Vos conseils sur l'achat de 3 SCPI : Edissimmo, Allianz Pierre et PFO2 ?

Je suis surpris que le crédit à 20 ans soit plus avantageux financièrement. A mon avis, vous n’avez pas comparé 2 scénarios à flux de trésorerie équivalent.

Le seul avantage de l’emprunt 20 ans serait d’avoir une meilleure flexibilité financière (un peu plus d’argent sera disponible sur le contrat d’AV, pendant les premières années, pour d’autres opérations).
Mais au bout de 20 ans, si vous avez placé toute votre épargne excédentaire sur le contrat d’AV (en supposant qu’il soit rémunéré à un taux donné, par exemple 2.5% ou 3.0% avant PS), y compris les revenus des SCPI net de PS et d’impôts, et si vous supposez rester à un TMI faible (par exemple 0% ou 14%), je n’ai guère de doute que la simulation conclut qu’après 20 ans il y aurait plus d’argent sur le contrat d’AV avec l’emprunt à 15 ans qu’avec l’emprunt à 20 ans, même si la différence ne sera pas énorme. Je vous laisse faire la simulation sur excel.

Je n’aurais pas fait votre choix de SCPI. Il ne comporte que des SCPI très majoritairement investies en bureau, et la diversification qu’elles semble offrir me semble largement une illusion. J’aurais au moins accordé une place plus large aux commerces, voire à d’autres sociétés de gestions.

GoodbyLenine a écrit :

Je suis surpris que le crédit à 20 ans soit plus avantageux financièrement. A mon avis, vous n’avez pas comparé 2 scénarios à flux de trésorerie équivalent.

Voici mes calculs, tout est calculé par le biais de plusieurs feuilles excel, je ne vous montre que la synthèse finale :

-> La "réduction AAH" correspond à la "perte" d’allocation adulte handicapée de ma conjointe. En effet celle-ci est calculée en fonction de nos revenus (salaires + fonciers). Avec l’arrivée de nouveaux revenus fonciers nous perdons des allocations.

-> le montant "a sortir par mois’ correspond aux (MENSUALITES + CHARGES + IMPOTS) - REVENUS.

-> le gain en assurance vie correspond :
   - pour le crédit sur 15 ans : au différentiel entre les revenus nets nets issus de la scpi entre les années 15 et 20 et le montant "a sortir / mois" du crédit de 20 ans. (soit 270€/mois sur une AV a 3.8% pendant 5 ans)
   - pour le crédit sur 20 ans : au différentiel "a sortir par mois" entre les deux crédits placés sur la même AV (soit environ 65€/mois placés pendant 15 ans)

GoodbyLenine a écrit :

Votre hypothèse "AV à 3.8%/an" semble très optimiste. Avec seulement 2.5% (avant prélèvements sociaux) le résultat serait sans doute différent…

J’ai refait une simulation avec un taux de 2,5%, voir ci-dessous.

GoodbyLenine a écrit :

Avez-vous bien supposé (en prenant les chiffres de votre ligne 17) un flux de trésorerie de 165.97€/mois pendant 20 ans dans les 2 scénarios, soit un versement sur l’AV de 165.97€ les 5 dernières années dans le scénario 1, et de 65.30€ pendant 20 ans dans le scénario 2 ? Avec 3.8%/an, je ne trouve pas 6235.33€ de gains en investissant  65.30€/mois pendant 20 ans sur le contrat d’AV…..

Pour le crédit sur 15 ans : j’ai considéré un placement de 270,17€/mois pendant les 5 ans (entre 15 et 20). Les 270,17 correspondent au revenus nets de la SCPI + le "a sortir par mois" du crédit de 20 ans, ce qui donne la différence de capacité d’épargne en fonction des 2 crédits.

Pour le crédit sur 20 ans : j’ai considéré 65.30€/mois environ (en fait j’ai même considéré la valeur exacte de variation d’effort d’épargne entre les deux tests) mais pendant 15 ans uniquement, vu que le gain d’effort d’épargne est annulé au bout de 15 ans (fin du crédit dans l’autre situation.  j’ai mis les tableaux en images ci dessous pour être plus clair.

GoodbyLenine a écrit :

Quelle est la différence entre les lignes 15 et 24 de vos tableaux ? Le fait d’avoir une assurance n’a-t-il aucune valeur pour vous ? (si elle a de la valeur, et que cette valeur est le prix payé : retirez le montant des primes de votre comparatif).

La ligne 15 était une estimation de départ avant le l’avoir calculé exactement, mais j’ai oublié de l’enlever.

GoodbyLenine a écrit :

Au final la différence devrait toutefois rester modeste entre l’emprunt 15 ans et celui à 20 ans.

Oui je pense aussi. L’avantage du crédit sur 15 ans est le fait d’amortir plus rapidement le capital et donc d’avoir moins de soucis pour faire d’autres crédits. L’avantage de celui de 20 ans est d’avoir moins d’effort d’épargne et donc moins de risque en cas de coup dur imprévu.

GoodbyLenine a écrit :

Suggestions : Comparez aussi avec le scénario d’un emprunt sur 20 ans, qui serait remboursé par anticipation après 15 ans; Comment évoluent les comparaisons si le rendement des SCPI augmentait ou diminuait de qqs % par an ?

Très bonne idée, je vais tester ça dès demain et mettre les tableaux des résultats.

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Voici mes calculs pour l’assurance vie :

PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 20 ANS A TAUX 3,8%



PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 20 ANS A TAUX 2,5%



PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 15 ANS A TAUX 3,8%



PLACEMENT DE L’EFFORT D’ÉPARGNE DU CRÉDIT SUR 15 ANS A TAUX 2,5%



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SIMU DE DIFFERENCE DES DEUX CREDITS (taux assurance vie pour l’effort d’épargne à 3.8%)



SIMU DE DIFFERENCE DES DEUX CREDITS (taux assurance vie pour l’effort d’épargne à 2,5%)



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on remarque qu’en effet l’écart se réduit. La vraie question à se poser reste donc faut t-il préférer un crédit plus court en utilisant un peu plus son épargne, ou prendre un crédit 20 ans avec moins d’effort d’épargne en cas de pépin…

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concernant le choix des SCPI, primalliance a plus confiance dans les années à venir dans l’immobilier de commerce plutôt que dans celui du commerce, j’ai tendance à le suivre grâce notamment à ses arguments qui sont entre autre la montée du commerce sur internet au détriment des commerce réels. Qu’en pensez-vous ?

Concernant le choix des trois SCPI, si on reste dans une optique bureau, cela vous parait t-il correct ?