Renouvellement de bail en EHPAD avec Orpea : quelles pratiques ?

GBL, merci pour les informations et les suggestions.
Quelques réponses aux questions posées… qui me font me poser de nouvelles questions (en italique).

Le bail initial était bien revalorisé sur le PPHPA.

Comment retrouver les noms et adresses des autres bailleurs de la même résidence? Vivant à Singapour, je n’ai jamais participé à aucune réunion de syndic des co-propriétaires… Y a-t-il un moyen légal (je veux dire par là qui ne peut être refusé) d’obtenir cette liste?

Mon interlocuteur chez ORPEA (qui est bien sûr très professionel, tout en politesse et empathie, mais ne lache rien) me dit qu’environ 15% des propriétaires savaient par leur CGP que c’est ce qui allait arriver et ont re-signé tout de suite, qu’environ 40% ont rechigné et finalement signé et qu’environ 12% ont catégoriquement refusé de signer un tel accord, et qu’ORPEA cherche à garder le contact et à les convaincre de signer. Comment vérifier une telle "information"?

Si c’est réellement le cas, cela compromet franchement la démarche vers un juge des loyers comme vous la détaillez ci-dessus.

J’ai fait faire une évaluation de mon patrimoine pour déterminer comment atteindre mes objectifs pour la retraite. Mes EHPAD ont été évaluées, mais en tant que valeur du bien, et non pas la valeur locative. Par rapport au loyer HT INITIAL du premier bail, l’évaluation du bien qu’on me donne correspondrait à un rendement brut de 5.4%

J’ai aussi bien sûr posé la question des résultats financiers de cet établissement; on me répond que les chiffres officiels et donc disponibles librement ne sont que pour le groupe ORPEA dans son ensemble… pas pour un établissement seul. On me répond aussi que comme les résultats de cet établissement ne sont pas "vérifiés" (peut-être pas le bon terme technique…) par un expert comptable indépendant, ils ne sont pas publiables, mais tout de même consultables à l’établissement même, mais aucune copie ne sera remise… Proposition très pratique quand vous savez que votre interlocuteur est à 10 000 km.
Cela me semble être une réponse pour le moins douteuse; qu’en pensez-vous?

Autres données passées pendant la conversation téléphonique:
- Le prix nominatif des chambres est de 130 € / jour.
- Le taux de remplissage est de 90%
- Les résidents (ou leurs enfants) négotient maintenant les prix bien plus qu’avant; il arrive à ORPEA de louer à moins cher plutôt que de garder une chambre vide… (la ritournelle "les temps sont durs mon pôv’ monsieur")

La part des loyers dans le chiffre d’affaire est TRES différente des pourcentages que vous donnez: mon interlocuteur me dit que pour ORPEA, actuellement les loyers représentent 29.6% du CA, et qu’idéalement (pour ORPEA!) ils devraient être autour de 15-20% (15% en début de bail et 20% en fin de bail). Je ne sais pas si ce chiffre de 29.6% est pour cet établissement pris à part ou pour tout le groupe. Je ne sais pas non plus si le chiffre d’affaire auquel on fait référence est bien l’EBITDA.
En tout cas, j’ai réalisé après avoir raccroché qu’avec une tarification à 130€ par jour et un taux de remplissage de 90%, mes loyers en fin de bail sont nettement sous ces 29.6%; en fait ils sont déjà dans la partie basse de la fourchette évoquée par ORPEA… Alors pourquoi les rabaisser au niveau initial?

Un bail commercial est-t-il transferrable "tel quel" quand le bien est vendu?
En d’autres termes, si j’accepte malgré tout les conditions proposées (imposées?), et que je décide de vendre à un prix HT qui fera que le rendement sera égal à ce qui est disponible sur le marché en EHPAD neuf aujourd’hui (environ 4.5%), est-ce que le nouveau bail sera de facto le bail du nouveau propriétaire?

Enfin dernière question… Et si je ne fait RIEN: que se passe-t-il?
Dans mon bail actuel, la seule référence à son renouvellement stipule "A la fin de la période de 11 ans et 9 mois, le présent bail sera renouvelable par période de 3 ans."
Qui plus est, techniquement, le bail initial est déja fini, et on m’a payé les loyers suivants au taux actuel…

Je sais que cela fait beaucoup de questions; je m’en remets à la bonne volonté des experts de ce forum pour m’éclairer.

D’avance merci.

