Déclaration H2 et division d'immeuble…

veganord · #1

Bonjour,

J’aurai aimé avoir deux confirmations, j’ai acheté un immeuble à usage d’habitation dans lequel j’ai réalisé plusieurs appartements que je mets en location; première question : dois-je remplir une déclaration de type H2 d’une part et dois-je remplir une déclaration de type H2 par appartement créé d’autre part.

Bien cordialement
Veganord

Mots-clés : division immeuble

DDtee · #2

En lisant le formulaire http://www.impots.gouv.fr/portal/deploi … e_3169.pdf il est indiqué page 4

• Une déclaration doit être souscrite par local, c’est-à-dire, pour chaque fraction d’immeuble normalement destinée, en raison de son agencement, à être utilisée par
un même occupant.
En conséquence, si vous êtes propriétaire (ou usufruitier) de tout ou partie d’un immeuble collectif, vous devez souscrire une déclaration modèle H2 :
– pour chaque logement (appartement, studio, etc.) ou chaque local professionnel (bureau, etc.) avec ou sans dépendances bâties
…/…
En outre, une déclaration récapitulative modèle R devra être souscrite pour l’ensemble de l’immeuble

Difficile d’être plus clair

veganord · #3

Merci pour votre réponse, en fait ce qui me gêne dans ce formulaire c’est justement le premier paragraphe de la notice à savoir « les constructions nouvelles, changement de consistance (additions de constructions ou surélévations) ou d’affectation des propriétés bâties doivent être déclarés dans les 90 jours de leur achèvement. Cet achèvement est entendu au sens où le bien considéré peut être utilisé conformément à sa destination. » or je n’ai pas l’impression (peut-être à tort) d’être dans l’une de ces situations. En effet, j’ai acheté un immeuble ancien à usage d’habitation que j’ai séparé moyennant des transformations mineures (cloisonnement intérieur) en plusieurs appartements à usage d’habitation. J’ai bien sur profité de ces transformations pour refaire l’isolation, l’électricité, les sols, et peintures. Est-ce une construction nouvelle au sens fiscal (en tout cas pas au sens ‘du bâtiment’) ? Par exemple à la ligne 30 « date d’achèvement des travaux » j’indique le dernier jour d’intervention de l’entreprise ou la date d’achat de l’immeuble puisqu’il était déjà utilisable à l’usage prévu mais pas séparé et en triste état ! Je ne connais pas la date réelle d’achèvement de l’immeuble années 1950-1970. Comprenez-vous mon problème ?
Dernière question concernant les numéros de lots, s’agit-il de la section et du numéro cadastral de l’immeuble ?
Merci par avance
Veganord

perecastor · #4

Bonjour,

Je me permets un aparté concernant votre sujet : la division a-t-elle fait l’objet d’une demande d’autorisation auprès des services d’urbanisme de la mairie dont dépend le bien, notamment dans le cas où des dispositions seraient prévues dans un PLU ?

Le fait d’envoyer des déclarations H2 est souvent une étape nécessaire mais pas suffisante pour vous mettre en règle; s’il n’y a pas de PLU ou si vous avez respecté les conditions de division exposées dans le PLU alors vous avez tout intérêt à vous mettre en conformité et faire acter la division par le cadastre afin de faciliter une vente future. Si vous n’avez pas respecté les conditions de division alors vous êtes en infraction, je vous invite alors à lire les articles du forum développant ce sujet.

DDtee · #5

Je partage l’opinion de @perecastor la création nouvelle dans votre cas est consécutive une division. C’est celle-ci qui fera l’objet de demande d’urbanisme, date de référence etc…

ojal · #6

Bonjour,

Si vous souhaitez faire les choses dans les règles, il faut en effet respecter le règlement d’urbanisme qui s’impose sur la zone et vous allez découvrir que dans la plupart des cas, quand vous divisez un appartement, vous devez apporter des places de stationnement supplémentaires qu’en général vous ne pouvez pas apporter…
Exemple un appartement de 100m2 peut ne nécessiter au sens de la réglementation que 2 places de stationnement, alors que 4 studios de 25m2 nécessiteront au minimum 4 places de stationnement…

La question est donc de savoir si vous déclarez ou pas les travaux que vous réalisez…

Dans la pratique, beaucoup de travaux de ce genre ne sont pas déclarés…

Question subsidiaire : vous louez en nu ou en meublé?

