Investir dans les foncières : stratégies et risques en période de taux fluctuants
Cette discussion, s'étalant sur plusieurs années, explore les stratégies d'investissement dans les foncières cotées américaines et internationales, en particulier dans un contexte de taux d'intérêt fluctuants. Les membres partagent leurs expériences, leurs analyses et leurs opinions sur la sélection de titres, la gestion du risque et les perspectives de rendement à long terme.
Un des thèmes principaux porte sur l'identification des « meilleures » foncières. Les participants débattent des critères de sélection, mettant en avant la solidité du bilan financier, un endettement contenu, un taux de distribution raisonnable et un historique de dividendes croissants. Cependant, l'importance de la diversification est également soulignée, certains membres soulignant les risques liés à une surconcentration dans un seul secteur comme celui des centres commerciaux.
La discussion aborde les risques liés aux variations des taux d'intérêt, pointant la difficulté pour les foncières de maintenir leur rentabilité face à la hausse du coût du capital. L'importance de la notation de la dette est soulignée, certains membres privilégiant les foncières avec une notation A ou BBB+ pour limiter le risque de perte en capital. La volatilité du marché des foncières est également un sujet récurrent, avec des débats sur la pertinence d'une stratégie d'achat à contre-courant en période de baisse des cours.
Plusieurs membres partagent des listes de foncières, mettant en avant des titres spécifiques tels que Realty Income, Simon Property Group, Unibail-Rodamco, et d'autres selon leur stratégie d'investissement et leur tolérance au risque. Des analyses plus approfondies sont apportées sur certains titres, notamment au regard de leur potentiel de croissance, de la qualité de leur portefeuille d'actifs et de la qualité de leur gestion. Les stratégies d'investissement varient, allant de la sélection de titres individuels à l'utilisation d'ETF, et l'importance de la connaissance du secteur et de l'analyse fondamentale est soulignée.
Enfin, la discussion met en lumière l'importance de tenir compte de la taille des foncières, le coût du capital et les frais de gestion pouvant être défavorables pour les plus petites entités. Les membres évoquent l'impact du contexte macroéconomique, notamment l'inflation et les décisions de la Réserve fédérale américaine sur les performances du secteur.
Bonjour.
Je débute dans le domaine. Je cherche à me créer un portefeuilles de 3-5 SIIC internationales.
Quelles est le top des 5 meilleures SIIC / REIT internationales (sur le long terme)?
Merci de votre aide
Mots-clés : internationales, reit, siic
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Genf,
Tout d’abord, soyez le bienvenu sur le forum.
Concernant votre question, je crois que pas grand monde ne vous répondra.
En effet, tout d’abord nous n’avons aucune précision sur vos objectifs.
Par ailleurs, le but du forum n’est pas de "donner du tout cuit" mais bien d’apprendre et de partager des connaissances.
Si vous vous intéressez aux REITs, il y a une section dédiée sur le forum. Prenez le temps de lire les différents posts, vous apprendrez plein de choses.
Sinon, la partie "portefeuilles financiers et immobiliers" peut vous aider. Certains investissent spécifiquement sur les REITs ou ont un portefeuille bien chargé en REITs. Cela peut vous aider à sélectionner quelques REITs à étudier en priorité. Le portefeuille de notre hôte contient quelques lignes notamment.
Pour vous aider, vous pouvez utiliser le moteur de recherche du site en haut à droite dans la barre d’outils rouge.
Faites d’abord vos devoirs et ensuite, si vous avez des questions précises, je suis sûre que les membres du forum seront ravis d’y répondre.
Edit: je viens de voir que le temps que j’écrive mon message, vous vous êtes présenté. Aussi, j’édite mon message et supprime ma remarque à ce sujet!
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A la volée : Realty income semble une bonne piste dans vos recherches. A approfondir.
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1 #4 03/08/2015 16h59
Hall of Fame Avez-vous lu Investir dans les foncières cotées ?
