Altias [Saint-Etienne] : étude de cas immobilier (investissement locatif : neuf ou ancien ?)

Altias · #1

Bonjour,

Travailleur indépendant sous le régime de la micro entreprise, je suis conscient que je ne vais pas disposer d’une retraite suffisante pour vivre confortablement. Ne disposant pas d’un capital important et ne souhaitant pas investir dans une assurance-vie, je me suis dis qu’investir dans le logement locatif pour m’apporter un complément de revenu pourrait être une bonne idée.

Après avoir passé pas mal de temps à me renseigner sur le marché de l’immobilier (mais je reste un néophyte), j’ai jeté mon dévolu sur Saint-Étienne en raison des rendements intéressants potentiels et du fait que mon apport et mon revenu ne me permet pas de viser des métropoles dont le prix au mètre carré dépasse mes capacités.

L’objectif est d’acquérir un studio ou un T2. La question que je me pose est de savoir si je dois investir dans le neuf ou l’ancien.
Dans le neuf, le prix du mètre carré tourne autour de 2800 € en moyenne pour un T2. L’avantage est que j’aurai un appartement aux dernières normes, pas de travaux à prévoir avant longtemps.
Dans l’ancien, j’ai vu que pour avoir un appartement sans travaux importants à réaliser (voir pas de travaux), le prix au mètre carré est de l’ordre de 1500€. Cependant, j’ai la crainte de problème cachés, de travaux futurs pour mettre aux normes…

J’ai la crainte de me tromper (je pense comme beaucoup de débutants), l’enjeu financier est pour moi important (mais pourrait paraitre presque dérisoire pour des investisseurs disposant de moyens financiers bien plus importants). Par conséquent, je suis preneur de tout conseil avant de me décider dans l’orientation neuf/ancien.

Je vous remercie d’avance pour tous vos conseils.

Mots-clés : immobilier, investissement locatif, saint-etienne

gunday · #2

Si je résumé, vous êtes prêt à payer 2 fois plus cher, en espérant avoir moins de frais et de vice cachés dans le neuf que dans l’ancien ?

La seule question que je me pose c’est en quoi le neuf protège des frais et des défauts cachés ?

Au passage, neuf, c’est quoi, achat sur plan, bien réalisé, mais invendu, bien récent qu’un particulier vous revend ?

Dernière question : le lieu est il le même ?
Car Saint étienne y a des coins assez sympa (l’hypercentre en gros), mais c’est une ville étendu, et y a des coins qui foutent le cafard (très bétonné, peu vivant, peu humain, dépressif quoi)

Dernière modification par gunday (18/11/2020 00h31)

lachignolecorse · #3

Vous devriez faire un bilan de compétences car vous semblez partir à l’aventure. Quel est votre objectif pour la retraite? Vous êtes de où? Proximité St Étienne? Vous avez des compétences en bricolage ? Renovation?

Surin · #4

Altias, le 17/11/2020 a écrit :
Dans le neuf, le prix du mètre carré tourne autour de 2800 € en moyenne pour un T2. L’avantage est que j’aurai un appartement aux dernières normes, pas de travaux à prévoir avant longtemps.
Dans l’ancien, j’ai vu que pour avoir un appartement sans travaux importants à réaliser (voir pas de travaux), le prix au mètre carré est de l’ordre de 1500€. Cependant, j’ai la crainte de problème cachés, de travaux futurs pour mettre aux normes…

Prix immobilier Saint-Étienne (42000)

Je vous invite à travailler sérieusement le sujet. Acheter du neuf à St-Etienne signifie revendre de l’ancien dans quelques années. Quand on voit l’évolution des prix sur 10 ans alors que c’est monté partout, ça ne fait pas rever. Le risque de vacance est élevé dans cette ville à la population en baisse.

Bernard2K · #5

Saint-Etienne, je connais car j’ai de la famille à proximité. 1500 €/m² dans l’ancien à Saint-Etienne, c’est faux. On peut trouver assez facilement 1000 €/m² en rénové, et 500 €/m² avec travaux.