Stocri · #7

Bonsoir,
pourquoi faire une division au cadastre?
simplement on peut faire il me semble une coproriete avec reglement de copro chez le notaire et avec des numeros de lot.
apres les appartemnts pourront etre revendus.
il est vrai qu il faudrait respecter les places de stationnement prevu au plu. bon la mairie n est pas forcement au courant de la vente s il n y a pas de droit de premption.

de toute maniere, vous avez eu raison de faire des declarations h2 pour chaque lot.

christophe

Sherloc · #8

Dans mon cas, j’ai contacté le service de l’urbanisme de ma commune qui m’a précisé que tant qu’il n’y a pas modification de façade ou réaffectation de la surface (habitable reste habitable meme si divise), donc en conclusion pas de dépôt de permis de construire, alors aucune taxe parking n’est redevable malgré la division en plusieurs appartements, la mairie n’aurait aucun regard sur l’opération.
Cependant il est bien nécessaire de réaliser une nouvelle declaration h2 pour chaque création de nouveaux logements.
pour l’instant c’est comme cela que je gère la division de mon immeuble mais je ne sais si cela peut s’appliquer à tout le monde, l’administration et l’application des regles d’urbanisme est tellement hasardeuse suivant les localités ou l’on se trouve.

perecastor · #9

@Sherloc : Si votre commune ne dispose pas d’un PLU conditionnant les divisions alors de facto la division ne demande aucune autorisation, c’est bien dans le cas contraire qu’il faut d’abord faire en sorte de respecter ses obligations (création d’aires de stationnement notamment) avant d’envisager une division. Si vous divisez sans respecter le PLU et subissez un contrôle alors vous vous exposez à des poursuites pénales (prescription 3 ans) et civiles (prescription 10 ans max.).

De plus les immeubles divisés à la bonne franquette sont (en théorie du moins) invendables en l’état en particulier s’ils sont occupés, que ce soit à la découpe ou d’un seul lot. Seul un notaire peu consciencieux acceptera d’acter la vente (comme un membre de ce forum en a malheureusement fait l’amère expérience récemment).

perecastor · #10

Bernard2K a écrit :
Ca m’intéresse car je suis sur un projet un peu similaire, mais plus petit. Ca consiste en quoi la division ? Ca coûte combien ? Est-ce que le nouveau proprio peut le faire après l’achat ? Pour mon projet, je sais que chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais le cadastre semble connaître un seul proprio sur la parcelle (info obtenue en mairie).

(naturellement, n’hésitez pas à me renvoyer vers un autre fil de discussion ou vers un lien externe qui explique le sujet, plutôt que de répéter ; mais je dois avouer que je n’ai pas trouvé d’info précise sur le sujet pour l’instant).

alex44 a écrit :
Je suis à mon tour, très intéressé (voir inquiet) de ce que vous déclarez?

Je suis moi aussi sur un immeuble, ou chaque locataire paie sa taxe d’habitation, mais il n’y a qu’une seule taxe foncière.

Quelle est la différence, comment le vérifier, et comment se mettre en règle (suivant les risques)?

Lorsque vous achetez un bien, il sera listé dans l’acte de vente une ou plusieurs parcelles foncières sur laquelle ou lesquelles se trouvent un certain nombre de lots. Dans le cas d’un immeuble de rapport, on s’attend à trouver au moins autant de lots qu’il y a de logements individuels et donc de baux de location. Le relevé de propriété qui sera joint à l’acte de vente, dans la section "Propriétés bâties", doit lister les différents lots composant l’immeuble. Vous pouvez également obtenir l’information en contactant le service d’urbanisme de la commune où est située le bien et demander combien de lots sont référencés sur la matrice cadastrale en leur possession.