Bonjour Flint.
Je vous ai écrit dans la rubrique "présentation".
Je suis également concernée par le sujet ORPEA.
Pouvez vous me contacter via mon email personnel ?
Dans l’attente de vous lire,
Bien cordialement,
Vila

1) Je pense que oui, ils n’enfreignent aucune loi en l’écrivant (le texte cité se contente de rappeler la situation du bail). Avec ce que vous indiquez, il n’est pas possible de savoir si ce courrier est surtout une intimidation ou s’il fait réellement courir un délai légal quelconque.

2) ORPEA n’a pas ce genre d’obligation à ma connaissance.

3) Aucune idée du délai (quelques semaines ?), mais parfois l’administration réserve de bonnes surprises par sa célérité.

Ce serait mieux si vous faisiez l’effort de respecter notre charte, en vous présentant sur Info - Forums des investisseurs heureux

A ma connaissance :

   - ils peuvent résilier le bail, comme tout bail commercial, en respectant les délais (ça dépend de l’age de votre bail entre autres, après les 9 ans du 3-6-9, quand c’est devenu un bail précaire, c’est avec un préavis de 6 mois) et les formes, tout comme proposer son renouvellement à d’autres conditions, et vous aussi (moyennant paiement d’une indemnité si vous résiliez).
   - il sera difficile de louer le bien en logement libre classique (qui voudrait louer une chambre au milieu d’un EHPAD, ou d’un ex-EHPAD, sans les services associés ?), et selon qui est propriétaire des locaux de service (il me semble que dans les baux d’ORPEA, c’est en général l’exploitant, mais je n’ai pas de bail avec ORPEA) ça pourrait encore être plus difficile.
   - votre marge de négociation est limitée (vous êtes un petit face à un gros, lui est pro du domaine, etc.) mais existe (que fera l’exploitant si 80% des bailleurs acceptent et 20% résistent ?), et la seule réelle possibilité pratique que vous avez est de vous regrouper (aussi vite que possible) avec les autres bailleurs dans le même cas que vous pour négocier ensemble, payer ensemble un avocat unique (il y a qqs avocats habitués à ce genre de dossier), etc. Le principal enjeu est au niveau du compte d’exploitation de cet établissement (qui est un élément capital pour déterminer le niveau de loyer normal de votre bien, qui pourrait en dernier recours -en cas de désaccord entre bailleur et locataire- se retrouver fixé, après expertise,  par un juge des loyers, aux frais des parties) que vous devriez leur demander. ORPEA pourrait aussi menacer (dans votre cas, ils ne semble pas l’avoir fait, ils ne le font que si une bonne partie des bailleurs résistent) de transférer ses autorisations de lit sur un autre de leurs établissements (c’est loin d’être automatique, ou même facile, mais ils l’ont déjà fait), auquel cas les bailleurs se retrouve largement perdants.

Les principales possibilités d’évaluer le montant du loyer d’un tel bien sont à ma connaissance :  un % (*1) du chiffre d’affaire de l’établissement, un % (*2) de l’EBITDA avant paiement des loyers de cet établissement, une comparaison avec les loyers de biens similaires (même région, même usage), autant d’éléments qu’un expert utilisera à la demande du juge des loyers. Ordres de grandeur : *1 20%, *2 50%, au prorata du nombre de chambres, susceptible de varier pas mal.

Ce serait mieux si vous faisiez l’effort de respecter notre charte, en vous présentant sur Nouveaux Membres.

Ce serait encore mieux si l’ensemble des personnes concernées, typiquement celles ayant écrit sur cette discussion, faisaient des retours d’expérience… A défaut, n’hésitez pas à les contacter en MP.

Il y a bien des particuliers qui "investissent" dans des diamants ou d’autres choses avec des promesses de rendement optimiste (ou même sans promesses, dans des Ether par ex.)…

Remarque : une des raisons qui "justifie" les revalorisations (à la baisse) des loyers des murs d’EHPAD est le fait que certains de ces loyers ont été réévalués selon l’ICC, qui a augmenté beaucoup plus que tous les indicateurs représentatifs d’une activité d’exploitation d’un EHPAD (Note : ça fait quelques années que le taux de revalorisation des tarifs d’EHPAD, publié par le ministère, est 1 ou 2% en dessous de l’inflation, et même négatif. Il s’applique à tous les résidents déjà en place dans une EHPAD).

Ainsi, des loyers (déjà un peu "gonflés" pour vendre le bien plus cher) qui représentaient 30% du CA ou 60% de l’EBITDAR (EBITDA avant loyers) d’un EHPAD il y a 10-15 ans, et qui ont depuis été indexés sur l’ICC (et ont augmenté parfois de plus de 50%), et représentent à présent 45% du CA ou 90% de l’EBITDAR. Ceci peut justifier un certain ajustement (quoique les exploitants d’EHPAD ne semble pas vraiment en grande difficultés, si on en crois l’évolution de leur cours de bourse, pour ceux qui sont côtés), et la mise ne place d’indice de révision des loyers plus en relation avec l’activité de l’exploitant.

