Murs commerciaux : premier investissement locatif dans des murs commerciaux…

Aletnico a écrit :

Actuellement propriétaire d’un grand bâtiment commercial loué que nous souhaiterions vendre, je me renseigne depuis quelques temps sur les rentabilités "exigées" par les investisseurs.

Quand je lis sur ce topic des rentabilités à 9% ou 10%, je trouve cela très élevé. Pour répondre à l’auteur, si je comprends que la rentabilité est un facteur important, il me semble que la priorité doit être de se renseigner sur le locataire:
- est-il là depuis longtemps ?
- voir le bail (date de signature, type de bail)
- toper sur internet les résultats s’ils sont publiés
- voir l’âge du locataire, ses projets, etc

Il vaut sans doute mieux percevoir un loyer d’un montant peut-être en deça de ce qu’on pourrait espérer mais le percevoir dans la durée que demander un loyer trop élevé (surtout dans le contexte actuel) et se retrouver quelques mois après à chercher un nouveau locataire.

Il est clair que le rendement attendu est en relation avec le niveau de risques.
Pour le niveau du rendement, tout dépend aussi de quoi on parle : rendement brut, net, etc., et ce qu’on met exactement dedans.

Un bien situé à un endroit où il sera facile de le louer (même si son locataire actuel décidait de déménager) et où la perspective d’évolution de la "commercialité" (donc du loyer futur) est favorable, encore plus sans doute que celui déjà loué à un locataire très solide et avec une activité peu risquée (plutôt une pharmacie qu’un salon de bronzage par ex.), trouvera acquéreur avec une plus faible rentabilité. 

Pour certains, qui veulent autofinancer leurs investissements, il est obligatoire de trouver des rendements brut élevés (dans les 10%), et ils doivent en conséquence accepter quelques risques ou inconvénients aussi.

Je ne suis pas sur de bien comprendre :   est-ce que vous voulez dire que le locataire (le commerçant) actuel n’utilise pas les 2 appartements, et serait disposé à signer un bail commercial portant uniquement sur le local commercial (pour un loyer sans doute plus faible que les 940 € actuels), et que vous souhaiteriez procéder ainsi, effectuer des travaux au niveau des 2 appartements, puis les louer en location nue (ou meublée) à d’autres locataires que le commerçant ?

-> Que dit le bail actuel (porte-t-il sur les 2 appartements en plus du local commercial, etc.)
-> Le commerçant est-il d’accord ?
-> Les 2 appartements sont-ils classés avec usage "habitation" ?

A priori, c’est un cas assez atypique, car le bailleur ne peut rompre le bail commercial qu’à l’échéance (après 9 ans), éventuellement en formulant alors une nouvelle proposition que le locataire peut accepter (ou pas). J’ignore s’il y a des moyens juridiquement surs de faire ceci avant l’échéance du bail, ou même de s’assurer que le locataire acceptera effectivement avant qu’on n’ai acheté le bien.

Francois80 a écrit :

un immeuble de 180m2  avec au RDC 80m2 d’un local commercial et sur les 2 niveaux au dessus 2 apparts de 50m2 dépendant du commerce.
Le tout est loué 940€/mois. La taxe fonciére est à la charge du commercant.
Le bail commercial court jusqu’en 2015.
Le prix global est de 150k€. Ce qui fait une rentabilité brut de 7,5%. Le local commercial est situé dans le centre ville.

La foncier est pris en charge par le commerce au prorata de la surface commerciale dans l’immeuble par contre votre cas est particulier car cela sous entend que le commerçant à un bail commercial pour tout l’immeuble ?

Francois80 a écrit :

Il est possible après quelques travaux pouvoir créer un couloir pour pouvoir louer les 2 appartements.
Comment faire pour voir avec le commercant pour rompre le bail, ou refaire un bail sans les logements?
Que pensez-vous de l’affaire en général. Me concernant ca me semble une bonne affaire avec une bonne rentabilité et du potentiel si on venait à récupérer les logements. La situation de l’immeuble est bonne.

Oui vous avez envie de récupérer les logements pour les louer MAIS ils font partie du bail commercial.

Au niveau prix cela revient à diviser le prix de la location commercial par 3.

Au niveau juridique , est-ce possible de refaire un bail commercial ,de faire un avenant , de sous louer au commerçant pour relouer de votre coté ( paradoxale ) votre cas n’est pas simple  qu’en dis le propriétaire  actuel , le commerçant et pourquoi cette situation ?   

