Studio de 32 m2 à Paris : vendre ou mettre en location ?

D’un point de vue purement économique, l’équation peut être la suivante : que peut vous rapporter la location meublée du studio en net après impôts ?
Que peut vous rapporter un placement de la somme mentionnée, mettons sur une assurance en net après impôts ?

Je pense qu’en ayant une réponse à ces questions, vous pourrez voir votre intérêt économique.
Après, il faut vor le côté psychologique : pour moi, ne pas avoir un chez moi n’a jamais été un problème, mais je sais que pour d’autres, ce n’est pas pareil.

1° Question: En cas de location de ce studio
Quel loyer escomptez vous ?
(de facto avez vous un effort d’epargne / traite ?)

Si vous êtes bénéficiare (loyer > traite)
Celà fait Un point positif pour garder cet appartement

Si vous devez chaque mois rajouter du cash…..
L’option vente, puis réinvestissement est assez alléchante

Vous avez une plus value de 200k€ et vous vous posez des questions?  Il n’y a RIEN qui puisse rivaliser avec la résidence principale comme investissement vu que c’est la SEULE chose entièrement exonérée!  Foncez mon vieux, foncez! Vendez de suite! Je connais du monde sur Paris si vous êtes intéressé pour vendre…

Vous aurez ensuite tout loisir de racheter pour faire du LMNP (en empruntant et avec travaux, voir les autres fils sur le forum)

Vendre, acheter un bien pourri, le retaper pendant que habitez une nouvelle fois chez votre copine et aviser….

Juste pour donner un ordre d’idée, 200.000 euros de PV en 6 ans, ça fait quasi un revenu de 2800 euros par mois net de tout impôt depuis.

Quelles sont les charges et TF/TH pesant sur l’appart?

Bonjour,

Vous avez environ fait x3 en 6 ans, je pense qu’il peut être sage de prendre ses gains, les arbres ne montent pas jusqu’au ciel…

en plus si vous êtes exonéré d’impots dessus, profitez en…

Cdt,

ZX-6R a écrit :

Faites le calcul :

combien devriez vous gagner en BRUT pour toucher 150k€ en NET:
- à partir de dividendes
- à partir de plus values de valeurs mobilières
- à partir de loyers (location nu)

Ce n’est pas une mauvaise idée de prendre ses gains aujourd’hui…   si vous louez votre appart, vous serez imposé lorsque vous voudrez le revendre, ça serait dommage de rater ça…

Je devrais gagner beaucoup pour capitaliser une telle somme en effet, par contre j’ai effacé ma partie concernant les 150 k€, il me reste environ 45k€ à rembourser donc la plus value est supérieure!
En tous les cas, je suis content de voir que les avis convergent dans le même sens, je vais y penser franchement!

Je vous conseille de vendre dès que possible parce que la bulle immobilière se dégonfle petit à petit et même Paris commence à être touché, de plus les loyers perçus ne représenteraient pas une bonne rentabilité comparés au prix actuel du bien.

Job a écrit :

TF : Taxe Foncière
TH : Taxe d’habitation
bienvenue chez les futurs taxés…

Ah mais c’était facile en fait

TH: 250€
TF: 280€

spryy a écrit :

Que voulez-vous dire par vendre hors plus value?
Vous dites qu’avec l’apport je pourrais acheter plusieurs biens à rénover, est-il judicieux d’investir la totalité de l’apport?

Pas de plus value sur la résidence principale …..

Pour l’apport une fois votre RP ( résidence principale ) vendue vous allez disposez de fonds importants.

Pour être bien en locatif , il faut du 10 % de rentabilité sinon cela vous coute.
Exemple
achat 120.000 
location 10.000
Vous êtes à 8 % donc pour passer à 10 % vous faites un apport de 20.000

Pourquoi 10 % car cela permet de disposer de revenus locatifs qui couvre votre emprunt , les charges les
impôts fonciers et qui vous laisse à la fin de l’année un petit bonus …

Si vous achetez un bien de taille raisonnable que vous meublez alors vous pouvez amortir fiscalement le 
bien et ramenez votre imposition à zéro durant plus de 10 ans.

Pour cela il faut faire un emprunt sur une durée longue pour minimiser le montant des mensualités , vous allez alors gagnez 30 ou 40 € par mois en même temps qu’un bien qui se finance.

Il est alors simple ensuite de recommencer  une opération similaire et ainsi à chaque achat votre pouvoir d’achat augmente un peu plus et vous pourrez toujours obtenir des emprunts auprès des banques sinon si c’est vous qui devez mettre 30 ou 40 € de votre poche , vous atteindrez votre limite d’emprunt rapidement.

