Investir dans les SCPI Immorente et LF Europimmo ?

Bonjour,

Pas d’avis à proprement parler pour la partie SCPI. Mais pour la partie SCI …

1) en tant qu’associé de la SCI, vous êtes responsable sans limite en cas de soucis. Il faut donc avoir un regard important sur les statuts de la SCI, le bail en cours, la localisation, etc ..  parce qu’en cas de soucis, vous serez responsable à hauteur de vos parts et ce sans limitation de montant.

A vous d’estimer l’opportunité par rapport aux risques.

2) "rémunère à hauteur de 4% en compte courant d’associé (= pas d’impôts)"

Oubliez le pas d’impot, c’est faux.

Mon petite pièce brute de fonderie :

- Vous investissez en SCPI pour a priori vous diversifier. Je ne comprends alors pas la logique de flécher aussi fortement ces 40 K €.
- Par ailleurs soit votre montage SCPI seul est cohérent et quel intérêt d’avoir un revenu supplémentaire aussi spécifique ? Soit votre montage ne passe pas seul, et au lieu de cet ajout de SCI , refaites-le jusqu’à ce que ça passe, et utilisez le reste de votre trésorerie de façon autonome et rentable !
- Rien à ajouter pour les impôts de la SCI
- Pour les SCPI Immorente classique, l’autre certes d’une maison sérieuse mais qui ne fait quand même pas des merveilles (cf. évolution des revenus et des prix des parts).

Bon courage

xa a écrit :

2) "rémunère à hauteur de 4% en compte courant d’associé (= pas d’impôts)"
Oubliez le pas d’impot, c’est faux.

Merci pour cette alerte ; le CIGP avait l’air d’être sur de lui…

Rodolphe a écrit :

Pour les intérêts de compte courant d’associés, ils sont taxés dans la catégorie des revenus mobiliers (sans abattement). De plus ils sont soumis aux prélèvements sociaux.

Donc si je comprends bien, il faut déclarer ce montant lors de la déclaration d’impôts ?
Pour les prélèvements sociaux, je vais me renseigner, car si j’ai bien compris le rendement est de 6% mais les 4% sont nets. Je me renseigne.

En gros pour le volet SCI, j’investiguerai plus en détail si je collabore avec le CIGP. Mais vos questions et remarques m’ouvrent les yeux sur certains points.

bajb a écrit :

- Vous investissez en SCPI pour a priori vous diversifier. Je ne comprends alors pas la logique de flécher aussi fortement ces 40 K €.
- Par ailleurs soit votre montage SCPI seul est cohérent et quel intérêt d’avoir un revenu supplémentaire aussi spécifique ? Soit votre montage ne passe pas seul, et au lieu de cet ajout de SCI , refaites-le jusqu’à ce que ça passe, et utilisez le reste de votre trésorerie de façon autonome et rentable !

En réalité, avant de me "diversifier" je souhaite déjà "démarrer" :-)
Les 60k de SCPI, je peux le faire et supporter l’effort mensuel. Le CIGP a pensé que je pouvais injecter 40k€ dans la SCI afin de diminuer cet effort mensuel en ayant une rente non imposée ET d’investir ce cash

Pour le coté "utilisation de la tréso de façon autonome", j’y réfléchis / travaille. Etant novice sur tous ces sujets, ca prend un peu de temps. Mais en vous lisant tous ici, mes réflexions progressent. Merci !

bajb a écrit :

Si je peux me permettre et puis j’arrête
Vous réagissez sur les 4% annuels de 40K soit 1 600 euros, alors que votre projet "prêts et disponibilités" c’est 100 000 euros… soit 62.5 fois plus important

Je comprends en effet ; mais pas toujours évident d’avoir une vue d’ensemble de ce que l’on va faire quand on débute / démarre avec tous ces sujets et possibilités d’investissements. Sur les 100k de dispo, il faut que je vois comment les placer (surement en AV) mais difficile de tout mener de front. Ou alors je n’utilise pas la bonne méthode pour déterminer quoi faire. En parallèle je vais essayer de formaliser une stratégie d’investissement plus globale.

Merci néanmoins d’attirer mon attention sur cet aspect.