A côté de ça, il y a des cas où l’exploitant abuse de sa position (exemple de P&V qui facture des travaux -qu’une de ses filiales réalise- sur les biens lors du renouvellement du bail, et qui se retrouve obligé de les évoquer à présent dans les baux des nouveaux biens commercialisés sous peine de ne plus avoir d’acheteur, ceux-ci étant à présent un minimum mieux informés … même si on fait confiance à P&V pour trouver une autre faille dans 9 ans), ou des cas où un vendeur de chambres profite de l’ignorance de son acheteur (cas de zarmuz probablement, où le vendeur se doutait bien qu’il y aurait des "mauvaises nouvelles" à l’échéance -proche- du bail, et s’est bien abstenu de les évoqué lors de la négociation du prix payé par zarmuz).

Il y a aussi des acheteurs "pro" acquéreurs de tels biens : je connais plusieurs SCPI et/ou foncières qui ont acquis des lots de cottages P&V (dont une qui a négocié …. une option de vente avec prix de sortie garanti par P&V dans N années), et d’autres qui ont acquis des murs d’EHPAD (mais pas tout à fait avec les mêmes garanties, le même pouvoir de négociation, et les mêmes rendements, que des particuliers achetant des chambres au détail).

On peut étendre votre remarque a à peu près tous les domaines: il n’est pas bon de boire du coca mais avoir des actions, si. Il n’est pas bon de fumer mais ceux qui ont investi dans les cigarettiers ont beaucoup gagné, rouler en Renault surtout pas mais détenir des actions pourquoi pas… etc
Il n’y a pas de lien entre ce que vend une entreprise, fut-ce de l’investissement, et le fait d’en être actionnaire.

Je répondais en effet uniquement à la remarque de Alpins et reconnait que c’est hors-sujet. Ceci dit beaucoup de gens pensent que boire du coca c’est bon pour la santé et plein de vertus.

Vous avez raison de souligner ce point sur la désinformation des investisseurs et surtout leur naïveté à croire les plaquettes dorées que leur montre le commercial aguerri. Il y a souvent beaucoup d’imprécisions et l’on n’y montre que le côté positif et optimiste de l’investissement. On le voit sur ce forum, les cibles sont des gens qui n’ont "pas le temps" et surtout ni l’envie ni la volonté de s’y atteler.

parisien a écrit :

Un point me dépasse: comment se fait-il qu’on trouve encore en 2017 des particuliers prêts à acheter des chambres dans des EHPAD neufs ou des résidences neuves de tourisme type Pierre & Vacances ?

Puisque depuis 2011, une simple recherche internet montre clairement qu’on se fait avoir lors du renouvellement du bail et qu’on est alors quasi impuissant à empêcher une nette baisse du loyer?

Certes, arrêter d’acheter des chambres dans du neuf ne résoudra pas le problème de ceux qui ont acheté dans le passé et qui doivent gérer au mieux. Mais je ne comprendrai jamais la culture (ou plutôt l’inculture) financière du Français moyen, qui persiste à tomber dans le même piège …

Bonjour Parisien.
Etant propriétaire de plusieurs lots en LMNP packagé en résidence de tourisme (acquis sur le marché secondaire) , je me permets de nuancer votre propos. Il est vrai que de nombreux investisseurs ont bu des bons bouillons (2 de mes ami(e)s se sont vu imposer 30% de baisse de loyer et ce 2 ans après avoir signé). Cependant,  dans certains cas, ce type d’investissement peut s’avérer rentable. Cela dépend de l’exploitant.  A titre d’exemple (non représentatif bien entendu, il s’agit de ma simple expérience dans ce domaine), les  baux de mes  studios ont été récemment renouvelés à l’identique sans aucune modification (sauf celles imposées par la récente réforme des baux commerciaux) : loyers identiques, charges identiques, index de révision identique. Il en est de même pour la quasi totalité des résidences de l’exploitant (sauf une qui est déficitaire et pour laquelle le bail a été diminué de 14%). Les premières résidences ont pourtant été commercialisées au début des années 90, …Chez un exploitant en particulier, les lots à la revente (un service dédié a été créé par l’exploitant) situés dans les résidences bénéficiant de très bons emplacements sont préemptés par la société au profit de ses salariés (il y a même une liste d’attente, …) et il est difficile d’en acquérir. Il existe donc une véritable diversité de situation. La qualité de l’exploitant, sa politique, sa taille, son secteur d’activité, le fait qu’il soit ou non côté en bourse, que ce soit (ou pas) une entreprise familiale, qu’il soit promoteur et/ou simple exploitant sont des facteurs essentiels (mais pas les seuls) à prendre en compte avant d’investir.
Certes, il y a toujours des risques mais comme en comporte tout type d’investissement. Par exemple, investir à crédit et gérer une location meublée (non saisonnière car le saisonnier à Paris est très difficile à mettre en œuvre)  ou vide est également risqué. Je me souviens qu’il a fallu attendre de longs mois avant qu’un membre de ma famille ait pu expulser un locataire (volontairement) mauvais payeur. Il n’a d’ailleurs jamais réussi à recouvrer les sommes dues malgré une décision de justice (le locataire avait organisé son insolvabilité). Pendant ce temps là les mensualités du prêt devait être honorées.
Bref pour l’instant je suis très satisfait de mes investissements qui se sont avérés jusqu’ici rentables (j’ai revendu sans difficulté en faisant une belle plus value). L’avenir dira si j’ai raison, …

