Achat d'un studio dans le 49 avec un prêt sur 17 ans…

Bonjour Nicolas,

Merci de cette réponse.

En effet, 2% tout inclus, c’est bas.

La simulation de crédit sur laquelle je me base date de plus d’un mois. Elle était basé sur un emprunt de 45000 € sans apport.
En effet un apport de 10% me ferait régler les frais d’acte.

A voir avec Boursorama, je suis un peu frileux, d’autant plus que lorsque j’ai acheté ma résidence principale en 2013, ça semblait compliqué pour eux de me suivre. Mais depuis, mes revenus ont augmenté. Bref, je dévie du sujet principal  :-$

Le rendement me paraît plutôt intéressant, dans le sens ou c’est une première acquisition locative. Ensuite je peux réduire ce rendement en réduisant la durée du prêt, ou au contraire, les augmenter (rendement et durée).

"Pas de marge de négociation" , ça fait toujours sourire les habitués… Surtout quand cela vient d’une agence immobilière…
Bon, il manque le nombre de m2 (13 ou 25, c’est pas pareil), ensuite la taille de la ville : + de 100 000, de 50 000, de 10 000 habitants ? Ensuite il faut fournir le prix au m2 proposé, et ce qu’en dit meilleursagents. com. La location est-elle aisée ? Quelle clientèle visez-vous ? Vous pouvez jeter un oeil  sur article du Monde concernant Alençon, dont nombre de studios sont inoccupés. Avez-vous visité l’immeuble pour voir qui y habite ? Les charges sont-elles régulièrement payées par les autres locataires (procédures en cours) ? Y-a-t-il un risque d’encadrement des loyers, comme pour Lille ?
Rastignac

Franchement, le prix d’achat de 2010 n’existe plus. C’est du pipeau. Ce qui reste, c’est le prix du marché actuel, la valeur du bien, le besoin de vendre du vendeur et l’envie d’acheter (voire la ruse) de l’acheteur…
L’affaire semble intéressante, à mon avis il faut visiter le bien et tous les étages de l’immeuble.
Rastignac

Bonjour Darkman,

Étant moi actuellement même en pleine "prospection" (mais sur le secteur Stéphanois pour ma part), de nombreux biens sont en vente actuellement mais dont l’intérêt varie énormément suivant les cas.

Du haut de ma maigre expérience, j’aurais tendance à m’attarder sur deux points:

1) les prix moyens du marché (à l’achat et à la loc.) vs. les prix de l’annonce. Je rejoins d’ailleurs DDtee sur ce point: le gap semble conséquent. Reste à apprécier si la localisation du bien ou l’environnement de ce bien peut justifier ce gap. A voir également si il existe un potentiel de développement (nouveaux transports en commun, nouvelles sources de locataires…) qui pourrait également expliquer ce delta de prix.

2) Les flux de trésorerie que devrait vous générer un tel montage. Même en prenant des hypothèses de frais que je pense être "optimistes" (peu de charges, peu de frais de rénovation sur le long terme…), les données que vous transmettez ne permettent pas a priori d’avoir une trésorerie positive chaque mois (même pour des TMI faibles). Sous réserve que je ne me sois pas trompé dans mon calcul…

Du coup, partant sur le constat que vous disposez d’une trésorerie de secours conséquent, j’aurais tendance à relativiser le bien-fondé d’investir dans ce bien à ce prix avec ces conditions de montage.
Je vous mets le détail du calcul en pièce jointe (corrigez moi si jamais j’ai fait une bourde)



Les critiques / avis sont les bienvenus.

Bonjour,

Il ne faut pas surpayer son bien par rapport au marché, c’est certain.
Mais ce qui compte surtout c’est la rentabilité économique de l’opération dans le temps puisque la plupart du temps le bien est conservé pendant plusieurs années.

Prérequis : avoir une idée précise des prix de location et s’assurer de la demande locative.
Comment faire : interroger différentes sources et notamment le site CLAMEUR ( et regarder le prix au m2 pour un studio) qui a beaucoup de sources. Et interroger les autrs agents immo du quartier, et regarder les annonces sur se loger.com
Pour la demande locative suffisante, interroger les agences immo et passer une fausse annonce sur le bon coin pour voir le retour.

