Transférer un bien immobilier avec un crédit en cours à une SCI ?

Bienvenue alex92140 !

Comme vous ne décrivez pas votre situation en détail (voir Nouveaux Arrivants, il est impossible d’évaluer si ce que vous envisagez pourrait être pertinent ou pas. Mais, sauf erreur de ma part, vous n’êtes pas le premier à poster un message sur le forum décrivant envisager à peu-près ce que vous envisagez (pour constater un peu plus tard que c’est une mauvaise idée).

Je vous invite à lire la charte du forum, en particulier les points 5, 6, 7.

En l’état, ce que vous envisagez ne me semble pas à même de vous permettre d’atteindre les objectifs listés, ne sera pas facile à mettre en oeuvre, et encore moins gratuit :
   - en quoi une SCI pourrait réduire un peu votre imposition (avec une SCI IR l’impact sera nul, avec une SCI IS le calendrier de la fiscalité changera pas mal, mais il faudra quand même payer un jour…) ?
   - en quoi une SCI pourrait augmenter votre épargne/pouvoir d’achat pour réinvestir (la banque ne prêtera pas plus sous prétexte qu’il y a une SCI interposée, au contraire même) ?
   - je ne vois pas ce qui changerait (par rapport à une détention en direct) pour entretenir et effectuer des travaux sur les différents biens en les passant comme charges sur la SCI
   - avec une SCI détenant une résidence principale et un bien locatif, vous allez au devant d’ennuis
   - passer une partie de votre rémunération actuelle en avantage en nature avec un logement de fonction : je n’ai pas compris, car vous n’êtes pas rémunéré par la SCI qui n’existe pas actuellement ? De plus ce genre de manip risquerait fort de relever de l’A.B.S.
   - faire racheter le bien par la SCI = coûteux (frais de notaire), et risqué avec le fisc (revente à soi-même…), sans compter qu’il sera difficile de convaincre la banque à prêter pour financer une telle opération.
   - transférer un prêt de 450 k€ avec la maison : il faudra l’accord de la banque, bien veiller à la valeur de l’apport, etc. : risqué (le fisc veille, impôt sur PV) et coûteux !

Suggestion : décrivez l’ensemble de votre situation actuelle, et vos objectifs, puis analysez les idées qui vous seront proposées (et sans doute oubliez cette idée un peu baroque).

Merci beaucoup pour vos retours.
Toutes mes excuses pour le manque d’information claire.
J’ai immédiatement mis à jour ma présentation
Info

j’espère que ma situation et mes questions deviendront plus claires et que vous pourrez ainsi me conseiller au mieux.

Cordialement

Bonjour à tous, je profites de ce fil pour poser ma question car il y a quelques similitudes avec mon projet actuel.

Je suis propriétaire de ma RP en IDF, prêt en cours pour encore 6 ans (85k€ de restant dû) et je devrais bouger en province avec mon employeur courant 2023. Valeur du bien à date 370/380k€. Des estimations par des agences ont été réalisés l’an dernier, il faudra les mettre à jour.

D’ici là, j’envisages de créer une SCI à l’IR et transférer la propriété de ma RP à cette SCI via un apport mixte (Apport pur et simple ou apport à titre onéreux - Creation SCI) en contrepartie de parts de la SCI pour mon épouse et moi et le rachat du restant dû par la SCI.

Mes questions :
Pouvez vous me confirmer que ce genre de montage est possible ?
Dans le lien ci-dessus et dans les échanges précédent, j’ai noté 5% de droits de mutation qui ne devrait s’appliquer que sur le restant dû. J’ai bon ?

Une fois l’opération réalisée, je continuerais à occuper le bien. Pourrais je réduire le montant du loyer ou devrais je appliquer le loyer moyen que m’auront indiquer les agences du coin ?
Je détaille : Aujourd’hui mon emprunt me coute 1,3k€ par mois. Si je fais racheter le restant dû par la SCI, un emprunt sur 10 ou 15 ans ramènerait les mensualités entre 700 et 900€.
Aussi, aurais je l’opportunité de ne payer que l’équivalent de la mensualité du crédit ou devrais je rester à un montant proche du marché.