Et que pensez vous de LFP Europimmo ?
L’idée d’être au "début" de l’aventure de cette SCPI me plait assez ainsi que sa philosophie… (invest en  Allemagne et d’autres pays européens).
Merci.

GoodbyLenine a écrit :

et combien ont un marché secondaire sinistré…

Je vous suis sur LFP Europimmo ; c’était ma première réaction (pourquoi aller sur cette SCPI alors que je débute et que je n’ai pas de recul).
Pour le marché secondaire, pouvez vous m’en dire plus ? Comment / où trouve-t-on de l’information sur le second marché ? Quel est l’indicateur à regarder ?

GoodbyLenine a écrit :

L’investissement dans la SCI me semble également assez aventureux, surtout si vous n’avais pas plus d’information que ce que vous indiquez….

Yes, en phase.
Le CIGP m’en a parlé "rapidement", mais le fait que je n’ai pas encore "contractualisé" avec lui fait que je n’ai pas encore toute l’information. Par contre, j’ai compris ce qu’il y a avait à analyser comme éléments. Merci à vous.

st67 a écrit :

Le CIGP m’en a parlé "rapidement", mais le fait que je n’ai pas encore "contractualisé" avec lui fait que je n’ai pas encore toute l’information. Par contre, j’ai compris ce qu’il y a avait à analyser comme éléments.

Là, il y a une anomalie pour moi. Le CGPI doit vous présenter l’ensemble d’une solution avant que vous décidiez quoi que ce soit. La seule chose à éventuellement contractualiser avant d’avoir ces informations, c’est un bilan patrimonial complet.

S’il ne vous explique pas complètement un produit, en particulier ses inconvénients et risques, avant que vous ayez signé quoi que ce soit … changez de CPG.

Votre analyse est correcte. Les parts en attente représentent 4 à 5 mois de collecte (avec la collecte du T4/2014). Ce n’est pas vraiment beaucoup, mais c’est moins bien que la situation sans aucune part en attente, assurant qu’une vente aura lieu sous 15 jours.
De mémoire, il doit y avoir d’autres SCPI de la même société de gestion pour lesquelles la situation est pire. Dans le passé, il y a eu au moins une SCPI (Multicommerce, vers 2011 ou 2012) de cette société de gestion qui a été "fusionnée" avec une autre SCPI pour faire "disparaitre" le problème.

En cas de "crise" (si d’aventure les prix de l’immobilier s’orientaient franchement à la baisse), ce sont souvent ces SCPI, avec un marché secondaire encombré, qui souffrent en premier (plus d’acheteur du tout, le prix baisse, et impossible de vendre). Certes, tant que vous ne souhaitez pas vendre, ce n’est pas trop gênant.
Les montants des loyers, et des distributions aux associés, peuvent aussi baisser (c’est d’ailleurs le cas de plusieurs SCPI de cette société de gestion en 2015 vs 2014, même si les baisses restent modestes).

Une difficulté ponctuelle sur une SCPI n’est pas forcément très grave. Mais quand il y a plusieurs SCPI de la même société de gestion qui rencontrent des problèmes similaires, c’est de nature à rendre un peu plus circonspect, et à s’interroger sur la pertinence de certains choix de la société de gestion.

Voici les SCPI que j’ai décidé d’étudier et qui constitueront mon premier investissement SCPI je pense (choix de 2 scpi parmi cette sélection) :

    * Corum Convictions de Corum
    * Immorente de Sofidy
    * Le Patrimoine Foncier de Foncia
    * Buroboutic de Fiducial Gerance
    * Actipierre 1, 2 ou 3 (?) de Ciloger
    * Efimmo de Sofidy
    * PFO2 de Perial

Qu’en pensez vous ?

(Pour rappel, les objectifs - je :
- se constituer un patrimoine pour un horizon 15 ans
- à date pas de revente envisagée à terme
- profiter des taux bas pour effectuer cet investissement via emprunt)

J’ajouterai Primovie de Primonial pour une SCPI décorrélée des cycles économiques.

Carpediem
Edit AMF: je distribue des SCPI citées dans cette file dont Primovie.

Oui, c’est tout compris.

Carpediem