Investissement immobilier à 110% : le courtier Cafpi me décourage…

Himitsu13 · #1

Bonjour à la communauté!
Après avoir potassé les sujets du forum j’ai décidé de me lancer dans un premier achat de studio à louer dans l’ancien, et j’ai pour cela contacté un courtier chez CAFPI.
J’ai eu un premier contact téléphonique ce matin avec la personne, qui a pour ainsi dire démonté toutes les caractéristiques dont je lui ai fait part pour mon projet. En gros, je lui ai demandé une recherche de prêt pour un bien à 85000 euros avec sans doute 20000 euros de travaux que je compte acheter sur Marseille (je n’ai pas encore trouvé le bien), en lui disant que je souhaitais financer à 110% sans apport. Il m a pris de haut et ma dit que sur Marseille il ne fallait pas espérer faire de l’autofinancement à moins d’aller dans les quartiers chauds, et que si je voulais en même temps du 20 ans, du 110% sans faire aucun apport, je ne trouverais sûrement pas de banque pour me suivre.
Il m a également dit, on n’est pas dans les Vosges ici, vous ne trouverez jamais de bien à acheter dans de telles conditions.
A t’il raison? Dois je poursuivre mon projet avec lui? Voir un autre courtier? Ou en effet revoir les critères de min projet pour le rendre faisable? Je suis un peu perdue…
Merci d’avance pour vos conseils
Tiffany

Mots-clés : courtier, investissement locatif, marseille

espenlind13 · #2

Ne vous découragez pas dès les premières objections.

Que donnent vos recherches et vos études concrètes ? Montrent-elles que votre projet est réalisable ?

mehdi57 · #3

Bonjour,

Je suis passé par CAFPI pour renégocier mon prêt immo.Les conseils donnés ont été bon mais au final le courtier ne prend pas de décision il présente votre dossier a des banques susceptibles d’accepter….ou pas.

Comme ils sont payés a la réalisation du projet cela m’étonnerai qu’ils aient démonté votre projet pour le plaisir,ils seraient plutôt content de conclure.

Vous devriez continuer avec eux et voir ailleurs aussi.Je vous suggère aussi d’essayer des petites banques de quartier qui j’ai l’impression sont plus encline accepter de nouveaux débiteurs.

Votre banque ne vous a pas fait de proposition?

Si je me réfère a votre souhait qui est proche des prix ou j’ai eu ma maison j’ai l’impression que les mensualités vont être lourde en proportion de votre salaire de prof.Autre point négatif si vous restez scotchée avec votre investissement vous ne quitterez jamais l’appart de mamie.

Par contre si vous avec des économies vous pouvez toujours aguicher une banque.

Pouvez vous nous chiffrer complètement votre investissement?

Pour anecdote mon projet n’était pas viable parce que je me retrouvais avec une mensualité plus élevée que la précédente.C’est quand j’ai repris l’intégralité des calculs que j’ai vu que le courtier c’était trompé de 30k.Une seule banque a accepté.Depuis ce temps quand je sollicite le banquier je viens avec mes propres calculs.

Je viens juste de voir que vous n’avez pas encore trouvé le bien , a mon avis il faudrait peut être commencer par la pour ce faire une idée du prix.(je ne connais pas Marseille)

En espérant vous avoir aidé,bonne journée.

Tiilanx · #4

J’ai eu exactement la même réaction du courtier CAPFI de ma ville avec les même critère que vous pour un pret à 110%.

Jai eu le droit à " vous savez ceux qui investissent dans l’immobilier locatifs sont des gens qui ont déjà beaucoup d’argent, une résidence principale payer et un gros apport ".

J’ai signer deux semaine plus tard un bien à 215K sans apport.. Et sans courtier qui plus est..
Ne vous décourager pas, il y a des incompétent partout..

toudoucement · #5

C’est peut-être pas de l’incompétence mais la volonté de selectionner des dossiers faciles,sûrs d’être acceptés.J’imagine qu’ils ont des objectifs à atteindre et qu’ils n’ont pas envie d’avoir un taux de refus trop important .