Une fois muté en région, je mettrais le bien en location dans l’expectative d’un retour sur l’IDF ou pour transmettre ce bien à mes filles via des parts de la SCI.

A ce propos, quelles sont les modalités particulières qu’il faudrait intégrer dans les statuts de la SCI pour lui permettre de recevoir le bien et de contracter un emprunt ?
J’ai déjà une sci mais je l’ai créé lors de l’achat d’un bien locatif et à partir de statuts trouvés sur le net sans trop y regarder.

Merci d’avance pour votre aide..

Bonjour Kabal,

Donner des parts d’une SC (endettée) à des enfants mineures ne me semble pas optimal non plus

.

Pourquoi une mauvaise idée ?
Car c’est à ce moment là que la transmission est la plus optimisée au niveau fiscal, non ?

Jak1n, le 26/03/2022 a écrit :

Bonjour à tous, je profites de ce fil pour poser ma question car il y a quelques similitudes avec mon projet actuel.

Je suis propriétaire de ma RP en IDF, prêt en cours pour encore 6 ans (85k€ de restant dû) et je devrais bouger en province avec mon employeur courant 2023. Valeur du bien à date 370/380k€. Des estimations par des agences ont été réalisés l’an dernier, il faudra les mettre à jour.

D’ici là, j’envisages de créer une SCI à l’IR et transférer la propriété de ma RP à cette SCI via un apport mixte (Apport pur et simple ou apport à titre onéreux - Creation SCI) en contrepartie de parts de la SCI pour mon épouse et moi et le rachat du restant dû par la SCI.

Mes questions :
Pouvez vous me confirmer que ce genre de montage est possible ?
Dans le lien ci-dessus et dans les échanges précédent, j’ai noté 5% de droits de mutation qui ne devrait s’appliquer que sur le restant dû. J’ai bon ?

Une fois l’opération réalisée, je continuerais à occuper le bien. Pourrais je réduire le montant du loyer ou devrais je appliquer le loyer moyen que m’auront indiquer les agences du coin ?
Je détaille : Aujourd’hui mon emprunt me coute 1,3k€ par mois. Si je fais racheter le restant dû par la SCI, un emprunt sur 10 ou 15 ans ramènerait les mensualités entre 700 et 900€.
Aussi, aurais je l’opportunité de ne payer que l’équivalent de la mensualité du crédit ou devrais je rester à un montant proche du marché.

Une fois muté en région, je mettrais le bien en location dans l’expectative d’un retour sur l’IDF ou pour transmettre ce bien à mes filles via des parts de la SCI.

A ce propos, quelles sont les modalités particulières qu’il faudrait intégrer dans les statuts de la SCI pour lui permettre de recevoir le bien et de contracter un emprunt ?
J’ai déjà une sci mais je l’ai créé lors de l’achat d’un bien locatif et à partir de statuts trouvés sur le net sans trop y regarder.

Merci d’avance pour votre aide..

En complément de mes recherches actuelles, je me demande s’il ne serait pas plus intéressant de transférer l’usufruit de mon bien à une SAS, si tant est que ce soit possible sans passer par la case SCI.

Kabal a écrit :

maxicool, le 26/03/2022 a écrit :

Pourquoi une mauvaise idée ?
Car c’est à ce moment là que la transmission est la plus optimisée au niveau fiscal, non ?

Fiscalement, c’est indéniablement le meilleur moment au début car la SC est endettée. Le tout est de se souvenir que les associés sont indéfiniment responsables des problèmes et sauf particularité des statuts (si c’est possible), les enfants sont responsables des problèmes sur un bien. Autant sur des SCPI, je dirais que c’est pas trop un problème mais sur un bien physique, je trouve cela plus risqué perso.

Jak1n a écrit :

Je pensais qu’il n’y avait pas de PV lors de la vente de la RP. Je me suis trompé ?
D’autre part, un retour en IDF est envisageable à moyen terme (5 à 6 ans). Mais même si cela ne se fait pas, je pourrais toujours vendre le bien qui aura pris un peu de valeur entre temps mais pas suffisamment pour que la PV soit énorme et entraine beaucoup de fiscalité.

