Investir la trésorerie de sa SARL dans l'immobilier via une SCI ?

Bonjour,

Julien34 a écrit :

La seule exception serait que l’appartement à Versailles soit utile à l’activité de conseil, par exemple, il s’agit de ses locaux d’exploitation.

L’appartement n’a aucun lien avec l’activité de conseil. Il s’agit vraiment d’un investissement locatif.

Mon collègue était très sûr de lui. Commençant à convaincre éventuellement d’autres gérants de SARL de réfléchir à son montage. Le projet est en effet alléchant pour des gérants ayant accumulé une belle trésorerie (avec les nouvelles normes de taxation des dividendes, de nombreux chefs d’entreprise restent en trésorerie plutôt que de se sortir des dividendes).

De mon côté, je ne suis pas rassuré par le montage qui deviendra peut-être un jour un redressement "à la mode" pour le FISC ou l’URSSAF.

Tant qu’une jurisprudence n’aura pas éclairci les règles : ce schéma semble trop intéressant fiscalement (notamment actuellement avec un immobilier cher et des loyers stagnants, la SARL achète cher un usufruit risquant de produire un rendement négatif à terme, au bénéfice du nu-propriétaire au terme de l’opération).

Pour pallier le problème soulevé de l’activité "immobilier" de la SARL, cette dernière ne pourrait-elle pas détenir une portion beaucoup plus faible de la SCI et financer le projet par un apport en compte courant d’associé correctement rémunéré (pour qu’il ne soit pas reproché que la SARL soit perdante dans l’opération).

Avec un contrat signé détaillant clairement les modalités entre la SARL et la SCI. C’est effectivement une solution pour la SARL de placer sa trésorerie à une correcte rémunération. La logique voudrait que le fait que le dirigeant détienne la majorité de la SCI ne soit pas un problème.

"Pourquoi dites-vous que le montage se fait au détriment de la société?"

Parce que la société finance un actif personnel du dirigeant (c’est le but annoncé, et ca qualifie l’intention d’enrichissement personnel), en faisant supporter par la société des frais qu’elle n’aurait pas à assumer normalement (frais e mutation sur la PP, alors que la société veut l’US uniquement) et vraissemblablement avec un arrangement sur le transfert de la NP par la suite (parce que le montage est sans intérêt si derrière le dirigeant rachète pour 60/70% la NP, alors que c’est la norme).

Donc on fait supporter des frais par la société, donc à son détriment, le tout pour enrichir personnellement le dirigeant.

"Pour ce qui est des droits d’enregistrement, la double mutation (acquisition en PP puis cession de NP), inutile, ne fait qu’un seul gagnant, c’est l’Etat. "

Non, le gérant y gagne :
- il acquiert une pleine propriété en payant à titre personnel des frais de mutations sur une valeur inférieure à ce qu’il aurait du payer (acquisition NP). L’avantage est double puisqu’il est clairement indiqué que la NP serait revendu à un tarif avantageux pour le gérant.
- il finance une acquisition sur la base de sommes qu’il n’a pas perçu personnellement donc sans acquitter les droits sociaux et fiscaux de ces revenus (c’est d’ailleurs le but annoncé du montage, si vous vous rappelez).
- il finance un montage qui ne serait pas faisable s’il achetait au départ la NP au vendeur, puisque le vendeur refuserait la vente de l US à une société du fait de la fiscalité applicable dans ce cas là (imposition de l’US au titre des revenus fonciers et non de la PV)

Quand à l’Etat, il ne gagne pas la double mutation, puisque :
- dans le schéma normal (gérant achète PP, puis revend l’US temporaire), l’Etat toucherait aussi une seconde mutation + une imposition des revenus fonciers + des contributions sociales
- l’achat pas la société en PP pour revente induit l’utilisation, sans passer par la case cotisations + imposition des revenus de sommes qui devraient devenir des revenus pour que le gérant puisse acquérir le bien (ce qui, à nouveau, est l’objectif affiché au départ)

En gros, il troque 40% de cotisations + IR contre 7% de droits de mutation. Difficile de dire que l’Etat est gagnant dans cette histoire.

"Par contre la société y perd, puisqu’elle aurait pu se passer de payer les droits sur la NP, donc à ce stade cela ressemble surtout à une mauvaise gestion."

C’est justement ce qui fait que le montage frise la notion d’abus de droit, puisque le dirigeant organise un enrichissement personnel sur la base des moyens de la société et ce via une mauvaise gestion.

Il profite donc à titre personnel de sa propre mauvaise gestion à titre professionnel, mauvaise gestion impliquant de facto le au détriment de la société.

"c’est de faire fructifier de la trésorerie inutilisée qui ne rapporte absolument rien"

Tout à fait, et si ca ne profitait pas aussi au dirigeant à titre personnel, ca éviterait d’être sur une zone doublement grise. Si l’objectif était réellement la rémunération de la trésorerie, il y a d’autres solutions bien moins litigieuse (contrat capi, acquisition directe d’US, par exemple de SCPI, etc, etc)

@ xa :

"Non, le gérant y gagne :
- il acquiert une pleine propriété en payant à titre personnel des frais de mutations sur une valeur inférieure à ce qu’il aurait du payer (acquisition NP). L’avantage est double puisqu’il est clairement indiqué que la NP serait revendu à un tarif avantageux pour le gérant."

