Immobilier : calcul du déficit et de l'impôt foncier français pour un non-résident ?

Bonjour edpetave,

Je n’ai pas repéré de problème particulier par rapport à votre méthode de calcul
Vous n’êtes pas imposable en France… ok, vous ne pourrez pas imputer le déficit foncier sur votre revenu global, mais celui-ci n’est pas perdu pour autant.

Il sera, comme vous l’avez calculé, pris en compte avec les revenus locatifs des années suivantes.

2 remarques :
Je suppose que par "charges encaissées", vous pensez aux provisions sur charges. Il ne faut pas les déclarer comme un revenu.

Il manque quelques éléments dans les déductions :
- la déduction forfaitaire de 20€ par local
- à partir du moment où votre résultat sera positif, (et en attendant le jugement de la Cour Européenne de Justice à l’encontre de la France), vous devrez payer des prélèvements sociaux (15,5% sur les revenus fonciers imposables). Or une partie de ces prélèvements sociaux est déductible pour l’année suivante (5,1% des revenus fonciers imposables)

Bonjour à tous,

Merci pour vos retours que j’ai pris en compte pour peaufiner mon fichier.
Je suis à la fois content qu’il ne soit pas trop déconnant et déçu de devenir imposable dès les 3ieme année .
@ PierreJacques11 : par charges encaissées, j’entends les charges provisionnelles que me verse mon locataire en plus du loyer. ( loyer 580 HC, 605 CC soit 25 EUR). La banque m’ayant financée est le Crédit Agricole, mais mon conseiller patrimoine privé est aussi mon meilleur ami ce qui m’aide bien, mais enlève un peu d’intérêt à ma réponse ! Cela dit les documents demandés ont été fourni dans les règles ( avis d’imposition, feuilles de paie…) donc je pense que cela doit être possible même sans connaitre quelqu’un, il me dit que je ne suis pas son seul client vivant à l’étranger.
@ Siocnarf : merci pour votre retour. 1/ Charges encaissées : provisions sur charges réglées par le locataire. Ok je les enlève, je me suis fait avoir par la formulation du feuillet 2044 qui demande de déclarer les loyers bruts, donc je comprenais par l à charges comprises. Déduction de 20 EUR par local => merci, c’est toujours ça de pris ! Merci pour la précision sur les prélèvements sociaux, je savais que j’allais devoir les payer, par contre j’ignorais qu’une partie était déductible. J’intègre donc ce paramètre à mon fichier également.
@ GoodbyLenine : merci, exact pour la ligne 14, la ligne 18 ca va encore car je garde le montant de la taxe foncière dans le corps de la formule ( 580 EUR).

J’ai une question d’ordre général car je n’arrive pas bien à cerner le concept de limite à 10,700 EUR de revenu déductible donc ne sais pas l’intégrer à mon fichier. Cette limite ne s’applique que sur les charges à l’exclusion des intérêts d’emprunt ou toutes les charges y compris les intérêts ? Je ne comprends pas comment la limite fonctionne. Pour prendre une exemple simplissime, puis-je dire que si je paye mon bien cash, dès lors que j’engage 64,200 EUR de travaux ( 10,700 EUR * 6 ans), j’ai déjà utilisé mon déficit foncier à son maximum ?  Je vous pose cette question car je voudrais acheter un immeuble avec des travaux et cette information m’aiderait à cibler l’immeuble avec le montant de travaux « fiscalement optimal ».

Enfin je dois encore affiner lorsque je recevrai la facture détaillée de mon notaire qui ne me l’a toujours pas envoyé ! ( je sais qu’il y a quelques postes déductibles à aller chercher là aussi )
En tout cas merci vraiment, ce que je comprends de ce fichier et grâce à vous, c’est qu’il va falloir recommencer à investir en 2015 /2016 max, pour rebooster le déficit foncier et rester « tax free» .

Bon vendredi à tout le monde !

Edouard.

@Goriot :
Vous pouvez normalement faire une réclamation sur les 3 dernières années… Au-delà, c’est perdu.
Un petit conseil, même si ça ne va pas être facile depuis l’autre bout du monde : changez d’agence ! Ou menacez-les de le faire si vous n’obtenez pas un rabais sur leurs frais de gestion. C’est énorme comme boulette de leur part de ne pas vous avoir demandé s’il y avait un crédit sur le bien.

@Edouard : les 10700 € sont la limite maximale de déficit qu’il est possible d’imputer sur votre revenu global. Effectivement, cette limite s’apprécie hors intérêts d’emprunt.
Par contre, votre revenu global n’étant pas imposable en France, elle ne vous concerne donc pas.
Il n’y a pas de limite de montant pour les déficits, juste une limite de durée du report sur les années suivantes.

Je suppose que vous vouliez dire que la limite de 10.700 € ne s’applique pas à vos déficits fonciers ?
La réponse est non, vous pouvez tout à fait avoir des déficits fonciers supérieurs à 10.700 €.
Si vous faites 25.000 € de déficit, ces 25.000 € seront reportables sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Bonjour,

Je déterre cette discussion car j’aimerai m’outiller pour mieux gérer mes (futurs) revenus fonciers.
Je parle bien de suivi de revenus fonciers (loyers encaissés, suivi des charges, report de déficit fonciers, ….)  pour aider à remplir la déclaration 2042, je ne parle pas d’un outil pour calculer le rendement locatif.

Avant de construire mon propre fichier Excel (un peu sur le même modèle que celui de cette discussion), je me demandais s’il existait déjà un outil en ligne ou un tableur Excel accessible gratuitement ?

@+
Louis