L’achat scindé usufruit/nue-propriété d’un immeuble est-il possible ?

Rotonde · #1

Bonjour,
Ce scenario est il possible ? ( pour un immeuble )

achat de la nue propriété par les enfants ( si donation des fonds par les parents )
achat par de l’usufruit par les parents

ou existe t il une autre solution .

Merci de vos réponses

Mots-clés : demembrement

Patator · #2

Bonjour,

Un achat démembré est possible, avec plusieurs options. Par contre, il faut faire très attention à la rédaction de l’acte pour ne pas entrer sous le coup de l’article 751 du CGI. Les conséquences seraient désastreuses : présomption de pleine propriété de l’usufruitier (je crois même sans pouvoir apporter de preuve contraire, à vérifier).

Concrètement, il faut pouvoir prouver a priori (et pas a posteriori) que le nu propriétaire a réellement financé sa quote-part.

Si vous faites un don d’argent, il faudra enregistrer cet acte. Ensuite, dans l’acte d’achat, il faudra indiquer l’origine des deniers (faire référence au don d’argent) et indiquer la volonté de remploi des fonds dans un actif démembré.

Mais cet achat démembré pourrait aussi se faire sans don d’argent. Vos enfants devraient alors souscrire un crédit et indiqué l’origine de leur financement dans l’acte. Et surtout, conserver précieusement la preuve des remboursements.

Pour l’évaluation du bien (répartition NP-US), vous aurez le choix entre recourir au barème du 669 du CGI ou à un barème économique. Le 2nd a tendance a donné une valeur de la NP plus faible. A vous de voir ce qui répond le mieux à vos objectifs.

S’agissant d’un achat démembré, vous serez soumis par défaut aux répartitions de la charge des travaux selon les articles 605 et 606 du Code Civil. Il est souhaitable d’aménager ces éléments. Notamment un point central : rendre obligatoire l’exécution des travaux du 606 (les grosses réparations).

Cordialement,

GoodbyLenine · #3

Pour faire cette opération, il me semble qu’il vaut mieux que les parents achètent le bien en pleine propriété, puis fasse une donation de la nue-propriété aux enfants (plutôt qu’ils fassent un don d’argent servant aux enfants pour acheter la nue-propriété).

Je me souviens que ce sujet a déjà été abordé sur le forum, avec des arguments détaillés (notamment par "Stéphane", qui a été notaire dans une vie antérieure). Il ne vous reste plus qu’à retrouver ces échanges…..

pierrejacques11 · #4

GoodbyLenine a écrit :
Pour faire cette opération, il me semble qu’il vaut mieux que les parents achètent le bien en pleine propriété, puis fasse une donation de la nue-propriété aux enfants (plutôt qu’ils fassent un don d’argent servant aux enfants pour acheter la nue-propriété).

@ GBL = Ok sur le fait qu’il convient d’être prudent avec l’article 751, mais en procédant à une donation de la NP plutôt qu’à un simple don manuel d’argent enregistré au service des impôts (formulaire 2734, sans établir d’acte notarié) on surcharge peut-être inutilement la note.

Patator · #5

Bonjour,

Il est vrai que l’achat par les parents suivis de la donation de la NP interdit l’application du 751 du CGI.

Comme l’indique pierrejacques11, la donation d’argent suivi de l’achat démembré allège très significativement les droits. D’autant plus que pour cette donation, on peut, sous conditions d’éligibilité, recourir au don Sarkozy (environ 31 K€). Ce recours a l’avantage de ne pas solliciter les abattements classiques et de ne pas être rappelable fiscalement.

Par contre, il convient d’agir avec discernement si le montage ne concerne pas tous les enfants. En effet, il faudrait alors penser au caractère rapportable/réductible de la donation.

Cordialement,

PS : j’ai cherché le post auquel GBL fait référence mais je n’ai pas encore réussi à mettre la main dessus.

xazh · #6

Bonjour

Techniquement, c’est possible, et oui, les droits, à montant US+NP cumulés sont inférieurs aux cumuls de droits sur achat PP + démembrement avec donation.

CEPENDANT !

