Comment céder à moindre frais des parts de SCI à un tiers ?

Vous êtes un peu jeune pour recevoir une donation d’une personne qui ne fait pas "encore" partie de votre famille………

Les raisons de ne pas apparaitre vous regarde simplement pour faire simple , à ma connaissance seuls les associés gérants apparaissent sur societe.com.

Le fait de ne pas entrer dans la structure de la SCI initialement va vous contraindre à un rachat de parts avec  un cout de mutation inutile de 5 %.

Vous avez la possibilité tout simplement de faire une augmentation du capital social dans un an permettant alors l’entrée d’un nouvel associé ….

Si vous n’entrez pas immédiatement au capital , pensez aussi au fait que tout va bien avec votre fiancée aujourd’hui mais les choses peuvent changer …

Votre montage avec plusieurs SCI complexifie grandement le montage de la structure.

Pour moi , soit vous êtes associé non gérant dans un premier temps ou soit vous entrez plus tard dans la SCI après augmentation du capital

Philippe

Le prix des parts peut difficilement être établi à l’avance , les parts sont valorisés à partir de la valeur du bien - le passif ( compte courant , capital social , emprunt ).

Vous pouvez être en partie certain de la valeur du passif mais votre actif peux varier à la hausse ou à la baisse …..

Pour une augmentation de capital  , cela induit des frais moindres ( environ 500 € ) car publication au bodacc.
S’ il y a 2 associés à 50/50 , il est certain que l’entrée d’un troisième va diluer les parts des premiers en terme de pourcentage.

Exemple :
Associé 1 = 50 parts soit 50 %
Associé 2 = 50 parts  soit 50 %

Augmentation de capital social   
Associé 1  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 2  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 3  =   100 parts  soit 33 %  par la création de 100 nouvelles parts à 10 €

Le pourcentage est peu important quand il est réparti de manière égale pour les votes

Philippe

Donc il n’est pas envisageable de répartir de la manière suivante ?

Associé 1 = 50 parts soit 50 %
Associé 2 = 50 parts  soit 50 %

Augmentation de capital social   
Associé 1  =  150 parts  soit 50 % par la création de 100 nouvelles parts à 10 €
Associé 2  =  100 parts  soit 33 % par la création de 50 nouvelles parts à 10 €
Associé 3  =   100 parts  soit 33 %  par la création de 100 nouvelles parts à 10 €

Merci.

@ArnaudP
Je suis allé voir pour la SCI et j’ai pas vu d’associé visible sur infogreffe.
Je trouve même moijns d’information que sur societe.com

J’évoquais le fait de pouvoir voir des informations en consultation libre après il suffit de commander les statuts ou les décisions d’AG.

@Anarpurna99
Dans l’exemple j’ai fait du 33 % pour chaque associé mais vous faites comme vous voulez pour la répartition des parts.
Votre exemple est possible , tout est possible , c’est juste une décision d’assemblée générale.

Attention dans les statuts aux modalités d’entrée de nouveau associé , il est courant d’indiquer que l’on reste dans un cadre familiale et en dehors de ce cas il y a une procédure plus stricte mais cela reste du domaine des statuts.
Vous avez libre cours pour leur rédaction en respectant le formalisme des articles 1832 du code civil et les grandes lignes de fonctionnement d’une SCI ensuite vous pouvez adapter.

Philippe

Comment vous garantir que l’augmentation du Capital ou la session des parts aura lieu ?

Philippe30 a souligné ce point mais vous l’aviez mal interprété.

Pour moi, sans garantie, vous prenez beaucoup de risques juste pour la discrétion qui n’est que temporaire. Vos raisons vous regardent mais 6 mois c’est long et beaucoup de choses peuvent se passer (ou non). Et si demain vous avez besoin de la discrétion pendant plus longtemps ?

Coût total : 466k€. Votre fiancée n’apporte rien au départ. Vous apportez jusqu’à 100k€. Elle possède au départ 50% de la SCI qui a un patrimoine brut de 600k€. Sans oublier 3200€ de revenus locatifs pour 2500€ de remboursement de prêt (hypothèse haute).

Autre point : au départ les associés se porteront caution sur leur patrimoine personnel vis a vis de la banque. En procédant a une augmentation de Capital ou une session vous portez moins de risques que vos associés.

Ces points méritent d’être connus. Ensuite vous procédez comme bon vous semble.

Je dois paraître insistant.