Les "meilleures" sont très faciles à trouver, ce sont en général les plus grosses dans leur secteur, les moins endettées, les plus anciennes et avec un taux de distribution contenu.
Mais elles sont aussi surcotées, donc ne sont pas forcement un bon investissement.
- Unibail-Rodamco en Europe
- Public Storage et Simon Properties Trust aux USA
sont la crème de la crème…
Et un cran au-dessous, il y en a des tas d’autres : Ventas, Realty Income…
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Je vais suivre les deux canadiennes: Dream Office et Cominar qui semblent un peu moins chères
Real Income aussi
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Bonsoir à tous,
Ne pensez vous pas que les foncières O et NNN qui sont ce soir au plus bas et offre des rendements => à 5% ne commencent pas à devenir des opportunités ?
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Bonjour,
Voici une sélection de 5 Reits US par Zonebourse:
Si vous êtes à la recherche d’un rendement à la fois important et durable, les sociétés d’investissement immobilier cotées américaine dite "REIT" en droit anglosaxon, présentent une opportunité intéressante notamment au regard du paiement de dividendes trimestriels équivalent à un rendement pouvant aller jusqu’à 12% annuel. Compte tenu du grand nombre et de la variété des REITs américains, nous avons opéré une sélection drastique en retenant les cinq REITs américains les plus attrayants pour nos lecteurs. Nous avons en effet cherché des entreprises avec, entre autres : -Un historique éprouvé, -De capitalisation boursière moyenne à grande, -Une capacité de génération de cash durable, -Des valorisations attrayantes, -Une rémunération raisonnable du management axée sur la performance.
Voici la liste de nos cinq sociétés de placement immobilier à privilégier:
• Sabra Healthcare REIT (SBRA) = Secteur de la santé avec un rendement de 7,2% et une capitalisation boursière de près de 1.54 milliard de dollars.
• Omega Healthcare REIT (OHI) = Secteur de la santé également avec un rendement de près de 7% pour une capitalisation boursière de 6.45 milliards de dollars actuellement.
• Starwood Property Trust (STWD) = Secteur commercial et service avec un rendement de 8,9% et une capitalisation boursière de 5,1 milliards de dollars.
• Blackstone Mortgage Trust (BXMT) = Secteur commercial avec un rendement de 8,7% et 2,7 milliards de dollars.
• Global Net Lease, Inc. (GNL) = Secteur d’activité de l’immobilier commercial pour un rendement de 8,2% et une capitalisation boursière de 1,5 milliard de dollars.
L’immobilier coté américain : Source de dividendes importants
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Hall of Fame Assez "horrible" cette liste en fait… Je me demande bien quelles sont leurs critères de sélection "drastiques" ?
En tous les cas, pas du tout en phase avec le titre de la discussion.
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3 #9 02/08/2016 10h25J’espère que les lecteurs de Zonebourse feront leurs devoirs avant d’acheter ces titres aveuglément.
Oser citer Global Net Lease, alors que leur manager externe (presque impossible à déloger, comme toujours) et une partie du board sont les mêmes qui ont failli faire exploser ARCP en vol… il fallait le faire !
OHI est une belle entreprise mais dans un secteur entièrement dépendant de l’évolution des remboursements décidés par le législateur US.
Sabra est un REIT prometteur mais encore fragile (locataires de second ordre, bilan, WACC qui les amène à se rabattre sur des actifs moins qualitatifs…).
Starwood et Blackstone Mortage Trust sont deux commercial MReits, sans doute parmi les meilleurs de leur catégorie, avec des LTV à 60% environ sur de l’immobilier en général relativement qualitatif. Mais aucun des deux business models n’a encore été testé dans une période profondément hostile (marché CRE baissier sur la durée, stress de refinancement etc.). En théorie leur deux business-models devraient bénéficier d’une remontée du Libor mais on ne peut exclure qu’une période de stress sur les marchés vienne annuler ces bénéfices.
