SCPI en nue propriété : investir dans les SCPI en nue-propriété…

Nicolas0 · #51

Merci de votre réponse. Il s’agit de PF02.

Frédéric · #52

mathieums a écrit :
Je me posais la question par contre sur un crédit de SCPI en nu propriété, il me semble que les intérêts ne peuvent être déductibles ?

Merci pour vos retours.

Mathieu

Les intérêts ne sont déductibles que par le contribuable susceptible de déclarer des revenus, donc l’usufruitier - ce qui est au fond assez logique.

Frédéric

stephane · #53

Sur PFO2, la clé recommandée par la société de gestion est bien de 66% sur 10 ans. Vous êtes donc dans les clous sur cette scpi.

cc62 · #54

Bonjour,

J’envisage l’achat de scpi en NP :

choix et montants :
Efimmo 1 : 66 KE
Primopierre 40 Ke
Primovie : 20 KE
Corum convictions : 10 KE

Immorente : 70 KE

Je possède déjà patrimocommerce pour 150 Ke en NP et PfO2 pour le même montant

A l’étude Epargne foncière et selectinvest 1 , immoplacemement

Quels sont vos retours sur ces scpi et que pensez vous de ma répartition ?

merci

Mathieulovic · #55

Bonsoir,

cela fait quelques temps que que je me renseigne sur l’achat de l’usufruit de SCPI mais malgré des simulations sur excel ou bien sur le site primaliance, j’ai du mal à voir un réel avantage par rapport à de l’achat en plein propriété. Certains sites "promettent 100€ de revenus en investissant que quelques milliers d’euros. J’ai du mal à le croire.

J’ai un TMI bien ancré à 14% qui aurait du passé même à 5.5% l’année prochaine si le gouvernement ne touchait pas aux différentes tranches.

Faut il privilégié un crédit sur le période donné pour profiter de la déduction d’impôts? Il y a t-il une astuce pour optimiser un tel placement?

stephane · #56

Si votre taux marginal d’imposition est à 14%, je pense que l’achat en nue-propriété est moins rentable que l’achat en pleine propriété et à crédit.

L’achat en nue-propriété est d’autant plus intéressant que vous êtes fortement imposé à l’impôt sur le revenu et à l’impôt de solidarité sur la fortune, ce qui n’est pas votre cas.

Je ne connais pas votre situation personnelle et votre objectif patrimonial. Souhaitez-vous percevoir des revenus immédiats ou à terme ? Avez-vous d’autres emprunts ? Quelle épargne souhaitez-vous consacrer à ce projet ? Quelle est votre situation personnelle (âge, situation matrimoniale, etc…) et patrimoniale ?

- Si vous souhaitez avoir des revenus complémentaires immédiats, l’achat en pleine propriété s’impose tout naturellement.

- Si vous souhaitez bénéficier de revenus à terme (pour le jour de votre départ en retraite), vous pouvez avoir intérêt à faire un achat à crédit sur une durée correspondant au délai qui vous sépare de votre retraite. Ce faisant, vous tirerez partie de l’effet de levier du crédit puisque les taux des prêts immobiliers sont particulièrement bas en ce moment. Au cas particulier, si un apport est envisageable, vous pouvez combiner l’achat à crédit avec l’achat au comptant pour viser l’autofinancement.

Tout cela se calcule facilement.

Mathieulovic · #57

Bonjour Stéphane (et la communauté)

Je parlais en fait d’acheter de l’usufruit. L’idée d’avoir un cash flow positif après une telle opération m’avais l’air intéressante.

J’ai acheté en début d’année des SCPI (par votre intermédiaire d’ailleurs) et comme ma situation évolue, l’achat d’usufruit pourrait me correspondre.

