Investissement locatif dans un appartement d'étudiant à Lyon ?

BrotherMouzone · #1

Bonjour,

J’ai 35 ans et je me lance dans l’investissement locatif. J’ai trouve un appartement dans une residence a service gere par nextity :
-Prix de vente 69 000 euros (18m2 meuble)
-4000e de notaire
-926 euros trimestriel de loyer garantie
-400 e de charge
-400e de taxe fonciere.

Mis a part la reduction de charge je n’ai droit a aucune reduction d’impot(corrigez moi si je me trompe)

Voila ce que la banque me propose:
-2.15% sur 20 ans (pret de 69000e) + 0.38% d’assurance

Alors j’ai deja lu des choses dans ce forum sur nexity , donc j’ai 4 choses a ajouter:
-Je sais que nexity loue le bien plus chere (1485 trimestriel)
-Je n’ai aucune envie de casser le bail commercial
-L’immeuble est de 98 en parfait etat et tres bien situe (en face des commerces, metros et facs )
-Je compte garder le bien sur du tres long terme

Le bien me couteras une 60aine d’euros par mois.

J’ai l’intention d’acheter une bien similaire tous les ans.

Je n’arrive pas a trouver ou est le "loup" , pouvez vous m’ecliarer sur le sujet ?

Message édité par l’équipe de modération (01/10/2015 12h32) :
- modification du titre ou de(s) mot(s)-clé(s)

Mots-clés : investissement locatif, lyon, étudiant

gunday · #2

BrotherMouzone a écrit :
Le bien me couteras une 60aine d’euros par mois.
[…]
Je n’arrive pas a trouver ou est le "loup" , pouvez vous m’ecliarer sur le sujet ?

Ben voilà : le rendement ne permet pas l’auto financement.
Rdt brut autour de 5,1%.
Rdt net : 4%
En reste à charge, je trouve plutôt 130€ une fois les charges prises en compte et avant l’IRPP.
(926*4 (loyer) - 376*12 (emprunt) - 400 (charges) - 400 (TF) )/69.000+4.000
Là j’aurais envie de poser une simple question : les SCPI ne serai pas moins fatiguante en gestion (et plus rentable).

Autres questions sur le principe des résidences gérées.
Comment se passe la fin du contrat ?
Le renouvellement est il toujours acquis. Si non renouvellement, que faites vous du bien ?
A qui sont les charges de rénovation. Le bien approche de ces 20 ans, donc pourrait avoir besoin d’un gros coup de frais.
Quelques questions qui me passe par la tête suite à des retours d’XP de résidence de tourisme center park.

BrotherMouzone · #3

Merci pour votre reponse.

L’immeuble a ete completement ravale il y a 2 ans.

Effectivement il s’agit de 130 euros/mois en plus mais dans la mesure ou ils sont deduit des impots je ne les ai pas pris en compte.

Est il possible d’acheter des parts de SCPI en empruntant comme on le ferais sur un bien physique ?

Merci

Bernard2K · #4

Vous demandez où est le loup.

Je vous retourne la question : Quel est pour vous l’intérêt d’un telle opération ? Pour ce que j’en vois :
- vous vous endettez sur 20 ans
- pendant 20 ans, cette opération vous coûte au lieu de vous rapporter.
- dans 20 ans, peut-être, vous commencerez à gagner de l’argent avec cet appartement. Ce qui reste bien incertain, compte tenu de tout ce qui peut arriver en 20 ans…

paulsrzn · #5

Bonjour,
pour répondre à votre question, oui il est possible d’emprunter pour acheter des parts de SCPI. Sur le principe en tout cas, après est-ce que les banques "traditionnelles" le font ? Je ne sais pas. La réponse se trouve sans doute dans cette partie du forum.

Pour revenir à votre projet "en dur", quel objectif poursuivez-vous ? Un enrichissement à long terme (ce qui semble envisageable dans le cas que vous relatez), à court terme (dans ce cas c’est raté), de la défiscalisation (j’ai vu que c’était du meublé)…

Personnellement, je ne suis pas très fan de ces grands groupes de l’immobilier, je crains de les enrichir davantage que je ne m’enrichis moi-même…

Cordialement.

