SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Bonsoir,

Cette formule de démembrement de la propriété est effectivement très intéressante pour les gros TMI recherchant une solution d’investissement pour préparer la retraite, incluant des revenus supplémentaires à terme.

- Elle permet d’optimiser l’impôt sur la fortune en tirant partie des dispositions de l’article 885 G CGI, lorsque le bouclier fiscal n’est pas activable.
- Elle permet, en transformant un revenu immédiat en plus value à terme, de jouer sur l’exonération totale des plus-values immobilières des particuliers après 15 ans.

Le placement en nue-propriété de parts de SCPI est donc totalement exonéré de toute fiscalité pendant la période du démembrement, qui peut être de 5, 8 voire 10 ans.

Il y a plusieurs applications à ce montage dans la même veine :

Exemple n° 1 : optimiser un patrimoine existant

Monsieur F., pharmacien, est propriétaire des murs de sa pharmacie au travers d’une société civile immobilière. Ceux-ci ont été achetés il y a maintenant 15 ans, au moyen d’un crédit qui est aujourd’hui entièrement remboursé. Au titre des loyers de sa pharmacie, Monsieur D. verse chaque année 15.000 euros à sa société civile immobilière. Monsieur D. envisage de prendre sa retraite dans 10 ans.

Au titre de ce revenu foncier Monsieur D. paye en 2010 les impôts suivants :

Revenu foncier annuel (pharmacie)
15.000 euros
Impôt sur le revenu (TMI maximum : 40%)
- 6,000 euros
Contributions sociales (12,1%)
-1815 euros
Revenu net annuel
7.185 euros

Si Monsieur D. épargne ce revenu net annuel sur un contrat d’assurance vie en euros (4% l’an), pendant dix ans, il n’obtiendra pour son départ en retraite que 86.264 euros.

Monsieur D. décide de vendre l’usufruit de ses murs pour 10 ans, il obtient immédiatement un prix net d’impôt et de contributions sociales d’un montant supérieur (90.000 euros). Si l’on suppose que ce prix de vente est investi de la même manière pendant 10 ans (contrat d’assurance vie en euros à 4% l’an), Monsieur D. obtiendra pour le jour de son départ en retraite : 133.222 euros  soit un gain supplémentaire de + 54%).

Exemple n° 2 : Dégager une trésorerie pour rembourser un emprunt
Monsieur T a fait l’acquisition d’un fonds de commerce et des murs de son magasin de boucherie-charcuterie, il y a 8 ans, au moyen de deux emprunts amortissables d’une durée de 12 ans. En vue d’optimiser sa fiscalité, Monsieur T. souhaiterait solder ces emprunts, qui ne génèrent plus autant d’intérêts déductibles qu’au départ, en vue de récupérer une certaine aisance financière.

Monsieur T fait racheter l’usufruit de ses murs sur une durée de cinq ans. Cette somme est suffisante pour solder les emprunts en cours.

Exemple n° 3 : optimiser l’impôt de solidarité sur la fortune

Monsieur C, cadre supérieur, qui dispose déjà d’un patrimoine de 790.000 euros, vient d’hériter de 300.000 euros. Cette somme le rend normalement redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune au taux de 0,55%. Monsieur C. est à la recherche d’une solution de placement qui lui permettrait de ne pas rentrer dans le champ d’application de cet impôt.

Monsieur C. fait l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI, pour un montant de 300.000 euros. L’usufruit est prévu pour durer dix ans. Monsieur C. bénéficie d’un discount immédiat, sur ses achats de parts, de 35% environ.  Au terme des dix ans, si l’on suppose que les parts se sont revalorisées de 1,5% l’an, Monsieur C sera propriétaire d’un portefeuille de parts de SCPI, net d’impôt, de 527.519 euros. Le rendement net du placement est de 5,80% l’an.
En outre, par application de l’article 885G du Code général des Impôts, Monsieur C. n’est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune sur les biens qu’il détient en nue-propriété. L’économie d’impôt cumulée sur 10 ans est de 16.500 euros.

Je connais une société ayant pour vocation d’investir dans l’usufruit de parts de  SCPI, ainsi que dans ces différentes configurations de démembrement. Si vous êtes personnellement intéressé, envoyez-moi un petit mot par mail avec vos coordonnées, et je vous ferai passer l’information…

Bonsoir,

En ce qui concerne l’exemple n° 2, je me rends compte que je ne suis pas suffisamment précis dans mes propos. Effectivement, Monsieur T n’est pas dispensé de payer les loyers de sa boutique. De ce point de vue la, il n’y a pas de changement avec la situation antérieure…

La différence tient au fait qu’en fin d’amortissement, les emprunts impactent de plus en plus la trésorerie disponible du commerçant ou de la profession libérale, car il convient de payer, non seulement l’emprunt en capital et intérêts (somme constante par hypothèse, si l’emprunt amortissable est à taux fixe), mais également un supplément d’impôt et de contributions sociales qui augmente constamment puisqu’il y a de moins en moins d’intérêts à déduire.

En cédant l’usufruit, Monsieur T fait donc l’économie de ce surcroit d’impôts et de prélèvements sociaux, qui, parce qu’il s’ajoute aux échéances de l’emprunt initial, peut représenter un surcout insupportable.

