Projet immobilier résidentiel meublé à 8,81% de rdt : vos avis ?

Le premier point à regarder : c’est la loi. Décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables | Legifrance

Il y a des charges récupérables et des charges non récupérables. Parmi ces dernières certaines sont déductibles d’autres ne le sont pas.
En meublé, il vous est en outre possible de passer des charges "au forfait" pour tout au partie des charges récupérables et d’indexer le montant du forfait (comme le loyer principal).

Je vous déconseille de sortir du cadre réglementaire. Avez-vous le détail des "800€ de syndic" ? Il faut les ventiler (+ ne pas oublier la TEOM).

J’avoue ma totale inexpérience dans la location de meublé. Néanmoins, je vous invite à regarder l’impact de vos choix sur la TVA et son éventuelle récupération/non récupération.

Vérifiez les infos en appelant le syndic (y compris le fait qu’il  y ait bien le droit de faire du meublé).
Vérifiez que le bail indique bien que les 360€ sont ’charges comprises forfaitairement’ (sur une location longue durée, ça me semble étrange, car rendant le locataire totalement irresponsable, sur courte durée pourquoi pas car réel impraticable).
Vérifiez qui paie la taxe d’habitation (le locataire normalement).
Vérifiez sur quoi tout ceci (loyer, honoraires syndic, charges, taxe foncière) est indexé (ou les chiffres des années passées).

Toutes les charges sont … des charges pour votre activité LMNP (enfin, sauf peut-être la TEOM, je ne sais pas trop, je la refacture au locataire meublé… mais si le bail prévoyait que je ne la refacture pas, je suppose que ça resterait en charge de l’activité. J’ai une location nue où je ne refacture pas cette TEOM, et je ne peux pas la déduire sur le n°2044).
Je suppose que ce serait une opération sans tva (vous ne la récupérez pas / ne la payez pas…).

En fait, 6.44% pour un bien à gérer soi-même, ce n’est pas non plus un rendement stratosphérique….

D’ailleurs je ne trouve pas 6.44%  : (360*12 - 800 -360 ) / 45000 = 7.02%
Ah si, avec peut-être les frais liés à l’acquisition :   (360*12 - 800 -360 ) / (45000 * 1.09) = 7.02%

Vous n’avez pas tenu compte d’éventuelles vacances locatives ?
Quel est l’état du mobilier ?

Kool31 a écrit :

Les 800€ de syndic correspondent à 200€ appel de fond par trimestre

Ce qui compte, ce ne sont pas les appels de fond, c’est le montant réel, connu quand le syndic clos l’exercice et appelle/rembourse le solde. Mais ça doit être proche de 800€…

GoodbyLenine a écrit :

Vérifiez les infos en appelant le syndic (y compris le fait qu’il  y ait bien le droit de faire du meublé).
Vérifiez que le bail indique bien que les 360€ sont ’charges comprises forfaitairement’ (sur une location longue durée, ça me semble étrange, car rendant le locataire totalement irresponsable, sur courte durée pourquoi pas car réel impraticable).
Vérifiez qui paie la taxe d’habitation (le locataire normalement).
Vérifiez sur quoi tout ceci (loyer, honoraires syndic, charges, taxe foncière) est indexé (ou les chiffres des années passées).

Merci, je vais visiter ce week-end la résidence ce week end afin de connaitre le syndic et pouvoir avoir plus d’infos.
Concernant le bail, actuellement il n’y a personne donc c’est pour cela que je me renseigne pour mettre des conditions dans le sous seing si mon offre est acceptée mardi

GoodbyLenine a écrit :

Toutes les charges sont … des charges pour votre activité LMNP (enfin, sauf peut-être la TEOM, je ne sais pas trop, je la refacture au locataire meublé… mais si le bail prévoyait que je ne la refacture pas, je suppose que ça resterait en charge de l’activité. J’ai une location nue où je ne refacture pas cette TEOM, et je ne peux pas la déduire sur le n°2044).
Je suppose que ce serait une opération sans tva (vous ne la récupérez pas / ne la payez pas…).

En fait, 6.44% pour un bien à gérer soi-même, ce n’est pas non plus un rendement stratosphérique….

D’ailleurs je ne trouve pas 6.44%  : (360*12 - 800 -360 ) / 45000 = 7.02%
Ah si, avec peut-être les frais liés à l’acquisition :   (360*12 - 800 -360 ) / (45000 * 1.09) = 7.02%

Vous n’avez pas tenu compte d’éventuelles vacances locatives ?
Quel est l’état du mobilier ?