Tiilanx · #6

A mes yeux le rôle d’un courtier est de défendre un dossier et de lui trouver un financement adapter.
Si il n’est pas capable de se mouiller un petit peu pour des dossier un peu moins facile alors il n’a à mes yeux aucune utilité si ce n’est un peu de temps économiser à faire le tour des banques.

Dernière modification par Tiilanx (06/02/2015 18h10)

toudoucement · #7

Vous avez raison Tiilanx ,son rôle c’est ça mais son objectif c’est de minimiser les coûts et de maximiser les profits.
S’ils présentent aux banques trop de dossiers compliqués(pour ne pas dire tendus) les banques ne vont même pas les étudier.

Rastignac · #8

Bonjour,
Le prêt à 110 % est de plus en plus dur à obtenir (Bâle 3 pour les experts) et certaines banques l’ont même supprimé de leurs offres de prêt. Et même le prêt à taux fixe est en danger… Donc pour le courtier, c’est plus dur à négocier. De plus, investir à Marseille provoque toujours un mouvement de recul du courtier, qui sait que cette ville n’est pas facile à "vendre" aux banquiers, surtout dans les quartiers chauds, sous-entendus avec des risques d’impayés.
En ce qui me concerne, j’ai signé mon deuxième achat dans une banlieue parisienne "chaude", à 110%, pour un taux très correct et sans économie sur un quelconque livret. Mais le projet est quasi-autofinancé et je suis fonctionnaire…
Mais avant de parler avec le banquier, j’avais préparé un dossier "béton" : attestation locative de l’agence pour l’appart, devis des travaux, avantages du LMNP, montrer l’immeuble sur google maps pour assurer la proximité du métro et l’évolution du quartier. Présenter l’objectif : dans mon cas, sauver la retraite…Cela permet de construire l’image d’un investisseur solide qui connaît bien son quartier, même chaud (c’est là où il y a les meilleures affaires), et qui sait où il va.
Si on y va sur un projet vague, sans connaissance précise, le risque est grand que le "professionnel" fasse la leçon à l’amateur, surtout pour du 110%…A mon sens il faut investir du temps, soit une trentaine de visites, pour avoir une idée claire du marché d’une ville et des possibilités d’investissement.
Bon courage, ne lâchez pas l’affaire
Rastignac

Sanbouddha · #9

Himitsu13 a écrit :
J’ai eu un premier contact téléphonique ce matin avec la personne, qui a pour ainsi dire démonté toutes les caractéristiques dont je lui ai fait part pour mon projet. […] Il m a pris de haut et ma dit que sur Marseille il ne fallait pas espérer faire de l’autofinancement à moins d’aller dans les quartiers chauds, et que si je voulais en même temps du 20 ans, du 110% sans faire aucun apport, je ne trouverais sûrement pas de banque pour me suivre.
Il m a également dit, on n’est pas dans les Vosges ici, vous ne trouverez jamais de bien à acheter dans de telles conditions.
A t’il raison?

Qu’il ait raison ou pas, peu importe, moi j’aurais surtout envie de lui dire "De quoi j’me mêle !".
La seule question qui vaille : est-il disposé à vous suivre ou pas ? C’est oui ou c’est non. Tout autre commentaire de sa part, non sollicité par vous, est hors de propos.

ZeBonder · #10

Les banques anticipent aussi la baisse de l’immobilier donc faire du 110% à une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale est risqué pour eux. Imaginez que demain les prix baissent de 10% et que vous ne remboursiez plus vos mensualités, la banque aura une perte sèche de 20%.

Dernière modification par ZeBonder (06/02/2015 22h29)

Guillaume33 · #11

De prime abord je dirais : "Quel gros naze ce courtier".
En prenant un peu de recul finalement sa réaction est logique, mais il a clairement manqué de pédagogie.

Je partage l’avis de Rastignac, cherchez déjà un projet qui tient la route et qui s’autofinance.
Ensuite, chiffres précis à l’appuie allez voir un courtier, ayez un discours rassurant et montrez que vous maîtrisez la situation, la fiscalité ect….