Non seulement, avec ces 1500 €, vous montrez que vous connaissez mal le marché ; mais, de plus, vous utilisez cet argument pour vous convaincre d’acheter du neuf à 3 fois le prix de marché de l’ancien, d’où une grosse perte en capital à long terme. Désolé de vous le dire, mais vous partez de très bas. Il vous faut absolument progresser en connaissances ; des connaissances objectives et démystifiées, si vous voyez ce que je veux dire.

Vous devez connaître le marché immobilier de Saint-Etienne et alentours sur le bout des doigts. Lisez ce fil Investissements immobiliers à Saint-Etienne ? , faites une recherche sur Saint Etienne (en utilisant le champ en haut à droite) et lisez tout ce qui se rapporte à cette ville sur le forum. Allez y passer des "vacances", arpentez-là, discutez avec les gens, visitez les mêmes quartiers de nuit (l’ambiance change), etc.

Dernière modification par Bernard2K (18/11/2020 09h09)

Altias · #6

Tout d’abord, je vous remercie pour vos réponses.

Pour apporter plus de précisions :

Je me suis basé sur plusieurs articles qui semblent indiquer une reprise du marché immobilier à St-Etienne:
Immobilier : rendements locatifs records à Saint-Étienne
Immobilier : Lyon et Saint-Étienne, si proches et pourtant si différentes ! | Seloger
IMMOBILIER. « Les Lyonnais s?intéressent de plus en plus au marché stéphanois »

Il semble qu’il y a une reprise du marché notamment avec l’implantation de nouveaux étudiants et par le fait qu’il y a davantage d’investisseurs qui proviennent notamment de Paris et Lyon.

D’autre part, j’ai lu qu’après avoir en effet perdu des habitants, la population de Saint-Etienne s’accroit à présent :
La population de Saint-Étienne a progressé selon l’Insee

Concernant les prix, je me suis basé sur un nombre très important d’annonces que j’ai lu sur divers sites tels leboncoin, seloger.com…
Effectivement, il y a beaucoup de logements dans l’ancien avec des montant au mètre carré aux alentours de 700 - 1000 euros mais ils correspondent soit à des logements vétustes (et je veux acquérir un bien qui n’a pas besoin de travaux à réaliser) soit ils se trouvent dans les quartiers pas terribles.

Je ne réside pas à Saint-Etienne mais j’ai une cousine qui y habite et qui me conseille au niveau du choix du quartier.

J’ai lu en effet qu’il y a beaucoup de logements vacants mais un nombre important sont insalubres et/ou se trouvent dans des quartiers pas terribles. L’idée est donc de proposer une prestation de qualité pour faire la différence. Dans l’idéal, j’aimerais trouver un appartement avec un locataire déjà en place.

Je tenais à apporter ces précisions pour d’une part que vous puissiez mieux me situer et d’autre part que vous ne pensiez pas que je fais cette démarche à la légère sans avoir étudier le marché. Cependant, étant un total néophyte, je pense qu’il est toujours intéressante de prendre conseil notamment par l’intermédiaire d’un forum qui comporte des profils bien plus expérimentés que moi.

DoctusMonkey · #7

Pour bien connaître la ville et ses alentours - et pour avoir hésité ( sans me décider) moi-même à investir ( a priori j’ai des avantages: j’ai habité la ville, je connais les quartiers, j’ai de la famille sur place qui peut démarcher) - voilà ce que je peux vous dire:
Selon moi, on assiste à Saint-Etienne à un mouvement que toute proportion gardée on pourrait comparer à celui qui a frappé Détroit il y a quinze ans:
La ville se dépeuple au profit de la plaine résidentielle alentour - dans la plaine au contraire les prix de l’immobilier ont augmenté de manière vertigineuse pour la région au cours des dernières années;
le risque principal c’est la paupérisation de la ville
Alors peut-être que le mouvement est en train de s’inverser mais pour l’heure…

Un ami stéphanois m’a proposé en octobre d’acheter un appartement top du top au niveau emplacement ( cours Fauriel face à l’école des Mines), on était aux alentours de 1500 euros le mètre-carré, c’était peut-être une affaire mais j’ai décliné… A ma connaisance il est pour l’heure toujours en vente

Le nerf de la guerre c’est l’activité économique… qui est en berne.