Pour que le cadastre ait connaissance de la division, il faut qu’il en ait été informé par le propriétaire. En théorie il n’est pas nécessaire de faire une déclaration de travaux ni un PC pour diviser, tant qu’aucun changement n’est apporté aux surfaces habitables ni à l’extérieur du bâtiment… Néanmoins le PLU de la commune du bien prévoit souvent des obligations à respecter en cas de division, par exemple la création d’une place de stationnement par logement créé ou la création d’espaces verts. Dans ce cas il est nécessaire de faire une déclaration préalable de travaux informant les services d’urbanisme que ces obligations sont respectées (information fournie par le service d’urbanisme de ma ville).

Quelles conséquences pour l’acheteur si la matrice cadastrale n’est pas conforme ? Voici ce que m’avait communiqué mon notaire :

En achetant en l’état vous prenez un risque : au pire de devoir rétablir le nombre de logement initial (dans le cadre d’une mesure de restitution imposée par le juge pénale [action prescrite par trois années], voire pendant un délai de dix années à compter de la création des logements, en application de l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, au mieux de payer des dommages et intérêt (sur le fondement de l’arrêt de la troisième chambre civile du 23 novembre 2005).

A noter que j’ai eu connaissance de plusieurs compromis de vente rendus caduques car le ou les notaires en charge de la vente n’ont pas accepté de la traiter au motif que la matrice cadastrale n’est pas conforme. Le vendeur a alors le choix soit de chercher un notaire plus conciliant (ça existe mais c’est rare), soit d’attendre le délai de prescription de 10 ans après l’achèvement des travaux pour régulariser la situation sans pénalités puis procéder à la vente.

Enfin il n’y a pas à ma connaissance de recoupement entre le cadastre et le fisc, c’est pourquoi il est tout à fait possible d’avoir un immeuble où les TH sont bien ventilées entre les différents logements (preuve qu’une déclaration aux impôts a bien été faite suite à la division), tout en ayant une matrice cadastrale non conforme. En revanche c’est bien une TF pour tout l’immeuble dans tous les cas.

alex44 · #11

C’est plus clair… mais encore que

Dans mon cas l’immeuble a été partagé en 5 logements (tous avec compteurs individuel EDF + eau) en 1991… donc prescription, mais comment mettre au clair pour la vente…
Il y a bien une TH par appartement, et dans le descriptif de la promesse de vente, on y décris les appartement un part un, en dessous se trouve la référence cadastrale.
Mais d’après ce que vous dites ce n’est pas pour cela que c’est en règle.

Je vais demandé à mon notaire conseil (qui n’est pas le notaire des vendeurs) de se renseigner que tout soit en règle.

J’étais étonné de voir une seule TF, car sur le premier immeuble acheté, j’ai 2 appartements avec une TF chacun.

Merci pour les infos je vous tiens au courant de mes réponses.

Dernière modification par alex44 (20/10/2015 18h25)

Ben2205 · #12

Bonjour à tous,

Ayant un projet semblable aux posts précédents, je me permets de "déterrer" cette discussion ;-)

Je suis en train d’étudier l’acquisition d’un immeuble dont j’ai fait une première visite samedi (contre visite samedi prochain).

Selon moi, c’est 2 maisons jumelées (avec un RDC + 2 étages chacune) qui ont été "fusionnées" car 2 numéros de rue distincts, 2 entrées, 2 cages d’escalier qui ensuite on été divisé en 3 appartements chacune (donc 6 au total) - Pas de places de parking associées.

Il y a 3 compteurs edf individuels dans chaque maison (quid des parties communes ? - Question envoyée au propriétaire mais sûrement branché sur l’un des compteurs).

J’ai donc voulu savoir si cette fusion / division a été faite dans les règles de l’art.

Ce matin, j’ai appelé le service d’urbanisme pour savoir combien de lots figurés au cadastre. L’inspecteur m’a répondu qu’il ne pouvait pas le voir… Et que de toute façon, selon la loi, il ne pouvait contrôler quoique ce soit…

J’ai ensuite contacté le service des impôts pour savoir combien de taxe d’habitation et foncière étaient répertorié.

