Immeuble de rapport - plusieurs compteurs EDF déjà présents : division déjà réalisée ?

Bonjour,

Merci pour votre précision.
J’avais déjà lu ce post qui ne répond pas à mes interrogations :
Est ce que le fait d’avoir déjà plusieurs compteurs EDF signifie qu’une division a déjà eu lieu, et que le bien est en règle avec l’obligation d’aire de stationnement ?
est ce que le fait de demander un relevé de propriété en tant qu’acheteur est toujours possible ?
est ce qu’il existe un document attestant du versement de la PNRAS par d’anciens propriétaires ?

Bonnes fêtes à tous!

Nux007 a écrit :

Est ce que le fait d’avoir déjà plusieurs compteurs EDF signifie qu’une division a déjà eu lieu, et que le bien est en règle avec l’obligation d’aire de stationnement ?

La réponse est non. La seule façon d’être sûr de la division en lots est d’obtenir les informations du cadastre. Il faut d’ailleurs bien regarder aussi la nature déclarée du bien : logement, local commercial, bureaux ?

Par ailleurs, quelques remarques :
4 compteurs, c’est déjà bien, mais il en faudrait un 5e pour les parties communes. A quel locataire allez-vous demander de payer l’électricité des parties communes ?

Dans un projet comme celui-ci, il y a une grande complexité due à la rencontre entre des obligations de plusieurs types :
-  urbanisme (quelle autorisation ou PC pour les travaux, obligation de stationnement ou non),
- d’autres de type raccordement électrique (que demandera Enedis (ex-ERDF) pour l’ouverture des compteurs et le raccordement d’un 5e compteur sachant que c’est tellement ancien qu’il faut refaire toute l’électricité),
- d’autres de type fiscal : est-ce que l’opération est d’une telle ampleur qu’elle va être considérée comme concourant à la création d’un immeuble neuf (TVA à taux plein dans ce cas) ;si vous comptez le faire passer en déficit foncier sur revenus fonciers (location nue), est-ce que les travaux seront bien tous éligibles en charges ? Attention à la définition travaux de réparation, entretien /amélioration /agrandissement et reconstruction.
- sans parler bien sûr de l’ampleur, du coût et de la durée des travaux.

Il ne suffit pas de savoir mener les travaux, il y a une vraie complexité réglementaire/fiscale sur un projet de ce type. C’est peut-être regrettable mais la France est comme ça.

Je ne sais pas faire une comparaison de la "paperasserie" comparée de différents pays occidentaux.

ce qui est sûr c’est que ça vient d’une bonne intention : maîtriser l’urbanisme des villes, assurer une bonne qualité de bâti pour les propriétaires et les locataires, garantir le droit de propriété, etc. La plupart des gens râlent contre le poids de l’Etat et la complexité des formalités, mais moi personnellement je n’aurais pas trop envie d’habiter dans un pays où on construit n’importe où n’importe comment, où des immeubles s’écroulent de temps en temps, où les branchements électriques sont dangereux, où la propriété d’un bien peut vous être usurpée, etc.

D’un point de vue pragmatique, de toute façon, ça ne sert à rien de discuter : c’est comme ça. Après, soit on respecte, soit on passe outre ! A chacun de faire ses choix en son âme et conscience.

D’après ce que j’ai lu, les impôts sont pragmatiques. Ils sont avertis de la présence de locataires (notamment par une déclaration du bailleur) et des caractéristiques des logements, donc ils envoient des TH adaptées. Peu importe que la parcelle soit divisée en lots ou non. C’est pour ça que le fait que ça soit en rgèle au niveau des impôts (TF, TH…) n’indique pas que ça soit en règle au niveau de l’urbanisme.

Bonjour. 

Est-ce 4 compteurs EDF avec 4 contrats? ou ce sont des sous-compteurs installés par le proprio?