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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gunday · #6

BrotherMouzone a écrit :
L’immeuble a ete completement ravale il y a 2 ans.

Je pensais ravalement mais pas seulement.
Par contre exemple les locaux intérieurs ne sont pas rafraichi ?
La baignoire, la moquette, la télé, la literie changé, les pièces réorganisés pour s’adapter à une nouvelle politique groupe, …
Qui aura la charge de ces rafraichissements ou des changement lourd à venir ?
C’est dans le contrat, et chacun est différent.

BrotherMouzone a écrit :
Effectivement il s’agit de 130 euros/mois en plus mais dans la mesure ou ils sont deduit des impots je ne les ai pas pris en compte.

Vous devriez réviser un peu plus la partie fiscale.
Sont déductible des revenus fonciers, les charges inhérentes au bien.
Tels que la TF, les charges d’entretien ou les intérêts d’emprunt.
Sur le reste vous serez imposés.

Pour simplifier, sur la première année, sur 4.512€ de remborusement d’emprunt vous avez 1.800 d’intérêt et d’assurance d’emprunt déductible.
En comptant, 3.700€ de loyer, vous déduisez dessus, 400 de TF, 400 de charge, 1.800 d’intérêt d’emprunt.
Vous serez donc imposé sur 1.100€ de loyer sur l’année. (Soit 15,5% + votre TMI)
Donc au moins 150€ d’impôt à sortir, non pris en compte dans mes calculs précédents.
Somme allant en augmentant au fur et à mesure que les intérêt diminuent dans la parts de l’échéance.
Donc en fait, j’ai dit 130€ à sortir tout les mois, mais c’est plutôt 150, voir plus si vous êtes dans une tranche d’imposition élevé.

BrotherMouzone a écrit :
Est il possible d’acheter des parts de SCPI en empruntant comme on le ferais sur un bien physique ?

Oui, mais les banques sont plus difficiles à trouver.
Certaines ne financent que la SCPI maison.
D’autres pas du tout. Passer par un CGPI peux aider à monter le dossier.

BrotherMouzone · #7

Merci beaucoup pour votre reponse.

J’ai visite 2 fois l’immeuble, le ravalement est fais mais aussi tout l’interieur, les moquettes, la peinture ,et l’ascenseur. Le lieu est propre et sain.

J’ai cherche pendant 8 mois une petite surface dans Lyon 7-8 et je n’ai trouve aucun bien vendue par des particuliers permettant un aut financement.

C’est une solution de facilite donc je peux comprendre qu’elle a un certain cout.

Et si en plus de ce bien j’investissais 10 000 euros dans une SCPI qui rapporterait autour de 4%/ans ?. D’une certaine maniere je me couvrirai partiellement du cout mensuel du bien.

MartinGale · #8

BrotherMouzone a écrit :
Et si en plus de ce bien j’investissais 10 000 euros dans une SCPI qui rapporterait autour de 4%/ans ?. D’une certaine maniere je me couvrirai partiellement du cout mensuel du bien.

Dans ce cas, pourquoi ne pas investir complètement sur une SCPI, puisque vous indiquez vous-même que le rendement serait meilleur ?

Pensez également à bien regarder les possibilités de revente du bien que vous visez. Si jamais les charges explosent (comme un nombre très important de sujet ici et ailleurs le relatent) alors non seulement votre rendement baisse de façon importante mais en plus la valeur du bien s’en trouve diminuée.

BrotherMouzone · #9

J’ai specifiquement demande quel ’etait l’augmentation des charges au proprietaire , elles avaient en effet explose lors des travaux effectue.

Pour l’instant les charges sont revenu a un niveau "raisonnable". Le bien est vraiment bien situe, en face de toutes les commodites que peux offrir une ville comme Lyon.

Je voulais prendre un bien en "dure" a la place d’une SCPI pour faire mes 1eres armes dans l’immo, gagner un peu d’experience . Le fait de faire les 2 produits (SCPI et classique) me permettra de comparer la fin de l’an prochain ce qui me convient le mieux et de continuer.

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