Avec 100 parts, hypothèse,  demandez une reconnaissance de dette a la SCI de ce que vous aurez versé et qui se transformera en CCA, et a votre fiancée une promesse unilatérale de cession de 25 parts. C’est plus de la rigueur que de la méfiance. Faites tout cela avec un notaire. Pour 1000€ ou 2000€ vous avez la tranquillité et l’assurance que c’est fait dans les règles. Cela n’a pas de prix.

Je reviens sur le sujet de la visibilité des associés d’une SCI, même si ça n’a plus de lien maintenant avec le problème d’anapurna99. En fait tout dépend du sens dans lequel on fait la recherche.

- Si on tape le nom d’une société, on n’a accès qu’au nom du gérant sur Societe.com et rien du tout sur Infogreffe.

- Si on tape le nom d’une personne :
            --> sur Societe.com on ne voit que les SCI dont la personne est gérante
            --> mais sur Infogreffe on voit bien l’ensemble des SCI dont cette personne est associé, gérant ou non gérant.

Or il me semble que les parties intéressées (banques, employeur…) chercheront plutôt via le nom de la personne ; elles remonteront donc aux SCI existantes et demanderont des explications. Quelqu’un s’est-il déjà retrouvé dans ce cas ?

Bonjour,

En lisant le post, il y a quand même quelques éléments qui me posent problème.

"Si je comprends bien, cela sous-entend qu’un associé n°3 peut entrer au capital d’une SCI, si les deux autres associés (1 et 2) sont d’accord, même si il (n°3) n’apporte rien à la SCI ? (Dans mon cas, j’aurais déjà participé par l’apport des fonds propres) ? "

"Exemple : Quelqu’un veut faire une donation à un tiers, il monte une SCI avec un "associé complice". 1 an après l’achat d’un bien, ils font une augmentation de capital pour intégrer le donataire, qui se retrouve avec des parts pour lesquelles il n’a pas dépensé 1 euro ? Il y a un problème non ? Même si dans mon cas, j’aurais effectivement participé aux fonds propres et aux travaux, je préfère prévoir l’ensemble des frais à l’avance. Si il se trouve que cette solution est envisageable sans le moindre apport à la SCI, alors "hallelujah"."

L’apport (en capital ou en biens) est "rémunéré" par des parts sociales et à juste hauteur de ce que l’on apporte : on ne peut pas devenir associé par "enchantement".
Si vous dites que vous avez déjà participé à un apport de fonds propres, vous êtes déjà associé…

Ou alors, vous voulez dire que vous apportez en compte courant (pas d’associé puisque vous ne voulez pas l’être). En quelque sorte, vous faites un prêt à la SCI. Et dans ce cas, je vous confirme que ce prêt n’est pas "rémunéré" en parts sociales.

L’argument qui consiste à dire que vous avez participé et aux travaux n’est pas recevable. Dans les faits, c’est la SCI qui a contribué aux travaux. Vous, vous lui avez prêté de l’argent.

J’ai fait quelques recherches, et il semblerait qu’il soit impossible d’intégrer une SIC à posteriori, sans en payer le prix fort. En l’espèce, si je veux récupérer 25% des parts de la SCI, il faudrait que je re-injecte plus de 100k€, en plus de l’apport que j’ai déjà fourni.

Je cite les propos d’un avocat fiscaliste que j’ai trouvé sur http://www.compta-online.com/cession-pa … uit-t44108

"- Soit il y a une véritable cession des parts, moyennant le paiement d’un prix de marché en contrepartie de la cession des parts sociales, c’est-à-dire le prix qu’un tiers qui achèterait les parts sociales accepterait de payer. Dans ce cas, vous devrez acquitter des droits d’enregistrement au titre de l’acquisition des parts sociales, au taux de 5% du prix d’acquisition des parts.
Pour information, si l’administration fiscale estime que le prix d’acquisition des titres est inférieur à leur valeur de marché, elle est en droit de vous redresser sur ce point. Dans une telle situation, elle pourrait considérer que la différence entre la valeur de marché des parts et le prix d’acquisition de ces parts payés par vous constitue une donation, soumise à des droits d’enregistrement pouvant aller jusqu’à 60% du montant de la donation (voir ci-dessous).

Bien évidement, un tel redressement ne devrait pas avoir lieu si le prix d’acquisition des titres est un prix de marché.

- Soit il s’agit d’une donation des parts sociales (à titre gratuit). Dans ce cas, vous ne payerez aucun prix mais vous devrez acquitter des droits de donation qui peuvent aller jusqu’à 60% de la valeur de marché des parts sociales (le taux dépend du montant et des liens familiaux avec le donateur)."

