Foncières cotées US : hausse des taux longs et du dollar…

C’est également ma thèse.

Hormis que la hausse des taux longs (qui de mon point de vue sera très progressive et ont est pas près de revoir un dix ans américains à plus de 3,50%) n’impactera peut-être pas tant que cela les foncières US (hors Mortgage REIT) si elles se rattrapent sur les hausses de loyers liés à l’amélioration des conditions économiques.

Les Mortgage REIT comme CYS présentent également une décorrélation très intéressante. Par contre, si la hausse des taux longs se contient, on peut craindre (toujours de mon point de vue) un aplatissement de la courbe des taux et une baisse du Return On Equity (à levier égal) et donc du rendement sur dividende.

@Philippe : félicitations pour votre PV sur Gafgah c’est un énorme parcours du combattant que vous avez fait avec du sang froid.

Je me posais néanmoins une question sur votre portefeuille.

Cominar et Dundee sont de qualité mais ont 2 risques majeurs qui pèsent actuellement sur leur valo :

1) Les taux qui vont remonter

2) Le risque spécifique à la valo de l’immo Canadien

Dans l’optique d’une rente sur votre portefeuille, pourquoi ne pas simplement pas arbitrer vers une AV avec des contrats de type "pierre" qui vous rapporteront dans les 3.8% nets alors que l’immobilier coté vous rapporte disons dans les 7% nets mais avec un risque sur le mTm qui est finalement élevé.

L’écart ne fait que 3% annualisés soit sur 200 000 euros 6000 euros ne rente annuelle ce qui n’est pas négligeable mais me parait pas si élevé par rapport au risque pris

Bon c’est un point de vue mais la discussion m’intéresse car ayant juste passé la trentaine je ressens le besoin de plus sécuriser mes deniers dans l’optique d’une rente.

Ben en théorie oui mais si demain il y a beaucoup d’inflation et que vous pouvez placer votre argent à 5% sans risque a votre avis quel sera l’AFFO yield de Cominar ?

Justement il était plus rentable car les prix étaient plus bas (le Yield était plus élevé) donc imaginez un univers avec des taux plus élevés, Cominar et autres consors seront plus "rentables" donc le prix va diminuer.

Les REIT sont endettés à 3% mais ils doivent se refinancer, le risque est sur le renouvellement du taux.

Et moi perso je ne suis pas certain que les loyers augmentent tant que ca en tous cas dans un premier temps.

EDIT : En fait ma question initiale portait sur l’écart rendement/risque percu a travers l’investissement vers les REIT etrangers

La question devient à mon sens encore plus pertinente pour quelqun qui est imposé à un taux marginal de 30% (l’écart de rému se réduit à 150 bps après fiscalité)

Dernière modification par roudoudou (04/12/2014 21h27)

Dans l’optique d’une rente sur votre portefeuille, pourquoi ne pas simplement pas arbitrer vers une AV avec des contrats de type "pierre" qui vous rapporteront dans les 3.8% nets alors que l’immobilier coté vous rapporte disons dans les 7% nets mais avec un risque sur le mTm qui est finalement élevé.

Bonjour,

3,8% net sur l’assurance vie est une douce utopie.
La moyenne en 2013 était de 2,8% net de frais de gestion. Il faut ensuite enlever la CGS/CRDS (15,5%) soit un taux net après impôts de 2,366%

les risques sur l’assurance vie sont à mon avis les suivants:

- Taux de rendement qui devrait mécaniquement baisser sur les prochaines années avec la baisse des taux constater depuis plusieurs années.
(il ne doit plus rester beaucoup d’obligations 2008-2009 dans les portefeuilles…)

- Décollecte massive engendrer par la baisse des taux de rendement dans un contexte de hausse des taux (dans quelques années) qui contraindrait les assureurs à réaliser leurs pertes sur les placements

-Hair cut sur les dettes souveraines

Dans ce contexte, je préfère arbitrer progressivement une partie de mes AV vers du foncier coté même si celui est exposé à une hausse des taux.

les taux faibles permettent de maintenir l’économie sous perfusion et allègent le coût de la dette des états.
En Europe, il est probable que la hausse des taux n’est pas pour tout de suite (pas avant un ou deux ans)

Aux USA, si l’inflation reste raisonnable, les américains ne vont pas se tirer une balle dans le pied. Le dollar bas est la principale arme des USA.
Si inflation, ils commenceront déjà par retirer du cash du marché avant de monter les taux.

Je n’anticipe pas de hausse importante des taux aux USA avant quelques années également

Ces prévisions n’engagent que moi

Existe-t-il des études (dont les références/liens  pourraient être postées sur le forum) étudiant la corrélation entre évolution des taux d’intérêts et évolution des valorisation des REIT ?

(Je veux parler que quelque chose d’un peu plus complet que les 2 "exhibits" du message d’IH).

La tendance a été baissière sur la période mais il y a eu des rebonds.

L’histogramme montre que les courtes phases de hausse des taux ne se sont pas traduits par une sous-performance des foncières.

La preuve est faible j’en conviens, mais faute de mieux.

--

Cela dit, actuellement aux USA nous n’avons pas de hausse significative des taux longs, mais un aplatissement, alors que la croissance redémarre. Autant dire que la situation est très favorable aux foncières cotées US.

Au hasard d’une lecture sur SA, je tombe sur cette étude d’Altegris qui date d’avril 2014 : Interest rates & Reit performance (veuillez m’excuser si elle a déjà été citée !).
Conclusion :

Altegris a écrit :

Throughout the seven periods of rising rates since 1972: REIT (including dividends) share prices increased in five and declined in two. Therefore, unlike other traditional fixed income products, an increase in the Fed Funds rate will not necessarily cause falling prices. Rather, strong underlying assets, possible inflation, and increases in growth of key operating metrics drive increases in REIT prices.

Qui s’illustre avec ce graphique :

? a écrit :

Gardez à l’esprit, lorsque les taux commencent à augmenter ce qui signifie que l’économie se améliore. Les consommateurs ont un revenu disponible plus; loyers augmentent tout comme les taux d’hôtel, de self-stockage, etc., et le bénéfice croître. Cela signifie que les dividendes augmentent.

A ma connaissance, il y a plus d’une raison qui justifie une hausse des taux :
- limiter l’inflation  ( et si l’économie va bien, alors oui l’inflation risque d’apparaitre, et donc on hausse les taux)
- suffisamment rémunérer le risque pris par le préteur ( c’est le cas de la Grèce. Taux elevé mais l’economie ne va pas bien)
- influer sur le change d’une monnaie par rapport à d’autres. ( exemple de certaines banques centrales de pays émérgents qui ont décidés d’augmenter leur taux directeurs pour maintenir leur monnaies. Il me semble que l’inde ou la turquie en on fait cet usage l’an passé.)

Il est vrai, qu’en Europe ou US, c’est la première raison qui est invoqué 99% du temps.

Bonjour,

Faut il prendre cette baisse pour une opportunité d’achats?

Cordialement.