Transférer un bien immobilier dans une SCI : comment, quels coûts ?

Dans le cas d’une vente à soi même, à quel prix doit être réalisée la vente et si ce prix engendre de la plus value, j’imagine que cette plus value doit être payée…? Ce ne serait donc pas très intéressant…
Dans notre cas, chaque euro revendu serait taxé à la plus value…

Il est possible d’amener des actifs immobilier à une SCI, mais il y a des contraintes et un coût (voir par ex. ici).

La "vente" sera rarement un bon choix.

Bonjour,

Primo, la vente à soi même est une opération que le fisc n’aime pas trop. Pour la mettre en place, il faut une justification telle que mettre le bien en commun (conjoint non marié, enfants, amis), qui permet de justifier le transfert du bien sans raison purement fiscale.

Secundo, qu’il y ait vente ou apport, dans les deux cas, la valeur retenue sera voisine de la valeur marché, ET LA PLUS VALUE SERA TAXEE, fut-elle virtuelle dans le cas d’un apport à la SCI.

Tercio, sur le montage à 2 structures, pour éviter la requalification fiscale, il faut à nouveau que le montage n’ait pas uniquement une portée fiscale. Or si vous dites seulement SCI IS+US et SCI IR+NP, ca sent le montage exclusivement fiscal. A étudier un peu mieux.

Les frais relatifs à la rédaction de l’acte et à l’accomplissement des diverses formalités par le notaire, oui.
Les droits d’enregistrement (qui représentent plus de 5% de la valeur du bien), non.

Tout cela si la SCI est à l’IR et que l’apport est à titre pur et simple.

Je vous suggère de lire www.google.fr/search?q=site:www.investi … meuble+sci

Je vous suggère à l’avenir de faire une recherche sur le site (voire ailleurs) avant de poser une question déjà traitée.

"Je me demandais donc si je ne pourrai pas apporter dans ma future SCI à l’IS mes parts actuelles de SCI à l’IR."

Techniquement vous pouvez, si les statuts l’autorisent. Fiscalement, cet apport engendre la taxation de la plus value virtuelle calculée sur la base de la valeur actualisée de la SCI. A vous de voir si c’est rentable.

A noter que l’intégration dans une SCI IS de vos parts aura un impact certain sur la comptabilité de la SCI IR.

Bonjour à tous.

Après plusieurs semaines de réflexion, je vous explique mon projet et mon idée en attendant impatiemment vos avis sur le sujet.

Je suis à l’heure actuelle propriétaire d’un appartement et j’envisage avec ma femme d’acheter une maison dans un futur proche. Je veux garder l’appartement pour le mettre en location. Mon but est de le garder éternellement .

Nous envisageons donc de créer une SCI, ma femme et moi dans laquelle je serai le gérant. Afin d’éviter de payer des impôts sur des revenus que l’on ne touche pas (car les loyers paieront l’emprunt de la SCI) on partirait sur une SCI à l’IS. Car d’après ce que j’ai vu, l’inconvénient d’une SCI à l’IS se situe au moment de la vente mais comme je ne veux pas le vendre…

Ma première véritable question est: Faut il que la SCI achète l’appartement ou faut il que je fasse un apport de cet appartement dans la SCI ?

Ensuite, je n’ai aucune idée du capital de la SCI. Faut il partir avec un capital fort ou faible au départ ?

Je vous rappelle mon but: Garder cet appartement. Dans un premier temps, les loyers devront couvrir l’emprunt et dans X années, une fois que l’emprunt sera remboursé, je pourrai récupérer les loyers sous forme de dividendes ou transmettre plus facilement cet appartement à mes futurs enfants.

Merci pour vos conseils

Faites un apport de l’appartement à la SCI lors de sa création : cet apport constituera le capital initial de la SCI. Si vous avez d’autres fonds à apporter à la SCI, apportez-les en compte-courant d’associé : vous pourrez les récupérer (lorsque la SCI aura de la trésorerie) sans impôts et sans formalités compliquées. Il est assez inutile d’avoir un montant de capital élevé pour une SCI dans votre cas (vous pouvez peut-être même allouer une partie de la valeur de l’apport de l’appartement au compte courant d’associé, mais il faut vérifier que ça ne complexifie pas les choses).