Il faut aussi penser à l’opération côté vendeur ! Et là, ca change tout. Parce qu’il doit vendre l’US d’abord (aux parents dans l’exemple), et que cet US sera considéré comme un revenu foncier si c’est le premier démembrement du bien. La fiscalité n’est pas du tout la même. Logiquement, le vendeur devrait demander compensation sur le prix, pour amener la double vente au même niveau financièrement parlant qu’une vente unique en PP.

Du coup, le coût de l’acquisition de l’US peut être majoré d’une partie de l’impact fiscal du vendeur, ce qui peut modifier l’équation puisque le prix global US + NP excèderait de beaucoup le prix PP direct.

pierrejacques11 · #7

@ xa : pourquoi le vendeur cèderait-il l’usufruit et la NP séparément? Il va céder dans un seul acte et simultanément l’US et la NP.

xazh · #8

Non, 2 ventes différentes : 2 choses différentes, 2 acheteurs différents, 2 prix. Ca n’est pas une vente unique, ce sont 2 ventes concommittantes.

pierrejacques11 · #9

Vous avez une source ?

GoodbyLenine · #10

@xa : Il me semble que c’est seulement la 1ère vente de l’usufruit TEMPORAIRE qui est considéré fiscalement comme un revenu. Ici on, parle d’usufruit VIAGER.

La référence applicable est, outre loi de finances rectificative pour 2012, cette réponse ministérielle.

pierrejacques11 · #11

Ok avec GBL, je n’avais pas fait attention mais la question ne se pose pas en l’espèce.

Par contre, on se rend compte qu’effectivement, et cela rejoint le raisonnement de xa, il semblerait que si les parents achetaient le seul usufruit temporaire et que les enfants achetaient concomitamment la NP, alors quand bien même le vendeur se dessaisirait ad vitam eternam de son usufruit (dans le sens où à l’extinction de l’usufruit celui-ci retournerait entre les mains du nu propriétaire, à savoir les enfants), il serait lors de la vente imposé sur la cession de l’usufruit dans le cadre de ses revenus fonciers.

xazh · #12

GoodbyLenine a écrit :
@xa : Il me semble que c’est seulement la 1ère vente de l’usufruit TEMPORAIRE qui est considéré fiscalement comme un revenu. Ici on, parle d’usufruit VIAGER.

La référence applicable est, outre loi de finances rectificative pour 2012, cette réponse ministérielle.

Tout à fait … Sauf que par essence, l’usufruit est temporaire. Par ailleurs, les discussions autour de cet article porte, effectivement, sur le transfert à titre onéreux, et la fiscalité applicable. En tant que vendeur, je ne prendrai pas le risque.

Mais je reconnais ne pas être avantureux outre mesure, et vu ce que j’arrive à faire dans ma rectitude juridique, je ne pense pas qu’il soit particulièrement intéressant de se placer pile sur la ligne juste pour voir.

Pierrejacques : pour les ventes

1) 579CC : l’usufruit nait de la volonté de l’homme --> il est créé par un acte le créant, tel une donation ou une vente.
2) 1582 CC : la chose et le prix. L’US et la NP sont 2 choses, les parents acheteurs de l’US ne sont pas d’accord pour acheter la NP, et les enfants acheteurs de la NP ne sont pas d’accord pour acheter l’US. Donc juridiquement 2 ventes séparées.

La vente de la NP devant être faite par acte authentique, un acte par vente.

Patator · #13

Bonjour,

A la lecture de la réponse ministérielle, je n’ai pas le sentiment d’être sur la ligne en faisant un tel acte.

Il est indiqué en toutes lettes "Les cessions d’usufruit viager ne sont pas concernées par ces nouvelles dispositions".

Certes, comme vous le dites, un usufruit est obligatoirement temporaire mais il faut l’entendre ici comme la désignation de la durée fixe par rapport à une durée aléatoire. D’ailleurs, le barème fiscal n’est pas le même (23% par tranche de 10 ans entamée pour la durée fixe ; barème 669 du CGI pour le viager).

