Investissement LMNP en résidence de tourisme à Lyon ?

Bonjour,

Vous êtes vraiment prêt à investir 210K€ dans un F2 qui vous sera livré dans un an et demi ? à ce prix là vous trouverez facilement des immeubles de plusieurs F3 disponibles immédiatement.

Dans de tels montages ça "croque" à tous les étages, l’objectif est simplement que chaque intervenant s’engraisse sur le dos des "pigeons" qui courrent après la carotte fiscale ; tout est sur-facturé.

On ne le dira jamais assez, les produits de défiscalisation ne doivent pas être au coeur d’une stratégie patrimoniale, s’il y avait une recette miracle pour ne pas payer l’impôt, nous serions nombreux sur ces forums à l’avoir déjà mise en place.

Avez-vous étudié ce que vous pouvez acheter comme meubles et électroménager avec un budget de 7200€ ? beaucoup plus qu’il n’en faut pour meubler un F2 à but locatif, rien que ça ça crève les yeux.

Abandonnez votre projet, mais continuez de l’étudier plus en profondeur pour bien comprendre la supercherie. Chiffrez par exemple chaque poste pour obtenir le même résultat, vous allez être surpris.

Je vous renvoie à quelques discussions que nous avons déjà eu sur ces forums à ce sujet :

- comment payer moins d’impôts
- Investissement locatif : EHPAD vs LMNP ?
- Imposition IRPP : optimisation ou défiscalisation possible ?
- Investissement immobilier locatif : viabilité à long terme ?

et plein d’autres avec les mots clefs "défiscalisation" ou "carotte fiscale" dans la fenêtre de recherche en haut à droite des forums.

En ouvrant ce sujet, vous aurez fait un peu de publicité détaillée à ce projet pour "pigeons" ! Peut-être était-ce votre objectif ? Si ce n’est pas le cas, merci d’y apporter les modifications nécessaires afin qu’il n’y ai plus de doutes.

Sky

titoux a écrit :

Une fois que le bien est payé…il se passe quoi ? On paie les impôts sur les loyers reçus…

Ceux qui ont déjà testé des montages défiscalisant similaires essayent de s’en débarrasser au plus vite car ils ont compris que le gain est minuscule (s’ils ont la chance qu’il y en ai eu un) , mais la construction étant souvent de bien piètre qualité (et oui il y a beaucoup de gourmands à nourrir dans de tels montages) , c’est très difficile d’en obtenir un bon prix, il faut brader.

Bonsoir,

Je commercialise tous les jours des biens en LMNP, c’est un système intéressant, mais un Programme à 3.50% de rentabilité il faut le mettre à la poubelle tout de suite.
C’est également une grosse erreur de compter 1% de revalorisation patrimoniale.

Attention phrase choque : Les résidences de Tourisme n’ont presque aucune valeur patrimoniale et s’inscrivent dans une démarche d’investissement à long terme, pour une TMI égale ou supérieure à 30%

Ceux qui ont fait une plus-value sur ce genre de produits ont forcément acheté avant l’explosion des prix, aujourd’hui, c’est tout simplement impossible.

Il faut bien définir vos objectif avant d’acheter.

Quelles sont vos questions ?

Sky a écrit :

En ouvrant ce sujet, vous aurez fait un peu de publicité détaillée à ce projet pour "pigeons" ! Peut-être était-ce votre objectif ? Si ce n’est pas le cas, merci d’y apporter les modifications nécessaires afin qu’il n’y ai plus de doutes.
Sky

franck1982 a écrit :

Je trouve cette proposition en dessous de tout

Loin de moi l’idée d’avoir voulu promouvoir cette offre de quelque manière que ce soit.Elle me semble totalement inintéressante mais étant un novice actuellement sur le forum je me suis permis de demander l avis de personnes avec de l’expérience afin de me conforter et de comprendre plus en détail les points extra faibles de cette offre afin peut etre d’identifier un jour les points forts d’une offre de ce genre

Je fais de la modération également sur un forum ou 99% des utilisateurs ont une connaissance zéro du sujet et tentent d’apprendre.Je n’ai pas pensé au fait que votre équipe de modération traque sans doute en permanence les CGPI qui se font de la pub en douce

Sky a écrit :

Avez-vous étudié ce que vous pouvez acheter comme meubles et électroménager avec un budget de 7200€ ? beaucoup plus qu’il n’en faut pour meubler un F2 à but locatif, rien que ça ça crève les yeux.

Ce qui parait évident pour vous ne l’est pas pour moi .Merci pour ce précieux conseil car non je n’avais pas réfléchi sous cet angle et énoncé comme tel, cela parait d une évidence totale

A mon avis  : Si financement à crédit (long ou in-fine) : différence entre rendement du bien et cout du crédit (ass et frais inclus) > 1.5%, ou si financement comptant rendement meilleur que celui obtenu par d’autres investissements à risque similaire, et bien entendu rentabilité pas significativement inférieure à ce qui est disponible sur le marché (sinon, on surpaie clairement), marché secondaire inclus (où actuellement c’est un peu au dessus de 5% net acheteur, mais dépendant de l’exploitant et des clauses du bail).