Je passe bientôt à 4.5 parts avec un revenue imposable qui va baisser (blocage de primes, baisse des revenus de ma femme etc…)

Quand je regarde des offres pour acheter de l’usufruit sur viageo par exemple, en tentant de simuler plusieurs types d’achat (crédit ou comptant), je n’arrive pas à avoir une opération rentable. Je part du postulat que les revenus locatifs seront stables vu qu’il y à l’air d’avoir pas mal de chance pour que l’immobilier baisse sur les prochaines années

es ce que le rendement d’achat en usufruit est rentable uniquement si les loyers augmentent?

stephane · #58

Si je me suis trompé sur votre projet, c’est parce que vous êtes dans la rubrique "achat de nue-propriété". Ce que j’indique plus haut reste toutefois valable pour les candidats à un achat en nue-propriété…

Ce post traitera donc de l’achat en usufruit pour une personne physique avec un TMI à 14%

Pour les personnes physiques, l’achat d’usufruit n’est généralement pas intéressant du tout, pour les raisons suivantes :

- En achetant de l’usufruit de parts de scpi, vous percevez un dividende très important pour une durée limitée, 5, 7 ou 10 ans par exemple. Il s’agit d’un placement à fonds perdus puisqu’au terme, l’usufruit s’éteint.
- Au plan fiscal, tous les dividendes perçus sont imposables à l’impôt sur le revenu, sans possibilité de considérer qu’une partie des revenus perçus correspondent à l’amortissement du capital initialement investi (art 31 du Code général des impôts). Les revenus qui correspondent à la reconstitution du capital initial sont donc imposés à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux contributions sociales, sans faveur particulière.

Prenons un exemple pour illustrer ce (mauvais) traitement fiscal :

- Achat d’un usufruit sur la scpi Corum convictions pour 10 ans à 37% du prix en pleine propriété pour 37000 euros. Perception d’un dividende de 6% l’an pendant 10 ans, soit 6000 euros.

Avec un TMI à 14%, vous allez payer 6000 x 29,5% = 1770 euros d’impôts.
Votre revenu net annuel sera donc de 6000 - 1770 euros = 4230 euros seulement

Le taux de rendement interne de l’opération, après impôts et contributions sociales, sera de seulement de 2,68% l’an.

Avec un achat en pleine propriété, vous avez : 6% - (14% + 15,5%) = 4,23% l’an.

L’achat en usufruit pour les personnes physiques n’est intéressant que si vous disposez d’une importante enveloppe de déficits fonciers qui pourraient être perdus en l’absence de revenus fonciers supplémentaires…

S’agissant des personnes morales à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit est beaucoup plus intéressant, car, sous ce régime fiscal, il est possible d’amortir l’usufruit, sur la durée contractuelle du démembrement.

stephane · #59

Vous allez avoir un troisième enfant ?

stephane · #60

Excusez-moi, je n’avais pas fait le lien entre votre pseudo et votre dossier au cabinet !

Si je me suis trompé sur votre projet, c’est parce que vous êtes dans la rubrique "achat de nue-propriété". Ce que j’indique plus haut reste toutefois valable pour les candidats à un achat en nue-propriété…

Ce post traitera donc de l’achat en usufruit pour une personne physique avec un TMI à 14%

Pour les personnes physiques, l’achat d’usufruit n’est généralement pas intéressant du tout, pour les raisons suivantes :

- En achetant de l’usufruit de parts de scpi, vous percevez un dividende très important pour une durée limitée, 5, 7 ou 10 ans par exemple. Il s’agit d’un placement à fonds perdus puisqu’au terme, l’usufruit s’éteint.
- Au plan fiscal, tous les dividendes perçus sont imposables à l’impôt sur le revenu, sans possibilité de considérer qu’une partie des revenus perçus correspondent à l’amortissement du capital initialement investi (art 31 du Code général des impôts). Les revenus qui correspondent à la reconstitution du capital initial sont donc imposés à l’impôt sur le revenu ainsi qu’aux contributions sociales, sans faveur particulière.

Prenons un exemple pour illustrer ce (mauvais) traitement fiscal :

- Achat d’un usufruit sur la scpi Corum convictions pour 10 ans à 37% du prix en pleine propriété pour 37000 euros. Perception d’un dividende de 6% l’an pendant 10 ans, soit 6000 euros.

Avec un TMI à 14%, vous allez payer 6000 x 29,5% = 1770 euros d’impôts.
Votre revenu net annuel sera donc de 6000 - 1770 euros = 4230 euros seulement

Le taux de rendement interne de l’opération, après impôts et contributions sociales, sera de seulement de 2,68% l’an.