Ainsi, sauf idée de la part d’un membre du forum, je ne vois pas bien comment il me serait possible d’intégrer la SCI a posteriori, sans en payer le prix fort.

L’ami/associé de la SCI a donc évoqué l’idée que je sois une sorte de "prestataire extérieur" (de conseil en investissement par exemple), que ma fiancée rémunérait chaque mois, à hauteur de 50% de ses gains. Idem au moment de la PV dans 10/15 ans. Je pourrais bien entendu monter une structure juridique, et légitimer la rémunération en justifiant que j’ai joué un rôle "d’apporteur d’affaire".

L’idée n’est pas mauvaise mais ce montage exotique me parait particulièrement compliqué et fastidieux sur le long terme. (imposition, sécurité dans le temps…).

- Intégrer la SCI a posteriori étant le meilleur compromis, quelqu’un voit-il une solution ?

- Certains d’entre-vous ont t’il déjà eu recourt à des montages de "prestataires extérieurs" ?

La raison de la discrétion n’a que peu d’intérêt et n’offre aucune piste de solution selon moi. Pour faire simple, c’est dans le but d’éviter une "sorte" de "conflit d’intérêt" sur cette opportunité. Bien que cela ne soit en rien illégal, et que je n’ai jamais signé le moindre contrat m’interdisant cet achat, je préfère que personne ne puisse savoir que j’appartiens à la structure qui a racheté ce bien. 

Si solution il y a pour que j’intègre la SCI par la suite, elle doit être peu coutante, faute de quoi, je préférerai prendre le "risque assumé" que certaines personnes connaissent mon appartenance à la SCI qui a racheté l’immeuble.

J’ai bien l’impression qu’il n’y ait pas "d’astuce" sur ce coup là. 

xa a écrit :

Si vous avez un peu de temps pour organiser votre idée, une sci à capital variable pourrait répondre au besoin : création avec 2 associés + entrée d’un nouvel associé par la suite. Si l’entrée se fait en deça du capital maximal prévu par les statuts, cette entrée n’est pas "publiée", mais uniquement conservé en "interne" à la SCI.

Il n’y a qu’en cas de dépassement de plafond que les statuts doivent être adaptés et réenregistrés.

Votre proposition semble correspondre à mes besoins et je vous en remercie. Je ne connais pas du tout cette structure et ne manquerai pas de me renseigner dès demain.

xa a écrit :

Si vous avez un peu de temps pour organiser votre idée, une sci à capital variable pourrait répondre au besoin : création avec 2 associés + entrée d’un nouvel associé par la suite. Si l’entrée se fait en deça du capital maximal prévu par les statuts, cette entrée n’est pas "publiée", mais uniquement conservé en "interne" à la SCI.

Il n’y a qu’en cas de dépassement de plafond que les statuts doivent être adaptés et réenregistrés.

Bonjour à tous,

je reviens vers au sujet de ce projet immobilier. Nous avons, suite à vos conseils, créé une SCI à capital variable. Maintenant qu’une banque nous propose un financement, il s’agit de faire une augmentation de capital, afin que je puisse entrer en tant que nouvel associé dans cette dernière.

Pour rappel, il s’agissait que je n’apparaisse pas dans la SCI au moment de l’achat, pour des raisons de discrétion par rapport au vendeur du bien. Ainsi, je souhaite entrer dans la SCI sans que les banques et/ou notaires soient informées de ma présence.

Il me semble important que l’AK se fasse avant l’achat du bien, afin que je ne sois pas lésé par rapport aux autres associés.

Je cherche à savoir quel est le meilleur moment pour faire l’augmentation de capital et donc mon entrée dans la SCI, sans alerter la banque, entre les étapes suivantes :

Édition de l’offre de prêt, période de réflexion, retour contresigné de l’offre a la banque, appel de fonds du notaire, acte authentique d’acquisition.

Le timing me semble important étant donné que nous allons donner les statuts et kbis initiaux définitifs à la banque avant l’édition de l’offre de prêt, et devoir fournir au notaire du vendeur les statuts et les kbis modifiés pour la signature de l’acte. Or, sauf erreur de ma part, notaire et banque communiquent pour la signature et la levée de fonds.

Quel serait selon vous le meilleur moment pour faire l’augmentation de capital et donc mon entrée dans ce dernier ?

Cela me désavantagerait-il d’entrer dans la SCI après l’achat du bien ?

Je vous remercie.