ne compte pas les vacances locatives sauf peut être sur les studios.
Pour les reste pas de pitié , il faut louer tout le temps pour rembourser la banque.

@Mawa
"Vous semblez indiquer qu’un cash flow d’un mois de loyer total est un minimum pour un immeuble."

Il n’y a pas de limite pour le cash flow plus il est important et mieux je me porte.
Il faut toujours se garder la possibilité  de refaire sereinement un appartement , de prendre le temps de louer.
On peux partir sur la base d’un appartement en cash flow,il faudrait mieux raisonner à 30 % minimum de cash flow sur un immeuble.

@ asmfn13
"Après vous me faites beaucoup réfléchir et c’est très intéressant d’être confronté et poussé dans ses retranchements. "

C’est le but ….
Je vous ai envoyé un message en MP

Philippe

@cricri77700
Je n’ai vu aucune offense dans votre phrase de transition.

Pour votre méthode d’enlever un ou deux mois , pourquoi pas …

Si votre immeuble est rempli de studio cela revient à comptabilisé tous les lots en vacances locatives durant l’été.

Ceci diminue votre cash flow annuel mais vous devez alors avoir un cash flow plus important mensuellement pour couvrir sans débourser les échéances mensuelles  de votre emprunt.

Et là , je vous conseille justement de ne pas avoir un immeuble constitué que de studios car on voit la limite avec les vacances locatives.

Un immeuble doit être constitué de 1 , T1 , T2 et T3 qui ont l’avantage de ne pas être vide en même temps , de pouvoir passer  un locataire d’un lot à un autre.

Philippe

@asmfan13

L’amortissement se fait en nom propre sur les logements meublés.
A ma connaissance pas sur les locaux commerciaux que je ne connais pas.

Vous pourriez amortir l’ensemble de l’immeuble dans le cadre d’une SCI IS mais nous changeons de registre et de débat.

Ça s’arrange pas vos calculs , je pense que le débat sur cet immeuble va être bientôt terminé faute de rentabilité ….

Philippe

Un mot pour vous dire que le proprio n’a pas voulu de mon offre "indécente"….J’ai eu beau lui dire que c’était la faute de Philippe, rien n’y a fait.

On rajoute a ca un mois de Décembre très occupé par le boulot.

Ma conclusion : continuer de suivre le marché, ne pas sauter sur une annonce d’agence et arriver avec un questionnaire long comme le bras pour bien tout vérifier.

Cette première tentative a été très enrichissante car je pense savoir ce que je veux et peux faire.

J’espère revenir vers vous sous peu…

PS : il semblerait que vous pouvez bénéficier du statut LMNP avec un bail commercial au milieu de vos lots…il faut qu’il soit meublé par vos soins….