Avec un achat en pleine propriété, vous avez : 6% - (14% + 15,5%) = 4,23% l’an.

L’achat en usufruit pour les personnes physiques n’est intéressant que si vous disposez d’une importante enveloppe de déficits fonciers qui pourraient être perdus en l’absence de revenus fonciers supplémentaires…

S’agissant des personnes morales à l’impôt sur les sociétés, l’achat d’usufruit est beaucoup plus intéressant, car, sous ce régime fiscal, il est possible d’amortir l’usufruit, sur la durée contractuelle du démembrement.

Mathieulovic · #61

ah oui en effet, je me suis trompé de file. Effectivement, l’achat de l’usufruit concerne peu de personne.

Je vais chercher autre chose pour diversifier un peu mes placements sans réduire ma capacité d’emprunt.

@Stephane, mon troisième enfant arrive dans une semaine.

Viny10 · #62

Bonjour à tous,
désolé si je demande conseil, mais après vous avoir lu abondamment, je n’arrive plus à avancer…

Gros TMI et me rapprochant de l’IR, je souhaite acheter des SCPI en nu propriété.

Des membres de ma famille (hors déclaration impôts) peuvent il acheter l’usufruit ?

Comment achète t-on en nu-propriété ? Avec des société genre Primalliance ou doit-on plutôt se tourner vers un conseiller en gestion, une banque ?

Merci pour toutes vos discussions.

stephane · #63

@Viny10 : pour acheter des parts de scpi en nue-propriété, il suffit de vous adresser à un conseil en gestion de patrimoine qui pratique ce type d’opération.

Des membres de votre famille peuvent effectivement acheter de l’usufruit, mais ce type d’achat n’est généralement pas intéressant pour des personnes physiques, pour les raisons que j’ai déjà exposées dans cette discussion.

Lorsque je traite ce type de dossier, je trouve dans ma clientèle ou chez un confrère, la contrepartie en usufruit correspondant au projet d’investissement du nu-propriétaire. Il s’agit généralement d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés qui cherche à placer à moyen terme sa trésorerie.

De très nombreuses scpi peuvent être démembrées. La première chose à faire est donc d’identifier la ou les scpi de rendement qui peuvent vous intéresser ou de vous faire conseiller sur ce point.

La seconde question à vous poser est celle de la durée du démembrement. Dans combien de temps souhaitez-vous percevoir les revenus des parts achetées La durée est généralement définie en fonction de la date probable de départ en retraite.

Frédéric · #64

Des membres de ma famille (hors déclaration impôts) peuvent il acheter l’usufruit ?

Attention, si le nu-propriétaire est un héritier de l’usufruitier, le fisc pourra considérer que la totalité de la valeur du bien est à prendre en compte dans l’actif successoral (art 750 et 751 du CGI - qui ne s’appliquent évidemment pas dans le cas où le démembrement provient de successions ou de donations déjà soumises à l’impôt): il n’est donc pas possible d’utiliser l’investissement en démembrement pour préparer sa succession.
En revanche, on peut évidemment toujours acheter la pleine-propriété puis procéder à une donation avec réserve d’usufruit (en sachant que, en cas d’emprunt, les intérêts ne sont déductibles pour une personne physique qu’en cas de détention de l’usufruit).

stephane · #65

Il est possible d’éviter l’application de la présomption de l’article 751 CGI en cas d’achat conjoint des parts par l’usufruitier et le nu-propriétaire, si les fonds utilisés par l’usufruitier proviennent d’une donation faite par l’usufruitier au nu-propriétaire.

ART 751 CGI : Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.
La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.
Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa, et 1100 du code civil.
Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession.

Vous noterez que l’article 751 du CGI donne le "mode d’emploi" de ce qu’il faut faire au cas présent, pour éviter la présomption fiscale :
- Une donation de somme d’argent par acte ayant acquis date certaine, c’est à dire une donation manuelle de somme d’argent révélée à l’administration fiscale ou une donation-partage par acte notarié.
- La mention de l’origine des deniers dans l’acte constatant l’emploi de ces fonds par le nu-propriétaire.

