Vente d'un local professionnel loué : quel taux de capitalisation ?

Bonjour,

scialsace a écrit :

…d’une valeur de 295000 euro loue 1400 euro HT depuis 12 mois avec un bail 3/6/9 etabli chez un notaire

1400*12/295000=5,7% brut (sans compter de vacance locative)

scialsace a écrit :

Etant novice dans le domaine non nous posions la question si ce genre de bien peut interresser un investisseur

A première vue, je dirais non sauf s’il y a un potentiel d’extension à moindre coût.
Un bon fonds euro rapporte aujourd’hui plus en net avec le risque en moins.
Le bien commencerait à devenir intéressant pour un investisseur avec une valeur de moitié soit environ 150000 euros et encore si l’emplacement est correct.
Ce n’est que mon point de vue, qu’en pensent les autres forummers ?

Faut voir où et quelle activité?

Les rendements sur les champs Elysées sont pas fameux….Ca veut pas dire que c’est un mauvais investissement.

Donc il faut plus de précisions.

Bonjour

Je vous remercie pour vos reponse

Je vais apporter un peu plus de precision

C’est un batiment recent que nous avons fais construire compose de trois partie , 1 atelier avec 2 grande porte sectionnel de 105m2 , 1 show room 105m2 et 1 surface de 105m2 sur un etage qui a ce jour n’est pas exploiter ( le locataire a prefere par prudence commencer sans cette surface de bureau mais il a la possibilite de la loue par la suite apres un amenagement de celle ci pour 300 euro de plus ) sur un terrain clos de 10ares
le batiment a 4 ans et est situer sur un axe passant .

Je pense qu’il est pas sur evaluer mais c’est vrai que sans cette surface de bureau loue cela diminue le rendement .
Pour moi il etait plus important d’avoir des locataire serieux prudent car j’aurais pu le loué plus cher tres rapidement .
Je ne cherche pas particulierement a le vendre mais la question m’a traverser l’esprit

Est il plus facile  de vendre a un investisseur un batiment vide ou loué ?

Je vous remercie pour votre contribution et vous souhaite un agreable dimanche

Cordialement

Bonjour,

je viens de visiter un bâtiment type hangar avec bureaux.

Quels sont les équipements attendus par les artisans?

La localisation est ici surprenante, isolée car c’est quasiment le seul hangar aux alentours, mais à proximité des axes de circulation.

Comment les artisans cherchent ils des locaux? Le bon coincoin? Autre?

Je n’ai pas d’expérience dans les locaux professionnels, mais une rentabilité de 15% avant négociation me donne envie de creuser!

Merci par avance pour vos éléments de réponse

Cordialement.

Bonjour,

je n’avais pas vu votre réponse, je m’abonne au sujet!

Le hangar est divisé en plusieurs espaces.
Un premier qui ferait 700m2
Un second entre 180 et 200m2 suivant les sources…
Un garage habituellement loué avec un bureau.
Un autre espace d’environ 100m2 ouvert à tous vents.

- C’est pas précis, je vais demander un relevé de géomètre.
- Cela me permettra également de récupérer la cote altimétrique, car la zone est classée fortement inondable. On me dit que la cote des plus hautes eaux est au niveau des fondations des bâtiments… Je vais vérifier.

J’ai pu discuter aujourd’hui avec 2 artisans locataires et j’ai donc cherché à comprendre leur motivation à louer ici. D’abord je précise que c’est une coloc d’artisans, j’attends une copie du bail car je me pose au moins la question de la solidarité.

Le prix est pour eux attractif, environ 30% moins cher qu’ailleurs.

Au niveau des équipements:
+ Hauteur suffisante pour faire entrer une fourgonnette, de façon à pouvoir charger à l’abri.
+ Présence de triphasé
+ Facilité d’accès aux axes de circulation + l’environnement "campagne à la ville".

Lors de ma première visite, j’ai eu l’impression de village gaulois qui résiste. C’est un environnement plutôt verdoyant, un peu planqué. Ca colle avec de petits artisans, par des grosses structures. Je dirai que si 10 personnes bossent en même temps, ça sera le max.
L’accès est ok pour une fourgonnette, je vois mal un semi remorque venir ici. Il faudra que je demande.

- Apparemment la toiture en tôle est fuyarde, donc l’isolation probablement abîmée. Il m’a dit que ça caillait en hivers, heureusement que les occupants sont équipés d’une forge et d’un poêle bois dans lequel ils brûlent les chutes de leur activité…

- Niveau compteur, j’ai compris que le lot 3 est commun avec le lot 2. Il faudrait individualiser. Quid de l’espace 4?

+/- Le local de la coloc est pas super confort, ils l’ont aménagé eux même avec de la récup. J’ai l’impression que le deal a été: je vous loue pas cher, mais vous faites les travaux. Résultat: de la bricole pas super qualité.