Il y a une PV mais elle n’est pas imposée (sémantique du coup).
En entrant un bien dans la SC vous allez payé des frais de mutation (5%) non pas sur le net mais sur la valeur du bien (380k€). Ca fait dans les 18k de transfert. A cela, il faut que votre banque soit d’accord pour transférer le prêt dans la SC (pas sur surtout si votre taux est très bas) et que cela se fasse sans frais additionnel.

Jak1n a écrit :

J’ai, initialement, pensé à faire racheter par la SCI la totalité du bien pour récupérer un montant suffisant pour faire un nouvel investissement dans ma future région d’emploi. Le bien actuel passant en locatif, je pouvais me lancer dans l’achat d’un autre bien et, dans 5 à 6 ans, si je devais revenir en IDF, inverser les choses (locatif dans le SO et locatif en IDF mais en nom propre)

Le rachat en totalité est à mon sens le moyen le plus simple mais pas optimal à mon sens (cher).
Après si vous voulez reinverser, à nouveau 5% pour chaque bien locatif (+ impôt sur PV = à confirmer, je ne suis pas sur).

A titre, personnel, je trouve que c’est beaucoup d’effort pour pas gros gain à cause de tous les aller/retours. La question est : avez-vous la certitude de revenir en région parisienne et de pouvoir revivre dans cette maison ? Si vous louez, il faudra attendre le départ d’un locataire ou le renouvellement du bail pour le sortir pour que vous puissiez le reprendre. Si vous ratez le coche des 6 ans, vous devrez attendre 9 ans… Si vous avez bcp d’incertitude, je vendrai et si vous voulez faire de la SCI, je le placerai en SCPI (cf. moteur de recherche du site ou google). OU j’achèterai cash ma RP en province.
Dans mon entourage personnel, tous ceux qui sont partis de l’IdF ne sont pas revenus et n’envisagent pas de le faire même ceux qui ont de la famille directement en IdF. Et le Sud-Ouest étant magique, je comprends qu’on ne veuille plus revenir

Merci pour votre retour Kabal. Concernant la première partie, je ne lis pas la même chose dans la page suivante : apport mixte dans la partie "apport mixte", il y a bien des frais de notaire qui s’appliquent sur les apports onéreux seulement.

Pour le reste, oui il y a des incertitudes et même la possibilité que je ne reviennes pas sur la région parisienne mais nous voulons garder le bien dans notre patrimoine car il pourra toujours servir à nos enfants. Nous en sommes persuadés.

Dernière remarque, vous parlez de baux de 3 6 ou 9 ans, cela ne s’appliquera pas dans notre cas puisque le bien sera loué à un particulier et pas à une entreprise. Dans ce cas, la durée maximale me semble fixée à 3 ans avec la possibilité de sortir sous réserve d’un préavis de 1 à 3 mois.

Bernard2K a écrit :

Jak1n, vous vous compliquez la compréhension avec cette histoire de SCI. Dites-vous bien qu’une SCI familiale à l’IR, ou bien posséder en nom propre, c’est presque pareil.

Notamment :
- vous perdez le bénéfice de l’absence de l’imposition de PV, parce que vous cessez d’y avoir votre RP. Peu importe que vous transfériez en SCI ou non, c’est le fait de ne plus y habiter qui change le régime d’imposition de la PV.
- les conditions d’un bail de location nue sont de 3 ans, indéfiniment renouvelable et c’est exactement pareil que le propriétaire soit un particulier ou une SCI familiale à à l’IR. On ne peut donner congé qu’à l’échéance des 3 ans, avec 6 mois de préavis. Or, vous parliez de revenir d’ici 5 à 6 ans. Donc Kabal a raison de dire que vous ne pourrez donner congé qu’à l’échéance des 6 et 9 ans. Par exemple, pour revenir au bout de 6 ans, il faut donner congé à 5,5 ans pour le récupérer à 6 ans. Pour donner congé au bout de 5 ans ou 7 ans : pas possible ; vous ne pouvez pas donner congé car vous n’êtes pas à l’échéance du bail. Si vous voulez revenir au bout de 7 ans, donner congé à 6 ans en vue de revenir un an plus tard n’est pas possible non plus : la condition d’occupation n’étant pas rempli, le locataire pour attaquer le congé et vous faire condamner. Ce sont des choses que vous auriez pu trouver facilement avec un peu de recherche de votre part.

