Montant maximum pour un premier investissement immobilier locatif ?

Bonjour Christof,

A proprement parler, le financement se trouve après avoir trouvé le bien.
Par contre, dès le départ de votre projet, il est effectivement important de vérifier votre capacité d’endettement, justement pour ne pas perdre du temps sur des biens trop chers pour vos capacités.
En fonction de votre revenu, de vos crédits en cours, de vos habitudes bancaires, votre capacité d’emprunt peut être très variable…
Votre banquier peut sûrement vous donner un premier aperçu, et sinon il y a tout un tas de simulateurs qui peuvent le faire.

Petit Apparté par ailleurs, concernant le projet dont vous parlez :
600 000€, plus les frais de notaires, ça fait quand même une sacrée somme, pour un premier investissement (sans parler de la quantité de lots à gérer).
Je ne sais pas dans quelle région vous êtes, mais il est peut être possible de trouver des biens moins chers, moins gros, histoire de vous faire la main ?

Claire

Non, je ne suis pas propriétaire de ma résidence pincipale.

Je suis bien conscient que cela serait un gros projet en termes de sommes, mais comme l’immeuble est déjà entièrement loué, il y aurait moins de travaux avant lancement et moins de recherche de locataires.

C’est aussi une question théorique, pas que lié à ce projet.

Disons que sur le papier, avant négociation, cela semble pas mal.

La personne semble vendre car il gère à distance depuis quelques années, mais avec l’aide de son père sur place, qui fatigue et lui a demandé de ne plus beaucoup aider.

Et puis je connais très bien la ville.

En termes de financement, d’après La page que vous avez demandée n’existe pas sur notre site  Meilleurtaux ® j’obtiens entre 3200 € et 4400 € de mensualité. Le loyer est annoncé à 5000 €. Donc il semblerait pouvoir avoir une mensualité entre 64% et 88% du loyer. Ca plus les les 9% pré-négociation, je me dis que les chiffres seuls sont pas mal. Reste à voir la réalité et surtout la faisabilité du financement.

Dernier point : le bien est au sein d’une SCI à l’IR détenu par le vendeur et sa femme.

Y a-t-il de grandes différences entre acheter le bien à la SCI pour moi ou acheter toutes les parts de la SCI (éventuellement avec un ou des membres de ma famille sur place, il me semble qu’il faut être au moins 2 pour une SCI) ?

Merci.

D’un point de vue théorique, le projet semble viable, surtout si l’immeuble est en état correct avec des locataires fiables. Le fait que vous connaissiez bien la ville est aussi un gage de sécurité dans votre investissement, j’imagine que vous habitez proche de cette localité.

Pour les banques, il faut faire un bilan de financement, garder au max l’apport pour la sécurité et ne pas hésiter à allonger la durée de location pour générer du CF. Il faudrait aussi bien réfléchir à la fiscalité, qui risque d’être alourdie et pénalisante. La piste du régime meublé peut être intéressante à creuser, à étudier.

Le fait de ne pas être propriétaire de votre RP n’est pas un souci, au contraire. Vous êtes célibataire aujourd’hui et n’avez pas besoin d’être pieds et mains lié à votre logement.

En revanche, d’un point de vue pratique, si vous voulez franchir le cap, il vous faudra vous entourer de personnes pour gérer le tout et je pense en particulier à une agence immobilière ou bien à une personne de confiance pour s’occuper des locataires (entrées, sorties, relations habituelles…). La location peut être une activité chronophage.

Smad a écrit :

Dans le meilleur des cas vous réalisez 600€ de cash flow mensuel. Est-ce suffisant pour amortir les charges ? Les assurances ? Les différents impots ?

Gratouille a écrit :

Il faudrait aussi bien réfléchir à la fiscalité, qui risque d’être alourdie et pénalisante.

perecastor a écrit :

Sans parler de l’impact fiscal, s’il n’est pas anticipé et géré, d’un revenu complémentaire de 60k€ ?

Merci pour ces points.

Effectivement, il y a un biais de lecture de ma part. Sur ce forum, bon nombre de projets détaillés ont des travaux au début, qui ont l’avantage d’être financés par prêt et de créer du déficit. De fait, peu d’imposition et peu d’apport. Hors il n’y aurait pas ou peu de travaux dans ce projet (en théorie d’après le vendeur). Donc en cas de travaux en cours (année 2 et plus) : c’est du cash et pas de l’emprunt. Par ailleurs pas ou peu de déficit : impôt plein pot !

Etant dans la tranche à 30%, il y en aurait pour 20 000 € à 30 000 €, ce qui grève beaucoup le cashflow, voire le rend négatif.

Très bon point. Merci encore.

Gratouille a écrit :

La piste du régime meublé peut être intéressante à creuser, à étudier.

Le bien étant au sein d’une SCI à l’IR, il faudrait l’en sortir d’abord. Il me semble que cela a un impact non négligeable sur les frais de mutation ?