Nikki · #66

Bonjour,

J’étudie l’intérêt d’intégrer un peu de SCPI dans mon patrimoine.

Si je le fais, cela sera en nue propriété. Je me pose une question : comment se traite le marché secondaire de la nue-propriété ?
Est-il aisé de trouver quelqu’un pour reprendre de la NP initiée il y a mettons 5 ans pour 10 ans ?
Est-ce même plus facile que sur un démembrement "initial", car la NP est alors disponible immédiatement sans avoir à chercher d’usufruitier ?

Quels sont les frais qui seront payés par les parties ? Sont-ils uniquement composés des frais fixes pour la modification du registre de la société de gestion ou est-ce qu’il y a de nouveau des frais d’acquisition à payer (mais à qui…) ? De même, je suis parti de l’idée que les transactions de nue-propriété sur le secondaire se faisaient avec avec une décote dépendant de la durée mais le tout basé sur le prix net acheteur, ce qui est favorable à la vente… est-ce possible ?

Le montage que j’imagine serait celui de 15 ans de nue-propriété avec une possible sortie au bout de N années en capital. L’intérêt pour moi est l’absence de revenu pendant la période de capitalisation, la flexibilité de la date de sortie et la taxation d’un coup sur une année qui aura peu de revenus.

Je vous remercie pour tout commentaire sur cette idée de stratégie.

GoodbyLenine · #67

Je ne connais pas de marché secondaire organisé de la nue-propriété, et ce marché doit être très étroit (= quasiment aucun vendeur).

Pour vendre (acheter), il vous faudra trouver vous-même un acheteur (vendeur), ou passer par un intermédiaire (qu’il faudra rémunérer, à peu près autant que la commission perçue par le commercialisateur qui fait souscrire des parts de SCPI à ses clients, voire un peu plus car c’est une opération plus délicate à gérer, car il faut sécuriser plusieurs actions pas vraiment simultanées : déclaration au fisc, envoi à la société de gestion pour transfert des parts, paiement du prix convenu).

Les frais à payer seront, outre la commission à celui qui vous trouverait un acheteur (vendeur) :
a) droits à payer au trésor public : 5% de la valeur "fiscale" de la nue-propriété, elle même égale à 77% de la valeur de la pleine propriété si l’usufruit restant est de 10 ans ou moins;
b) somme forfaitaire (entre 50 à 200€ selon la SCPI) à payer à la société de gestion pour faire le transfert de la nu-propriété des parts dans ses livres;
c) éventuel impôt sur la plus-value (j’ignore comment la base imposable à 19%+15.5% serait calculée)

Un démembrement est à priori à envisager seulement si vous anticipez de conserver jusqu’au remembrement.

Après, si vous trouvez un acheteur d’usufruit temporaire disposé à accepter certaines clauses prévoyant un rachat (à un prix qu’il accepterait), pourquoi pas, mais il vous faudra sans doute faire des concessions significatives sur le prix pour en trouver un…

vm59 · #68

Bonjour

A 15 ans maximum de la retraite avec une TMI à 30 % aucun crédit une RP payée j’envisage des revenus complémentaires pour ma retraite

Achat de 150 000 euros de parts de SCPI en nue propriété pendant 10 ans soit un montant d’environ 100 000 euros .

L’idée serait d’emprunter totalement ces 100 000 euros sur 20 ans. Pas de revenus pas de fiscalité pas de déduction des intérêts d’emprunt pendant la détention de la NP

au remembrement dans 10 ans, mon prêt court toujours et dans ce cas je peux déduire les intérêts et diminuer la fiscalité

Pensez vous que ce montage est possible ?

