Comment trouver un locataire pour un bail commercial ?

J’ai l’impression Nicobos que vous êtes inquiet à l’idée d’acheter un bien qui a un congé déjà planifié, vous cherchez peut être  à connaitre un moyen pour sonder le marché du bail commercial comme certains le font avec le boncoin pour des locations RP.

Si vous souhaitez guider votre choix vous avez certainement intérêt à regarder autour de l’immeuble si des biens commerciaux existent, sont loués ou vides et à demander aux agences.
Si le local est très proche du lycée, il est probable qu’il intéressera quelqu’un.

Ceci dit, si sur 2 ans, la remise en location de 2 studios vous fait peur alors que vous en achetez 10, j’espère que vous avez conscience que la location de studio nécessite pas mal d’engagement.

Pour les biens commerciaux, les entreprises passent souvent par les agences immobilières mais les biens sont publiés sur sites immobiliers.

Bonjour,
Ce local me semble idéal pour une buvette/salle de jeu/petite restauration pour les lycéens.
Par contre 900 € c’est bien trop cher comme loyer à absorber par l’exploitant.
Vous même annoncez en "tirer" 600 € si vous les transformez en  studio.
Donc le mieux est de ne pas faire de travaux de transformation…et de proposer en local à 600 €.

Sky,
Je suis juriste, donc je connais très bien la différence
J’achète un immeuble, pas un fonds.
Mon preneur va partir dans 2 ans, il me paie un bon loyer, donc il faut que je prépare son remplacement, quitte à le libérer de façon anticipée si je trouve un nouveau preneur, moyennant une indemnité de rupture que le sortant me verserait

Bonjour,

suite à l’acquisition d’un immeuble de rapport, je me retrouve avec un local commercial vide au rez-de-chaussée dudit immeuble. Le locatif commercial n’étant pas ma spécialité à la base, je me tourne vers vous pour des conseils.

Je précise de suite que la rentabilité de l’opération est entièrement assurée par le reste de l’immeuble, et que l’état, la vacance et l’absence de projet pour ce local sont assumés : j’ai depuis le début considéré la présence de ce local comme un bonus à valoriser dans un deuxième temps.

Il s’agit d’une surface rectangulaire de plain-pied de 80 mètres carrés, avec côté rue une ouverture type « vitrine », une deuxième ouverture « porte » (mais il n’y a ni vitrine, ni porte : uniquement des rideaux métalliques), et au fond une large fenêtre sans accès extérieur. Il n’y a ni cuisine, ni toilettes, ni lumières, ni prises électriques : juste les arrivées, évacuations d’eau et un compteur électrique. Brut de chez brut, tout est à faire. Le reste de l’immeuble a une troisième entrée indépendante sur rue et ne communique pas avec le local.
La rue est piétonne, au coeur de l’hypercentre d’une grande métropole. La rue est peu commerçante, et sa piétonnisation est relativement récente. Un établissement scolaire important (collège + lycée) se trouve à proximité instantanée.

Je ne suis pas intéressé par un projet de type garage pour deux roues.
Si je ne voulais pas m’embêter, je ferais un changement de destination, aménagerais un appartement dans un esprit loft, et resterais dans mon coeur d’activité de loueur meublé (je sais faire).

Mais:
- la rue bénéficierait d’une activité commerçante, qui au long terme (20 ans) pourrait valoriser le quartier et donc l’immeuble (même marginalement).
- j’ai très envie d’essayer autre chose que le locatif meublé (ou nu).

J’ai par contre une certaine appréhension (du débutant?) des baux commerciaux. L’idée de devoir une indemnité d’éviction de l’ordre de grandeur d’une année de chiffre d’affaire de l’exploitant si je souhaite récupérer mon local m’effraie un peu.

J’ai il y a quelques mois « jeté des bouteilles à la mer » en mettant des annonces sur LeBoncoin notamment, parfois avec un loyer très faible (avec l’espoir d’attraper des entrepreneurs prêts à mettre la main à la pâte en l’échange d’un loyer faible), parfois avec un loyer élevé (pour voir). C’est un échec absolu : je n’ai que des demandes de gens avec qui je ne n’envisagerais même pas de signer un bail de location de place de parking, pour installer des fast-foods bas de gamme, laboratoires de boulangerie et autres commerces horribles.

S’il existe dans cette ville des gens qui cherchent à créer (mais louer…) de toute pièce un café branché ou n’importe quoi d’ambitieux, je ne sais pas où les trouver !

