2 studios à Paris : lequel vendre ?

rhapsodie75 · #1

Bonjour

Je possède 2 studios à Paris 18ème (proche de la Mairie), actuellement loué et je réfléchis à vendre l’un de ces deux appartements

- Le premier a été acheté en 2011, au prix de 8000 euros/m2. En cas de vente, j’espère au mieux le revendre au prix, à priori sans plus value

- Le second a été acquis en 2012, au prix de 6500 euros/m2. Il est estimé aujourd’hui à plus de 7500 euros/m2, d’où en principe une plus value (mais avec imposition)

Dans les 2 cas, il reste des crédits à rembourser

Hésitant sur le bien à vendre, j’aurais souhaité avoir vos avis sur un plan strictement fiscal et financier.

Merci

Mots-clés : paris, plus value, vente

Faith · #2

rhapsodie75 a écrit :
Hésitant sur le bien à vendre, j’aurais souhaité avoir vos avis sur un plan strictement fiscal et financier.

A mon avis, il manque l’essentiel: calculez la somme que vous comptez récupérer sur la vente de l’un ou l’autre des appartements, impôts et frais divers déduits.
Comparez ça au loyer qu’ils vous rapportent, et vendez le moins rentable !

Ceci étant dit en supposant que les deux appartements sont relativement similaires.
S’il y a un studio et un 4 pièces, ou si l’un est en mauvais état et l’autre parfait, ou dans un quartier craignos, etc… ça peut changer fortement.

Boubouka · #3

Je préconise de vendre le plus ancien pour une raison "intrinsèque". La rentabilité des capitaux diminue avec le temps.

D’autre part, avec un loyer supposons le similaire, le second est plus rentable. Enfin, vous évitez le paiement de taxe sur la plus value.

A prix de vente supposé identique (en m² ou dans l’absolu), les paramètres pousse à vendre le plus ancien celui de 2011.

Maintenant toutes ces hypothèses méritent d’être confirmée par un excel.

Guillaume33 · #4

Question peut être stupide mais pourquoi souhaitez-vous déjà revendre?

Sanbouddha · #5

rhapsodie75 a écrit :
Bonjour

Je possède 2 studios à Paris 18ème (proche de la Mairie), actuellement loué et je réfléchis à vendre l’un de ces deux appartements
[…]
Hésitant sur le bien à vendre, j’aurais souhaité avoir vos avis sur un plan strictement fiscal et financier.

Sur un plan strictement financier, la réponse est triviale : il faut revendre le moins rentable (sur la base de leur valeur de marché actuelle).

BorderLine · #6

La meilleure réponse : Au prix du marché actuel et aux prix auxquels vous les avez payés, gardez les précieusement. Sauf à vouloir en racheter le double dans une ville dynamique de province.

Guillaume33 · #7

D’accord à 100% avec BorderLine, c’était le sens de ma question…

rocambole · #8

Ok avec Borderline également car à mon humble avis vendre un studio occupé dans le 18e à 8000 euros le m2 en ce moment ca va me sembler très difficile.

Et ca serait avec une moins value (à moins que vous n’incluiez les droits de mutation dans votre prix de revient ?)

rhapsodie75 · #9

En fait, une eventuelle revente serait dans l’hypothese de l’achat d’une RP (pour l’apport et aussi se désendetter en partie)
Ces studios sont certes loues, mais avec des bails se finissant au cours de l’annee a venir

Shaaden · #10

Si revente nécessaire, je ne comprends pas trop le raisonnement sur prix d’achat, prix de vente, plus/moins-value,…

C’est un investissement locatif. S’il faut se séparer de l’un 2, ce doit être le moins rentable "tout simplement".
Quel cashflow net-net pour chacun des 2?
Avec une hypothèse réaliste que l’évolution du prix de ces biens sera similaire: quel TRI pour chacun des biens en cas de revente dans 3, 5, 10, 15 ans ?

Sanbouddha · #11

Shaaden a écrit :
Si revente nécessaire, je ne comprends pas trop le raisonnement sur prix d’achat, prix de vente, plus/moins-value,…

C’est un investissement locatif. S’il faut se séparer de l’un 2, ce doit être le moins rentable "tout simplement".
Quel cashflow net-net pour chacun des 2?
Avec une hypothèse réaliste que l’évolution du prix de ces biens sera similaire: quel TRI pour chacun des biens en cas de revente dans 3, 5, 10, 15 ans ?

Je crois qu’il n’est même pas nécessaire de faire des hypothèses sur l’avenir. Une hypothèse sur le présent suffit : connaissant le cash flow net annuel pour chaque appartement, il suffit de rapporter ce montant à une estimation raisonnable du prix de vente net vendeur (et donc le prix d’achat intervient ici, mais uniquement pour calculer l’éventuel impôt sur plus value).
L’appartement au rapport le plus faible est à revendre en priorité. Ceci au strict plan financier. Après, d’autres critères de choix plus subjectifs peuvent être pris en compte, on peut avoir envie de conserver un bien, même un peu moins rentable, pour des raisons autres que financières.

Shaaden · #12

Le taux de rendement d’un investissement locatif à crédit au régime réel n’est pas constant, il forme généralement une courbe qui croit jusqu’à un maximum, puis redescend pour finir par se stabiliser.

Un investissement A peut avoir un rendement instantané un peu moins élevé qu’un appartement B, et malgré tout présenter plus d’intérêt à la conservation car son rendement est en phase croissante quand le taux de rendement de l’appart’ B serait d’ores et déjà en phase descendante.

C’est en tout cas mon point de vue.

Fev1600 · #13

A mon humble avis, ne vendez rien car vous n’avez pas encore assez amorti sur le capital, il est un peu tôt..

Si je serais vous, je laisserais tel quel jusqu’au minimum la 5ème année et en attendant j’essairai de trouver une location pas très élevé. Tout en ayant un oeil sur la baisse de l’immobilier..

Mais bon vous êtes sur Paris, je ne sais si la baisse y est présente.

(Mon profil Fev160)

Guillaume33 · #14

C’est bien le problème d’acheter des biens avec un cashflow négatif, cela vous plombe pour d’autres projet
Si vous aviez une bonne rentabilité et étiez en autofinancement en prenant 70% des loyers encaissés, le problème ne se poserait pas. Vous pourriez acheter votre RP sans revendre vos autres investissements locatifs. Bon c’est vrai que pour ça il n’aurait pas fallu investir à Paris…
bon courage.

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