merci de votre aide

GoodbyLenine · #69

Je pense que ce montage est "possible", mais :
- trouver un banquier l’acceptant sera difficile (opération atypique), et vous devrez démontrer avoir des revenus par ailleurs vous permettant de couvrir les échéances, et donner une garantie suffisante (pas sur que nantir les parts de SCPI suffise);
- après 10 ans, les intérêts ne représenteront plus qu’une très faible partie de vos échéances (et il n’y aura donc plus grand chose à déduire);
- je ne suis pas sur du tout que ce soit optimisé par rapport à une acquisition à crédit de la pleine propriété (il faut faire les calculs précis !), ou d’autres montages (par ex achat de la NP 15 ans, ou achat comptant d’un peu de NP (ou de SCPi de plus-value) combiné avec achat à crédit de PP.

stephane · #70

Malheureusement, le Crédit Foncier de France ne finance plus ce type d’opération, sauf cas très particuliers…

Pour une opération avantageuse au plan fiscal, vous pouvez :

- soit faire l’acquisition d’un portefeuille diversifié de parts de scpi de rendement et de capitalisation détenu en direct et en pleine propriété. Dans cette configuration, une répartition appropriée entre les deux types de scpi permet de faire correspondre les loyers encaissés avec le montant des intérêts d’emprunt déductibles, ce qui permet de réaliser un achat neutre au plan fiscal.

J’en parle ici : SCPI de capitalisation ds l’achat à crédit de SCPI : des avantages !

- soit faire l’achat d’un portefeuille de scpi de rendement, en pleine propriété, au travers d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Ce schéma permet de bénéficier de l’impôt sur les sociétés au taux réduit de 15% pendant toute la phase de constitution de patrimoine, ce qui optimise grandement l’effet de levier du crédit.

Pour être intéressant, il faudra, toutefois, envisager un montant d’investissement nettement plus important que 150.000 euros…

jimbow · #71

Bonsoir,

Je regarde à l’heure actuelle un investissement de type SCPI dans le but de débloquer ma prime PEL tout en ne dégageant pas de revenus fonciers (mes droits PEL expirent en Janvier 2016).

J’ai pensé à la combinaison SCPI Nue Propriété (par exemple Patrimmo Croissance) et une SCPI de commerce/bureaux, le tout à crédit.

Pouvez-vous me dire si ma compréhension est correcte?
- SCPI de commerce/bureaux:
j’ai un crédit avec des Intérets annuels I1 et des Loyers annuels L1
Pour simplifier, mes revenus fonciers R1 seront: R1 = L1-I1 >0
=> c’est correct?

- SCPI nue propriété (en supposant qu’elle me débloque ma prime PEL):
j’ai un crédit avec des intérets annuels I2 et des loyers annuels L2(=0)
Pour simplifier, mes revenus fonciers R2 seront: R2 = L2-I2 = -I2 <0

Mon revenu foncier total sera-t-il R3=R1+R2=L1-I1-I2 ?
Si R3<0, je n’ai ni impôts ni CSG à payer (sur ces deux SCPI)?

Beaucoup de questions
Bonne soirée

jimbow · #72

Et bien, je ne pensais pas sécher le forum avec mes équations

simouss · #73

Je vous renvoie vers le topic épinglé contenant le très bon post de Stéphane.

Personnellement je ne peux répondre à vos questions qui sont en dehors de mon cercle de compétence.

L’investissement en nue-propriété de parts de SCPI : pourquoi ? comment ?

roro · #74

Bonsoir,

- Pour simplifier, mes revenus fonciers R1 seront: R1 = L1-I1 >0

Non, il y a les charges, etc. que vous aurez à déclarer (données fournies par la société de gestion); par ailleurs, il y a également parfois certaines surprises (voir la file de GBL sur l’exemple de Buroboutic).

- Pour simplifier, mes revenus fonciers R2 seront: R2 = L2-I2 = -I2 <0

Non, les revenus d’emprunt ne sont pas déductibles lorsque l’emprunt porte sur l’acquisition de parts de SCPI en nue propriété.

- Mon revenu foncier total sera-t-il R3=R1+R2=L1-I1-I2 ? Si R3<0, je n’ai ni impôts ni CSG à payer (sur ces deux SCPI)?

Je vous laisse conclure, mais la partie R3 <= 0 est correcte.

Amicalement,

R.

jimbow · #75

En fait, dans Patrimmo Croissance, les intérêts peuvent être déduits car il s’agit de bail social (pour l’usufruit).

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