Mais sinon, oui, remplacer au fur et à mesure les baux de location nue par des baux de location meublée serait un bon moyen de réduire l’imposition, je suis d’accord.

perecastor a écrit :

Avez-vous fait une présentation ? Il faut mettre en perspective votre projet au vu de vos revenus d’activité, ce que vous ne précisez pas.

Non je n’ai pas fait de présentation. Je préfère attendre d’avoir un premier projet concret pour le faire. Entre temps j’essaie de mon mieux de formuler des questions théoriques afin de mieux saisir les principes généraux.

perecastor a écrit :

En revanche l’achat ou non de la RP est un sujet un peu à part, qui dépend de votre projet professionnel et personnel, et vous pouvez tout à fait choisir d’investir en locatif tout en restant locataire de votre RP. Attendez vous toutefois à être "challengé" par certains banquiers, qui n’aiment pas ce genre de profils.

Je préfère effectivement ne pas commencer par ma RP et m’attend à devoir défendre ce choix face à un financeur. Je profite en partie de ce forum pour fourbir mes armes dans cette probable future discussion.

Bonjour,

A 600K€, on n’est plus dans un petit immeuble de rapport ! Quoi que tout est matière de perspective dans la vie…

Cependant, ça me paraît beaucoup pour démarrer.

Je vous recommande d’aller voir plusieurs banquiers/courtiers avec votre projet : vous saurez alors jusqu’où ils pourront vous suivre. Soyez "pro" et arrivez avec vos feuilles excel déjà remplies (businbess plan) et prêtes à être modifié pour s’adapter aux critères de la banque : %revenu locatif pris en compte, durée du prêt, taux… Prévoyez également un onglet avec votre taux d’endettement, reste à vivre…

Le rendement affiché peut s’atteindre avec des immeubles de taille bien inférieure : pourquoi ne pas diluer le risque en effectuant 2 ou3 opérations de 200-300K€ sur les 6-12-18 prochains mois ?

Le régime LMNP me semble approprié dans votre cas.

Ne négligez pas non plus le temps que prend la gestion des locataires : cette activité s’apprend avec le temps et la méthodologie que vous allez forcément devoir développer.

Dans tous les cas, c’est toutefois un beau projet.

Moke a écrit :

A 600K€, on n’est plus dans un petit immeuble de rapport ! Quoi que tout est matière de perspective dans la vie… Cependant, ça me paraît beaucoup pour démarrer.
…
Le rendement affiché peut s’atteindre avec des immeubles de taille bien inférieure : pourquoi ne pas diluer le risque en effectuant 2 ou3 opérations de 200-300K€ sur les 6-12-18 prochains mois ?

Oui je cherche plutôt dans les 100-200 k€ pour commencer mais, comme j’ai dit, sur le papier celui-ci parait très tentant, donc je vais creuser un peu. Mais j’avais besoin de savoir à quel point 600 k€ était démeusuré ou possible.

Moke a écrit :

Je vous recommande d’aller voir plusieurs banquiers/courtiers avec votre projet : vous saurez alors jusqu’où ils pourront vous suivre. Soyez "pro" et arrivez avec vos feuilles excel déjà remplies (businbess plan) et prêtes à être modifié pour s’adapter aux critères de la banque : %revenu locatif pris en compte, durée du prêt, taux… Prévoyez également un onglet avec votre taux d’endettement, reste à vivre…

Les banquiers regardent-ils cela en live ? Je ne m’y attendais pas…

perecastor a écrit :

Vous pouvez estimer très précisément l’évolution de l’impact fiscal au cours du temps via les outils de simulation Rendementlocatif.com ou autres… les avez-vous utilisé pour calculer votre cash-flow les premières années ?

Oui un peu vite fait, mais je compte avant tout créer mon propre tableur/script, d’une part pour avoir le plein contrôle (gratuit) dessus et d’autre part pour m’assurer que je comprends tout. Je pourrais ensuite comparer mes calculs avec ceux des outils déjà disponibles.

perecastor a écrit :

Notez que la meilleure manière d’optimiser votre cash-flow est de négocier âprement le prix d’achat du bien ! Les acheteurs sont rares sur ce genre de biens réservés aux investisseurs semi-professionnels ou professionnels, vous mettant dans une position favorable pour la négociation.

Je pense que le marché et le temps joue pour moi : d’une part le vendeur semble s’en séparer car cela devient difficile à gérer à 600 km ; d’autre part l’annonce était à 600 000 € sur LBC en Juin 2015 et un peu moins sur LBC en Septembre (même si le vendeur a écrit "prix ferme" ). En revanche, que le bien n’ait pas été déjà vendu me met la puce à l’oreille en termes de risques cachés au premier abord.

perecastor a écrit :

La précédente structure de détention de l’immeuble n’a aucun impact sur vous, vous achetez le bien seul à la SCI et non la SCI dans sa totalité (sauf arrangement spécifique avec le vendeur). Les FDN classiques (~ 8%) s’appliqueront.

Merci de cet éclairage. Pour information : Le vendeur propose d’acheter le bien en direct ou d’acheter l’ensemble des parts de la SCI.