Le 110% est toujours possible, no soucis.
Récemment un de mes clients vient de se faire financer à 190% ( grosse enveloppe travaux).

Ne vous laissez pas décourager.

toudoucement · #12

ZeBonder a écrit :
Les banques anticipent aussi la baisse de l’immobilier donc faire du 110% à une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale est risqué pour eux. Imaginez que demain les prix baissent de 10% et que vous ne remboursiez plus vos mensualités, la banque aura une perte sèche de 20%.

La banque ne perdra pas 20% ,il ne sagit pas d’une SARL

Elodie01 · #13

@Toudoucement

La banque perdra bien plus que 20%. En cas d’impayé, au bout du bout de la procédure, le bien est vendu aux enchères. Autant dire, que la vente ne se fait pas au prix du marché, loin s’en faut!

@Tiffany

Ayant travaillée de l’autre coté du miroir (j’ai été conseillère dans une banque pendant 7 ans, sur Istres et Marseille), je comprend un peu la réaction du courtier.
Si votre besoin actuel est simplement d’avoir une simulation, il vous suffit d’aller dans votre banque pour le faire (ou de vous en occuper vous même sur internet). Ainsi, cela vous donnera une idée des mensualités que vous devrez payer en fonction du montant de prêt que vous désirez et de la durée de remboursement que vous envisagez.

Ensuite, le courtier est là pour vous trouvez un financement. Aussi, tant que vous n’avez pas de bien en vue, cela ne sert pas à grand chose de demander un financement à un courtier. Il ne peut pas travailler sur votre dossier car aucune banque ne peut financer "du vent". Ce que je veux dire, c’est que vous ne pouvez pas demander un financement si vous n’avez rien à financer. Aussi, le courtier ne peut rien faire pour vous à l’heure actuelle, si ce n’est une simulation.

Ensuite, et là je vais sans doute aller à l’encontre de bien des avis sur le forum, mais je pense qu’il n’est pas idiot d’écouter ce que le courtier a à vous dire. Cela ne doit pas remettre en cause votre projet, mais cela pourra vous donnez des pistes de réflexion.
En général, un courtier ou un banquier (qui fait bien son boulot ) a une bonne connaissance du secteur géographique et du marché de l’immobilier. Aussi, il peut avoir un avis de ce qui est faisable ou non. Bien sûr il est toujours possible de trouver la perle rare, l’exception, mais cela demande un minimum de connaissance et de travail.

Mon sentiment quand je lis votre post est que vous n’êtes pas vraiment à l’aise dans votre projet pour le moment et que vous prenez un peu les choses à l’envers.

Il me semble qu’une démarche à suivre pourrait être la suivante:

1) Faire des simulations de prêt pour vous rendre compte du montant que vous pouvez emprunter et des mensualités de prêt que vous êtes prête à payer (éventuellement votre banquier peut vous aider. A ce stade, pas besoin de faire 50 banques!).
2) Visiter plusieurs biens dans le barème de prix que vous vous êtes fixé afin de vous faire une idée du marché
3) Etudier le marché immobilier là où vous souhaitez acheter (Marseille c’est pas toujours simple!)
4) Une fois que vous avez trouvé le bien et que vous avez bien ficelé votre dossier, là vous pourrez demander un financement.

Essayer d’arriver avec un projet bien ficelé, cela aide beaucoup quand on demande un financement, notamment à 110%.
De mon point de vue, quand j’exerçais encore dans la banque, il n’y avais rien de pire que quelqu’un qui se présentait avec un projet mal ficelé, limite "j’arrive avec la fleur au fusil" pour me demander un financement de 200 ou 250KE.

Vous vous lancez sérieusement dans ce projet, montrez à votre courtier que vous êtes sérieuse dans vos démarches.