Si ce sont 4 compteurs EDF, cela m’étonnerait que l’immeuble ne soit pas divisé. Passez par le cadastre pour savoir combien de lots existent. Vous pouvez très bien avoir une seule taxe foncière même s’il existe 4 lots (j’ai un immeuble avec 15 lots et une seule taxe foncière)

Pour le compteur pour les parties communes, un des sujets traité ici préconisait :
- ajouter un décompteur sur un des locataires et lui payer la consommation. Ce n’est pas légal, mais cela représente des sommes tellement faibles que personne ne viendra vous chercher des poux pour si peu. Attention tout de même au locataire concerné qui peut trouver le moyen de vous enquiquiner si besoin
- ajouter un panneau solaire et alimenter l’éclairage des communs. aucun autorisation à demander (sauf peut être une autorisation de la mairie pour mettre un panneau en toiture)

Même si le cadastre ne comporte qu’un seul lot, les impôts acceptent une subdivision. Vous déclarez chaque logement aux impôts avec le nom du locataire et ils enverront la taxe d’habitation au locataire. ça fonctionne aussi avec la CAF pour les alloc.

N’étant pas concerné par ce problème, je n’ai pas regardé en détail mais bon nombre d’appareils sont aujourd’hui alimentés par des panneaux solaires avec batterie. Je pense notamment à l’éclairage des chalets de montagne, je connais aussi une maison dont le portail est alimenté par un panneau solaire d’une dimension très raisonnable (40x60 cm env). Après avoir jeté un coup d’oeil sur le net (gogole "solution éclairage autonome panneau solaire"), vous allez trouver votre bonheur. Pour la protection de la batterie contre le vol, vous devriez trouver sans trop de souci un petit endroit bien protégé du vol.

Pour la réglementation sur la pose d’un panneau solaire, Il n’y a pas de formalité si le panneau est de petite taille et posé au sol ::

Faut-il une autorisation d’urbanisme pour poser des panneaux solaires au sol ? - professionnels | service-public.fr

S’il s’agit de le poser sur un toit, il faut une déclaration préalable…

J’ai fait une simulation sur

SIMULATEUR SOLARIS / Dimensionnement solaire pour site isolé - SOLARIS-STORE

Pour 5 ampoules 10w, dans le nord, 4h/jour de fonctionnement, le kit vous coûte 639€.

Le panneau fait 1,5mx0.7m. pas trop encombrant. ça doit pouvoir se cacher quelque part…

Même en doublant ce prix pour obtenir un produit de bonne qualité et surdimensionné, ce sera toujours moins cher que de demander à ERDF un nouveau compteur.

Bonjour,

Quelques nouvelles du projet : après une visite auprès du service urbanisme, j’ai appris que ce bien n’était pas en règle vis à vis des aires de stationnement. Effectivement, aucune indication sur la matrice cadastrale, l’immeuble est considéré comme un seul et unique logement. Donc si j’en fais 3 logements plus des bureaux, il me faut trouver 3x2=6 stationnements !Bref, mission impossible.
De plus, je confirme qu’il faut aussi être attentif aux montants des travaux vis à vis de la valeur du bien, car dans certains cas le déficit foncier ne pourra pas s’appliquer en raison du fait qu’il ne s’agrira plus de travaux d’entretien et de réparation mais de réhabilitation totale.

Donc je continue à chercher ! Je suis actuellement sur un autre projet, immeuble à usage mixte, déjà divisé en RDC en commerce et en appartement sur le haut. J’attend confirmation de la mairie de l’absence de la nécessité de créer du stationnement pour finaliser.

Merci à tous pour vos informations.

Effectivement, la taxe (PNRAS) n’existe plus.

Donc si l’immeuble est déjà divisé officiellement, il répond aux exigences de nombre de stationnement.

Par contre si ce n’est pas le cas, il ne reste plus que 2 solutions : créer du stationnement sur la parcelle, ou acheter du stationnement dans un rayon de 300m autour de l’immeuble. Avant, si ces 2 solutions ne pouvaient être réalisées, on pouvait payer la PNRAS pour être conforme. Maintenant ce n’est plus possible.

La colocation peut être une solution selon le type de bien. Ce qui n’est pas mon cas.

D’après ce que j’ai compris et lu dans le PLU, si vous divisez un immeuble pour en faire plusieurs logements, et ce même s’il n’y a qu’un seul propriétaire, il faut respecter un nombre de stationnements par logement. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire risque une amende et un redressement par la mairie.

