Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ?

Un rendement brut avant l’avantage de la défiscalisation de 5%, pour des emmerdements minimum (pas de travaux) je trouve personnellement (et en tous cas si je compare avec mes propres investissements) que c’est un bon placement.

Petites remarques :
Combien vaut un studio ancien comparable à  celui que vous achetez ?
Pour quel loyer ? Sur une location en nu ou du LMNP ? Les charges prévues du neuf se montent à combien ? Etes vous sûr du loyer autorisé lorsque vous pratiquez le Pinel (les m2 du balcon comptent ou pas ?) ? Soyez prudent avec les affirmations du vendeur. Vérifiez tout. Faites une simulation avec un studio acheté dans l’ancien, quel est le plus rentable ?
Globalement, vos chiffres ont l’air assez bons, mais comme souvent chez les investisseurs de Pinel, vous évoquez assez peu le quartier, son évolution, le marché locatif, bref les aspects économiques de l’achat. Or c’est le plus important, surtout quand vous en parlez avec ceux qui ont fait de la défiscalisation en visitant à peine le lieu d’achat (Bergerac, Angoulême)… Le retour sur terre est rude. Une nuance : je ne crois pas que 8 ans après votre bien ne subira pas une décote, il ne sera plus neuf et la tendance est à la stagnation des prix voire de la baisse. Et je ne parle pas de l’encadrement de loyers…
Rastignac

Merci pour vos réponses donc:

Petite infos:
Studio de 27,5m2 et 5m2 de balcon. Quartier de l’aulnoy à Chelles 77500. 5 min à pied de la gare, écoles et grand centre commercial. Population croissante, grand paris à venir, 15 min de paris est et 25 min de st lazare

Combien vaut un studio ancien comparable à  celui que vous achetez ?
Une annonce du meme logement que mon programme neuf:

Appartement 1 pièce 28m2 Ventes immobilières Seine-et-Marne - leboncoin.fr

Meme rue, à 5 min à pied de la gare, sauf que là il a maintenant 10 ans.

Pour quel loyer ? Sur une location en nu ou du LMNP ?

Pour un loyer dans l’ancien de 550€ pour une location nu

Les charges prévues du neuf se montent à combien ?

Estmation à 60€/mois, géothermie

Etes vous sûr du loyer autorisé lorsque vous pratiquez le Pinel (les m2 du balcon comptent ou pas ?)?

Je suis partie sur la formule 0,7+(19/30m2) ayant 27,5m2 habitable et la moitié du balcon soit un coeff superieur à 1,2 donc je garde les 1,2 que je multiplie avec les 12,42€ du plafond soit 450€/mois.

Soyez prudent avec les affirmations du vendeur. Vérifiez tout. Faites une simulation avec un studio acheté dans l’ancien, quel est le plus rentable ?

Oula c’est plutot les vendeurs qui sont à plaindre quand j’arrive
Simulation faite entre les deux et quasi identique sauf que le neuf pour moi, moins de charges et travaux.

Merci pour les infos j’irais me renseigner des lundi alors.

Avez vous un fichier excel reprenant les modes (pinel, lmnp et nu) pour comparer?

Hors Pinel on peut donc faire du lmnp sur de l’ancien avec travaux et nu en borloo.

J’ai deja lu quelques topics sur le site pour du lmnp mais pas sur le borloo je vais donc approfondir

Merci

Bonjour,

je suis, comme beaucoup, extrêmement méfiant par rapport au dispositif Pinel

ce n’est pas par dogmatisme, mais j’ai beau calculer et recalculer, je ne vois pas comment cela peut être intéressant, sauf dans deux cas :

- si le bien va prendre de la valeur et que l’on fera une plus value à la sortie. Cela semble être le cas pour vous étant donné la situation. mais le risque 0 n’existe pas, le grand paris avancera-t-il aussi vite que prévu, que fera le marché parisien dans 9 ans ?

- si vous l’appartement est pourvu de places de stationnement et que vous les loués en plus de l’appartement

sinon,  je ne vois pas quel est l’intérêt de grever votre capacité d’emprunt alors que vous pourriez trouver un bien ancien qui s’autofinance, en le louant en colocation par exemple.
il y a plein de propriétaires qui font ça en région parisienne et cela leur rapporte beaucoup plus que de la défiscalisation classique

j’aimerais bien avoir des avis d’investisseurs qui ont acheté du Pinel ou du Duflot pour avoir leur retour ?

Merci de votre retour Sheiko,

Je cherche pas mal depuis 2/3 mois et malheureusement le prix de l’ancien sur Chelles est superieur à se programme …

Pour deja avoir acheté un appartement neuf sur chelles pour RP il y à 2 ans, j’avais reussi à avoir les frais de notaire gratuit (payé par le promoteur).
La TF est gratuite pour deux ans minimum deja normalement?