Il n’acquiert pas la PP mais la NP. Il aura la PP à l’extinction de l’usufruit. Pour ce qui est du tarif, comme je l’ai déjà dit, s’il est question de tarif avantageux, il est inutile de débattre. Le tarif doit absolument être un tarif de marché.

"- il finance une acquisition sur la base de sommes qu’il n’a pas perçu personnellement donc sans acquitter les droits sociaux et fiscaux de ces revenus (c’est d’ailleurs le but annoncé du montage, si vous vous rappelez)."

Pas du tout, il acquière la NP sur la base de sommes qu’il a déjà forcément perçues. Il va acquérir la PP par extinction de l’usufruit, c’est l’essence même du démembrement, et ce n’est pas du tout répréhensible en soi.

"- il finance un montage qui ne serait pas faisable s’il achetait au départ la NP au vendeur, puisque le vendeur refuserait la vente de l US à une société du fait de la fiscalité applicable dans ce cas là (imposition de l’US au titre des revenus fonciers et non de la PV)"

çà c’est une piste qui pourrait être intéressante au niveau de l’abus de droit, cette règle aberrante récemment pondue n’ayant toujours pas été remise en question.

"Quand à l’Etat, il ne gagne pas la double mutation, puisque :
- dans le schéma normal (gérant achète PP, puis revend l’US temporaire), l’Etat toucherait aussi une seconde mutation + une imposition des revenus fonciers + des contributions sociales"

Au niveau des droits d’enregistrement, ce que j’ai mentionné, si. Par ailleurs, le schéma normal n’est pas celui que vous indiquez, celui-ci serait l’achat simultané de la NP par le gérant et de l’usufruit par la société. Mais comme vous l’avez fort justement rappelé, depuis deux ans, la cession de l’usufruit temporaire, même en cas de cession concomitante de la NP, est imposée aux revenus fonciers. Ce qui dès lors pourrait être la clé de ce montage qui alors, s’il est intervenu après 2012, pourrait être à regardé sous l’angle de l’abus de droit. En effet, on peut considérer que l’intention de départ est de faire acquérir le seul usufruit par la société mais que la lourde fiscalité pesant sur le vendeur a poussé les parties à construire un montage afin de privilégier la surcharge des droits d’enregistrement au détriment de l’imposition du vendeur sur les revenus fonciers. Très intéressant. Mais c’est une piste différente de celle évoquée au départ (charges sociales et IR du gérant)

"- l’achat pas la société en PP pour revente induit l’utilisation, sans passer par la case cotisations + imposition des revenus de sommes qui devraient devenir des revenus pour que le gérant puisse acquérir le bien (ce qui, à nouveau, est l’objectif affiché au départ)"

Non, c’est la société qui achète l’usufruit pour son propre compte afin de profiter des loyers, çà n’a rien de répréhensible a priori, tant qu’il n’y a pas de tromperie dans les évaluations. Et il faut arrêter avec les "objectifs affichés", sinon, toutes les boîtes de défisc devraient fermer…

"En gros, il troque 40% de cotisations + IR contre 7% de droits de mutation. Difficile de dire que l’Etat est gagnant dans cette histoire."

Pas du tout, les revenus issus de cet usufruit restent dans les caisses de la société, tant qu’ils ne sont pas distribués.

"Tout à fait, et si ca ne profitait pas aussi au dirigeant à titre personnel, ca éviterait d’être sur une zone doublement grise. Si l’objectif était réellement la rémunération de la trésorerie, il y a d’autres solutions bien moins litigieuse (contrat capi, acquisition directe d’US, par exemple de SCPI, etc, etc)"

L’usufruit d’un bien démembré entre dans la catégorie des solutions rentables pour la trésorerie en l’absence d’alternative au niveau bancaire.

Le même tiers pose à mon avis problème. Je rejoins XA. Le montage ne répond pas à une problématique de gestion pour la société. Les locaux ne sont pas à usage professionnel. L’objet de la SARL a été changé spécifiquement pour le montage. Une SCI gérant des biens est d’ailleurs soumise à une fiscalité "de personne physique". Là, on joue avec la fiscalité IR, IS, droits de mutation, CSG… Pourquoi ne pas avoir fait une SCI si ce n’est pour une problématique d’optimisation fiscale ?

Néanmoins, en cas de contrôle, tant que l’opération ne s’approche pas de l’échéance, le FISC pourra-t-il opérer une requalification ? En effet, sans idée des flux à venir concernant les loyers et de l’évolution des prix de l’immobilier, sans vérification des montants passés en charge sur le résultat de l’entreprise (le gérant compte utiliser la vocation immobilière pour étendre sa zone de famille de frais), comment savoir si la société a été flouée ?

Je pense que la zone grise se situe ici. Et que l’administration fiscale ne peut pas trouver de points d’attaque sur l’utilisation de la trésorerie en début d’opération.