AEW Commerces Europe (ex Actipierre Europe) : vos avis sur cette SCPI (AEW Ciloger)

Sur le papier c’est un concept intéressant. On peut gagner sensiblement plus en investissant directement sur les marchés locaux, mais ça n’est pas facile (surtout pour des raisons complexes de fiscalité en ce qui concerne l’Allemagne, si on sort des fonds cotés).

A ce jour, leurs actifs en Allemagne représentent 22% du patrimoine total acquis (il s’agit d’une surface commerciale, multi-locataire, dans un quartier résidentiel de Jena). Il reste, sur la collecte de fin Juin, plus de 14 millions à investir et on peut espérer qu’une partie ira à nouveau se placer en Allemagne (40% au maximum du patrimoine total peut se situer hors de France). Cette SCPI a vu sa collecte augmenter très rapidement ces derniers trimestres, au rythme actuel, elle aura atteint son capital maximal statutaire de 100 millions fin 2012/début 2013.
Du fait de sa focalisation en commerces de centre ville, il ne faut pas s’attendre à des rendements extraordinaires (prévision de 5 à 5.30%, peu de RAN). Il s’agit, par contre, d’un produit très sécuritaire.

J’ajoute que d’autres gérants commencent/continuent à incorporer des actifs européens à leur patrimoine. Sofidy achète régulièrement en Belgique par exemple (même si dans la capitalisation énorme d’Immorente, ça ne représente que moins de 2% du patrimoine à ce jour).

Comme c’est une SCPI „murs de commerces“, vous devriez probablement compléter par une SCPI davantage axée „bureaux“. Dans ce cas, PFO2 (Perial) serait probablement un bon choix. Elle a été évoquée dans une autre file. Ses atouts sont, outre l’expérience historique de Perial, une avance certaine dans la prise en compte des nouvelles normes environnementales du Grenelle (ce qui est primordial pour un produit de long terme comme l’immobilier) et une probable revalorisation du prix de la part dans un avenir proche.
Voir : Actualités | PERIAL

Pour schématiser, oui, elles sont légèrement plus risquées (une entreprise quittera plus rapidement des bureaux qu’un commerçant, dont le business va dépendre pour partie d’un emplacement de qualité etc). Ceci dit, quand on regarde la performance sur les 10 dernières années, ce sont souvent des SCPI orientées bureaux qui pointent en tête en termes de TRI. Elles ont souvent un certain pourcentage d’actifs vacants (10% n’est pas rare), mais le rendement reste néanmoins sensiblement supérieur aux SCPI commerce. Je parle de manière rétrospective, car les évolutions récentes font que des SCPI comme Elysées Pierre (une référence en bureaux, gérée par HSBC) vont offrir un rendement spot de 5,07%, inférieur à certaines SCPI « murs de magasins ». Cela permet aussi de mettre en perspective les 5,55% de PFO2 ou les 5,7% (prévisionnels) d’Efimmo (Sofidy).

Les SCPI de la BNP ne m’inspirent pas confiance (soucis de gouvernance sur certaines, rendement spot trop faible sur d’autres). A titre personnel, je trouve qu’il y a mieux ailleurs.

Pour ce qui est des financements, je crois que Stéphane sur ce forum saurait vous renseigner.

J’en pense que, sauf si vous avez des revenus en CHF qui vous protègent du risque de change sur les quinze ans à venir, il est extrêmement imprudent de s’engager dans une telle opération.

Avez-vous conscience qu’il faudra rembourser en francs suisses et non en euros?  Quel seront les cours de ces devises dans quinze ans? Le conseiller qui vous propose ce montage les connait-il et peut-il le garantir? Posez-lui donc la question…

Pas mal de personnes ont été séduites par des prêts en CHF à taux canon. Celles qui n’avaient pas de revenu en CHF s’en mordent souvent les doigts. Lisez quelques témoignages et avis sur  probleme investissement scellier en francs suisse  Sans revenu en CHF, je privilégierais un emprunt en €uros.

Lisez les derniers rapports annuels et bulletins trimestriels de la SCPI Actipierre europe (sur http://www.ciloger.fr/actipierre-europe … 6-3.html). Vous y constaterez que cette SCPI est de création assez récente (2008), qu’elle a un RAN proche de 0, mais que le revenu net 2010, de 9.91€/part, est supérieur à la distribution 2010 de 9.60€/part (contrairement à Atlantique Pierre, dont les futures distributions s’annoncent en forte baisse, car le RAN est à présent consommé et le résultat net bien plus faible que les distributions des années récentes), ce qui est de bonne augure. La jeunesse de la SCPI, combinée à sa petite taille et à son statut à capital variable ne sont pas forcément trop rassurante : il est plus difficile de "lire" le devenir d’une SCPI récente que d’une plus ancienne, cette SCPI pourrait recueillir pas mal de nouvelles souscriptions (cf capital variable) et devrait les investir aux condition du marché (ce qui pourrait peser sur la rentabilité : si la SCPI a 20 M€ de capitalisation et recueille 40 M€ de fonds, sa valeur dépendra 2x plus des nouveaux investissements que de ses anciens immeubles..).