Je vais faire des simulations comme ça je vais regarder les appartements anciens + travaux (surtout que travaillant dans le BTP l’élec et plomberie aucuns soucis et prix fournisseurs)+ lmnp, faut juste trouver la bonne affaire et se lancer.

Merci beaucoup pour vos retours

On ne compte pas la reduction d’impot dans le calcul? Car avec la reduction on arrive à 600€/mois quand meme.
Je n’ai pas non plus demandé pour le parking qui peut apporter encore un peu plus, meme si pour un studio je ne pense pas avoir une place de parking.

Le bureau de vente ré-ouvre des mardi, je vais passer y faire un tour et je passerais aussi par les agences pour une estimation à la revente ainsi que si le marché de l’immo dans le secteur est à la baisse ou non

Habitant dans la ville et la connaissant bien je savais que deux nouveaux projets etaient prevu. Le premier est un vrai attrape pigeon +25% et l’autre vraiment representatif du marché. Pour dire la difference entre les deux studios est de 15 000€.

J’ai attendu que l’espace de vente ouvre et j’y suis aller des le debut, le vendeur est donc plus raisonnable (reduction, frais de notaire offert ect)

Le but est la reduction d’impot de le louer 6 ans ou 9 ans pas encore decidé et de revendre directement apres

Le programme n’est pas vendu en Pinel …
Mais bien eligible au pinel: bbc et rt2012.
Personne me le vend en Pinel donc deja c’est mieux.

Bonjour,
connaissant la ville, je confirme que le prix à la surface est dans le prix du marché.
(environ 100k€ pour 28 à 30m²).

En point sensible, je remarque le côté un peu optimiste du vendeur sur l’emplacement.
A pied, il faut plutôt 30 minutes entre la gare et Chelles 2 (renommé Terre-Ciel suite à l’opération de greenwashing).
Donc à 5 minutes des 2 me semble compliqué.

S’agit il de ce programme ?
Si oui, j’ai du mal à voir où il seraient situé. (l’emplacement indiqué semble être à 15min de la gare à pied).

A savoir que depuis plus de 20 ans (1989) un projet d’extension du E vers l’Ouest est en cours. On parle maintenant de 2020.
Le grand Paris semble avoir été déjà abandonné pour Chelles.
Au passage, n’oubliez pas que les habitants de Seine et marne reste toujours très sceptique sur les promesses politiques pour le département. (tel le grand Paris, l’adsl pour tous, …)
Donc concernant les prix, et leur maintien, Chelles me semble une approche conservatrice, surtout en centre ville (la proximité de Paris Est et Paris Saint Lazare est importante).
Mais si le maintien semble assez probable, la plus value me semble très improbable.

Voir aussi la demande locative face aux nombreux programmes de construction à Chelles.
Pour l’emplacement, une remarque : le garage Renault Dacia (avenue François Mitterrand) a affiché un permis de construire, et est situé à 10 minutes de la gare.
Le terrain vague en face devrait également être construit à terme.
Viser cette emplacement résoudrais une partie du problème d’éloignement de la gare. Pour les commerces, c’est peu important, l’usage de la voiture pour faire les courses étant généralement la norme.
Dernier point, et non des moindres, la demande locative pour les studios est à mon sens limité.
Je conseillerai plutôt du F2 pour récupérer du jeune travailleur parisien s’exilant pour des raisons de prix.
Mais là encore, c’est mon avis (que j’avais fait confirmé il y a 2 ans, par une agence sans intérêt commercial dans la réponse)

Pour conclure l’investissement semble intéressant.
Mais il faudra creuser pour la localisation, qui me semble le critère le plus problématique des programmes neufs à Chelles. La plupart étant en périphérie du centre ville.
Pour le rendement, voir si avec l’impact de la réduction fiscale, l’investissement est intéressant. (location moins élevé, mais avec programme fiscale, donc à voir la viabilité.)
Vérifier également la demande locative pour les studios.

Ok, j’avais pas compris que c’était là. (l’adresse donné est bien plus loin)
Effectivement, c’est un des derniers emplacement en centre ville.
Par contre, une remarque : qu’est il prévu pour le bruit ? Car là ça sera au pied des voies.

Michael77 a écrit :

Pour le grand paris ok avec vous c’est tres long …

Pas de grand Paris à Chelles.
Voir lien mis ci dessus.

Reste le rendement à analyser, et là je connais pas assez le Pinel pour une analyse globale.

D’accord avec vous Michael mais on compte bien l’impact des loyers sur notre imposition donc pourquoi pas l’inverse?

Gunday, je me pose la meme question que vous pour le bruit.
Je pense qu’il faut prendre deja à l’inverse de la voie