Mettre en location un bien déclaré inhabitable : quels risques ?

benjiji · #1

Bonjour à tous,

Je souhaite acheter un bien dans une grande ville pour pouvoir y vivre de temps à autre (suivant mes déplacements pro) mais également pour faire de la location saisonnière quand je n’y suis pas.
A moyen terme, je souhaite également le louer à l’année car je souhaite aller vivre prochainement à l’étranger.
Je n’ai pas comme souhait de le revendre dans les années à venir… pas avant 20 ans.

Je viens de trouver le bien qui rentre dans tous mes critères : budget, surface, localisation proche de la gare, état.

Problème : le bien a été déclaré comme non habitable car insuffisance d’éclairage. Au delà de ça le bien est très propre est incontestablement + vivable que certain logement dit habitable…
Je ne peux donc pas faire de bail habitation.
Conséquence : interdiction de le louer en tant qu’habitation : donc loyer forcément moins chère vu que toutes les aides de logement ne pourront être accordées au locataire.
Mais puis-je être embêté ? si le locataire est conscient du pb et signe autre chose qu’un bail d’habitation ?
et pour la location saisonnière, je compte faire signer une décharge au locataire disant qu’il est conscient de ce point… Est-ce jouable ?

Le bien étant mis en vente directement par le particulier, j’ai peur qu’il me cache des informations essentielles. et une fois le bien acquis, de me retrouver sans avoir le droit de faire quoi que ce soit, et donc de me retrouver avec un bien inlouable et invendable. Ce bien est d’ailleurs en vente depuis un petit moment…

Merci de votre aide

A bientôt

Mots-clés : location;bail;exclu;habitation;luminosité

ZeBonder · #2

Si le bien est déclaré insalubre et qu’une personne accepte d’y être logée, cette personne pourra stopper de payer les loyers et demander un relogement à vos frais.

Les conséquences de l’arrêté sur la location

Prévue par l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la suspension du paiement du loyer diffère selon l’arrêté.

Logements insalubres : des abus fortement sanctionnés - GIEP Blog

La prise d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable entraîne la suspension du loyer (mais pas des charges) qui n’est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la notification et ce jusqu’au terme du bail ou au départ effectif des occupants.

Pour l’arrêté remédiable, le loyer n’est plus dû à compter du premier jour du mois qui suit la signification de l’arrêté, jusqu’au dernier jour du mois qui suit la date d’achèvement des travaux. Les charges quant à elles continuent d’être perçues par le bailleur. Dès la mainlevée de l’arrêté, les loyers doivent être payés.

Les obligations du propriétaire en cas d’arrêté d’insalubrité

Lorsque le Préfet prend un arrêté d’insalubrité, qu’il soit remédiable ou irrémédiable, le propriétaire doit prendre à ses frais le relogement de l’occupant, selon l’article L 521-1 et 3 du Code de la Construction et de l’Habitation.

De même, le propriétaire est obligé de verser à l’occupant une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer afin de couvrir ses frais de réinstallation.

Faith · #3

ZeBonder, je pense que la question serait plutôt: si le locataire signe un bail de location d’un "bureau" et que ce locataire décide d’y dormir (sans en informer le propriétaire), le propriétaire peut-il être inquiété ?

DDtee · #4

benjiji a écrit :
Problème : le bien a été déclaré comme non habitable car insuffisance d’éclairage…/…
Conséquence : interdiction de le louer en tant qu’habitation

Vous apportez vous même la réponse à votre question. Si c’est illégal, ce n’est pas en faisant un document rédactionnel entre le locataire et vous que cela va devenir légal

Par contre vous pouvez l’occuper vous même sans soucis.
Il y a fort à parier, que la définition des logements "indécents" soit de plus en plus restrictive dans les années qui viennent…

benjiji · #5

ZeBonder a écrit :
Si le bien est déclaré insalubre et qu’une personne accepte d’y être logée, cette personne pourra stopper de payer les loyers et demander un relogement à vos frais.

Les conséquences de l’arrêté sur la location

Prévue par l’article L 521-2 du code de la construction et de l’habitation, la suspension du paiement du loyer diffère selon l’arrêté.

