Achat d'un T2 à Saint-Denis avec plus de 10% de rentabilité ?

commentinvestir · #1

Bonjour à toutes et tous,

On me propose pour 89 k€ un T2 de 33m² à Saint Denis.
Il est situé près des transports (tram, RER, métro, bus), pas directement dans le centre ville.
Il n’y aucun travaux à faire (à priori, je n’ai pas encore visité). D’après les photos l’appartement est très propre.
Il y a en plus un ravalement de façade avec une quote part à 3 ou 4 000 € que le propriétaire ne souhaite pas payer.
L’appartement est actuellement vide. Il était loué vide pour 750 € CC. A priori le proprio actuel n’est pas un marchand de sommeil mais c’est effectivement un peu cher.

Que pensez-vous de tout ça ? Avez-vous des conseils ?

Je n’ai pas encore investi dans l’immobilier. J’aimerai commencer par un appartement comme ça, sans travaux, pour me familiariser. Puis passer à des biens avec travaux.

Autre chose aussi : je vois souvent sur internet des gens qui empruntent "à 110%". Ma banque dit ok 100% si 70% des loyers couvrent l’emprunt mais pas de 110%… Y a-t-il des banques plus propices ? Ou des techniques ?

Merci !

Message édité par l’équipe de modération (30/08/2015 14h55) :
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Mots-clés : investissement locatif, locatif, saint-denis

DDtee · #2

commentinvestir a écrit :
Il y a en plus un ravalement de façade avec une quote part à 3 ou 4 000 € que le propriétaire ne souhaite pas payer.

Si les travaux sont votés, il n’a légalement pas le choix, à moins que vous ne fassiez un accord spécifique

commentinvestir a écrit :
J’aimerai commencer par un appartement comme ça, sans travaux, pour me familiariser.

Si vous voulez faire de bonnes affaires, c’est plutôt l’inverse qu’il faut rechercher, des biens avec des travaux, qui font peur et baisser le prix de vente.
Si il n’y a même pas besoin d’un coup de peinture, le bien partira dans le haut des prix

commentinvestir a écrit :
Autre chose aussi : je vois souvent sur internet des gens qui empruntent "à 110%".

Les banques qui prêtent à 110% deviennent rares alors que la pratique était courante il y a encore peu de temps (2/3 ans). De la même manière les durées d’emprunt ont tendance à se réduire…

FastHand · #3

Bonjour,

Sur le papier, cela a l’air intéressant, mais la rentabilité est gonflée par le loyer élevé.
Quelques points à vérifier:
- qu’elle est la taille de la copro? Plutôt composée de locataires ou de proprios?
- y-a-t-il discussion d’autres travaux dans la copro?
- quel est le loyer hors charges? Si celles ci sont trop importantes, bien à fuir.
- connaissez vous bien le quartier? St Denis n’étant pas vraiment Neuilly, vous risquez d’acheter dans un quartier qui n’attire pas les locataires.
- taxe foncière?

Concernant l’absence de travaux, ddtee a raison, vous ne ferez sans doute pas l’affaire du siècle.

Pour "challenger" votre banque, vous avez intérêt à passer par un courtier.

commentinvestir · #4

Merci pour ces conseils clairs et précis

- qu’elle est la taille de la copro? Plutôt composée de locataires ou de proprios?

Appartement plutôt petite. Le proprio m’a dit que les autres étaient plutôt investis mais bon je vais vérifier ça dans les docs type AG de copro… Non ?

- y-a-t-il discussion d’autres travaux dans la copro?

A vérifier oui

- quel est le loyer hors charges? Si celles ci sont trop importantes, bien à fuir.

80€ de charge environ donc 670€ HC environ
les 80€ me paraissent plutot rassurants

- connaissez vous bien le quartier? St Denis n’étant pas vraiment Neuilly, vous risquez d’acheter dans un quartier qui n’attire pas les locataires.

Je suis déjà allé à Saint Denis mais je ne suis pas familier. Je sais que ce n’est pas Neuilly… Ca explique le prix. Je me dis aussi que les villes ca dépend des quartiers. Prenez Villiers le Bel par exemple.

- taxe foncière?

Environ 500€ par an apparemment mais à vérifier aussi.

Pour conclure sur les bonnes affaires avec travaux, j’ai peur qu’aucune banque ne me prête à 110% sans expérience préalable. Mais peut être que je manque d’audace.

rocambole · #5

Le loyer me semble (très) élevé pour St Denis. Pour 50/100 euros de plus par mois vous pouvez trouver sur Paris Intramuros ou la fréquentation ne sera pas du tout la même.

Rastignac · #6

J’ai étudié Saint-Denis, et j’ai investi à Aubervilliers. Vos chiffres sont bons. Trop bons… pour quelqu’un qui ne connaît pas Saint-Denis. La plupart des 2 pièces de 30 mètres partent à 110, ou 120 ke. Le loyer me semble jouable. Reste 3 problèmes :
1/ vous investissez dans un secteur que vous n’avez pas étudié de près (= 30 visites environ pour se faire l’oeil).
2/ Vous, sans expérience, tombez du premier coup sur des chiffres alléchants : y-a-t-il anguille sous roche ? Exemple, une copro pourrie, des sans papiers qui ne paient plus les charges et le loyer depuis des lustres, qui pompent l’électricité de la copro pour leur chauffage… J’ai déjà vu ça. Et je n’évoque pas la délinquance possible.
3/ L’encadrement des loyers : qu’en est-il sur Saint-Denis si cela passe ?
Bon courage,
Rastignac

commentinvestir · #7

Bonjour

Je réactive le sujet suite à ma visite de l’appartement.

L’appartement est en très bon état, tout est propre, rien n’est à reprendre ni à refaire, sdb, petit coin cuisine, toilettes, électricité récente, etc…
l’immeuble est moins sexy, il y a des fissures dans le mur et les parties communes ne sont pas toutes fraiches.

Le propriétaire actuel m’a indiqué qu’en fait l’immeuble bénéficiait de subventions pour son ravalement, la reprise de sa toiture et de ses parties communes.
Il connait sa quote part pour le ravalement environ 3200 €.
Au total, l’ensemble des rénovations devraient revenir à 8000 € dans les deux prochaines années (ravalement inclus).

Il louait 730 € en meublé.

Le quartier me parait être un quartier populaire assez classique. Il y a quelques biens neufs, des biens en rénovation…. C’est Saint Denis quoi. Le tramway est à quelques minutes à pieds. L’appartement est à équidistance du RER et du métro : 10 mn à pieds.

Je ne sais pas si je vais faire une offre, je me dis qu’il vaut peut être mieux investir dans un immeuble complet pour tout maitriser et éviter les AG de copro et ce qui va avec.

D’un point de vue financier, j’avais simulé une location vide, il faudrait que j’actualise avec une location meublée. J’ai souvent lu que c’était plus intéressant mais je n’ai pas fait le calcul.

A priori comme ça, si je devais faire une offre financière :
prix demandé 89 000 € + prise en charge des travaux déjà votés (environ 3200 €)

Mon offre serait la suivante :
89000 - 8000 € de travaux à prévoir soit 81000
+ paiement des frais de notaire par le vendeur, à inclure dans le prix de vente soit environ 6000 €
donc proposition à 87 000 incluant les frais de notaire.

Arnaud

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Achat d'un T2 à Saint-Denis avec plus de 10% de rentabilité ?

#1 30/08/2015 14h14

#2 30/08/2015 14h50

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