Philippe

Philippe30 a écrit :

spryy a écrit :

Que voulez-vous dire par vendre hors plus value?
Vous dites qu’avec l’apport je pourrais acheter plusieurs biens à rénover, est-il judicieux d’investir la totalité de l’apport?

Pas de plus value sur la résidence principale …..

Pour l’apport une fois votre RP ( résidence principale ) vendue vous allez disposez de fonds importants.

Pour être bien en locatif , il faut du 10 % de rentabilité sinon cela vous coute.
Exemple
achat 120.000 
location 10.000
Vous êtes à 8 % donc pour passer à 10 % vous faites un apport de 20.000

Pourquoi 10 % car cela permet de disposer de revenus locatifs qui couvre votre emprunt , les charges les
impôts fonciers et qui vous laisse à la fin de l’année un petit bonus …

Si vous achetez un bien de taille raisonnable que vous meublez alors vous pouvez amortir fiscalement le 
bien et ramenez votre imposition à zéro durant plus de 10 ans.

Pour cela il faut faire un emprunt sur une durée longue pour minimiser le montant des mensualités , vous allez alors gagnez 30 ou 40 € par mois en même temps qu’un bien qui se finance.

Il est alors simple ensuite de recommencer  une opération similaire et ainsi à chaque achat votre pouvoir d’achat augmente un peu plus et vous pourrez toujours obtenir des emprunts auprès des banques sinon si c’est vous qui devez mettre 30 ou 40 € de votre poche , vous atteindrez votre limite d’emprunt rapidement.

Philippe

Voilà qui est plus clair, j’avais bien compris! Quand vous parlez de rentabilité de 10% et quand on parle de rentabilité en général sur le site, c’est brut, ce qui fait 6 ou 7% net, n’est-ce pas?

Sur le principe je suis d’accord et c’est ce que j’avais compris, par contre, dans la mesure ou la balance est positive (vous parlez de gains de 30 ou 40€ par mois), les banques suivent sans problème sur plusieurs prêts?

spryy a écrit :

Voilà qui est plus clair, j’avais bien compris! Quand vous parlez de rentabilité de 10% et quand on parle de rentabilité en général sur le site, c’est brut, ce qui fait 6 ou 7% net, n’est-ce pas?

Sur le principe je suis d’accord et c’est ce que j’avais compris, par contre, dans la mesure ou la balance est positive (vous parlez de gains de 30 ou 40€ par mois), les banques suivent sans problème sur plusieurs prêts?

Les 30 ou 40 € sont un exemple mais vous pouvez viser plus haut en terme de bonus mensuel , cela dépend aussi de la nature du bien.
Sur un immeuble de suis à 500 € de bonus mensuel mais 5 appartements.

La rentabilité se trouve de différentes façons :

  - Bien à rénover acheté moins cher ( si vous savez bricoler c’est parfait sinon apprenez )
  -  Zone populaire prix plus bas et locataire subventionné par la CAF
  -  Super affaire suite à des difficultés du vendeur
   - Coup de chance

Bien sûr que les banques suivront , montez votre affaire tranquillement , montez en puissance , assurez votre base et progressivement vous prendrez de l’assurance et les banques vous suivront en toute confiance.
Sur un projet d’achat immobilier , le problème s’est toujours la banque.
Vous pouvez toujours allez voir d’autres banques.
Oubliez le truc de 33 % d’endettement , si à chaque achat vous pouvez justifiez que vous allez augmenter votre trésorerie la banque suivra.
A titre personnel je suis entre 100 et 110 % d’endettement , mes remboursements mensuels d’emprunts sont supérieurs aux revenus salariés du couple revenus salariés mais j’ai une situation saine , jamais aucun problème de remboursements.

Jetez un coup d’œil à ma présentation

Philippe

La résidence principale est le centre d’intérêt et de vie commune de votre famille. Vous devez y résider au moins 6 mois par an.

Il n’existe pas de durée formelle, on conseille généralement au moins une taxe d’habitation, et toute formes de preuves est autorisée (quittances, impôts, domiciliation entreprise, bref tout, tant que cela montre bien votre bonne foi).

Pour échapper à la dite PV, je dirais qu’il faut que vous vous domiciliez dans tout ce qui fait votre vie, dans cet appartement, pendant au moins un an. Il n’existe pas de texte à ce sujet, c’est essentiellement jurisprudentiel et au bon vouloir du FISC.