Logements insalubres : des abus fortement sanctionnés - GIEP Blog

Oui si le bien est loué avec un bail habitation.
Mais dans mon cas je ferais un autre type de bail. de type bureau/courte durée…

et pour la location saisonière. le locataire paye avant sur le site. donc je ne pense pas avoir de soucis de ce côté là.

benjiji · #6

DDtee a écrit :
benjiji a écrit :
Problème : le bien a été déclaré comme non habitable car insuffisance d’éclairage…/…
Conséquence : interdiction de le louer en tant qu’habitation
Vous apportez vous même la réponse à votre question. Si c’est illégal, ce n’est pas en faisant un document rédactionnel entre le locataire et vous que cela va devenir légal

Par contre vous pouvez l’occuper vous même sans soucis.
Il y a fort à parier, que la définition des logements "indécents" soit de plus en plus restrictive dans les années qui viennent…

Oui j’imagine….

Pour l’occuper moi même oui mais ce n’est pas l’unique but de mon achat. sinon je l’aurais pris sans hésiter…
Pour la petite histoire dans cet immeuble de nombreux logements sont conçu à l’identique (sans assez de luminosité, les fenêtres donnant sur une cour intérieur) mais uniquement ce bien est considéré comme "indécent" car un locataire est allé devant la justice…

ZeBonder · #7

C’est possible de trouver un locataire qui accepte de jouer le jeu mais il suffit qu’il contacte une association ou qu’il soit de "mauvaise foi" pour que vous soyez obligé de le reloger à vos frais.

Ce n’est pas parce que vous lui avez fait signer un papier que vous allez vous en sortir, c’est un peu comme si quelqu’un vous signait un papier vous autorisant à le tuer, ça ne vous dédouanera en rien si vous le faisiez.

Si vous souhaitez louer le bien en tant que bureau, il faut que la personne ait un Siret, un numéro de TVA ou toute preuve d’une activité professionnelle.

benjiji · #8

Bon merci pour l’ensemble de vos retours.
Cela confirme mes nombreuses inquiétudes. Je pense donc ne pas donner de suite favorable…

benjiji · #9

Je relance ce topic car je réfléchis de + en + à prendre ce logement pour moi et pour héberger ma famille pendant les vacances. Donc pas pour une potentiel location ou investissement.

Le logement étant qualifié comme non habitable. Est ce que je risque un jour qqchose? C’est a dire coupure eau-electricite ? Ou vente bloqué ? Ou autre problème ?

DDtee · #10

Sans le louer, le seul risque est celui de l’évolution législative, par définition bien difficile à anticiper…

Faith · #11

Je réalise seulement maintenant que vous êtes également l’initiateur du post "Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€… - See more at: Investissement dans un studio à Paris WC pallier, 113 k€… "

Si c’est le même bien… arrêtez vous là !
Ce n’est pas un prix acceptable pour un 11m², sans toilettes, déclaré inhabitable, dans un quartier relativement craignos !

Le prix moyen de ce quartier, c’est 7000€/m² ( [url=http://www.capital.fr/immobilier/actualites/immobilier-la-baisse-des-prix-dans-chaque-quartier-de-paris-1015937?datatables_0.offset=40&datatables_0.sort[]=0&datatables_0.sort[]=asc&datatables_0.sort[]=0#datatables_0]Immobilier : la baisse des prix dans chaque quartier de Paris - Capital.fr[/url] )
Et ça ce n’est pas le prix des placard à balai inlouable !

Si vous en voulez vraiment, proposez un prix de 50/60K€, 70 max si vraiment vous êtes amoureux… (il ne fait que 11m², je rappelle, pas "15 parce que bien aménagé")

benjiji · #12

Non non rassurez vous ce n’est pas le même bien… Celui la a 18mcarrez avec des vrais toilettes. Et dans un meilleur quartier.

Oui 70k c’est à peu près le montant que j’avais en tête… Je risque de me faire jeter mais bon, faut tenter. A ce prix pourquoi pas

DDtee · #13

Merci @Faith de faire le lien, je n’avais pas percuté non plus…

Je partage la même opinion, si c’est le même bien qui en plus de sa surface, son absence de wc, son quartier effectivement pas terrible manque de luminosité et est en plus classé non habitable laissez tomber sans le moindre regret.

C’est pas louable en habitation, en touristique personne n’en voudra, la pratique est illégal sur ces deux points. La moindre évolution de la loi sur les conditions de décence vous sera encore plus défavorable et ce ne sera au final vendable qu’uniquement comme placard pour la copro !