Si vous avez encore un emprunt sur l’appartement que vous comptez apporter à la SCI, il y a des complications/soucis : il faudra l’accord de la banque (et payer des frais) pour transférer le prêt à la SCI.   

Si vous pensez que le fait de ne pas vouloir vendre votre appartement (ou la maison) rend la SCI IS idéale, et fait disparaitre l’inconvénient de l’imposition à la revente, vous faites quand même sans doute une erreur.
Vous ne transmettrez jamais cet appartement à vos enfants : ce sont des parts de la SCI que vous transmettrez. Si vos enfants souhaitent récupérer du cash (et il en faudra peut-être pour payer les droits de succession…), ils devront faire vendre par la SCI l’appartement (ou la maison), la SCI paiera l’IS sur la différence entre le produit de la vente et la valeur comptable du bien (qui sera très faible) sans aucun abattement pour durée de détention (contrairement à ce qui se passe lorsqu’une personne physique vend un bien immobilier) soit pas loin de 30% de la valeur du bien, la SCI distribuera le cash restant sous forme de dividendes, sur lequel vos enfants payeront IR + PS (ou PFU de 30% si la fiscalité de 2018 reste stable dans le futur).
Si le bien est vendu 100 (net vendeur), il ne restera donc à vos enfants qu’environ 49 net ((100 -30%) -30%). Donc n’oubliez pas qu’environ la moitié de la valeur de l’immeuble appartiendra au fisc à terme (ceci compense le fait que vous avez pu faire des amortissements au sein de la SCI).

Et bien sur, faites votre présentation ici !  (D’ordinaire, je ne répond d’ailleurs PAS aux question de ceux qui ne se sont pas présentés suffisamment en détail)

Ah désolé, je n’ai pas fait attention qu’il fallait se présenter. Je vais le faire promis.

Éternellement…Ahahah! Je ne trouvais pas d’autres mots à l’instant T.

Pour rebondir sur vos réponses (D’ailleurs je vous remercie):

J’ai effectivement un emprunt perso toujours en cours sur cet appartement. C’est pourquoi l’idée que la SCI achète l’appartement (Ce qui me donnera en plus un apport pour acheter ma maison) me semble mieux que de faire un apport du bien.

Ensuite, effectivement je vais peut-être, surement même, trop vite en conclusion mais sachez (Voilà pourquoi j’aurai dû faire ma présentation), je ne veux pas me lancer du tout dans l’univers complexe de l’immobilier. Je cherche juste à trouver une solution pour cet appartement.

Aujourd’hui avec une SCI à l’IR, je paierai des impôts sur des loyers que je ne touche pas. (Et je ne peux pas financièrement)

Avec une SCI à l’IS, je ne gagne pas d’argent mais je n’en perd pas non plus et je garde l’appartement. Dans X années, quand l’emprunt sera remboursé, la SCI fera des bénéfices. Si je veux les sortir, je recevrai des dividendes et je paierai des impôts sur de l’argent que j’ai réellement eu donc aucun problème.

Je ne cherche pas à m’enrichir avec cet appartement… Et puis après, puisqu’il faut bien mourir un jour si mes héritiers doivent vendre l’appartement, ils paieront ce qu’ils doivent… Ils seront tout de même gagnants…

Allez je vais faire ma présentation sur la page. Merci

Oui, la valeur de l’appartement est estimée à + 20 000€ par rapport à mon achat en 2013.

Avec une SCI à l’IS, je ne gagne pas d’argent mais je n’en perd pas non plus et je garde l’appartement

Si l’emprunt est sur une durée standard (par exemple 20 ans), un cashflow nul en SCI IS indique une rentabilité très basse.

Vous devez avoir une raison très spéciale de vouloir garder "éternellement" un appartement avec une rentabilité aussi basse. Pour ma part, d’après le peu que vous dites, je pense que vous feriez mieux de revendre cet appartement.

Bonjour, pour répondre à vos questions
- Droit de Mutation à Titre Onéreux (DMTO) de 5% pour un apport à une SCI à l’IS
- Droit de préemption de la mairie applicable
- Non. L’immeuble est apporté au capital donc au passif. Impossible de le sortir via les Comptes Courants d’Associés (CCA).