Au final, la SCI vous apporte quoi ?
- de la complication
- des frais
- des conditions de prêt pas forcément plus avantageuses (surtout avec la remontée actuelle des taux, il y a une guerre en cours comme vous avez sans doute remarqué)
- la possibilité de céder des parts à vos enfants "sur mesure" (notez que ça peut se faire aussi en nom propre !).

Bref, le bon sens nous dit :
- il n’y a aucune bonne raison à garder cette RP. D’une part, vous n’êtes pas sûr de revenir (regardez à nouveau "Le Bonheur est dans le pré" : des gens qui sont partis d’IDF pour aller vivre dans le Sud-Ouest et qui reviennent en IDF, il ne doit pas y en avoir beaucoup !). D’autre part, même si vous revenez, vos besoins auront peut-être évolué et il sera alors bien temps d’acheter ou de louer une résidence qui conviendra à vos besoins d’alors. Troisièmement, cette RP aura sûrement un rendement locatif misérable (elle vaut trop cher par rapport au loyer applicable).
- il y a très peu de bonnes raisons et beaucoup d’inconvénients à la placer dans une SCI.

Mais bon, vous avez déjà décidé que vous ne vouliez pas vous séparer de cette RP, et que vous vouliez la transmettre à vos enfants, pour des raisons sentimentales. Et vous voulez le faire sous forme de SCI pour habiller cette décision sentimentale d’un vernis "technique", pour faire "sérieux". Eh bien, allez-y, suivez vos sentiments, mais ne venez pas nous demander notre avis, si votre choix est déjà fait et que ce choix est basé sur de l’irrationnel !

Et quand vous aurez des problèmes avec un locataire indélicat, problèmes que vous devrez régler depuis l’autre bout de la France et que ça vous coûtera en huissier et en avocat… quand les revenus fonciers de cette maison seront bouffés par les travaux, les charges, et l’imposition et qu’elle rapportera tellement peu, en net… il ne faudra pas dire que vous n’avez pas été prévenu.

Merci Bernard, un peu "choqué" par la tonaité du propos mais je peux comprendre.

En effet, il y a sans doute du sentimental dans notre idée (je parle bien d’idée et pas de décision) et j’entends les problématiques que vous indiquez et que je vois actuellement avec un autre bien que j’ai en SCI également.

Mais, je ne perds pas de vue quelques points :
-Un retour sur Paris est possible et réaliste dans les 20 années d’activités professionnelles qu’il me reste à faire.
-En terme de taux, même s’ils remontent actuellement, je devrais pouvoir m’en sortir mieux qu’avec mon taux actuel (même via SCI, mon achat annexe a été réalisé en 2020 à un taux de 0,85% hors assurance).
-En terme de travaux ou charges, nous avons fait le nécessaire au cours des dernières années ce qui explique aussi la valeur actuelle du bien qui peut paraitre surévaluée au regard du rendement locatif que vous mentionnez.

Enfin, il reste des points qui restent sans réponses ou certitudes et qui peuvent influencer notre "idée".
Si les frais de mutations sont basés sur la totalité de la valeur du bien, alors cela n’aura pas d’intérêt et nous en resterons à l’idée et passerons à la vente. Mais si, comme je l’indiquais plus haut, les frais de notaire se limitent à la valeur de l’apport onéreux alors cela pourrait être pertinent. Je vous avoue ne pas avoir vu de réponse formelle sur ce sujet.

Je suis donc preneur de votre retour sur ce point en particulier.

Merci d’avance à vous

Très bien, je vais tenter d’améliorer mon image de newbie en cherchant.