Il est normal d’être dans le haut de la fourchette pour les prix au m2 en cas de vente et location sur une surface relativement plus petite que la moyenne considérée.

Pour voir si une affaire immobilière est intéressante, calculez son rendement (diviser loyer annuel par le prix + frais notaire + caution type crédit logement). Défalquer toutes vos charges ( taxes foncieres, charges non recuperables, assurances, travaux, et impots pour avoir la rentabilite nette nette).

Regardez aussi la notion de cash flow mensuel : le loyer mensuel permet-il de couvrir toutes vos dépenses énumérées supra. Cela vous permettra de renouveler la meme operation.

D’apres mes rapides calcul, l’operation tient la route.

Avez vous pensé à faire de la location meublé à la semaine ou au mois ? L’une des meileures niches fiscales avec le déficit foncier car vous pouvez tout amortir : frais d’acquisition, murs, peintures, meubles… Intéressant si vous payez pas mal d’impots et surtout vous multipliez en général par 2 le loyer par rapport à une location nue. Plus de gestion, mais plus d’argent. Regardez s’il y a beaucoup d’hotel et d’apparts hotel autour pour voir si la demande existe.

A votr ecoute,

Francois

Bonjour à tous,

Beaucoup de lecture très enrichissante. Et une aide remarquable.

Étant donné que c’est ma deuxième visite de studio, il est en effet pertinent de prendre plus mon temps et d’apprendre plus sur le secteur.
J’avais demandé des avis surtout parce que j’avais la possibilité d’être aidé par le vendeur pour trouver un locataire; les studios vont être "pris d’assaut" en septembre et octobre.
Mais avec le recul et vos conseils, je ne dois pas oublier que je ne dois pas me précipiter.
Mes tableaux de calculs ne sont pas encore achevés (merci pour votre exemple, Hollas) et il me reste encore beaucoup de points à savoir vérifier lors de mes recherches.
De plus les vacances approchent, et je ne vais pas être en mesure de faire de visites; rien ne m’empêche d’observer, d’appeler, etc…
Je vais tout de même prendre le temps de poser ces questions que vous m’avez soumises au vendeur, et nous verrons bien.

Je regarde également du côté des immeubles, mais si certaines choses semblent intéressantes, je ne suis pas certain que ce soit idéal pour débuter.

Quoiqu’il en soit, merci pour cet apprentissage.

Cordialement,
Philippe.

Bonjour,

J’interviens simplement pour vous féliciter de votre investissement dans ce projet malgré votre situation personnelle et professionnelle à priori peu favorable (fraîchement divorcé, 1 enfant, prestataire avec un "petit" salaire cf votre présentation).

Dans de pareilles circonstances beaucoup n’auraient pas osé se lancer, vous au contraire prenez des risques (mesurés, grâce à votre planification, à vos calculs et aux conseils de ce forum) qui vous permettront d’augmenter doucement mais surement votre patrimoine… une démarche tout à fait dans l’esprit de la dernière newsletter IH contre "la peur de tout"

nicolas92 a écrit :

Bonjour,
Sans être aussi expérimenté que d’autres experts en immobilier physiques de ce forum, voici ma modeste contribution par rapport à un investissement tout récent :

Taux du crédit avec ass. : 2.63%
Durée du crédit 204 mois (17 ans). Je prévois également du 20 ans.

Le taux me parait haut, vous avez peut être moyen de l’abaisser en faisant un petit apport : personnellement je viens d’avoir un taux de 1,62% (+ assurance mais au final ça fait a peine plus de 2% de TEG) sur 18 ans chez Boursorama pour du locatif. Apport de ma part : 10% environ + FN + Travaux.

Cdt,
Nicolas

En plus de l’apport, faut voir aussi pour l’assurance prêt. Parfois en faisant jouer la concurrence en matière d’assurance, on peut réaliser d’intéressantes économies sur son crédit immo.