A vous de voir…

Bernard2K · #8

Le point commun de ces trois articles : l’information vient de vendeurs (pour les deux articles de presse, ils sont basés sur les déclarations du président de la Fnaim, donc un agent immobilier ; le troisième est un édito d’un site de petites annonces). Ne pas croire les vendeurs, ça fait partie de la démystification que je vous conseillais.

Dans un marché détendu, même avec une prestation de qualité, on risque beaucoup de vacances et de turnover : les étudiants, ils ont l’embarras du choix ; les jeunes actifs, ils achètent (pour eux aussi, c’est pas cher !), et ils achètent de préférence dans les communes voisines (effet de rurbanisation).

Vous n’avez toujours pas dit où vous êtes. Même avec la cousine sur place, si vous êtes à plus de 1 heure de route, mesurez bien l’ampleur des inconvénients et des coûts qu’occasionneront vos déplacements.

Enfin bref, je ne vais pas m’étendre davantage : faites vos diligences.

amoilyon · #9

Pour avoir vécu à Saint Etienne, travaillé à Saint Etienne, et y avoir quelques appartements via la SCI, il faut être très très pro-actif sur vos biens.

L’emplacement est plus que primordial, la prestation doit être au top, le loyer pas sur-estimé, et vous devez être disponible quand le potentiel locataire souhaite visiter. Ne pensez pas pouvoir regrouper les visites.

Quand nous avons un appartement qui se libère, je remonte mon annonce tous les jours.
Il y a énormément de locations possibles pour les locataires, et face au choix, il vous faut vous démarquer.

Saint Etienne a été énormément citée comme ville " où il faut investir", résultat il y a une densité d’investisseurs importante. Où chacun chasse le bon locataire.

Je rejoints les autres excellents conseils : Visez l’extrême centre ville, visitez de jour, de nuit, en transport en commun, et faîtes vous une idée de la ville avant de débourser un centime dans un appartement.

Sinon, concernant le choix du neuf ou de l’ancien, le bien sur lequel j’ai le plus de problème est un neuf, acheté sur plan, d’un immeuble entièrement rénové. La société qui a rénové a fait faillite, la plupart des artisans aussi, l’assurance dommage est au abonnée absent : problème d’infiltration d’eau, de carrelage qui saute, …
Tous les 3 mois je paie donc des " frais de procédure" dans mes charges.
Alors dire que le neuf est plus " sur pour les 10 prochaines années" que l’ancien, j’ai comme un doute…

DDtee · #10

C’est typiquement le genre de ville (sur offre de biens en vente, dynamique économique et démographique déclinante, parc locatif vieillissant…) où :

- La bonne affaire est d’acheter à la moitié du prix moyen de l’ancien (soit +/- 500€/m2) en discutant beaucoup de l’ancien dégradé mais avec de bons fondamentaux. De refaire le bien très au dessus de la prestation moyenne des biens en location et de vivre sur une très bonne rentabilité (chercher 15% voire + ?) qui compense les risques.

- La pigeonnade (désolé) est d’acheter du neuf à 2 fois le prix de l’ancien (près de X3 dans votre cas) et de le revendre à /1.5 quand il sera ancien. Cela ne permet même pas d’avoir une rentabilité correcte… le seul avantage c’est de ne pas s’embêter avec les travaux et de trouver facilement des locataires (ce qui est aussi le cas du bien rénové).

Altias · #11

Très honnêtement, je me suis intéressé à Saint-Étienne mais pas ses alentours donc je ne savais pas que la plaine résidentielle avait pris de la valeur.

Je réside à Paris. Cependant, je me disais que je pourrais confier la gestion de l’appartement à une agence immobilière et donc que la distance ne poserait pas de problème.