Bon courage pour vos recherches et pour votre projet

Guillaume33 · #14

" Faire des simulations de prêt pour vous rendre compte du montant que vous pouvez emprunter et des mensualités de prêt que vous êtes prête à payer "

Bonsoir Elodie01,

On parle d’investissement locatif donc ça n’a aucun intérêt, vous le dites vous-même 10 lignes au dessus.
Le banquier qui vous répondra "vous pouvez emprunter 200 k " sans même avoir un projet précis à étudier en face est à mes yeux un idiot. (Et il y en a ! )
Vous pouvez financer un immeuble pour 200 k qui rapporte 2000 € de loyers/mois OU pour 200 K un immeuble qui rapporte 600 €/mois.
Tout de suite le risque est un peu différent

Donc, déjà avoir un immeuble concret en vue et ensuite allez voir un banquier.

Au plaisir

toudoucement · #15

Je suis surpris Elodie,il me semblait qu’on restait responsable de ses dettes si la vente ne couvrait pas?

Elodie01 · #16

@Guillaume 33

Désolée, je n’ai peut être pas été claire dans mon explications sur la phase de simulation. Pour moi, ce n’est pas aller voir le banquier pour savoir "combien on peut emprunter", je vous suis tout à fait sur votre remarque, cela n’est pas adapté lorsqu’on veut faire du locatif et qu’on a pas de bien en vue.
Encore que le banquier peut donner une idée. Il prêtera rarement 500KE à un employé gagnant 1000€ par mois, même si les loyers de l’immeuble couvre le prêt…

Dans son message Tiffany demandait au courtier une recherche de prêt pour un montant bien précis, j’en ai déduit, peut être à tort, qu’elle en attendait une simulation pour savoir combien cela représenterait de mensualité sur une durée définie. Pour moi, il s’agissait d’une simulation basique du style: si j’emprunte X€ et que je rembourse sur Y années, ça me fait une mensualité de Z€ par mois.
Ca me convient ou pas.
Est-ce que ça correspond avec les montants de loyers que j’ai pu constater sur les biens que j’ai vu dans cet ordre de prix?

@ Toudoucement

De mémoire, effectivement, le débiteur reste responsable du solde de la dette.

Néanmoins, les procédures sont très complexes pour récupérer le solde.

Il faut que la banque entame une nouvelle procédure soit pour avoir des saisies sur salaire soit pour saisir d’autres biens. C’est long et couteux et souvent le résultat est maigre (certaines parts du salaire sont insaisissables, certaines prestations également).
S’il y a eu des incidents de paiement et qu’on en est arrivé à une saisie, puis une vente judiciaire du bien, c’est souvent qu’il ne reste pas grand chose à coté pour payer. Sinon, le débiteur aurait sans doute payer pour éviter une vente aux enchères du bien, car il y est très clairement perdant dans l’absolu.
Il aurait tout intérêt à vendre son bien sur le marché classique, car il y a de fortes chances que le prix de la vente aux enchères soit inférieur au prix du marché.

Dans la pratique, bien souvent la banque passe le solde de la créance en perte.
J’avoue ne pas avoir de statistiques sur le sujet pour étayer ce que j’avance, mais dans les faits, c’est comme cela que se sont soldés certains dossiers contentieux dans la banque où j’ai travaillé.
Après, les dossiers d’impayés sur crédit immobilier où la banque arrivait à une vente judiciaire du bien était assez rare à l’époque où je travaillais à la banque. Avec la montée des prix de l’immobilier, les débiteurs avaient tendance à vendre les biens en cas de difficultés importantes et arrivaient bon an mal an à rembourser le crédit.

En cas de baisse des prix de l’immobilier, l’équation ne sera pas la même.