zarmuz a écrit :

Conclusion :
- puis-je me servir de ces arguments pour négocier ?
- si la négociation échoue, peuvent ils résilier mon bail sans transférer globalement l’exploitation, possibilité que vous mentionniez ?
- ai- je le droit de louer en direct via une agence ?
Bien cordialement

Vous pouvez tout à fait évoquer le ratio (proche de 10%) avec le prix de location de la chambre au résident, et (même si c’est bien moins pertinent) la différence avec le loyer d’un bien loué sur le marché (libre de tout droit au bail commercial), pour négocier.

Mais vous négocierez bien mieux (serez plus crédible) en regroupant une grande partie des autres bailleurs.

Si la négociation échoue (ce qui n’est sans doute ni votre intérêt ni celui d’ORPEA), selon les démarches que vous et ORPEA entreprendront, ça pourrait se finir, soit devant le juge des loyers pour fixer le montant du loyer (et si tous les autres bailleurs ont accepté 2600€/an, le juge devrait fixer … 2600€), soit devant un juge pour fixer le montant de l’indemnité que vous devez à ORPEA pour le priver de son fond de commerce sur cette chambre (si vous résiliez le bail commercial), soit devant un juge pour un autre différent entre vous et ORPEA propriétaire des parties communes (sans certaines d’entre-elles vous ne pouvez sans doute pas louer, au minimum vous devrez payer des charges, sans compter les charges ""privatives" associées à votre chambre : électricité, eau, etc. ne sont sans doute pas séparées).

Vous pouvez toujours aller voir une agence, pour "louer en direct". Je sais que ça se fait dans des résidences étudiantes, ou des résidences de tourisme, avec parfois l’exploitant qui continue avec seulement une partie des chambres. Mais dans votre cas, qui voudrait être locataire d’une chambre dans un EHPAD (sans les services de l’EHPAD) ? Avez-vous déjà visité un EHPAD ?

parisien a écrit :

Comme vous avez semble-t-il une grande expérience de l’investissement rentable en "LMNP packagé", alors que la majorité des investisseurs dans ce secteur s’en mordent les doigts, lors du renouvellement du bail, voire même avant, pouvez-vous en dire plus sur les points à regarder avant d’investir?

Lmnp75 a détaillé ceci dans Investisseurs heureux qui dégagent des rentes grâce au LMNP packagé ? . J’en ai parlé dans LMP (Loueur Meublé Professionnel) et investissements locatifs et www.investisseurs-heureux.fr | 521: Web server is down et d’autres encore.

Pour ma part, j’ai investi en EHPAD il y a 15 et 10 ans. Même si ces opérations se déroulent globalement correctement (le loyer du 1er avait beaucoup augmenté suivant l’ICC et a été renégocié il y a 2 ans; celui du second a stagné car suivant des indices plus représentatifs de l’activité de l’exploitant; la valeur des biens a quasi stagné sur la période donc peu d’espoir de plus-value quand l’immobilier résidentiel a fait x2), je ne referais plus un tel investissement aujourd’hui, sachant trouver bien mieux.

Pour savoir ce que je sais trouver de mieux : lire ma présentation, et mes autres messages + réfléchir.

Pour vos autres pseudo : seul IH peut faire ce genre de chose, mais je suis loin d’être sur qu’il y passera beaucoup de temps : imaginez la situation si 10 ou 50 ou 500 membres faisaient la même chose que vous…

Ils peuvent résilier,  mais ce n’est à priori pas leur intérêt de diminuer le nombre de lits d’un de leurs établissements. Le litige avec vous portera plutôt en général sur le montant du loyer…