Pour rien vous cacher, je m’étais au début intéressé à Rennes (valeur immobiliers : +45% en 10 ans) car j’ai de la famille là bas dont notamment un cousin qui a investit il y a 10 ans et qui me certifie que je n’aurai aucun problème pour avoir un locataire et que cela va continuer à prendre de la valeur.
Cependant, un bien de 30m² dans un quartier bien situé revient à environ 4 000€/m² pour une location à environ 450€/mois (hors charges). Le rendement a diminué car l’augmentation du prix de l’immobilier a été plus rapide que celui des loyers.

Lorsque j’ai parcouru les annonces de location à Saint-Étienne, je me suis aperçu que le taux de rendement était bien plus élevé.

Je sais que le marché de l’immobilier de Saint-Étienne à perdu beaucoup de sa valeur mais comme j’avais noté une reprise, je me suis dit que c’était le bon moment pour investir. Je suis d’un naturel prudent mais je m’en veux parfois de ne pas avoir pris de risque.

Ayant ma cousine qui connait très bien Saint-Étienne, en sachant l’importance de la localisation du bien, je me suis dit que c’était un atout non négligeable qui me permettrait de réussir mon premier placement immobilier si je prenais le temps de trouver "la bonne affaire".

Concernant le neuf, je m’étais dit que les normes de construction étant de plus en plus sévères, investir dans ce type de bien diminuerait fortement les risques possibles de mauvaises surprises. Mais à vous lire cela n’est pas forcement le cas et la différence de montant entre le neuf et l’ancien est trop importante pour justifier ce choix. Pour info, j’avais trouvé un T2 situé dans un bon quartier au prix de 2475€/m². Il y a la cuisine à rajouter et la cabine de douche mais je pensais les négocier pour qu’ils soient à la charge du promoteur.

PS : un article du parisien daté du 17/11/2020 classe Saint-Etienne en 5ième position des villes selon le pouvoir d’achat immobilier et le nombre d’offres en CDI.

Dernière modification par Altias (18/11/2020 12h41)

amoilyon · #12

Altias a écrit :
Ayant ma cousine qui connait très bien Saint-Étienne, en sachant l’importance de la localisation du bien, je me suis dit que c’était un atout non négligeable qui me permettrait de réussir mon premier placement immobilier si je prenais le temps de trouver "la bonne affaire".

La bonne affaire est rarement sur les sites de vente grand public.
Et quand il y en a une, elle part dans la journée. ( Achat de notre studio de Saint Etienne le matin de la parution de l’annonce, il faut être très très très disponible, comme pour les locataires).

Je vous vois mal dicter à votre cousine de quitter le boulot pour aller visiter un appartement, ou de venir depuis Paris.

gunday · #13

Altias a écrit :
Je réside à Paris. Cependant, je me disais que je pourrais confier la gestion de l’appartement à une agence immobilière et donc que la distance ne poserait pas de problème.

Je vous recommande la lecture de ce sujet : gestion par une agence ou soi-même.

A mon avis, il vous faut envisager le projet dans le cas où tout va mal (principe des emmerdes qui arrivent en groupe).
Votre cousine n’est pas dispo (en vacance à l’étranger par exemple) ou n’a plus envie de vous servir d’exécutant local pour vous enrichir.
L’agence ne fait pas correctement son boulot.
Le locataire exige quelque chose (par exemple une réparation).
Vous êtes à Paris.

Vous faites quoi ?

Bernard2K · #14

Le monde est bien fait finalement :
- les Parisiens achètent du neuf à 2500 €/m² et croient faire une bonne affaire
- les Lyonnais achètent les appartements à 1000 ou 1500 €/m² dont les Stéphanois ne veulent pas (parce que le Lyonnais, il travaille, il a un boulot, lui, alors il faut qu’il pose une RTT, donc il visite le vendredi, voire le samedi, et il ne reste que ce dont les Stéphanois n’ont pas voulu pendant la semaine). Et ils croient faire une bonne affaire.
- les vraies bonnes affaires sont pour les Stéphanois, qui ont bien moins de pouvoir d’achat, mais qui ont l’avantage d’être sur place et peuvent donc être très réactifs.

Notez que les artisans locaux n’appliquent peut-être pas exactement le même tarif si leur client est lyonnais ou parisien ou stéphanois.

Tout cela est très logique.