ZeBonder · #17

toudoucement a écrit :
ZeBonder a écrit :
Les banques anticipent aussi la baisse de l’immobilier donc faire du 110% à une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale est risqué pour eux. Imaginez que demain les prix baissent de 10% et que vous ne remboursiez plus vos mensualités, la banque aura une perte sèche de 20%.
La banque ne perdra pas 20% ,il ne sagit pas d’une SARL

Si vous achetez un bien de 100ke et que la banque vous prête 110ke et qu’un jour vous ne remboursez pas, en cas de chute des prix de 10%, votre appartement ne vaut plus que 90ke, ensuite la banque doit engager une procédure de saisie, vendre le bien … donc au final une fois tous les frais déduits, elle ne récupèrera que 80ke donc une perte sèche de 30Ke.
Vu que vous n’avez pas de résidence principale à saisir, elle devra engager une procédure longue et coûteuse de saisie de salaires … ce qui coûtera encore des frais pour un résultat incertain.

toudoucement · #18

J’ai bien noté.Il me semblait sincèrement qu’elles etaient un peu plus pugnaces.

Si je comprend bien(sans parler du pire),la banque sera plus rassurée avec un apport personnel qu’avec un ou d’autres biens immobiliers partiellement ou totalement payés qu’elle aurz du mal à saisir?

Concretement,il vaut mieux privilégier les durées de crédit longue permettant une capacité d’épargne(apport pour un prochain achat) que les remboursements rapides voir anticipés?

Himitsu13 · #19

Merci à tous pour vos supers commentaires! Je suis bien consciente que j’en suis aux premiers stades de mes recherches et que mon projet demande encore d’être mieux ficelé, et pour cela, votre feed-back est vraiment utile pour moi !
Hier j’ai visité trois appartements, deux étaient trop chers, le troisième était intéressant, 89 000 euros pour 50m2 au croisement du tram, du métro et des nouveaux centres commerciaux à Marseille…
Il y en a pour 15 euros de travaux et il y a une locataire en place depuis 15 ans qui paie 600 euros par mois.
Donc un calcul rapide après la simulation que m a fait meilleur taux, c’est que l’autofinancement est possible, vu qu’en empruntant 105000 euros, j’aurai des mensualités d’environ 580 euros…
La rentabilité actuelle n’est pas extraordinaire mais après rénovation et si la locataire souhaite partir, ce qui est le cas puisqu elle est handicapée et ne veut plus monter trois étages, je pourrai le relouer en augmentant un peu le loyer demandé.
Je ne sais pas si c’est l’affaire du siècle, mais est il encore possible d’en faire a l’heure actuelle? Mais en tous cas cela ne me semble pas totalement farfelu.
Ensuite je prends conscience que je dois travailler mon dossier de crédit, sur quel support me conseillez vous de le présenter? Un dossier sur papier, un fichier pdf?
Merci encore pour vos retours
Tiffany
PS: je suis très bien chez Mamie et j’espère ne pas avoir besoin d’en partir tout de suite

ZeBonder · #20

Louer à une personne protégée par la loi ( handicapé, personne âgée, avocat ) est toujours plus risque que de louer à une personne lambda puisqu’en cas de problème, son expulsion est très difficile voire impossible.

Rastignac · #21

Dans votre approche, il ne faut pas oublier la copro : charges élevées ou faibles, procédures engagées, ravalement etc. Si les autres ne paient pas les charges, cela vous retombe dessus.
Idem pour la taxe foncière, il vaut mieux prévoir un loyer potentiel de 50 euros de plus que l’échéance pour se rapprocher de l’autofinancement, car après il reste la GLI (assurance loyers impayés), qui fait 2 à 3 % du loyer.
Pour les travaux, amenez votre expert, soyez prudente avec les estimations de l’agence, autrement vous pouvez avoir un surcoût imprévu de 5 000. Pour l’offre, commencez plus bas, à 83 000, pour voir si ça mord… Et je maintiens qu’il vaut mieux acquérir une bonne connaissance du quartier choisi, cela donne des arguments pour la négo.
Bon courage,
Rastignac