Je suis preneur de tout type de retour d’expérience sur la mise en place d’un commerce dans un local commercial brut, ou d’idée de projets pour valoriser ce local.

Bien à vous,

Dr. Minimal

@Bernard 2K

J’ai un optimisme naturel et un tempérament fonceur mais je me suis bien calmé

@Dr Minimal

Dans ma réponse, j’ai indiqué le fonctionnement des locaux commerciaux , je n’ai pas pris en compte sa problématique d’emplacement  ni de local brut.

Il est possible aussi par exemple de monter une laverie que vous allez gérer via une société et qui louera le local à vous le propriétaire.

Les infirmières doivent avoir un cabinet , les architectes ont besoin d’un bureau mais pas forcement avec une surface de vente

Regardez les commerces aux alentours pour voir ce qui pourrait manquer

Bonjour
Dr M, je crois que vous êtes conscient qu’il faut éviter comme la peste un local alimentaire

En visitant un appartement à acheter situé au 1er étage, en compagnie d’un architecte, tout était favorable du point de vue distribution des pièces, emplacement etc… et soudain, l’architecte nous a intimé le silence : et nous avons entendu le ronronnement de la ventilation de la supérette qui occupait le rdc de l’immeuble
Rédhibitoire
La nature d’un commerce rdc, c’est un peu le baromètre de l’humeur de l’occupant du 1er étage et peu ou prou des autres occupants

Bonjour,
Pourquoi pas des box de rangement?
Si il y a du monde dans le quartier,  il peut y avoir de la demande d’espace.
Il y a certainement des experts du sujet sur le forum.
Bonne journée.

Pour compléter l’excellent message de B2K, je vous poserai une question : Souhaitez vous un bail commercial ? Savez vous les différences avec un bail d’habitation ? Avec un bail professionnel ?

Avez vous des devis pour aménager le local (mur, sol, plafond, sanitaires) et le rendre attractif en tant que bureau ? A contrario, avez vous des devis pour le transformer en habitation ?

Un commerce a besoin de visibilité, afin d’attirer la clientèle. Pour des appartements, au contraire, c’est plus agréable une rue calme, sans bruits perpétuels.

Avez vous parlé aux commerçants et professionnels au alentour ? Prenez les pages jaunes et faites un périmètre autour de votre immeuble ?

Un paramédical peut être intéressé par un local facilement accessible PMR, et n’est pas gêné qu’il soit dans une rue calme : infirmière, kiné, ostéo, orthophoniste, …
Un cabinet peut également être intéressé : avocat, expert comptable, assurance,…
Une association locale, en fonction du loyer et quelques aides de la commune : musique, danse, théâtre, sport,…

Dans ces derniers cas, ils vont chercher un local " tout prêt" afin de poser leurs affaires et d’accrocher la plaque.

Quel est le prix des loyers des locaux dans votre secteur ?
Couplé à celui de vos devis, nous aurions une idée de la rentabilité possible.

Pourquoi voulez vous maintenant occuper ce local ? Pour avoir un revenu ? Mais pourquoi ne pas l’avoir cherché en même temps que vos locataires de studio ? Qu’avez vous fait pendant ces mois sans recherche ni locataire ?
Comment sont occupés les autres rez de chaussés dans votre rue ?

Sinon, y a-t-il un marché de location de bureau équipé ? Afin de rester dans le LMNP que vous maîtrisez déjà.

Job, le 03/05/2020 a écrit :

Bonjour
Dr M, je crois que vous êtes conscient qu’il faut éviter comme la peste un local alimentaire

En visitant un appartement à acheter situé au 1er étage, en compagnie d’un architecte, tout était favorable du point de vue distribution des pièces, emplacement etc… et soudain, l’architecte nous a intimé le silence : et nous avons entendu le ronronnement de la ventilation de la supérette qui occupait le rdc de l’immeuble
Rédhibitoire
La nature d’un commerce rdc, c’est un peu le baromètre de l’humeur de l’occupant du 1er étage et peu ou prou des autres occupants

Quand on achète l’appartement au 1er étage, le raisonnement est différent quand on achète des murs commerciaux de restaurant
Qualité de l’emplacement, qualité du bail, qualité de l’occupant.

DrMinimal a écrit :

Prenons l’exemple de ce local. Contrairement à ce qui est dit plus haut, il ne s’agit ni d’un local neuf, ni d’un emplacement numéro 2. Il s’agit d’un emplacement numéro 1, qui au cours des 120 dernières années a été utilisé à minima comme quincaillerie, librairie, pour finir en Kebab sordide.

