Analyse de l'investissement dans des petites foncières françaises : cas de Zublin et Paref
Cette discussion porte sur l'analyse de deux petites foncières françaises, Zublin Immobilière et Paref, et les stratégies d'investissement associées. Les membres échangent leurs points de vue sur la rentabilité, la gestion du risque et la diversification du portefeuille d'actions. L'analyse se centre sur la valorisation boursière des deux sociétés, comparée à leur valeur nette d'actif (ANR), soulignant des décotes importantes. Les participants s'interrogent sur les raisons de ces décotes et sur le potentiel de croissance à long terme.
Concernant Zublin, la discussion met en lumière le risque lié à la vacance des locaux suite au départ de locataires importants, engendrant une absence de loyers et la nécessité de travaux importants. Le niveau d'endettement (LTV) élevé est également pointé du doigt, ainsi que le manque de liquidité du titre. Les membres débattent sur la rentabilité potentielle malgré ces risques, soulignant l'importance de la patience et de la prévision à long terme.
Pour Paref, l'analyse porte sur son endettement élevé (LTV) et la qualité des actifs, jugée disparate et de moindre valeur que la moyenne. Malgré un cash-flow élevé, le risque de défaut de paiement est évoqué. Une augmentation de capital récente est discutée, ses objectifs et son impact sur la valorisation du titre faisant l'objet de débats. Les membres soulignent le manque de liquidité rendant difficile la revente des actions. Le débat s'articule autour de la comparaison entre le prix de marché et la valeur intrinsèque de l'entreprise, certains membres estimant une décote excessive par rapport à l'ANR.
Enfin, la discussion aborde la problématique de la sélection des actions et l'importance de la due diligence avant tout investissement. Les participants partagent des informations sur d'autres foncières, comme Selectirente, présentée comme une alternative potentielle à Paref, mettant en avant des critères de choix tels que la qualité des actifs, le niveau d'endettement, la décote sur l'ANR et la liquidité.
Plusieurs liens vers des articles et des analyses externes sont mentionnés, soulignant l'importance de la recherche d'informations complémentaires pour une analyse approfondie des investissements dans les petites foncières.
Attention, ZIF est fortement décoté pour de bonnes raisons : les travaux qui seront réalisés sur Jatte 1, 2 et 3 vont fortement réduire le cash flow jusqu’à fin 2013 (3 ans).
En outre, je ne vois analysé nul part l’incidence du coût de ces travaux sur le cash flow des trois prochains exercices.
Avez-vous une idée là dessus ?
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J’ai lu également cet article et me suis plongé dans les derniers comptes semestriels .
je ne suis pas un spécialiste des sociétés immobilières mais le niveau de dettes me parait excessif .
En effet, en comparant l’endettement net (213 M€) aux capitaux propres (77M€), on obtient un ratio net gearing de 275 %.
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Hall of Fame stef a écrit :
En effet, en comparant l’endettement net (213 M€) aux capitaux propres (77M€), on obtient un ratio net gearing de 275 %.
Le ratio dettes sur fonds propres n’a pas grand sens pour une foncière, on préfère le ratio Loan To Volume, qui est le ratio de la dette par rapport à une estimation du patrimoine immobilier, qui est cependant certes élevé pour une foncière de bureaux, autour de 66%.
NB : en plus des sujets sur les forums, 4 articles sont dispos sur le blog pour comprendre les particularités des foncières cotées : REIT et SIIC
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Bonjour
à 3eur le titre ca donne une valorisation boursiere d’environ 30 millions.
trésoreie d’env 20 millions
Certes il y a 250 millions de dettes pour des immeubles expertisés à 350.
Mais quand je vois le nombre de particuliers qui n’hésitent pas à emprunter de façon non raisonnable pour acheter un immeuble déprécié dans mon bout de province
ah le mirage de la sci pour faire du locatif..
Je me dis que c’est tentant, ca doit faire le m2 pas trop cher tout ca
des amateurs?
Jean
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2 #30 04/09/2011 17h56Les expertises immobilières sont souvent faites "bêtement" en capitalisant les loyers afférents à chaque actif. S’agissant de Züblin, on sait que l’essentiel du patrimoine perd ses locataires et que de lourds travaux sont prévus. Mais:
* on ne connaît pas le montant des travaux
* on ne sait pas ce que pourront être les loyers ultérieurs
* les covenants étant brisés, on ne connaît pas les surcoûts que cela donnera pour la société.
Donc il n’est pas impossible que l’ANR publié soit revu fortement à la baisse, sans que l’on puisse imaginer de combien.
Conclusion: on est dans le flou complet. Par ailleurs, quand on entend Essig parler (des vidéos sont consultables sur leur site), on comprend qu’il s’agit surtout de langue de bois. Et quand on ajoute son discours sur la distribution d’une action pour 14 comme étant une alternative au dividende, on comprend que les dirigeants de cette boîte prennent les actionnaires pour des imbéciles.
Au total, je ne me sens pas beaucoup d’affectio societatis avec cette affaire….
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Je regardais un peu les plus fortes baisses sur un an et je suis tombé sur Zublin qui a perdu plus de 60% sur 12 mois. J’ai regardé un peu les chiffres et ils sont plus qu’inquiétants, les revenus locatifs sont passé de 24.290.000 en 2010 a 7.833.000 en 2014, ils ne couvrent même plus (et de loin) le coût de l’endettement financier qui est de 11.143.000€ en 2014. Comme en plus il y a des charges pour rénovation le résultat net affiche une perte de 16.989.000€.
Comment une foncière, qui détient des bureaux en île de France peut en arriver la ?
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