A votre place, je ne mettrais qu’une partie de mes fonds sur actipierre europe, et j’essaierais de mettre le reste dans d’autres SCPI, par exemple les SCPI à capital fermé de ciloger (Actipierre1 2 ou 3), même si passer des ordres sur le marché secondaire sera un peu plus contraignUant et prendra un peu de temps (et génèrera moins de commission pour votre banquier…). Sur http://www.primaliance.com/scpi-de-rendement (ou sur le site de ciloger) vous verrez que le marché secondaire de ces SCPI est quand même assez actif (cotation 1x par mois, avec des échanges d’environ 10-20k€ sur Actipierre1, 50-200 k€ sur actipierre2, 20-100 k€ sur actipierre3).

Si vous avez des revenus en CHF, et souhaitez en investir une partie en €uros, le plan de faire un emprunt en CHF pour acquérir des parts de SCPI semble approprié. Ca permettra même de convertir en €uros une partie de vos revenus à venir (les remboursements de l’emprunt), au cours CHF/€uro actuel.

Un investissement en assurance-vie (sur le fond €uro) sera moins rémunérateur mais sans doute aussi moins volatile et moins risqué, et ne pourra pas se faire à crédit (donc ne portera que sur de l’épargne déjà existante), mais se fera pour un horizon de temps bien moins long que les SCPI (pour investir en SCPI, il faut viser à plus de 10 ans, et idéalement 20-30 ans, en cherchant plus le flux de revenu que la plus-value à la revente).

Vous devriez envisager de cumuler AV et SCPI, et de répartir sur plusieurs SCPI (par exemple avec une partie sur des SCPI récentes comme Actipierre Europe ou PFO2, et une partie sur des SCPI déjà à maturité, soit à capital fixe comme les Actipierre1 2 ou 3, soit à capital variable si elle ont déjà une très grosse capitalisation comme Immorente).

Il sera toujours possible dans quelques années d’augmenter la part des SCPI en diminuant celle en AV (l’inverse ne sera pas possible, ou alors très pénalisant), si le contexte, votre situation, ou vos objectifs évoluent. S’il est envisageable que vous n’ayez à l’avenir plus aucun revenu ou actif en CHF, il pourrait être approprié d’éliminer alors le risque de change, par exemple en remboursant par anticipation l’emprunt en CHF (avec les fonds de l’AV).

Bonjour,

Comme évoqué dans ma présentation, je commence à m’intéresser aux SCPI: après vous avoir beaucoup lu, j’ai eu un RDV ce weekend avec un gestionnaire de patrimoine de la Caisse d’Epargne. Celui-ci m’a fait une proposition suivante, que je vous soumets dans l’espoir d’avoir des avis/commentaires.
Montant: 50k€, financé à 100% par de l’emprunt.
Organisme: CILOGER.
SCPI: ActiPierre Europe
Frais de souscription: 500€
Taux de l’emprunt: 2% + 0,3% d’assurance => Un TEG de 2,54% et un TAEA de 0,54% (1ère interrogation, pourquoi 0,24% de plus que la somme 2+0,3%…?).
Durée de l’emprunt: 15 ans
Montant des échéances: 334€/mois
Montant estimé des loyers: 2560€/an, soit 640€/trimestre, indexé à 2%/an (2ème interrogation, l’indexation peut paraît particulièrement élevée…)
Frais de gestion des loyers: 9,2%.
Charges diverses: 130€/an (pas d’infos sur ce que recouvrent ces charges…)
Impact fiscal: 13523€ d’impôts en plus sur la période.
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Bilan de l’opération: enrichissement de 16601€ sur la période avec un effort d’épargne de 173€.
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Mon analyse: il faut que je trouve une réponse à mes 2 interrogations. D’une manière plus globale, j’ai la sensation qu’il y a plein de frais qui ponctionne la rentabilité de ce projet.
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Qu’en pensez-vous?
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Kisscool

Bonjour,

Merci du retour, votre résumé est le bon.
Par rapport à votre proposition, cela sous entend que j’achète les parts en direct, sans bénéficier de l’effet de levier du crédit… Par ailleurs, je ponctionne chaque entrée annuelle des divers frais….

WhiteTiger a écrit :

Je trouve que le jeu n’en vaut pas la chandelle. Sans compter qu’il va falloir que vous payez "plein pot" les 6 premiers mois de crédit, puisque les dividendes ne tombent qu’à la fin de trimestre échu, et qu’il y a une carence de 3 ou 4 mois au départ. Franchement, avec la même capacité d’épargne exigée (2500€/an environ), vous épargnez et investissez 1 fois par an dans les même parts:
1- Cela lisse le prix d’acquisition en cas de baisse de valeur
2- Votre épargne ne se trouve pas gagée. Et si vous vous retrouvez avec une année difficile, vous n’êtes pas sous contrainte forcée…
3- Les revenus sont réellement des revenus supplémentaires dès le départ.
4- Si besoin, il est toujours possible de diversifier en cours de route si la SCPI "tourne" mal.