Bonjour,

Je découvre par hasard ce forum sur l’investissement locatif, dans lequel l’un des membres cite une proposition d’investissement dans l’une des résidences que nous commercialisons : Lyon Staycity, résidence de tourisme à Lyon. Résidence tourisme Lyon

Je travaille dans l’équipe Marketing de  Iselection et ne suis pas spécialiste fiscaliste. Cependant , je voulais apporter une précision sur le taux de rentabilité de cet investissement. Il est de 3,5 % totalement net de charges  dans le cadre d’une garantie spécifique "Immoprotect" , concept d’Iselection, qui apporte des garanties supplémentaires à l’investisseur  :
• Bail commercial ferme de 15 ans renouvelable
• Garantie de loyers pendant la durée du bail initial de 15 ans
• Pas de charges de copropriété, de renouvellement de mobilier, de grosses réparations (art 606 du CC) à assumer par l’investisseur pendant la durée du bail initial
• Rentabilité fixe de 3,5 % nette de charges, revalorisée
• Garantie de rachat au terme des 15 ans sous certaines conditions

• Uniquement pour la résidence de Lyon Garibaldi : pas de taxe foncière pendant 15 ans
Avec ces garanties et exonérations de charges , ce taux net de 3,50 % équivaut à un taux brut de l’ordre de 4,3 % .

En ce qui concerne la simulation qui avait été faite, nos conseillers sont à disposition pour apporter toutes précisions utiles. Chaque problématique d’investissement doit prendre en compte de nombreux critères spécifiques à l’investisseur.

Comme vous le précisez dans vos discussions, ce genre d’investissement est valable pour le long terme, pour avoir un complément de revenus sécurisés.

Bonjour

Je voudrais pas faire le méchant, mais ca fait limite publicité mensongère, là …

- Garantie de loyers pendant la durée du bail initial de 15 ans

A hauteur de 80% du loyer initial et avec une franchise de 6 mois. 80% du premier loyer, ca ne fait pas "garantie du loyer de la 14ème année avec indexation incluse".

Faisons une simu. Achat 100k HT --> loyer 3500 annuel / 292 mensuel. La garantie porte donc sur un montant de 233 euros par mois, après une franchise de 6 mois. La plaquette ne précise pas si les 6 mois sont par incident ou sur la totalité du bail initial de 15 ans, ce qui peut faire une grosse différence.

- Rentabilité fixe de 3,5 % nette de charges

Ici, net signifie après les charges de copro qui sont nulles puisque prises en charge par l’exploitant. Je doute que le coût de l’emprunt et la taxe foncière soient considérés dans ce rendement net. C’est une notion … étonnante du net.

D’ailleurs, il est précisé : Rentabilité fixe nette de charges de 3,50% (loyer annuel HT/prix d’achat HT) revalorisée (1)

Ce qui confirme bien que ce n’est pas du net au sens fiscal et encore moins du net net (ce qui reste dans ma poche après tous les frais pris en compte) !

- Garantie de rachat au terme des 15 ans

Si et seulement si :
1) pas de reconduite du bail  ou pas d’accord avec un nouveau gestionnaire aux conditions initiales du bail
2) de l’unanimité des copropriétaires !

Donc les conditions sont plutôt drastiques pour que la garantie soit effective, ce qui la rend quasi inopérante.

J’adore la simulation Alain et Sophie avec un achat en 2014 et des revenus défiscalisés jusqu’en 2053 !  Vous auriez pu mettre 2100 tant qu’à faire.

Bon, la simu repose sur un loyer bas (400 euros HT), un emprunt hors de prix (790 euros / mois), et à vu de nez fait une hypothèse moyenne d’imputation du déficit et de l’amortissement.

Or le déficit sur la durée du prêt n’annule pas la fiscalité à lui seul, du fait de la limite dans le temps du report (une erreur qu’on retrouve souvent avec les progammes comme ca). Si on fait une hypothèse d’un déficit annulant tout de même la fiscalité sur 20 ans, on a donc un amortissement de 90k à passer sur les 20 années suivantes. Pour annuler la fiscalité, ca nous donne un loyer moyen annuel de 4500 euros en gros, soit inférieur au loyer de départ.

J’ajoute qu’Alain et Sophie doivent sortir 430 euros par mois pendant 20 ans, donc aucun complément de revenu pendant 20 ans mais plutôt moins de revenu.

Est-il nécessaire de faire un bilan de cette opération ?

Outre le fait que les montants d’investissement annoncés sont totalement hors réalité marché, il apparait que les arguments avancés sont plus des artifices commerciaux (en vue de masquer la faiblesse du produit?) que de réelles garanties…Il suffit pour s’en convaincre d’apprécier la complexité de mise en oeuvre de ces dernières, voir de l’impossibilité quant à la clause de rachat par exemple. Je rejoins en cela les avis précédents.

Clé de voute d’un investissement immobilier avec bail commercial, la qualité de l’exploitant est là encore un point d’interrogation capital. Qui est StayCity ? Quelles sont les garanties financières ?

Enfin, je vois que le 1er post est de 2013…Pourquoi ce programme affiche un retard de livraison d’un an et demi…Difficile dans ces conditions de vouloir laisser sa chance au produit.