Kundera · #15

Les lyonnais préfèrent acheter à Lyon, avec un rendement faible, une sécurité dans le choix des locataires et une plus value régulière et quasi sûre à moyen terme.
Ce n’est pas une ville bourgeoise pour rien.

Bernard2K · #16

Une majorité de Lyonnais préfèrent Lyon, peut-être bien ; mais je peux vous garantir que la pression acheteuse des Lyonnais sur Saint-Etienne est bien présente.

Altias · #17

Mon idée était de trouver un appartement type T2 sans travaux à réaliser dans un bon quartier pour un budget d’environ 60 000€ et le louer à 400 - 450€ hors charges.

Mais à la lecture des différentes interventions, j’ai l’impression que mon idée n’était pas aussi bonne que cela et que je devrai davantage me concentrer sur un bien plus proche de chez moi.

Bobkelso42 · #18

Bonjour Altias , je suis tombé sur votre post un peu par hasard , étant Stéphanois , je me permets de vous raconter mon vécu … ( Je n’ai que 33 ans).

J’ai acheté mon premier appartement ( résidence principale ) pendant la crise en 2012 … 75000 euros pour 65m2 et tout à refaire
Aujourd’hui je le loue 550 euros.

J’ai ensuite acheté 2 biens pour du locatif en 2014 , les deux font 46m2 , les deux sont loué 400 euros par mois.
J’ai acheté le premier à 27000 euros et l’autre à 29000 euros , 6000 euros de frais de notaire et environ 15000 euros de travaux ….

J’ai un bon rendement locatif.

A Saint Etienne nous avons beaucoup d’étudiants !
Ils viennent de Bordeaux , de Lyon , de Paris car la vie ici est bien moins cher pour se loger que dans des grandes villes.
Des cliniques , des hôpitaux réputés , le STEEL qui a ouvert ses portes cette année et qui a créer beaucoup d’emploi , écoles des mines , écoles d’architecture, la croix rouge etc etc

Le seul HIC serait sans doute la taxe foncière , 46m2 pour 600 euros . Mais quand on paye un appartement 27000 euros … Le ratio n’est pas si vilain …
Un crédit de 215 euros par mois pendant 15 ans … Ça passe tout seul

Au plaisir de vous lire

Surin · #19

Votre message est très partiel et partial, il nous manque des éléments.
Ajoutons que personne ne relate jamais d’expérience d’achat puis revente ici, on reparle de ces investissements après la revente, pas aisée du tout.

Bobkelso42 a écrit :
J’ai acheté mon premier appartement ( résidence principale ) pendant la crise en 2012 …

Après la crise de 2008-2009 et avant la crise actuelle ?

Bobkelso42 a écrit :
75000 euros pour 65m2 et tout à refaire
Aujourd’hui je le loue 550 euros.

Du coup combien pour les travaux ? Avec des artisans ou avez-vous tout fait ?

Bobkelso42 a écrit :
J’ai ensuite acheté 2 biens pour du locatif en 2014 , les deux font 46m2 , les deux sont loué 400 euros par mois.
J’ai acheté le premier à 27000 euros et l’autre à 29000 euros , 6000 euros de frais de notaire et environ 15000 euros de travaux ….
…
Un crédit de 215 euros par mois pendant 15 ans … Ça passe tout seul

Idem pour les travaux, faits par vous on non ? Le crédit pour 2 appartements ou un seul, quel apport ?

Bobkelso42 · #20

Bonjour et désolé du retard je n’ai pas de notification qu’en au réponse à mes messages .

Le première appartement m’a coûter pas loin de 25000 euros de travaux …
La plus grosse partie ( fenetres - porte d’entrée - ravalement façade - interphone - porte immeuble - cuisine équipé ) ont été fait par des artisans professionnel.
Pour l’intérieur de l’appartement, mur cloison plomberie électricité carrelage , j’ai délégué en donnant la main.

Les deux autres appartements, environ 15 000 euros de travaux pour les deux appartements. j’ai délégué en donnant la main

Pour le premier j’avais 10K d’apport . J’ai financer les travaux par mes fonds.

Les deux autres appartements, donc deux autres crédits , 0 apport , travaux de la poche.