En effet je provisionne environ 9% de notaire soit 4050€ d’où le rendement à 6.44%
non le rendement n’est pas extraordinaire mais je pense que c’est un quartier en devenir et il est à 50m d’une fac qui vient d’avoir de gros travaux.
En parlant de rendement stratosphérique avait vous des exemples? Car ca doit faire plus d’un an que je cherche et à pars les "histoires" de E. Franck j’ai jamais vu de dossier à plus de 8%

Non je ne compte pas de vacances locatives lors de mon rendement mais je prévoit toujours quelques mois de crédit au cas où il y en est ou qu’il y est des travaux à faire.
Pour le mobilier je ferai la visite mardi car elle descend de paris ce jour la.
Elle prévoit les visites de 14h à 17h puis remonte à paris. J’ai réussit à avoir un rendez-vous à 13H donc si le projet tient la route j’ai de bonnes chances de passer avant tout le monde…

Oui Kool31, c’est tout à fait ça. Vous pouvez même prendre une marge de sécurité tout en restant sous un seuil psychologique et sans que ce soit un "chiffre rond".
Dans le cadre d’une location meublée, il n’est pas nécessaire de distinguer la partie loyer de la partie charge, vous pouvez indiquer au locataire : "le loyer est de xxx€ charges comprises".

Par exemple vous estimez les charges mensuelles à 29€, un loyer nu pour ce type de logement sur votre secteur de 310€, la valeur des meubles, déco, équipements et électroménager = 1500€.

Voici comment je procède pour calculer la prestation meublée : 1500 divisé par 6 ans (qui est la durée d’amortissement que j’utilise) divisé par 12 mois x 1,5 de benef = 31,25

Vous proposez donc un loyer de : 29+310+31+ 4 soit 374€ (perso j’aime bien quand les loyers terminent par 4 ; d’une part parce que les locataires on tendance à arrondir psychologiquement à la dizaine inférieure, ce n’est pas un multiple de billets donc ils évitent de vous payer en espèces, ils ne savent pas calculer en francs de tête rapidement, ça permet de se démarquer des multiples de 10 ou de 5 que pratiquent souvent les agences, le loyer est donc au juste prix et c’est pas de ma faute si c’est 374.
ça fonctionne aussi avec 2
Vous prendrez quand même soin d’étudier les tarifs de la concurrence sur votre ville et de rester dans le prix du marché.

Evidemment si vous optez pour de la ’belle prestation’ (home cinéma, jacuzzi, robinets en or, vaisselle en porcelaine, couverts en argent, meubles design, etc) votre coëff de bénef sera plutôt 1,25.

Attention de ne pas vous laisser surprendre par certaines cultures d’Asie qui prennent 4, 5 voir 6 bains ou douches par jour, la facture d’eau devient vite énorme.

Si le tri sélectif n’est pas encore mis en place dans la ville, attendez vous à une hausse de la TEOM de 40% d’une année sur l’autre.

Je rejoins GBL, 6,44% c’est en effet peu pour un bien géré soi-même, c’est l’inconvénient des logements isolés dans une copro. il faut préférer les immeubles ou les maisonnettes divisibles en 2 ou3 logements.

pour que le projet soit une bonne affaire il faut que l’appartement et la résidence soit saine pour cela je vais le visiter dès aujourd’hui. Quand je parlais de bonne affaire c’est que dans ma ville c’est dur de trouver un studio à moins de 70k€ pour environ 350-450€ de loyer HC donc quand je voit 45k€ pour 320€HC à peu près ca fait quasiment du 8% brut donc ça mérite de se positionner pour faire la 1ere visite
L’inconvénient de cet appartement est qu’il est à coté d’une zone "sensible" mais qui va être démolie dans les prochaines années. Donc c’est un investissement vraiment sur du long terme en misant sur la valeur du nouveau quartier avec le prix d’un quartier sensible

Sinon j’ai un autre projet plus classique où j’arrive à 6.77% brut et 5.93% net avec un quartier plus dans le centre ville, proche d’un métro, bus et avec une sortie tramway prévue pour 1an et demi.
Donc un choix va se poser entre le projet "classique" et un projet un peu plus risqué
Les rendements sont calculés sur les prix proposés par le vendeur et sont donc négociable ce qui peut encore augmenter les rendements calculés auparavant

Kool31 a écrit :

Suite du projet :

Impossible d’avoir le syndic au téléphone je vais donc essayer d’avoir le maximum d’info demain.
Dans une mesure de prudence j’ai fait une offre pour le 2ème appart (le moins risqué) car le quartier va très certainement augmenter avec le tramway d’ici 2ans et ça va accentuer la demande de location dans ce quartier.

J’ai bloqué ma 1ère offre à 65k€ car le loyer annoncé était de 400+20 alors qu’il est à 360+30 du coup j’ai fait une seconde offre cette semaine qui a été acceptée a 60k€ ce n’est toujours pas un rendement stratosphérique mais je connais bien le secteur et je sais que le quartier va être modifié dans les prochaines années (nouveaux immeubles, tramway, etc…)
De plus le studio est loué par une personne âgée qui entretien très bien l’appartement et règle régulièrement.  Et après son départ je pourrait revaloriser le loyer de quelques dizaine d’euros qui devrait me rapprocher de 7-8% de rendement net.

