SCPI Pinel : vos avis sur les SCPI Pinel ?

En règle générale, je déconseille vivement à mes clients d’investir dans ce type de produit.

Il est beaucoup plus rentable et intéressant d’investir dans des parts de scpi classiques et de choisir soigneusement les modalités de l’achat pour en optimiser les aspects fiscaux et financiers (achat en nue-propriété, en usufruit, au comptant, à crédit, dans le cadre d’une sci à l’IS, etc…).

Dernière modification par stephane (31/07/2015 21h06)

Il existe bien quelques avantage :
- Mutualisation des investissements. Donc moins de risques d’impayés.
- Investissement à partir de quelques milliers d’euros
- Bénéfice de l’avantage fiscal dès la souscription (et non la livraison du Pinel qu’on achèterait soi-même)

Pour le reste, je reste assez sceptique.

- La SCPI n’a pas de levier, donc la perf est faible. Il faut donc financer ses parts et le taux de financement est généralement plus élevé que pour un Pinel direct. On comprend mieux d’ailleurs pourquoi les SCPI fiscales sont fréquemment vendues par les société de gestion de filiales de banques.

- La SCPI commence à chercher ses immeubles quand elle a fini de lever sa collecte, c’est-à-dire que la société de gestion va signer au plus tôt des compromis de vente au milieu de l’année suivant la collecte. Ensuite, la construction prend 24 mois au minimum, puis, un fois le DERNIER lot de TOUTE la SCPI loué, la SCPI doit s’assurer que les lots restent bien loués 10 ans. Une fois ce délai passé, la SCPI vend ses immeubles (à la découpe), ce qui doit prendre entre 2 et 3 ans. Bref, tout mouillé, on a 15 ans de détention. C’est long… Parfois, la société de gestion ne s’ennuie pas trop et vend en bloc, donc décote par rapport au prix de la découpe.

Moralité, avec un rendement locatif faible (le résidentiel ne permet pas de récupérer la TVA sur les frais de gestion ainsi que la TVA sur les autres charges, et l’absence de récupérabilité auprès du locataire de nombreuses charges), une durée longue et une perspective de plus value assez hypothétique compte tenu de la conjoncture, je ne m’y aventurerais pas.