S’il s’agit d’investir une fois par an dans un but de rente, autant le faire alors sur des foncières côtées plus aisées à gérer qu’une SCPI ?

Pour prendre un exemple chiffré et faire une comparaison :

Si j’ai suivi, l’effort d’épargne demandé est de 1500 euros par an (les loyers sont de 2500 pour le crédit de 4000 euros annuels, il faut participer à hauteur de 1500 euros annuels).

L’année 1, il investit 1500 euros.
On imagine une rentabilité dividende de 5% pour faire simple (je ne m’occupe pas de la fiscalité), il a 1575 euros l’année 2 (ses 1500 euros de base avec les 75 euros de dividende) auxquels il rajoute 1500 euros pour investir soit un total de 3075 euros.

Si je ne me suis pas trompé, au bout de 15 ans cela fait 32 367 euros (je suppose que le dividende se maintient à 5 % et que le prix ne bouge pas que chaque année il achète 1500 euros d’actions et réinvestit ses dividendes, ce qui est une grosse approximation mais bon).
Chaque année, il possède la valeur des foncières de l’année précédente qui ont donné un dividende et il ajoute 1500 euros pour racheter des actions de foncières. (calcul fait dans une feuille Google Sheet).

Il a versé 1500*15 = 22500 et son investissement lui procure ensuite une rente annuelle de 1618 euros.

Les SCPI qui vont donner 4,5% valent 50 000 euros (je suppose le prix de la part flat et le maintien du dividende) : il a 2250 euros annuels de rentes.

La différence entre les deux calculs, c’est l’effet de levier du crédit, non ?
Du coup, la SCPI c’est plus embêtant, c’est contraignant mais l’effet de levier rend le dispositif plus rentable, non ?

(Je suis plus parti sur l’objectif rente mais si on calcule en enrichissement les dividendes lui ont fait gagné 10 000 euros soit moins que l’achat à crédit de la SCPI où il a gagné 16 000 euros, les dividendes ayant été investis dans le paiement du crédit).

INFO : Je possède 30 000 euros d’actipierre europe depuis 2010 achetés à crédit avec un taux variable capé +1 et j’ai une mensualité de 205 euros (le même ordre de grandeur de vos chiffres).

Il y a des CGP Caisse d’Epargne pour ce genre d’opérations. C’est la partie banque privée mais pour des clients plus fortunés. Ils montent les dossiers SCPI Ciloger par exemple (très très difficile ou impossible d’acheter à l’extérieur du réseau et il faut bien faire un prêt pour bénéficier de l’effet de crédit).

Bien sûr, c’est un peu bizarre car les clients vraiment fortunés iront se tourner vers de meilleurs produits. De manière générale, je dirai que les meilleurs contrats assurance vie de la partie banque privée des grands réseaux bancaires français sont moins bons que ceux qu’on peut trouver sur internet. Mais cette appelation banque privée sert surtout à faire passer la brosse à reluire sur le client pour le valoriser.

Dernière modification par jaidelachance (17/02/2016 18h20)

Bonjour à tous,

Merci de vos différentes réponses. Désolé pour ce long silence mais le boulot le boulot….!

@Surin
Les 500€ correspondent effectivement aux frais de dossier du crédit.
Pour la valeur de revente des parts, il part sur 50000€*10% soit 45000€.
Concernant la réactualisation des crédits de 2% c’est exactement la remarque que je lui ai remontée spontanément…

@Jaidelachance
Je comprend votre retour, néanmoins je me suis plus placé d’un point de vue enrichissement personnel, l’idée à terme étant de pouvoir se servir de ce gain pour acheter une RP (dans 15 ans ça donne le temps de voir venir ^^).

J’ai fait un retour à ce conseiller portant sur plusieurs points:
- L’ensemble des frais que je souhaite qu’il me justifie.
- Le taux de l’emprunt et celui de l’assurance.
- Une demande de nouvelle simulation en prenant des hypothèses réalises, c’est à dire pas de revalorisation des loyers de 2%!

A suivre!

La Caisse d’Epargne ne propose que du CILOGER "gratuitement" et a basé ces simulation sur ces SCPI. Il est possible de choisir d’autre SCPI, via CILOGER, moyennant des frais de 895€ pour la durée du projet.

Bonjour,

CILOGER propose des SCPI type Actipierre 1,2,3 ou ActiPierre Europe.
Si je souhaite avoir d’autres SCPI via CILOGER (par exemple Corum), des frais supplémentaires d’un montant de 895€ sont demandés.