Investissement locatif dans un studio avec un prêt à 110% !

Plusieurs pistes pour un cashflow positif, ce qui pour moi est indispensable:

Est ce un prêt modulable?
Si oui, acceptez l’offre de la banque puis, au bout d’un an diminuez le montant de votre échéance pour avoir un cashflow positif.

Evoquez avec votre banque le souhait de réitérer l’opération pour d’autres bien, mais que pour que cela soit viable le cashflow doit être positif, en demandant dans cette situation là à faire passer le financement sur 20ans.
D’ailleurs, quels sont les arguments pour refuser un prêt sur 20ans?

Faire une offre sans reversement de prorata de taxe foncière et de charge et prévoir une signature début 2016 (permet d’économiser un an de taxe foncière et un trimestre de charge).

Votre femme travaille dans l’agence, négociez les frais d’agence.

Les 1500€ de travaux sont ils indispensables dans un premier temps?

ADI, éliminez les options pertes d’emplois, …, ne prenez que le minimum sur une tête.

Vacance locative durant la période estivale, faite du meublé touristique à la semaine pendant 6 à 8 semaines afin d’optimiser le rendement.

Romain36 a écrit :

Nous prenons en compte une vacance d’un mois par an au vu de notre cible de locataire et imaginons pouvoir réaliser la compta par nous-memes – hors télédeclaration pour le LMNP-

Si vous êtes capable de faire la compta, vous saurez télédéclarer …

Par ailleurs vos frais de dossier bancaires sont à négocier, au moins à diviser par deux !

Pour ce qui est de l’assurance, quel est son taux? Si ce n’est pas fait, essayez d’obtenir une délégation, si possible, sinon vous pourrez toujours le faire dans l’année qui suit l’obtention du prêt.

Enfin, en terme de durée d’emprunt, vous pourriez passer sur 17 ans, au lieu de 15 (voir les grilles de taux pratiqués par la banque).

julien a écrit :

Le paramètre différenciant par rapport aux "investisseur avertis" que vous citez au sujet des cash-flow positifs est la durée de votre emprunt. En effet, vous basez votre simulation sur un emprunt sur 15 ans, alors que ces derniers raisonnent en général sur un emprunt de 20 ans.

GoodbyLenine a écrit :

Si vous ne pouvez pas allonger la durée de l’emprunt, ce sera dur (voire impossible) d’être cash-flow positif (sur 15 ans, rien que rembourser la capital va ’manger" 6.7% de rendement).

Merci pour le rappel qui permet de lever quelques complexes ! Je pensais que la norme était de 15 ans.

Après, est-ce si grave pour un 1er investissement de taille aussi petite (dont l’objectif devrait être surtout de vous faire la main, tout en évitant d’acheter trop cher) ? Soyez CF positif quand vous achèterez un immeuble….
Au niveau des hypothèses/questions, vous devriez essayer d’avoir une information plus précise sur quelques aspects : TF, CFE (si LMNP).

Le risque sur le cout du bien en lui-même est je pense, assez limité. Ce qui nous chagrinait, est le montage financier qui ne doit pas trop nous handicaper pour les prochains investissements.
Fort de vos recommendations, j’ai téléphoné aux service des impots et Notaire et les nouvelles sont meilleurs qu’estimées avec CFE mini à 350€ et TF à 450€.

Au vu des chiffres, vous n’avez guère de raison de vous inquiéter en l’état (mais faire une offre sans visiter, c’est "osé" : imaginez que la visite révèle une surprise, vous êtes néanmoins engagés).

Effectivement, nous avons pris un risque… qui nous permet jusqu’à présent de fanfaronner mais qui aurait pu tout antant pu se retourner contre nous. Cependant, j’ai toujours entendu que les affaires partent en moins de 24h et si nous ne passions pas en premier, celle-ci serait perdue.
Le conseiller étant le collegue de ma femme et les investisseurs locaux étant tous sur le coup, nous avons pris les devants..
"Il faut puiser quand la corde est au puit."

Négocier le taux du crédit n’aura guère d’impact (mais optimiser l’assurance pourrait en avoir … en vous limitant à 1 tête ou 2 têtes à 50-50, et la couverture minimale).

Morey a écrit :

ADI, éliminez les options pertes d’emplois, …, ne prenez que le minimum sur une tête.

pierrejacques11 a écrit :

Pour ce qui est de l’assurance, quel est son taux? Si ce n’est pas fait, essayez d’obtenir une délégation, si possible, sinon vous pourrez toujours le faire dans l’année qui suit l’obtention du prêt.

Le poste assurance n’a pas du tout été travaillé. J’ai pris les 0.36 que donne par défaut les simulateurs, cependant nous avions eu 0,12 pour notre RP à 100% par tete.
Si nous partons sur ce taux, nous gagnons 9€ par mois !

Morey a écrit :

Est ce un prêt modulable?
D’ailleurs, quels sont les arguments pour refuser un prêt sur 20ans?

Je n’ai pas les détails de l’offre mais si c’est le meme contrat que notre RP : oui, à hauteur de 30% max.
D’après notre conseillère, la CE ne finance pas à plus de 15 ans les investissements locatifs.
A voir si comme propose Pierrejacqques 11, si elle peut faire un effort pour 17 ans.
Sinon, effectivement nous modulerons le pret à date anniversaire.

Morey a écrit :

- Votre femme travaille dans l’agence, négociez les frais d’agence.
- Les 1500€ de travaux sont ils indispensables dans un premier temps?
- Faire une offre sans reversement de prorata de taxe foncière et de charge et prévoir une signature début 2016 (permet d’économiser un an de taxe foncière et un trimestre de charge).

-  Nous avons déjà une remise de quelques milliers d’euros sur le prix public.
- Effectivement, nous pouvons toujours baisser le poids de ce poste.
- C’est quelque chose auquel nous n’avons pas pensé, à discuter avec l’agent mais c’est surement trop tard.

pierrejacques11 a écrit :

Si vous êtes capable de faire la compta, vous saurez télédéclarer …

Nous nous sommes peut-etre trop avancés mais il me semblait que la compta pouvait se faire de manière sommaire "Excel+ justificatifs" mais que seule la déclaration devait s’effectuer en pensant par un cabinet compatble.
Si non, quel logiciel pourriez-vous conseiller afin de saisir sa facturation et la télédéclarer sans passer par un cabinet -qui prend environ 100€?- ?
Avec la suppression de la déductibilité de frais de compta au 1er janvier, nous souhaitons si possible la réaliser nous-mêmes, quit’ à prendre du temps au départ.

Prochaine étape:
Tenter de négocier avec proprio et notaires pour commencer les travaux dès le mois d’aout afin que le studio soit pret au le 15 septembre. Même si c’est déconseillé, les travaux ne sont pas lourds et les risques de dégradations faibles.