Ci-dessous la réponse 1 :
"Notre département n’est compétente qu’en matière de taxe foncière,
Pour le n°X, il y a 3 appartements de 20m², même chose pour le n°X. Tous les logements appartiennent au même propriétaire. "

Ma réponse
"Merci pour votre retour. Dans ce cadre cela signifie qu’il y a 3 taxes foncières différentes pour le 18 et 3 pour le 20 (soit 6 au global) ?"

Leur réponse 2:
"Comme vous l’a indiqué mon collègue, tous les biens appartiennent au même propriétaire. En pareil cas, il y a en général, un seul avis de taxe foncière mais il est possible qu’il y en ait plusieurs. En tout état de cause, nous ne pouvons pas communiquer plus de renseignements sur les impositions en question."

Bref, j’en conclu qu’il y a bien 6 lots de déclaré mais pas beaucoup plus… En plus, je n’ai pas encore les diagnostics de surface mais les appartements font entre 25 et 30 m2 et non 20 comme déclaré.

J’ai en parallèle envoyé un mail à mon notaire (en attente de retour pour le moment)

Que feriez-vous afin d’approfondir le sujet ?!

Merci par avance pour vos conseils avisés !

lachignolecorse · #13

Il vous suffit de demander la/les taxe(s) foncière(s) au vendeur. Non?

Canyonneur75 · #14

Bonsoir,

1 - J’irai dans un premier temps faire un tour sur le site du cadastre afin de déterminer si vos 2 maisons sont bâties sur 2 parcelles distinctes ou 1 seule. Vos récupérerez de cette façon la superficie du terrain…
Si vous avez 2 parcelles, les 2 maisons sont indépendantes et peuvent être vendues séparément. Cout : gratuit.

2 - Dans un deuxième temps, vous pouvez demander la (ou les) fiche(s) d’immeuble au service de la publicité foncière au moyen de l’imprimé "Renseignements concernant la situation juridique des immeubles et le patrimoine immobilier des personnes (après 1956) Cerfa n° 3233-SD". Vous obtiendrez la situation juridique ainsi que la description du bien et s’il est divisé en lots ou pas. Le cout est de 12 Euros par référence cadastrale.

Il n’y a pas de lien automatique entre la description au fichier immobilier et les fiches H2. Une fiche H2 peut être demandé pour chaque local composant un bien (et donc par occupant) sans référence à des lots décrits au fichier immobilier. La multiplication des fiches H2 augmente la valeur locative de l’ensemble et donc les impôts locaux.

Canyonneur

Ben2205 · #15

Bonjour à tous,

Tout d’abord merci à @lachignolecorse et @Canyonneur75 pour vos réponses.

J’ai donc continué mes investigations ce jour.

Sur le site du cadastre, il y a bien 1 parcelle pour les 2 maisons (donc elles ne sont pas indépendantes). Cependant la parcelle indiquée correspond à 1 seul numéro. Le second numéro correspond à une autre parcelle (juste à côté de la parcelle sur lesquelles les maisons sont construites ….)

En parallèle, j’ai envoyé un mail au "service de la publicité foncière (SPF)" dont voici la réponse :

"le SPF donne en principe des renseignements payants sur les actes publiés, ce qui nécessite d’avoir le références cadastrales du bien.
Toutefois au vu de l’adresse que vous indiquez, il s’agit de la parcelle cadastrée xx xx, correspondant à un immeuble comportant 3 appartements. Il n’y a pas d’état descriptif de division."

Conclusion :
- la personne des impôts est très sympa (merci à lui ;-)
- qu’il y a 3 appartements sur la parcelle et non 6 comme en réalité
==> mais cela ne me dit toujours pas si la division a été faite dans les règles de l’art via fiche H2… Mais il y a un premier problème (3 apparts au lieu de 6 dans la réalité…)

Pour la taxe foncière, j’attend la confirmation écrite mais il n’y aurait qu’une taxe foncière pour les 6 appartements.

Je vais recontacter le service d’urbanisme demain et retenté ma chance avec un autre inspecteur pour avoir plus de renseignements…

Qu’en pensez-vous ?

Merci par avance

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