Durée maximum d'un cautionnement solidaire en meublé ?

Je mets une clause dans le contrat de bail meublé: si la caution est résiliée, le bail le sera aussi à l’échéance en l’absence de nouvelle caution.

montagnard a écrit :

En revanche, il ne faut surtout pas prévoir une caution à durée indéterminée : dans ce cas-là, la caution peut se dédire dès le lendemain de la signature du bail.

En êtes-vous sûr? Le premier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 est rédigé ainsi :

« Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Si je comprends bien, en prenant l’exemple d’un bail nu, le risque est donc que la caution résilie pendant les 3 premières années, auquel cas la caution prend fin à l’échéance du bail. Si ensuite le locataire renouvelle tacitement son bail, le bailleur n’est plus couvert car la caution n’aura pas été renouvelée tacitement.

Donc comment rédigez-vous l’acte de cautionnement solidaire pour qu’il reste valable en cas de renouvellement tacite du bail?

Nous soussignés, XXX, déclarons nous porter caution solidaire pour une durée de XXX an renouvelable tacitement par période de XXX an, à compter de la date de signature du bail, et sans pouvoir exiger la poursuite préalable du locataire, du règlement de toutes les sommes que pourraient devoir M. XXX à M. XXX, son bailleur (et éventuellement les bailleurs successifs), résultant d’un contrat de location signé le XXX pour un logement situé XXX.

Notre engagement à durée déterminée prendra fin à la première date d’expiration du bail ou, en cas de reconduction, à toute nouvelle date d’échéance dudit bail après reconduction.

françois 136, pour répondre à votre question initiale : l’acte de caution doit préciser la durée, car la personne se portant caution doit mesurer clairement son engagement. Celle-ci peut être déterminée (et dans ce cas, on indique la durée) ou indéterminée.
Le fait de limiter au bail initial et deux renouvellements relève de la coutume et non pas d’une limite de la loi. Peut-être y a-t-il une jurisprudence disant qu’une durée déterminée plus longue que le bail et deux renouvellements pourrait être requalifiée en caution à durée indéterminée, mais je n’en ai pas connaissance. Quand bien même, il faudrait une personne caution qui, voulant se désengager avant le terme de la caution, applique le raisonnement : "durée déterminée plus longue que 1 bail et 2 renouvellements, donc requalifiable en durée indéterminée, donc je peux résilier dès la fin du premier bail, donc je pense à envoyer ma LRAR avant la fin de ce bail pour que cela s’applique à cette échéance"… il faudrait donc une personne très informée et très motivée à résilier, ce qui ne doit pas arriver souvent.

Au total, vous avez les possibilités suivantes comme durée de caution pour un bail meublé :
1) bail meublé de 1 an + caution à durée déterminée de 1 bail et 2 renouvellements : vous êtes couvert pour 3 ans.
2) bail meublé de 3 ans + caution à durée déterminée de 1 bail et 2 renouvellements : vous êtes couvert pour 9 ans. Je rappelle que la durée du bail de 1 an en meublé est un minimum, pas un maximum. Vous pouvez très bien faire un bail meublé de 3 ans ou même de 5 ans. Cette durée importante risque tout de même de se retourner contre vous car elle protège le locataire (diverses choses ne sont possibles pour le bailleur qu’à l’échéance du bail).
3) durée indiquée dans l’acte de caution, indépendamment de la durée du bail, par exemple 10 ans. Vous êtes couvert pour cette durée-là.
4) durée indéterminée. Personnellement, ça me paraît la meilleure solution. Quelle proportion de personnes caution vont se dire "ouh, un an est bientôt passé, je dois envoyer ma LRAR de résiliation d’engagement de caution !". Tous les gens normaux ne savent même pas qu’ils peuvent résilier et/ou n’y pensent pas. Prendre des précautions particulières pour se prémunir des 0,1 % de personnes caution qui vont penser à se désengager me semble excessif.

C’est étrange, mais il me semble que nous avons déjà eu cette discussion…

Vous avez raison, et d’ailleurs si ce n’était pas le cas, ce ne serait pas un congé.

J’ai posé la question à un professionnel de l’immobilier concernant la différence de date entre signature des actes de cautionnement et signature du bail. Voici ce qu’il m’a été répondu :

Bonjour,

L’important est que le garant doit se porter caution solidaire du locataire à partir de la prise d’effet du bail, la date de signature en revanche n’a pas d’importance.

Vous pouvez effectivement lui adresser le projet du bail pour qu’il en prenne connaissance mais il devra avoir un exemplaire original signé.

Bien cordialement

Je suis étonné qu’une caution puisse signer un acte de cautionnement sans avoir le bail définitif signé sous les yeux.

Que pensez-vous de cette réponse ?

francois136 a écrit :

Je suis étonné qu’une caution puisse signer un acte de cautionnement sans avoir le bail définitif signé sous les yeux.

Que pensez-vous de cette réponse ?

Cette réponse est tout à fait exacte. J’ai cru aussi qu’il était nécessaire de faire signer le bail par la caution mais c’est inutile. Cela dit, toutes les informations principales données indiquées dans le bail sont reprises dans le formulaire de cautionnement (voir modèle sur site service public ici

Pour information :

La signature électronique bientôt autorisée pour les actes de cautionnement !

gererseul.com a écrit :

La signature électronique utilisable dans tous les actes de gestion locative

Cela fait ainsi plusieurs années que les crédits immobiliers peuvent être signés de cette façon. Même constat pour les assurances, qu’elles soient liées au crédit comme l’assurance emprunteur décès-invalidité, ou à l’habitation, comme l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance loyers impayés (GLI). Les promoteurs aussi font, depuis plusieurs années déjà, signer les contrats de réservation de façon électronique, et, de manière, générale, tous les documents du contrat de vente. Les investisseurs s’engageant sur des achats locatifs dans le cadre des dispositifs fiscaux Pinel, Denormandie ou Cosse, en bénéficient.

Concernant l’étape de la gestion locative, quasiment tous les documents pouvaient faire l’objet d’une signature dématérialisée : le bail nu ou le bail meublé, le bail parking, le bail de colocation, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les quittances de loyer… L’acte de cautionnement était l’un des seuls à ne pas pouvoir bénéficier de la signature électronique. C’est désormais chose faite avec cette ordonnance du 15 septembre 2021 qui permettra cette signature dématérialisée à partir du 1er janvier 2022.

Rappelons que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

[…]

Les modifications apportées par le décret du 15 septembre 2021

L’autorisation de signer prochainement électroniquement les actes de cautionnement n’est pas la seule modification présente dans l’ordonnance.

La mention (qui, depuis la loi ELAN de 2018, avait été supprimée) est également mentionnée dans l’ordonnance pour les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire. Tout particulier qui se porte caution devra obligatoirement, dès 2022, apposer, sur le contrat, une mention (manuscrite ou écrite sur l’ordinateur) indiquant clairement qu’il s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire. L’indication d’un montant maximum devra, par ailleurs y figurer, en lettres et en chiffres.

Attention ! Sans cette mention, l’acte de cautionnement serait considéré comme non valable.