D’où l’existence de nombreux biens sur le marché qui ne se vendent pas en raison de ce problème: division "sauvage", sans respect du PLU et nombre d’aires de stationnement.

Si un membre me démontre qu’il n’y a pas d’obligations de créer de stationnements en cas de division interne d’un immeuble sans copropriété, j’en serai très heureux!

Pour en avoir discuté sur le fil concernant le PNRAS, l’urbanisme de ma ville m’a confirmé que la taxe ne fonctionne plus mais il m’était, selon eux, impossible de diviser tant que je ne pouvais fournir de places de parking.
C’était un bien sans copropriété et cela n’a eu aucune importance.

Par contre un collègue futur investisseur a appelé l’urbanisme de cette même ville et ils lui ont dit que du fait que ses logements soient de petites surfaces (3 T1) ils ne demanderaient pas de places de parking.

Dans une autre ville de la région, ils ne demandent aucune place de parking.

Il semblerait que ce soit un peu à la convenance des villes et que l’urbanisme fasse un peu à leur sauce. Il faut blinder le dossier et demander des écrits, pas juste des réponses orales.

Bonjour,

C’est aussi mon sentiment : en fonction de la densification et de la population des communes, les règles d’urbanisme sont plus ou moins fortes et plus ou moins appliquées.

En ce qui me concerne, le notaire comme le service urbanisme, m’ont confirmé que si je ne pouvais pas apporter d’aires de stationnement je ne pouvais pas diviser sans risque de poursuite.
Je suis exactement dans le cas expliqué par Perecastor Déclaration H2 et division d’immeuble…

Il est donc peut être intéressant d’investir dans des parkings !

Bonjour à tous.
Dans mon cas (maison de ville avec 4 studios à finir… en plein centre historique d’une commune avec de toutes petites ruelles) voici ce que dit le PLU de la commune:

PLU de la commune a écrit :

ARTICLE UA 12 - STATIONNEMENT DES VEHICULES :

Le stationnement des véhicules correspondant aux besoins des constructions et des extensions ou installations nouvelles devra être assuré en dehors des voies.

Les besoins minima à prendre en compte sont :

* une place et demie par logement ;

* une place par tranche de 30 m² de surface de plancher hors-œuvre nette pour les autres usages.

En cas d’impossibilité, les garages ou aires aménagées, s’ils ne peuvent être crées sur la parcelle, devront être situés dans un rayon de 150 mètres.

Dans le cas d’une construction sur terrain nu, ou après démolition totale. Une participation à la construction de parcs publics de stationnement sera demandée conformément aux dispositions des articles L 421.3 et R 332.17 du Code de l’urbanisme, à condition que les deux tiers des besoins en stationnement soient réalisés sur la propriété.

Dans le cas de réhabilitation de logements dans le volume existant, aucune participation à la construction de parcs publics de stationnement ne sera demandée dans le mesure ou aucun logement supplémentaire n’est créé (division de logement existant). En cas de division de logements une participation sera exigée. Cette participation s’appliquera sur le nombre de logements supplémentaires crées.

Dans le cas de la réalisation de nouveaux logements avec création de SHON y compris changement de destination, une participation conforme aux articles L 421.3 et R 332.17 du CU sera demandée. Cette participation s’appliquera sur la SHON supplémentaire créée sur l’emprise foncière existante pour des commerces et sur le nombre de logements supplémentaires crées.

Sont exemptées de toute obligation en matière de place de stationnement :

* La construction, l’extension ou la transformation de locaux à usage d’habitation financés avec l’aide de l’état.

* Les constructions desservies exclusivement par des voies trop étroites pour la circulation automobile ou par des rues piétonnes (Andrônes, couverts)

* La construction, l’extension ou la transformation de locaux à usage d’habitation situés à l’intérieur du périmètre UA a défini sur la planche du document graphique 4-5.

et du coup l’urbanisme m’a confirmé que je n’étais pas concerné par cette problématique de places de parking.
donc… à chaque commune, et chaque zone du PLU, son propre réglement…