Bonjour à tous,

Juste pour vous informer de la suite de mes démarches dans ce projet.

Je suis en pourparlers avec ma banque…

Et je vais aller en voir une autre.

Mon conseiller a légèrement fait trainer les choses (prises de rdv, notamment), et sa proposition d’emprunt ne convainc guère.

taux de l’emprunt : 2.25%
taux de l’assurance : 0.45%
Durée : 20 ans.

Sachant que mon seul crédit est celui de ma RP (350€) et que j’ai sur mes livrets aujourd’hui 70K€, je trouve que ça manque d’effort.

Je suis également déçu de sa position quant à ma question de savoir si la banque me suivra lors d’un autre achat pour du locatif. Sa réponse : je ne peux pas le garantir.

Enfin, si je prends l’assurance par un autre organisme, elle pense que le taux de 2,25% ne sera pas appliqué, mais modifié à la hausse.

Quand je vois que certains sur ce forum, ou que parmi mes connaissances, collègues, etc sont à 2,25, assurance comprise, je me dis qu’il faut aller voir ailleurs.

Allez, une petite cerise sur le gâteau, assurance propriétaire non occupant,
ma banque : 170€/an
mon assurance "classique" : 78€/an

Bonjour Ddtee,

Je vois que nous sommes d’accord sur le fond, et pour cause, vous m’aviez déjà tenu ce langage qui m’avait convaincu au début de ce topic.
Ca n’est pas tant le taux (plus élevé qu’ailleurs) qui me gène, mais le fait de ne trouver aucune compensation, notamment le fait de n’avoir aucune garantie d’être suivi sur de nouveaux investissements.

Vous confortez mon souhait de relation pérenne avec ma banquière (d’autant plus que c’est une très belle femme ) , mais en effet, il y a des limites , cette notion de "chantage" m’incommode.

Quant à trouver un interlocuteur décisionnaire et responsable, il me faudrait manifestement négocier avec le directeur de région, chaque conseiller d’agence (toutes banques confondues) semblant avoir autant de latitude qu’un vendeur de téléviseur d’hypermarché; ceci n’étant pas insultant, ce fut mon métier pendant cinq ans.

Bref, j’ai rendez-vous dans une banque concurrente demain, je verrai bien.

A bientôt.

Bonjour,

Vous parlez avec un directeur d’agence, je parle avec un conseiller d’agence Et c’est pourquoi je parlais de directeur régional afin d’avoir un décideur en face.

En l’occurrence, ma conseillère est bien jeune (au sein de cette banque, BP), et hier j’ai rencontré la directrice d’une agence concurrente (CM).
Peu de différence, sauf que la directrice est prête à me suivre sur d’autres investissements à venir. Notons que ce genre d’engagement oral n’a aucune validité.

Cela dit, la proposition concurrente ne me rend pas enclin à changer de banque. Gagner un an sur une durée d’emprunt de 20 ans, bof, bof.

Mais la démarche de me renseigner ailleurs était "obligatoire"; après tout, c’est ce que j’ai fait pour mes RP précédentes, c’est assez évident de le faire pour du locatif.

Je prends quelques congés mais je ne manquerai pas de vous informer de la suite; j’apprécie sincèrement les informations, échanges et écoute de votre part, ainsi que celle de la communauté de ce forum.

A bientôt.

[EDIT] : J’allais oublier : j’ai lu dans les grandes lignes votre présentation, je vais la lire plus en détail.

Darkman a écrit :

Un locataire est trouvé, il signe le bail Le 01/11
Quant à la signature de l’acte, elle aura lieu le 01/12.

Attention à signer un bail avant d’avoir 100% finalisé la vente… Il me semble que cela vaut engagement à loger la personne, que vous ayez le logement ou non.

Il me semble que sur une autre file de discussion du forum, un investisseur s’est retrouvé à devoir loger le locataire, à ses frais à l’hôtel, sans disposer du logement car la vente avait capoté au dernier moment.

En vous souhaitant que tout se déroule bien, mais à confirmer et à savoir pour une prochaine fois.