En cédant l’usufruit et en remboursant le prêt, Monsieur T descend de cet "ascenseur fiscal". Il assainit sa situation fiscale sans avoir à réinvestir, par exemple, dans une loi de défiscalisation…

Dernière modification par stephane (31/07/2010 01h00)

Frédéric a écrit :

Il y a bien la scpi Pierre 48 lancée par Paref-gestion. Le principe est intéressant. La scpi achète des nue-propriété tandis que Paref (foncière cotée, maison-mère de paref-gestion) achète l’usufruit.

A ma connaissance PIERRE 48 s’est diversifiée depuis peu dans le demembrement. Auparavant le portefeuille était principalement constitué d’achat d’immeubles en loi de 1948 (d’où sont nom). Ensuite devant le succès de la SCPI et l’afflux de souscriptions, ils ont été obligés de diversifier un peu. D’où le demembrement et la requisition. Mais cela ne represente, je pense qu’un petite partie du portefeuille, l’essentiel etant encore constitué d’immeuble 48. cdt

Frédéric a écrit :

Non, les loi 48 ne représentent selon le rapport annuel 2009 qu’environ 20 % des surfaces, les nues-propriété un tiers (cf rapport annuel 2009 page 5).

Effectivement au niveau des surfaces vous avez raison. Mais qu’en est-il au niveau des valorisations, car les immeubles en loi 48 sont souvent les plus anciens achetés et situés à Paris Intra-muros.  Neanmoins, je suis partisan de cette SCPI atypique et bien gerée qui m’a rapporté environ 11% par an depuis 2003…..Cdt

C’est intéressant pour les TMI à 40% qui ne veulent pas se lancer sur un montage in fine, qui présente un risque plus élevé (à mon avis).

Aussi pour ceux qui ont déjà des revenus immobiliers et qui veulent les éponger avec un déficit foncier. La nue-propriété est alors une alternative à la SCPI Pierre 48.

Selon les conditions (prix, montant minimum suffisant), je peux être intéressé pour acquérir de l’usufruit temporaire (10, 15, 20 ans) de SCPI. Donc si d’autres veulent de la nu-propriété, on pourrait s’entendre ;-)

Rodolphe écrivait le 28 juillet que la valeur de la nue-propriété était de 63 % du total. Pourquoi 63 % ? Comment calculez-vous la répartition entre usufruit et nue-propriété ?

Une banque me propose à crédit / 20 ans à 4,3%TEG,  -20% sur la nue propriété de parts Immorente pour 5 ans

Je viens de faire plusieurs simulations et il en ressort une différence minime sur le total capitalisé + dividende - emprunt.

Etant imposée à 14% ça ne procure pas un avantage flagrant.

L’inconvénient principal que je vois à ce montage est la perte de levier du crédit, on rembourse sans toucher de dividende, pourtant l’intérêt principal des scpi à mes yeux…

Bonjour Goodbye,

J’ai bien reçu votre email et je préfère y répondre ici.

Mes tableaux prennent bien en compte la ponction de 12,3% CSG, CRDS et 14% TMI sur les dividendes et le décalage des dividendes. Les échéances totales du crédit sur les 5 premières années (sans toucher de dividende) correspond à 30,4% du prix initial des parts, ce qui, à mes yeux, annule l’effet de levier du crédit et ne permet pas de rembourser des sommes plus importantes par la suite en monnaie de singe.

Voilà pourquoi je pense que ce type de montage ne m’apporte rien et il serait plus judicieux de placer en cash cette somme dans un placement plus rémunérateur.

choukrov a écrit :

http://www.selfepargne.fr/scpi/demembrement.php?idrub=3

Cela pourrait être bien, mais les affirmations sont fausses: contrairement à ce qui est écrit, les intérêts d’emprunts réalisés en acquisition de parts de SCPI en nue propriété ne sont sont pas déductibles des revenus fonciers.

Cela a déjà été signalé à maintes reprises sur le forum et figure en toutes lettres dans un Bulletin Officiel des impôts (BOI 5-D-2-07 fiche n° 10 relative aux intérêts d’emprunts page 97, point n°17):

Bulletin Officiel des impôts a écrit :

Intérêts d’emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts.

Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d’une société détenant un immeuble loué, pour financer l’acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location.

A mon sens, cette disposition réduit de beaucoup (voire annihile) l’intérêt d’une souscription de parts de SCPI en nue propriété avec un emprunt.

Dernière modification par sijetaisriche (12/09/2011 11h52)

@ Choukrov

J’espère que vous n’avez pas pris mon observation pour une critique personnelle (si tel était le cas, c’est que je me suis mal exprimé et j’en suis vraiment désolé, ce n’était pas mon intention).

Simplement ce site semble donner des informations a priori erronées en terme de déductibilité des intérêts d’emprunt sur la nue-propriété des SCPI, qui peuvent induire en erreur un contribuable de bonne foi. Il me semblait utile de le signaler ;-)

Bonjour,

J’ai un peu d’usufruit sur 10 ans, en ce moment, si cela intéresse quelqu’un (sur PFO2) ?