Avec un peu de chance, un témoignage de quelqu’un qui l’a vécu arrivera…

Cordialement,

xazh · #14

Effectivement, si on prend comme valide dans le temps la doctrine ministérielle, la vente définitive d’usufruit à des personnes physiques, sans SCI ni autre structure, semble possible. J’avoue ne pas avoir assez creusé ce point, vu qu’il ne me concerne pas (US dans une structure à amortissement).

Attention cependant à un point de détail : c’est une doctrine. Donc fluctuant et non contraignant pour le fisc (rappel de la hiérarchie : Constitution>Traités>Loi organique>Loi normale>Décret>Arrêtés>jurisuprudence + doctrine + us)

En l’état, ca se défend, et ca permettrait de se dédouaner en cas de volte face du fisc, sauf réponse ministérielle ou bofip plus récent bien sur.

pierrejacques11 · #15

xa a écrit :
GoodbyLenine a écrit :
@xa : Il me semble que c’est seulement la 1ère vente de l’usufruit TEMPORAIRE qui est considéré fiscalement comme un revenu. Ici on, parle d’usufruit VIAGER.

La référence applicable est, outre loi de finances rectificative pour 2012, cette réponse ministérielle.
Tout à fait … Sauf que par essence, l’usufruit est temporaire. Par ailleurs, les discussions autour de cet article porte, effectivement, sur le transfert à titre onéreux, et la fiscalité applicable. En tant que vendeur, je ne prendrai pas le risque.

Mais je reconnais ne pas être avantureux outre mesure, et vu ce que j’arrive à faire dans ma rectitude juridique, je ne pense pas qu’il soit particulièrement intéressant de se placer pile sur la ligne juste pour voir.

Pierrejacques : pour les ventes

1) 579CC : l’usufruit nait de la volonté de l’homme --> il est créé par un acte le créant, tel une donation ou une vente.
2) 1582 CC : la chose et le prix. L’US et la NP sont 2 choses, les parents acheteurs de l’US ne sont pas d’accord pour acheter la NP, et les enfants acheteurs de la NP ne sont pas d’accord pour acheter l’US. Donc juridiquement 2 ventes séparées.

La vente de la NP devant être faite par acte authentique, un acte par vente.

Perso les actes authentiques que j’ai pu parcourir scindent simplement la partie "acquéreur" en deux, celui ou ceux qui acquièrent l’usufruit et celui ou ceux qui acquièrent la nue-propriété. Mais un seul acte, pas deux.

xazh · #16

Vous êtes tombé sur un notaire fainéant ? Et concernant les taxes, a-t-il scindé ce qui est dû en tenant compte des particularités de l’US ?

Sky · #17

GBL a écrit :
Je me souviens que ce sujet a déjà été abordé sur le forum, avec des arguments détaillés (notamment par "Stéphane", qui a été notaire dans une vie antérieure). Il ne vous reste plus qu’à retrouver ces échanges….

Patator a écrit :
j’ai cherché le post auquel GBL fait référence mais je n’ai pas encore réussi à mettre la main dessus.

Pas facile à retrouver en effet, je pense que GBL fait référence à : SCPI : comment souscrire conjointement avec ses enfants ?

pierrejacques11 · #18

xa a écrit :
Vous êtes tombé sur un notaire fainéant ? Et concernant les taxes, a-t-il scindé ce qui est dû en tenant compte des particularités de l’US ?

De mémoire non

xa a écrit :
Effectivement, si on prend comme valide dans le temps la doctrine ministérielle, la vente définitive d’usufruit à des personnes physiques, sans SCI ni autre structure, semble possible. J’avoue ne pas avoir assez creusé ce point, vu qu’il ne me concerne pas (US dans une structure à amortissement).

Attention cependant à un point de détail : c’est une doctrine. Donc fluctuant et non contraignant pour le fisc (rappel de la hiérarchie : Constitution>Traités>Loi organique>Loi normale>Décret>Arrêtés>jurisuprudence + doctrine + us)

En l’état, ca se défend, et ca permettrait de se dédouaner en cas de volte face du fisc, sauf réponse ministérielle ou bofip plus récent bien sur.