Maintenant la question se pose sur le financement si je prend un crédit pour ce studio d’environ 60k€ et je risque d’avoir un taux d’environ 4.50€ ou de trouver un 2eme studio pour franchir le "palier" 120€ et avoir un prêt plutôt vers 4.20€. Je contacterai ma banquière dans la semaine afin d’avoir les paliers et les taux exacts du moment.

Kool31 a écrit :

De plus le studio est loué par une personne âgée qui entretien très bien l’appartement et règle régulièrement.  Et après son départ je pourrait revaloriser le loyer de quelques dizaine d’euros qui devrait me rapprocher de 7-8% de rendement net.

Sachez qu’il est quasiment impossible d’expulser une personne âgée de plus de 70 ans

Article 15 loi du 6 juillet 1989 a écrit :

"L’article15-III de la loi du 6 juillet 1989 instaure une protection particulière à l’égard des locataires âgés et démunis.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire qui est âgé de plus de 70 ans et a des ressources annuelles inférieures à une fois et demie le montant annuel du SMIC.
Par ailleurs, le bailleur peut donner congé au locataire "âgé et démuni", dès lors qu’il lui propose "un logement correspondant à ses besoins et possibilités, situé dans le voisinage" (L. 6 juillet 1989, art 15-III). La proposition doit être formulés dans le congé.

Soyez prudent avec ce type de locataire qui peut se retrouver en difficulté financière et ne pas pouvoir être expulsée.

Philippe

Les personnes âgées alcooliques, tres sales, qui connaissent la loi et ne paient pas, qui font l’élevage de chats pour rendre inlouables les logements alentours ça existe aussi. J’ai 1 triste exemple difficile devant les tribunaux actuellement.
Une fois de plus, tonii, vous avez des idées arrêtées qui ne reflètent pas la réalité.

tonii: je vous trouve bien arrogant pour un chti. Non seulement ici mais aussi sur de trop nombreux autres messages.
Quand vous en serez à acheter plusieurs immeubles par an, avec parfois un locataire indésirable déjà en place, nous parlerons de la même chose.
J’ai l’impression que vos 2 ou 3 logements à Bruxelles vous font attraper la "grosse tête".

sky: j’ai pas la grosse tête du tout..

Je gagne 4 fois moins que la plupart des intervenants sur le forum..

La seule chance que j’ai est de ne pas vivre à Paris ça me permet d’avoir des opportunités qu’il n’ya pas dans la capitale…

Je suis quelqu un de terre à terre c’est peut être pour ça que ça ressort dans ma façon de m’exprimer..

Avec mon salaire
jamais j’aurai la possibilité d’acheter des immeubles, je suis un petit…

Nous sommes tous des petits ici et c’est parce que j’ai cette approche que je me lance pas dans des opérations à crédit de centaines de milliers d’euros.

Après je pars du principe que 90% des investisseurs ne gagnent pas d’argent avec l’immobilier donc j’essaye d’imiter les 10% qui en gagnent.

Si  je renvois l’impression d être arrogant c’est pas du tout le but recherché, d’ailleurs j’ai pas le quart des connaissances financières des gens ici

Bien sur que les prix n’ont rien à voir avec la France..

Bruxelles est pas chère dans certains endroits schaerbeek , saint josse, molenbeek, saint gilles c’est à dire les quartiers qui entourent le centre ville..

Dans ces communes il y a des endroits calmes et qui subissent une forte décote.
J’ai acheté à Saint Josse (quartier réputé populaire) mais recherché par les locataires  car à coté du centre ville, à coté de la commission europeenne,  du quartier d’affaire….

Pour les loyers ils ont fortement augmenté depuis environ 3 ans car pression demographique forte.

Par contre dans les coins "recherchés" Ixelles, Etterbeek, Auderghem on est à 4000 euros le m2..Même pas la peine d’investir  Anderlecht est pas cher mais à eviter parce que sarcelles à coté ce sont des enfants de choeurs…

A Lille j’ai cherché à l époque des types 2  mais je trouvais rien de correct à plus de 7% de rentabilité brute..

je suis d’accord avec vous l’immobilier en France est sur coté, quand vous dites que toulouse est plus chere que bruxelles vous voyez bien qu’il y a quelque chose qui cloche…

placementpapa31 a écrit :

non non je vous assure tout est normal
D’ailleurs regardez la courbe de Friggit : on n’est même pas encore au prix d’avant 14!

Pouvez vous  détailler votre pensée ?

Philippe