1) On ne pouvait pas le deviner.
2) Ce n’est plus un emplacement n°1, sinon il n’aurait pas fini en kebab sordide. Sinon, vous auriez croulé sous la demande dès que vous avez placé votre annonce. En affirmant que c’est un emplacement n°1 alors que vous avez les preuves du contraire, vous faites preuve d’aveuglement affectif.

- la rue, le quartier bénéficierait d’une commercialisation de cette surface. J’ai le gros défaut de beaucoup aimer ma ville et je pense pouvoir contribuer à quelque chose de positif en commercialisant correctement cette surface

Vous vous éloignez de votre activité de bailleur. Le raisonnement du bailleur doit être "n’importe quelle activité, pourvu qu’elle soit solvable et sans inconvénients pour les locataires du dessus (et légale, quand même)". Pourvu que la rentabilité soit suffisante et solide, on s’en moque un peu de l’activité.
Là, vous raisonnez comme pourrait le faire la commune : "nous allons préempter ce local car nous pensons qu’il faut en faire telle activité utile au quartier, indépendamment de toute recherche de rentabilité".
Vous voulez donc faire de l’aménagement urbain. Voulez voulez décider ce qui sera utile au quartier. Je pense que cette optique pourrait vous amener à des choix non optimum, du genre être beaucoup trop généreux avec un projet "utile" qui se révélera au final non rentable et mal conçu, par des gens qui ne tiennent pas la route. A mon humble avis, c’est aussi une forme d’aveuglement affectif.

Une activité du type « laundry-bar » serait géniale, mais l’investissement important avec une gestion importante du personnel.

Je suis le seul à penser que la population "laverie" risque de se transformer en collection de poivrots tristes et difficiles à déloger ? Si c’est un bar sans alcool, ça risque de ne pas tourner bien fort. "laundry-bar génial" me semble un oxymore, mais c’est sans doute la faute de mon manque d’imagination.

Je précise, même si j’ai oublié de le mettre dans ma présentation, que j’ai une "certaine expérience" avec les locaux commerciaux, en particulier ceux difficiles à louer et/ou à vendre, et que ces messages sont ancrés dans cette expérience. Tout cela étant dit : ce sont vos sous, c’est vous qui voyez !

DrMinimal a écrit :

Il s’agit d’un emplacement numéro 1, qui au cours des 120 dernières années a été utilisé à minima comme quincaillerie, librairie, pour finir en Kebab sordide

Comme je vous l’ai indiqué auparavant

Vous spécifiez dans le bail initial les modalités de cession du bail avec accord du bailleur.
Les activités interdites comme commerce de bouche , restauration , débits de boisson etc

Vous indiquez un usage du local en bon père de famille etc ….

Il faut trouver soit par vous même sur internet , livres sur les baux commerciaux avec des exemples de baux ou par un notaire les bonnes formules pour sécuriser une cession ultérieure du bail.

DrMinimal a écrit :

À partir de là, c’est à moi de décider quelle occupation je souhaite pour le local, à partir d’une étude de marché. Juste plaquer les murs et poser un WC ne m’aidera pas à trouver preneur, car on n’aménage pas de la même manière une supérette, une boulangerie ou un café.l

Peut-être pourriez-vous laisser le local commercial en l’état brut, afin de vous laisser aux preneurs potentiels la marge de liberté la plus grande quant au type d’activité et d’aménagement qu’ils pourraient réaliser, et négocier avec eux de prendre en charge une partie des travaux ? Par exemple les aspects "structurels" et universels (WC, électricité, accès PMR, vitrine…), en laissant à leur charge ce qui est spécifique à leur activité (aménagement intérieur, cloisonnement, équipement et mobilier, peintures et sols…) ?

D’ailleurs plaquer les murs pourrait ne même pas être nécessaire. Dans le Nord, quasiment tous les nouveaux lieux "branchouille" tels que celui-ci ou celui-là préfèrent enlever les placos pour retrouver la brique d’origine, quitte à laisser les saignées des gaines techniques apparentes. Ils récupèrent ainsi un peu de superficie (surtout dans les locaux étroits, tout en longueur) et n’ont plus jamais à repeindre.

Dernier point, est-ce que votre local dispose de parking à proximité, qu’il soit PMR ou classique, payant ou gratuit ? car pour beaucoup de commerçants, no parking = no business. S’il me semble tout à fait acceptable de ne pas avoir de stationnement à proximité d’une laverie (typiquement le commerce idéal pour un hypercentre dense), cela me semble plus compliqué pour la plupart des professions libérales par exemple.