Ce n’est pas que la doctrine, c’est le cgi qui distingue si le viager est à durée fixe/temporaire ou pas (cf le 669 et le 13 al 5 notamment)

yannou77 · #19

Bonjour,
Ma mère (69 ans) vient d’hériter de sa propre mère d’environ 100k.
Ma mère vie d’une maigre retraite de 835 € par mois et n’a pour ainsi dire aucun patrimoine.
J’envisage de l’aider a acheter un bien en me portant acquéreur de la nue propriété et elle de l’usufruit, car les 100k sont loin de lui permettre l’achat d’un bien là où elle vie (Bayonne).
Les questions de ce poste de 2015, font donc écho à ma problématique : est-il possible d’acheter de manière concomitante l’usufruit/NP d’un bien, cela est-il sans conséquences pour le vendeur ou non (comme ce que suggérait Xa)?
Peut-on ventiler le prix de manière un peu flexible ou est-on obligé de respecter le barème des imports, ou autre barème économique évoqué ?
Y a-t-il des retours d’expérience pour financer ce genre de projet à crédit (pour la NP) ?
Merci pour vos réponses/contributions

Ernest · #20

Bonjour,

Oui il est possible d’acheter simultanément USU + NP, donc de démembrer à la vente.

Pas de conséquence pour le vendeur puisque c’est un démembrement viager et non temporaire (cf. CGI 13.5)

Le calcul des droits de mutation sera calculé sur le barême fiscal. Le prix payé doit respecter ce barême OU être calculé à partir des valeurs locatives et donc de l’USU économique.

Le plus simple serait de consulter votre notaire pour faire une simulation sur un bien que vous visez. En effet certains de ces officiers publics refusent tout simplement les calculs d’usufruit économique car ils demandent un peu plus de travail, et présentent un petit risque fiscal si les données d’entrée sont mal évaluées.

OncleC · #21

yannou77, le 04/08/2021 a écrit :
Bonjour,
Ma mère (69 ans) vient d’hériter de sa propre mère d’environ 100k.
Ma mère vie d’une maigre retraite de 835 € par mois et n’a pour ainsi dire aucun patrimoine.
J’envisage de l’aider a acheter un bien en me portant acquéreur de la nue propriété et elle de l’usufruit, car les 100k sont loin de lui permettre l’achat d’un bien là où elle vie (Bayonne).
Les questions de ce poste de 2015, font donc écho à ma problématique : est-il possible d’acheter de manière concomitante l’usufruit/NP d’un bien, cela est-il sans conséquences pour le vendeur ou non (comme ce que suggérait Xa)?
Peut-on ventiler le prix de manière un peu flexible ou est-on obligé de respecter le barème des imports, ou autre barème économique évoqué ?
Y a-t-il des retours d’expérience pour financer ce genre de projet à crédit (pour la NP) ?
Merci pour vos réponses/contributions

Je suis précisément sur une opération du même type. Si votre mère n’a pas assez pour payer sa part, vous pouvez lui faire un don manuel. Et inversement…

Pour le financement à crédit, si vous voulez emprunter pour acquérir la NP, considérez que la société de cautionnement voudra avoir un regard sur la pleine propriété et demandera sûrement à ce que l’usufruitier se porte caution solidaire.

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L’achat scindé usufruit/nue-propriété d’un immeuble est-il possible ?

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1 #2 28/03/2015 15h00

#3 28/03/2015 17h37

#4 30/03/2015 13h09

GoodbyLenine a écrit :

#5 30/03/2015 13h20

#6 30/03/2015 13h37

#7 30/03/2015 13h48

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#9 30/03/2015 14h33

2 #10 30/03/2015 15h16

#11 30/03/2015 15h36

#12 30/03/2015 17h34

GoodbyLenine a écrit :

1 #13 30/03/2015 17h48

#14 30/03/2015 18h14

#15 30/03/2015 20h56

xa a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

#16 30/03/2015 21h21

#17 31/03/2015 01h08

GBL a écrit :

Patator a écrit :

#18 31/03/2015 08h50

xa a écrit :

xa a écrit :

#19 04/08/2021 01h17

1 #20 04/08/2021 01h54

1 #21 05/08/2021 00h51

yannou77, le 04/08/2021 a écrit :

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