Je dois visiter le grand espace demain, il est loué par une asso d’artistes/artisans.

+/- L’espace autour me semble suffisant pour se stationner, mais il est mal entretenu. Ca pousse, on aperçoit des dépôts de matériaux.

Merci pour le lien, je vais lire cela pour augmenter ma capacité à valoriser les biens que je croise

Bonjour,

j’étais sur place ce matin, nouvelles rencontres. Le grand espace est un collectif d’artisans plus ou moins amateurs dont l’objet est d’apprendre et transmettre autour de l’artisanat, artisanat à la limite de l’art au sens où c’est une forme d’expression.

Ce collectif a été séduit par l’environnement, la localisation et le prix. Le deal avec l’ancien propriétaire était donc un loyer pas cher contre travaux. Le propriétaire fournissait les matériaux et son savoir faire, les locataires étaient des sortes de stagiaires bénévoles.

Bernard2K a écrit :

Les hangars industriel sont presque toujours construits en bac acier sur structure métallique. Il y a simple peau ou double peau. La double peau, c’est deux bac aciers avec de l’isolant au milieu.

Ici, il s’agit d’un mélange bois métal, avec une double peau en devenir. Le chantier a été arrêté car le propriétaire n’a pas complètement assumé sa part du deal.

Bernard2K a écrit :

L’accès par semi-remorque est essentiel. […] Ca veut dire aussi qu’il faut un Fenwick sur le site pour décharger, la semi-remorque n’ayant pas de hayon électrique.

[…] et alors ça se décharge au transpalette.

Je sais qu’il y a eu une activité de charpenterie, donc de grandes pièces de bois à recevoir ou faire partir du lieu.
Cette activité est partie pour une bonne raison, mais je ne la connais pas encore.

Je ne pense pas que l’aménagement routier ait tellement évolué sur les 30dernières années à cet endroit, donc je suis confiant sur l’accès camion. A vérifier quand même.

Bernard2K a écrit :

Y a-t-il du terrain en plus ? Quelle surface ? Dès qu’une entreprise veut s’agrandir, elle va vouloir au moins terrasser le terrain à plat pour y stocker du brol ; éventuellement goudronner pour avoir un stockage/parking plus propre ; éventuellement agrandir le hangar… Le terrain et les perspectives d’agrandissement doivent donc toujours être regardées.

Avec le plan de géomètre, j’y verrai plus clair, mais à la louche, le bâtiment occupe 40 à 50% du terrain, en étant positionné sur l’un des côtés.
A droite le bâtiment, à gauche du terrain plus ou moins vague.

C’est l’emprise max du règlement d’urbanisme.

Les entités présentes n’ont pas vocation à grandir fortement.

Je vois 2 stratégies:
1) je mets de l’argent pour valoriser l’espace à tous vents. Donc je le loue, et donc j’interdis toutes extensions d’activité.
2) je laisse l’espace ouvert aux vents en l’état, laissant la possibilité à l’une ou l’autre des activités de s’agrandir.

Vu d’ici, je sens mieux le scénario 2, j’ai besoin de me familiariser avec les attentes des artisans pour investir dans des travaux.

Bernard2K a écrit :

Il faut aussi regarder comment ce terrain est classé au niveau de l’urbanisme, et quelles sont les activités acceptées. Comment le terrain est-il classé au niveau de l’urbanisme ? Est-ce que les constructions ont été faites avec un permis de construire en bonne et due forme ?

Ca, j’ai commencé.

La reconversion du site me semblerait de découper le terrain en plusieurs parcelles à bâtir. Sous réserve du coût d’une démolition.

Pour ce qui est de la régularité des pièces, je doute fortement vu le style "démerde" du proprio. Il me disait notamment vouloir réaliser une extension dans un espace un peu planqué, en douce.

Bernard2K a écrit :

Dans une zone artisanale par exemple, les activités classées ICPE sont presque toujours exclues (l’idée étant que ce sont des industries bruyantes et potentiellement polluantes, donc elles doivent aller en ZI et pas en ZA) ; or, les seuils de classement ICPE sont assez vite franchis. Là ce n’est probablement même pas une ZA, donc ça peut être très contraignant.

ICPE Je découvre, merci

Apparemment, je suis concerné par le seuil de 50kW. Je me représente pas le nombre de machines travaillant en simultané que cela représente?
Pouvez vous m’éclairer avec des exemples de franchissement des premiers seuils?

Vu les contraintes associées, je serai surpris qu’un simple artisan y soit soumis.

Bon du coup, j’ai quand même 3 artisans en coloc’/coworking, 2 qui travaillent le bois et un troisième qui travaille le métal.
Ils sont chacun patron de leur activité, mais colocataires.

Ca m’interroge sur les éléments de sécurité à mettre en place dans ce contexte. Quid de la sécurité entre un atelier métal et un espace de travail du bois? Eux ont installé une cloison en matériaux récupérés. Ca m’embêterait qu’un incendie se déclare en partant de là.