PS: IH a répondu juste avant moi: nous sommes bien d’accords !
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InvestisseurHeureux a écrit :
Mais surtout, même des crèmes comme Simon Properties Group, Macerich, Taubman Centers, Weingarten Realty, etc. décotent de 10-25%..
Cher IH,
Y-a-t’il un classement de ces crèmes ? du top au moins top ?
avec leur décotes correspondantes ?
Une liste "officielle" existe-t-elle, si oui où peut-on la trouver ?
Merci d’avance.
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Helvete heureux, la meilleure ressource gratuite est sans doute la publication mensuelle de la NAREIT intitulée "ReitWatch". Vous trouverez cela ici:
REITWatch: Nareit’s Monthly Industry Data Update | Nareit
Pour info, la NAREIT est l’association regroupant les REITs. Sinon, il vous faut aller vers de la ressource (souvent payante) auprès des analystes et autres cabinets qui font de la recherche sur les REITs. La fin du document "ReitWatch" est très intéressante, avec des tableaux donnant les différentes données sur les REITs cotés (mais pas la NAV).
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Hall of Fame Helvète_heureux a écrit :
Y-a-t’il un classement de ces crèmes ? du top au moins top ?
avec leur décotes correspondantes ?
Une liste "officielle" existe-t-elle, si oui où peut-on la trouver ?
Ce qu’on appelle crème de la crème des REITs ou blue-REIT, est l’équivalent des "blue chips" pour les sociétés classiques.
Evidemment, chacun aura sa propre liste et loin de moi l’idée de comparer Simon Properties Group à Coca Cola (par exemple).
Mais l’idée est qu’il y a quand même des foncières très solides et d’autres plus sensibles aux aléas économiques ou conditions de financement.
D’une manière générale, les plus grosses foncières sont des blue-REIT : en Europe, Unibail-Rodamco et aux USA Simon Properties Group.
Si vous avez parcouru la newsletter envoyée, les foncières dont les dettes à long terme sont notées A ou A- sont des blue-REIT. Un cran en-dessous les BBB+.
En général, les blue REIT ont souvent ce type de caractéristiques :
- grosse capitalisation boursière
- taux d’occupation élevé
- endettement contenu
- taux de distribution contenu
- dividende croissant
- augmentation du résultat opérationnel à périmètre constant chaque année
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IH je m’interroge souvent sur le fait que vous n’ayez jamais investi dans Simon property au vu de votre stratégie c’est le rendement qui vous rebute ?
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Hall of Fame D’une part et d’autre part jusqu’ici, SPG ne décotait pas trop et donc j’espérais faire mieux ailleurs…
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Je comprend elle est également dans ma watch list mais j’ai du mal à estimer un bon point d’entrée.
En plus le change n’est pas favorable
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Simon property et Realty income sont des valeurs toujours trop chers mais pour ma part j’y suis rentré de façon "déraisonnable" en "surpayant" et avec le temps ce sont devenu de bons investissements en bonne PV. Evidemment, le cours peut chuter mais (à priori) je renforcerai avec grand plaisir.
Le temps est avec moi dans ce genre de valeur.
Le point d’entrée n’existe "jamais" où très peu, encore que pour Simon Property, ça pourrait être le cas.
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Si vous regardez SPG sur 5 ans il est sur un support assez solide, donc beau point d’entrée.
Je parle uniquement technique, pas fondamental.
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un article du wsj sur les futurs rendemznts des foncières cotées. Je vous le partage pour avis:
How to Determine if REITs Are Worth It Considering a REIT? Here?s How to Evaluate Likely Returns - WSJ
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Bonsoir à tous !