Bernard2K · #21

Bobkelso42, le 23/01/2021 a écrit :
J’ai acheté mon premier appartement ( résidence principale ) pendant la crise en 2012 … 75000 euros pour 65m2 et tout à refaire

Vous avez donc payé 1150 €/m² pour un appartement à refaire ? A Saint-Etienne, normalement ça se paie entre 500 et 800 €/m². Inversement, on peut trouver assez facilement plus grand et déjà rénové pour 75000 €. Soit cet appartement a des qualités extraordinaires dont vous avez oublié de nous parler (genre terrasse privative de 60 m² avec vue sur la montagne), soit vous avez fait une très mauvaise affaire.

Aujourd’hui je le loue 550 euros.

Soit un rendement brut de 550*12 / (75000 + 25000 ) = 6,6 %. C’est très mauvais pour Saint Etienne. Ca confirme que vous avez fait une mauvaise affaire.
Avez-vous estimé combien vous pouvez le vendre combien aujourd’hui (réellement, net vendeur) ? C’est combien de moins que les 100 000 € qu’il vous a coûté ?

Dernière modification par Bernard2K (08/02/2021 09h28)

Bobkelso42 · #22

Bonjour , effectivement c’était une mauvaise affaire en 2012. Je n’ai jamais dit le contraire en.
A cette époque lorsque je cherchais des plateaux , on ne trouvais rien à moins de 1000 euros le m2 , sauf dans les mauvais secteur.

L’auteur de ce poste parle de nos jours , et de nos jours l’immobilier à saint Etienne est bas , c’est de nos jours qu’il faut investir …

Je lui ai donner comme exemple le prix de 2012 pour qu’il compare à aujourd’hui.

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Jeuneloup : étude de cas immobilier (investir à Reims ou Saint-Etienne)	9	3 776	27/11/2017 14h27 par arkamoon
Attercap : étude de cas immobilier (achat d'un 50m2 à Saint-Etienne)	4	1 629	11/02/2016 12h38 par jaidelachance
JohnDeer : étude de cas immobilier (immeuble de rapport à Saint-Etienne)	8	2 698	25/01/2016 15h52 par Rastignac
Achat locatif d'un T2 à Saint-Étienne : rentabilité brute de 9,3%	22	3 926	30/08/2015 16h03 par Iqce
Silerinos [62] : étude de cas immobilier (immobilier locatif neuf Pinel à Lens)	9	3 181	31/01/2018 14h36 par dalki
Espritranquil94 : étude de cas immobilier (achat locatif d'un studio à Saint-Denis) [ 1 2 ]	25	3 510	01/04/2016 14h20 par Bernard2K
Investissement locatif dans un T2 refait à neuf… [ 1 2 3 ]	64	15 207	15/01/2016 16h37 par Link182

Altias [Saint-Etienne] : étude de cas immobilier (investissement locatif : neuf ou ancien ?)

#1 17/11/2020 23h46

#2 18/11/2020 00h14

#3 18/11/2020 02h02

#4 18/11/2020 08h41

Altias, le 17/11/2020 a écrit :

#5 18/11/2020 08h54

#6 18/11/2020 11h29

1 #7 18/11/2020 11h59

#8 18/11/2020 12h01

#9 18/11/2020 12h15

#10 18/11/2020 12h23

#11 18/11/2020 12h25

#12 18/11/2020 12h48

Altias a écrit :

1 #13 18/11/2020 13h51

Altias a écrit :

1 #14 18/11/2020 15h19

#15 18/11/2020 15h41

#16 18/11/2020 16h00

#17 18/11/2020 17h40

#18 23/01/2021 01h56

#19 23/01/2021 09h58

Bobkelso42 a écrit :

Bobkelso42 a écrit :

Bobkelso42 a écrit :

#20 08/02/2021 00h35

#21 08/02/2021 08h46

Bobkelso42, le 23/01/2021 a écrit :

#22 08/02/2021 21h40

Discussions peut-être similaires à “altias [saint-etienne] : étude de cas immobilier (investissement locatif : neuf ou ancien ?)”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)