BorderLine · #22

ZeBonder a écrit :
toudoucement a écrit :
ZeBonder a écrit :
Les banques anticipent aussi la baisse de l’immobilier donc faire du 110% à une personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale est risqué pour eux. Imaginez que demain les prix baissent de 10% et que vous ne remboursiez plus vos mensualités, la banque aura une perte sèche de 20%.
La banque ne perdra pas 20% ,il ne sagit pas d’une SARL
Si vous achetez un bien de 100ke et que la banque vous prête 110ke et qu’un jour vous ne remboursez pas, en cas de chute des prix de 10%, votre appartement ne vaut plus que 90ke, ensuite la banque doit engager une procédure de saisie, vendre le bien … donc au final une fois tous les frais déduits, elle ne récupèrera que 80ke donc une perte sèche de 30Ke.
Vu que vous n’avez pas de résidence principale à saisir, elle devra engager une procédure longue et coûteuse de saisie de salaires … ce qui coûtera encore des frais pour un résultat incertain.

C’est presque ça.

Vous achetez à 100k (en espérant que vous l’avez pas surpayé). 10% de chute, 90k. Sauf que cela ne passe jamais en gré à gré mais par enchére, donc cela peut fortement varier et la fourchette récupérable peut être entre 50k et 80k. Frais et débours on retire encore 5k.

En revanche l’emprunteur aura peut être fait défaut après quelques années de remboursement, et il sera ainsi possible pour la banque de sauver au final les meubles.

Par contre quand je lis cette phrase :

"Je lui ai demandé une recherche de prêt pour un bien à 85000 euros avec sans doute 20000 euros de travaux que je compte acheter sur Marseille (je n’ai pas encore trouvé le bien), en lui disant que je souhaitais financer à 110% sans apport. - See more at: Investissement immobilier à 110% : le courtier Cafpi me décourage…

Je me dis au secours.

Himitsu13 · #23

Merci de prendre part au forum pour me donner votre avis Borderliner…
Pourriez vous m’expliquer pourquoi vous vous dites au secours à la lecture de mon message? Si vous ne me l’expliquez pas je risque de me coucher aussi bête ce soir et si je peux éviter de faire une erreur grave a l’expérience des membres du forum je suis preneuse, c’est d’ailleurs pour ça que je me permets de solliciter vos avis… Merci d’avance pour vos explications !
Tiffany

Philippe30 · #24

Tiens Borderline est devenu Borderliner ……

Faites des visites de biens concrets avec des bonnes rentabilités et retournez voir votre banquier incompétent et frileux et expliquez lui qu’il ne comprend rien aux chiffres ni aux emplacements géographiques.

Marseille ne se résume pas aux quartiers sensibles, d’autres biens peuvent être trouvés.

La rentabilité d’un bien est à corréler à son emplacement , son état , l’urgence du vendeur , cela contribue à définir son prix à celle la rentabilité du bien est défini par son emplacement , ses fonctionnalités.

Prenez l’habitude de monter un dossier décrivant le bien , son prix , sa valeur locative , votre patrimoine , vos revenus ( un vrai dossier de persuasion auprès du banquier ).
Il faut convaincre votre conseiller qui est commissionné sur les ventes de produits de la banque que vous avez un bon projet et que vous repasserez le voir pour un prochain achat.

Il faut bien comprendre que le banquier n’est pas la pour vous prêtez de l’argent sans que vous ouvriez un compte pour vous , vos enfants et bientôt petits enfants à venir.

J’ai connu cette situation mais depuis j’ai des comptes dans plusieurs banques pour plusieurs emprunts et il m’est plus facile de me renseigner auprès de chacune et disposant d’un patrimoine plus important ça facilite aussi les choses…

Philippe

Himitsu13 · #25

Merci beaucoup Philippe, votre message me redonne un peu courage, d’autant plus que je trouve vos interventions toujours ultra pertinentes…( une fan
Désolée pour avoir écorché le nom de Borderline, c’est une malheureuse coquille.me J’espère qu’il ne m’en veut pas et qu’il me donnera quand même plus d’explications sur pourquoi mes questions lui font crier au secours…
Bonne journée à tous et encore merci
Tiffany

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Himitsu13 a écrit :

#10 06/02/2015 20h02

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ZeBonder a écrit :

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toudoucement a écrit :

ZeBonder a écrit :

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ZeBonder a écrit :

toudoucement a écrit :

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