De toutes façons en plus d’être risqué, c’est bien trop cher…

Edit : désolé nos messages se sont croisés, ce n’est donc pas le même bien. Ouf

benjiji · #14

DDtee a écrit :
Sans le louer, le seul risque est celui de l’évolution législative, par définition bien difficile à anticiper…

Le seul truc qui me fait peur ça serait qu’on me prive d’eau électricité…. Mais je doute que ce soit possible. Qu’en pensez-vous?

benjiji · #15

A tien je viens de tomber sur un article pap qui dit que je peux louer mon bien avec un autre type de bail.
Totale liberté pour les autres biens | De Particulier à Particulier - PAP

Ceci peut faire pencher la balance dans mon choix
J’ai bien conscience qu’il y aura une grosse décote sur le prix de la location mais c’est une option possible…

benjiji · #16

Ce bien me donne des nuits blanches….

Le bail code civil énoncé dans pap est il possible dans mon cas ? et surtout légal ?

Merci de votre aide

xazh · #17

Bonjour,

Réfléchissez 2 minutes. Si bail civil, quel usage du bien ?

DDtee · #18

Il est parfaitement légal de louer un local de stockage pour faire du stockage (je le fais moi même avec un bail type "code civil").

Par contre il est évidemment illégal que quelqu’un habite ce même local de stockage.

Votre responsabilité pourrait être engagée, devant la justice vous devenez "marchand de sommeil"
Un locataire "vicieux" pourrait vous faire du chantage ou loyer ou procédure judiciaire.
Vous n’auriez aucune chance en plaidant que vous n’étiez pas au courant.

Accessoirement ni CAF, ni assurance habitation.

benjiji · #19

xa a écrit :
Bonjour,

Réfléchissez 2 minutes. Si bail civil, quel usage du bien ?

Bureau/stockage. Après si le locataire décide d’habiter dedans c’est de sa responsabilités…
c’est ça que j’ai du mal à saisir. Si toutes les parties sont d’accord et que le bail n’est pas habitation, ou est le problème ?
c’est gagnant-gagnant cette histoire. de mon côté je loue quand même mon bien et du coté du locataire, il arrive à avoir un bien à 450 au lieu d’au moins 650…

Faith · #20

Pourquoi pas… mais si c’est un bureau ou un espace de stockage, il ne semble pas logique qu’il y ait des toilettes dedans. Et le prix de location d’un espace de stockage est sans commune mesure avec celui d’un logement.
Enfin il faudrait que le syndic donne son accord pour la location d’un espace de stockage (ce qui ne risque pas d’arriver…)

Bref, pourquoi chercher les complications ?

benjiji · #21

Je cherche simplement à connaitre toutes les options qui s’offrent à moi avant de faire une offre.

Ce bien me conviendrait parfaitement. Pour mon petit budget c’est inespéré d’avoir un bien de cette qualité et à cet emplacement.
Donc pour mon usage perso c’est super mais à moyen terme, pour une revente future, ou en location ça risque de coincer un peu.

benjiji · #22

Faith a écrit :
Enfin il faudrait que le syndic donne son accord pour la location d’un espace de stockage (ce qui ne risque pas d’arriver…)

Je n’ai bien sur pas manqué d’appeler le syndic. Ils m’ont dit qu’ils n’ont pas connaissance de cette affaire mais que eux ne géraient que les parties communes. Chaque proprio fait ce qu’il veut de son logement…

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#2 02/03/2015 13h50

#3 02/03/2015 13h57

1 #4 02/03/2015 13h58

benjiji a écrit :

#5 02/03/2015 13h59

ZeBonder a écrit :

#6 02/03/2015 14h07

DDtee a écrit :

benjiji a écrit :

1 #7 02/03/2015 14h13

#8 02/03/2015 14h22

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#13 05/03/2015 11h33

#14 05/03/2015 12h14

DDtee a écrit :

#15 05/03/2015 13h16

#16 06/03/2015 15h35

#17 06/03/2015 16h09

#18 06/03/2015 16h16

#19 06/03/2015 16h27

xa a écrit :

#20 06/03/2015 16h31

#21 06/03/2015 16h38

#22 06/03/2015 16h44

Faith a écrit :

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