Un bureau de contrôle pourrait il réaliser à lui seul une sorte d’audit sécurité/réglementaire?

Bernard2K a écrit :

Il faut aussi regarder la distance avec les maisons d’habitation. Car il y a plein d’activités qui sont exercées en n’ayant pas toutes les autorisations, mais l’administration a d’autres chats à fouetter que d’aller s’y intéresser… sauf s’il y a plainte d’un riverain. Donc, en fait, il y a d’une part le niveau "officiel" qu’il faut regarder : quelles activités autorisées sur ce site ? Et d’autre part l’attitude pratico-pratique : distance de la première maison d’habitation, sachant que la probabilité d’être emmerdé est inversement proportionnelle à cette distance.

Il s’agit clairement d’un reliquat de zone artisanale (ou industrielle, je suis pas familier avec la distinction entre les deux). Je pense que le propriétaire n’a pas conscience du potentiel que représente une conversion du site en habitat.

Les premières maisons sont assez éloignées pour ne pas souffrir du bruit d’un atelier. Ca serait peut être limite d’installer ici une chaîne de production, mais le lieu ne s’y prête pas, ya plus pratique ailleurs.
Sauf à chercher un prix bas, mais un industriel qui mégote sur son lieu de production me ferait peur.

Bonsoir,

merci beaucoup pour vos réponses, c’est pile dans la question!

Je note donc de demander des factures d’électricité, ou à minima les puissances souscrites.

Pour la dimension artistes/asso, je pense que votre réaction correspond à la majorité, et c’est ça qui m’intéresse. Si je suis seul, c’est moi qui suis en position de force pour négocier.

L’association a pu prendre le bail car le loyer était pas cher. Cela s’expliquait par l’état de dégradation du lieu, et des travaux ont déjà été engagés pour remédier à cela. Ça veut dire que le loyer est en dessous du marché. Continuer dans ce sens tant que c’est possible me semble améliorer la situation.

Je dois préciser ici que je suis responsable d’asso, et dispose de compétences et réseaux qui peuvent aider le développement des locataires en place. Cette proximité de valeurs et d’univers est donc pour moi rassurante.
Je sais, et c’est d’ailleurs une orientation professionnelle que j’espère pouvoir prendre, que je fais une sorte de pont entre le monde bobo associatif et le monde entrepreneur financier (que je nourris pas mal en venant échanger ici).

J’ai dit plus haut que la renta brute était de 15%, je viens d’expliquer que les loyers sont sous évalués et que je suis probablement le seul acheteur…

Par ailleurs, mes premiers éléments d’analyse du règlement d’urbanisme me font penser que le site pourrait être converti en terrain à bâtir. A vu de nez, facile 15% de pv à la revente, après démolition et viabilisation.

Le vendeur semble effectivement léger sur le plan réglementaire et administratif, affirmer la nécessité de remettre les choses en ordre est un argument de négociation. Moins il est à l’aise, plus c’est facile de valoriser l’impact d’une remise aux normes.

J’ai bien compris qui doit faire quoi pour les ICPE.

En fait, je cherche à vérifier le sérieux des locataires. Si un néophyte découvre des écarts grossiers avec la réglementation, le locataire est douteux, donc l’investissement aussi.

C’est une évaluation du risque.

Bonjour,

je parle d’écarts grossiers. Ça veut dire qu’en cas de contrôle, ça peut engendrer des galères pour l’entrepreneur. Cela risque de le déstabiliser et donc qu’il ne puisse plus payer.
Être de bonne foi face au loyer c’est une chose qui peut être mis à mal en prenant des risques grossiers.

Bon là, je suis tombé sur un proprio margoulin ou un gros naz sur le plan administratif. Il m’a transmis des éléments très partiels (avenant au bail sans le bail, non signé, pas d’état des lieux).
Le montage administratif s’annonce sportif.

Ha ben ya des contraintes, on est bien d’accord! C’est un peu mon truc à moi, gérer ce genre de contexte.
Mon premier investissement s’est fait sur fond de risque de procédure d’expulsion…

Je suis comme ça, plus je vois de contraintes plus je me sens seul à pouvoir les gérer et donc fort dans la négociation.
Bon, j’ai visité un taudis biscornu dans lequel je voyais pas de renta, je suis pas maso non plus!

J’ai rempli une demande de CU pour valider mon analyse des documents d’urbanisme. Mais quoi qu’il en soit, il faudra attendre un relevé de Géomètre pour trancher sur la possibilité ou non de construire des logements, car c’est l’écart avec la cote des plus hautes eaux connues qui dira si c’est jouable ou pas.

Je continuerai à faire des retours ici, à moins que la modération scinde le sujet pour en faire une étude de cas.

Bonne journée!