Pour ceux qui veulent faire de la gestion passive sur les REIT, j’ai trouvé l’ETF VNQ (de vanguard) qui réplique les REITs aux US. cet ETF fait parti des ETF que l’on peut acheter sans frais (voir la liste et les conditions https://www.degiro.fr/data/pdf/fr/S%C3% … tuits.pdf) sur DeGiro.
Du coup je penche à prendre cet ETF pour m’exposer aux REIT US plutôt que d’en choisir quelques unes style CYS ou VEREIT. Qu’en pensez-vous ?
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Bonjour
ces 2 discussions devraient être des sources d’inspiration :
ETF distributifs
Trackers REIT/SIIC
La discussion concerne les foncières côtées américaines et internationales, votre interrogation porte plutôt sur l’arbitrage entre tacker et titres vifs.
Pour ma part, concernant les REIT et vu ma stratégie, j’ai choisi les titres vifs.
Je vous recommande de développer votre réflexion sur votre profil afin que les commentaires que vous pourriez recevoir correspondent le mieux à ce que vous voulez faire.
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niceday a écrit :
Je ne savais pas où vous partager cela. Il s’agit des valorisations Reits US fait par Citi.
reits_valuation.pdf
Pour les fan de REITs. C’est tout de même une bonne base pour établir sa watchlist de REITs US. J’aime beaucoup. Etes-vous d’accord avec les recommandations BUY:
- Simon Property
- Federal Realty
- Retail Prop. of America
- DDR Corp
- American Homes 4 Rent
- Life Storage
- Vornado Realty
- SL Green
- Equinix
- Forest City Realty Trust
- OUTFRONT Media
- Host Hotels & Resorts
- Hilton
- Marriott International
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Hall of Fame A l’exception de DDR Corp, ils ont plutôt sélectionné des foncières leaders.
Par rapport au contenu du rapport, j’ai été surpris de voir que même les grosses foncières de bureaux US (Vornado, Boston Properties ou encore SL Green) décotaient actuellement sur leur NAV, parfois significativement.
Ici la NAV de SL Green annoncée par son management (à peu près en phase avec l’estimation de Citi) :
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GM a écrit :
Simon property et Realty income sont des valeurs toujours trop chers mais pour ma part j’y suis rentré de façon "déraisonnable" en "surpayant" et avec le temps ce sont devenu de bons investissements en bonne PV. Evidemment, le cours peut chuter mais (à priori) je renforcerai avec grand plaisir.
Le temps est avec moi dans ce genre de valeur.
Le point d’entrée n’existe "jamais" où très peu, encore que pour Simon Property, ça pourrait être le cas.
En toute honnêté , certaines REIT tapent entre 9 et 18 % alors pourquoi s’en priver
Isin Cotation Dividende fréquence taux annuel
US1248301004 cbl CBL & Associates Properties 5,62 € 0,27 € 4 1,06 € 18,86%
US68571X1037 ORC Orchid Island Capital 9,52 € 0,14 € 12 1,68 € 17,65%
US1567001060 ctl CenturyLink 14,30 € 0,54 € 4 2,16 € 15,10%
US91325V1089 unit Uniti Group 16,37 € 0,60 € 4 2,40 € 14,66%
US12673A1088 CYS CYS Investments Inc 8,26 € 0,25 € 4 1,00 € 12,11%
US23317H1023 DDR DDR Reit 7,64 € 0,19 € 4 0,76 € 9,95%
US84860W1027 src Spirit Realty Capital 8,55 € 0,18 € 4 0,72 € 8,42%
US81721M1099 snh Senior Housing Properties Trust 19,39 € 0,39 € 4 1,56 € 8,05%
Sans intellectualisé les rendements , je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale
Philippe
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Hall of Fame Philippe30 a écrit :
En toute honnêté , certaines REIT tapent entre 9 et 18 % alors pourquoi s’en priver
Peut-être parce que la rémunération du capital est généralement inversement proportionnelle à sa sauvegarde, qu’à rendement élevé on a donc risque élevé de perte de capital, non ?
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