LMNP au réel - pas d'impôts pendant 10 ans : un mythe !

Conseil de notre notaire :
lorsque l’on évalue le pour et le contre d’un investissement immobilier, il faut bien penser à la fiscalité lors de l’acquisition et l’exploitation du bien (charges, intérêts d’emprunt, amortissement si LMNP/LMP, …) mais aussi à la revente.
Effectuer une simulation sur la globalité de l’opération est important pour avoir une évaluation précise de la rentabilité de l’opération.

Par exemple, cela ne concerne pas le LMNP mais dans le cas d’une SCI, il est coutume de dire qu’une SCI à l’IS est fiscalement plus intéressante pendant la période de l’amortissement mais cet avantage est compensé par une taxation plus importante au moment de la vente.

Philippe30 a écrit :

Ce que vous ne payez pas durant la période d’investissement vous le paierez à la revente du bien.
Il est préférable d’investir sans devoir sortir trop de fiscalité cela permet des investissements plus importants.

Parfaitement d’accord

Philippe30 a écrit :

La meilleure sortie d’une SCI Is reste la revente des parts sociales  , il est possible d’envisager cette revente auprès d’une holding détenue alors par les enfants.

Merci pour le tuyau

.

Concernant les amortissements en LMNP, est il possible que l’administration fiscal rejette une part des amortissements car le bien est situé dans un lieu ou les prix sont disproportionnès par rapport aux prix du marché ?  En l’occurrence une station de ski.

Fin 2013, mon conseiller ADIL m’avait alerté que le statut LMNP pouvait être revisité.

Je n’ai rien vu allant dans ce sens depuis.

Il faut faire gaffe aux "on dit" et s’appuyer sur les textes de LégiFrance.

+

Bonjour et meilleurs voeux à tout le monde !

Je solicite vos compétence pour un cas particulier et complexe pour moi, meme apres des heures de lecture sur ce site ou d’autres ou d’ailleurs les réponses se sont rares.

Je vous expose ci-apres toutes les données du prbleme:

RFR:24k/an -12k frais reels donc pas imosé sur le revenu

Achat studio en 2008 au prix de 74500 (oui je sais pas le bon moment on me disait ) 89300 emprunté (dont 71700 à 5% 300 mois, 8800 à 3,95% 180 mois   et 8800 à0% 264 mois) sur 25 ans sans apport car reservé pour les travaux. (le but n’était pas d’investir mais simplement me loger et quitter le cocon familial) : 89300 emprunt total dont 7000 frais agence ,6230 frais notarial et le reste frais de dossier et charge syndical du au prorata.

Travaux par mes soins (je suis menuisier) pour 13000 environ sur 2 ans (fenetres, isolation, agencement, plomberie, peinture, carrelage …la totale) +3000 electro menager

Prise des lieux aout 2010.

Emmenagement chez ma nouvelle copine ,une bonne partie de l’année en Avril 2011.

Location de tourisme 2012 et 2013 en micro bic : 164 euro impot en 2014 rien de bien méchant.

Rachat credit effectif janvier 2015 en incluant le pret 0% pour mise en location meublé à titre de residence principale pour le locataire.

Mon soucis est de savoir  quelle date prendre en compte pour le debut de l’amortissement comptable de l’appartement et si je peux peux y ajouter les frais de notaire et d’agence?

Le cout des travaux peuvent ils etre ajouté a la valeur du bien et etre amortis?

J’ai lu que la date d’achat du bien etait le point de reference ( c’est de l’ancien).Puis-je dans ce cas inclure les frais de courtage et de garantie du nouveau pret en tant que charges ?

Je me pose egalement la question de passer par un expert comptable ou non pour la realisation de la liasse fiscale. je m’explique : en effet n’etant pas imposable le cout d’adhesion au centre agree et les honoraires du comptable ne m’offre pas de reduction d’impot.

Merci de bien vouloir m’eclairer.