Au niveau rentabilité vous pourrez louer possiblement vos 2 logements 50 m2 à 450 soit au total sur l’immeuble 900 + 300 ( commercial ) = 1.200 soit du 8 %
Attention a ne pas vous trompez juridiquement , vous devriez faire appel à un notaire avant tout engagement

Philippe

Y a-t-il bien déjà une séparation des compteurs (eau, électricité, gaz) pour les 2 appartements ?

La difficulté potentielle est de tout correctement verrouiller juridiquement, pour obtenir effectivement ce que vous anticipez (loyer revalorisé maintenu pour la commerçante qui n’utiliserait plus qu’un seul appartement après remise en état à vos frais, et vous laisserait la jouissance du second appartement).

La rentabilité brute serait alors voisine de (1152*12 + 580*11)/ (150k + 30k) = 11.2%, en l’absence d’aléas (j’ai compté 11 mois de loyer pour l’appart cf la TF, sans cette précaution on aurait 11.5%).

Si l’idée est de laisser le loyer à 940€, on visera 940*12 + 580*11)/ (150k + 30k) = 9.8%.

Ca semble jouable, même si vous y consacrerez sans doute pas mal de temps au départ (on n’a rien sans rien), mais vous seul pouvez estimer les risques de découverte ultérieure d’un aléas.

Francois80 a écrit :

Francois80 a écrit :

Je viens vers vous pour ne rien oublier et j’ai aussi quelques interrogations.
Je dois visiter un immeuble de 180m2  avec au RDC 80m2 d’un local commercial et sur les 2 niveaux au dessus 2 apparts de 50m2 dépendant du commerce.
Le tout est loué 940€/mois. La taxe fonciére est à la charge du commercant.
Le bail commercial court jusqu’en 2015.
Le prix global est de 150k€. Ce qui fait une rentabilité brut de 7,5%. Le local commercial est situé dans le centre ville.

Il est possible après quelques travaux pouvoir créer un couloir pour pouvoir louer les 2 appartements.
Comment faire pour voir avec le commercant pour rompre le bail, ou refaire un bail sans les logements?
Que pensez-vous de l’affaire en général. Me concernant ca me semble une bonne affaire avec une bonne rentabilité et du potentiel si on venait à récupérer les logements. La situation de l’immeuble est bonne.

Je reviens vers vous pour vous éclaircir. Après avoir visiter, quelle surprise! Un immeuble dans un superbe état dans le centre ville.
Local commercial exploité depuis 1998. Nouveau bail mis en place depuis 2006. La taxe foncière est bien à la charge du commercant pour les 2 appartements et le local commercial.
Les 2 logements sont à renover ( SDB complète, peinture, électricité, cuisine et ensembledes fenêtres) et la cage d’escalier à repeindre dans son ensemble.
Là ou c’est encore plus intéressant, le loyer n’a jamais été révisé et si je le faisant aujourd’hui, il serait 1152€ soit unerentabilité de 9,5%.
La commercante est prete a rendre un appartement sur les 2 en faisant un nouveau bail sans augmentation de loyer. Sachant qu’1 F2 se loue 580€/mois soit dans l’ensemble un loyer de 1520€/mois.
Soit une rentabilité de 12% brut et avec 30k€ pour rénovation de la cage d’escalier et d’un appartement 9,5%.
Je pense juste avoir fait une bonne affaire. Qu’en pensez-vous?

Je me suis trompez quelquepart?

Bon je vais de surprise en surprise avec l’agence. Apres avoir visité le vendredi 26 oct. et fait une proposition au prix (j’insiste là dessus!) le mardi 30 oct.
Le mercredi 31 oct., je recois de nouveau un mail de l’agence me disant qu’une autre personne avait visité l’immeuble et qu’elle attendait son offre. L’agence me demande un proposition écrite que je renvoie immédiatement par fax avec signature. La 1ère fois avait été faite par mail.
Ce matin, je recois de nouveau un mail de l’agence, "Nous tenions à vous informer que nous avons reçu une autre offre d’achat supérieure pour ce bien, le même jour, que nous avons aussi transmis au vendeur.
Le vendeur, en fonction des conditions financières, mais aussi en fonction des conditions suspensives des offres, prendra alors sa décision.
Dans l’attente du délai de validité de votre offre, nous reviendrons vers vous afin de vous informer de la suite que le vendeur donnera à votre propostition d’achat."

J’ai un peu l’impression d’être pris pour un con et balloté à gauche et à droite… Quelle position dois-je adopter?

N/a

Dernière modification par vivicente31 (22/11/2012 22h45)