Bonsoir Boubouka,

Il est pertinent que je passe en reel car l’affaire n’est pas rentable du tout. je m’explique le but premier n’etait un investissement locatif. J’ai 9000 de charges ( divrses taxes, assurances et rembourcement emprunt,charges copro non recuperable sur locataire etc ) pour 6000 de revenu locatif charges locatives incluses (c’est un studio de 29m² avec vrai lit plutot standing)

Pourquoi ne puis je integrer les frais de notaires et les travaux? notaire je pense avoir une idee mais les travaux ?( j’avais deja contacté un cabinet d’expert en lmnp ou on m’a dis qu’on pouvait les integrer.)

Je parlai de charge pour ma bourse non pas de charge comptable . Vous faites bien de le souligner.

Le probleme des proffessionel de l’immobilier est de sous estimer le prix d’un bien surtout en cette periode afin de pouvoir conclure des ventes. J’ai deja eu recours à leurs services avant d’envisager la location. Et au vu des travaux realiser ils me parle juste de marché.

Le probleme des comptables du quartier est l’indifference quand au LMNP (peu de specialistes  ou peu de rentabilité pour le cabinet ? ) J’ai deja prospecté mais en vain. On derive donc sur une autre file du forum "compta local ou en ligne"

Je reste persuadé que chacun son metier mais de nos jours il y a tellement d’incompetents. Si vous aviez des spécialistes à me recommander avec experiences en retour ,je serai heureux d’en apprendre tous les jours.

Effectivement et les taux baissent aussi, ce qui m’arrange car j’ai fait racheter mon emprunt par un autre etablissement banquaire mais fait donc baisser la valeur venale de mon bien . On ne peut pas tout avoir.

Pour le calcul du BIC : il manque les vacances locatives (qui diminueront les 26684), les frais lors de la mise en place de nouveaux locataires (si vous déléguez, il y aura un cout…), les autres charges de l’immeuble (si vous avez des travaux à faire par ex), et les 3%/an d’amortissement sont quelque chose de simplifié (alors qu’il faut amortir par partie (le gros oeuvre, le second oeuvre, etc. sur des durées différentes).

Pour la trésorerie (qu’il faut aussi prévoir), il manque le renouvellement du mobilier.

L’amortissement n’est effectivement pas linéaire, mais par composant donc plus fort au début (addition des durées courtes, moyennes et longues)
Frais de dossier banque (assez négligeable)
Il me semble que l’amortissement du mobilier est sur une période plus courte (5 à 7 ans, à confirmer ?)

Si vous voulez affiner votre simulation notamment pour les aspects frais CFE/CGA/expert-comptable et répartition de l’amortissement, je vous recommande de contacter un cabinet d’expert-comptable en ligne spécialiste de la location meublée. J’en ai appelé un aujourd’hui pour affiner mon projet, et leurs conseils étaient excellents.

Dans mon cas (projet d’immeuble avec + de 32k€ de recettes annuelles) :
450€ HT par an + 100€ HT par an par lot supplémentaire, pour toutes les formalités administratives, comptables et fiscales (inscription à la CFE, déclarations POi en début de chaque bail, préparation et télé-transmission de la liasse fiscale…)
CFE obligatoire, montant entre 200€ et 600€ selon la ville
Inscription CGA facultative, 128€ TTC

Sachant que 2015 est la dernière année pendant laquelle il sera possible d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à ~ 900€ pour ces frais d’expert-comptable, sous certaines conditions. Dans mon cas avec un achat en milieu d’année je rentrerai dans les conditions, donc les frais d’expert-comptable seraient de ~200€ la première année puis ~ 1100€ ensuite, plus la cotisation CFE.

Ils m’ont également fourni une proposition de découpage comptable pour les amortissements mais je n’en ai pas noté le détail.

perecastor a écrit :

CFE obligatoire, montant entre 200€ et 600€ selon la ville

La CFE est très différente d’une ville à l’autre, et peut parfois être bien supérieure à ces montants, voir cette discussion Cotisation foncière (CFE) pour les investisseurs immobiliers en LMP et LMNP…

La POi (ou autre selon situation) se fait en début d’activité et non en début de chaque bail, heureusement

Pour choisir un comptable en ligne soyez méfiant et posez des questions "piégeuses" pour le tester.
J’ai moi même mal choisit le 1er EC et ait du partir en cours d’exercice devant approximations et non respect de la doctrine fiscale…