Achat d'un logement à destination des parents ?

Bonjour,

Je pense que votre problématique est potentiellement complexe, et  qu’en plus de questionner sur un forum, il sera utile de consulter des pro du domaine (notaires et/ou CGP voire banquier senior, peut-être lors d’un prochain séjour en France) pour lesquels votre cas ne sera pas une nouveauté. Il faudra connaître pas mal de paramètres, en particulier sur la situation des beaux-parents (ont-ils un apport, quelle capacité de remb ?), et sur la votre et vos objectifs/souhaits précis, pour optimiser, et seul un pro pourra sans doute identifier toutes les questions à se poser….

Quelques pistes de réflexions qui me viennent à l’esprit :

Si je reformule la situation "Vous disposez de fonds et de revenus -donc de capacité d’emprunt-. Vous souhaitez sécurisez vos beau-parents au niveau "logement". Vous êtes prêt à vous démunir un peu pour ceci, au moins temporairement. Vous souhaitez optimiser l’opération dans la mesure du possible (minimiser coûts/fiscalité, à l’achat, à l’usage, en cas de succession, etc.)."

Une possibilité serait qu’ils achètent le bien, avec PTZ et prêt auquel ils auraient droit (par ex pour payer une mensualité proche du montant de leur loyer actuel), et que vous leur prêtiez le complément (à un taux "amical"), ou que vous vous portiez garant d’un emprunt in-fine (ou sur une très très longue durée) du complément (avec soit vous soit eux payant les intérêts de cet emprunt, le remboursement du pret in-fine vous servant par exemple à racheter la nue-propriété du bien).

Une autre possibilité serait que vous achetiez ensemble (eux et vous) en finançant chacun une partie (soit comptant, soit avec emprunt). Le "ensemble" peut prendre plusieurs formes (indivision, SCI, démembrement, etc.). Il est possible que le PTZ ne soit plus possible alors… Il faudra aussi définir comment est considérée l’occupation du bien (paiement d’un loyer par l’occupant, mise à disposition gratuite, etc.).

Une autre possibilité serait que vous achetiez seul le bien, et le mettiez à disposition, soit gracieusement, soit moyennant un loyer au niveau du marché ou plus faible.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier que :
  - le PTZ ne sera pas forcément accessible (ni un très gros avantage d’ailleurs)
        (allez lire Simulation de Prêt à taux zéro - version 2016 pour plus de détails)
  - les loyers versés pourraient générer des impôts à payer
        (impact selon votre pays de résidence fiscale, actuel et futur. Singapour je ne sais pas)
  - disposer d’un tel logement pourrait impacter les droits sociaux de vos beau-parents
        (de quelles prestations sociales bénéficient-ils ?)
  - les structure sociétales (SCI, SARL de famille) nécessitent une gestion régulière (comptabilité, assemblées générales) en plus de formalités lors de la constitution 
   …. et j’en oublie surement

Il est aussi prudent de prévoir les scénarios où quelque-chose se passe mal (Même si on espère y échapper, la vie est parfois cruelle…). Il faut ainsi se prémunir en cas de brouille avec vos beaux-parents, avec votre compagne, avec le(s) autre(s) enfant(s) de vos beau-parents, et bien identifier (et éventuellement définir dans le cadre de l’acquisition, par ex dans l’acte notarié) ce qui se passerait. L’objectif est de ne léser personne, et d’éviter de créer un motif supplémentaire qui envenimerait une éventuelle brouille…

Une option à étudier :
Vous faites un montage avec une banque. Vous vous portez caution solidaire pour le prêt de vos beaux parents (il auront donc droit au PTZ si primo accédant, voir à des APL si ils sont éligible via un prêt PAS). La banque acceptera certainement un montant "plafond", il vous restera si vous en avez les moyens à "prêter" le complément à vos beaux parents via un prêt dont vous définirez les modalités avec le notaire et la banque (pour que l’endettement reste acceptable).
En cas de décès, la succession devrait couvrir le CRD de votre prêt consentit. Le plus dur sera certainement l’assurance DCI du prêt de la banque.
N’ayant pas une idée de votre patrimoine et des montants en jeux, je ne sais si ce montage est possible, mais c’est toujours une piste relativement simple.

Bonjour,

Pour ma part, comme déjà expliqué, je ne réponds pas à ce genre de questionnements. On fait du téléphone arabe : vous posez la question, et on vous répond, alors qu’il s’agit du patrimoine et des décisions de vos parents. On n’a pas toutes les infos, on est dans le flou, et nul ne sait comment vous allez comprendre et retranscrire cela à vos parents. Si vos parents veulent des renseignements, qu’ils s’inscrivent sur le forum. Cela évitera bien des malentendus et des imprécisions.

Encore mieux : vos parents devraient poser cette question directement à leur notaire.

Pour vous donner quand même quelques éléments de cadrage :
Avant de chercher à optimiser, il faut savoir s’il y a quelque chose à optimiser.
Première question donc : que se passe-t-il si "on ne fait rien". Quid si papa décède en premier ? Quid si maman décède en premier ? Quid au second décès ?
Pour cela, il faut voir le montant total du patrimoine, le nombre d’enfants (tous du même lit, ou enfants d’un premier lit ?), le régime marital, ainsi que la présence d’un testament.
A une époque où le conjoint survivant étant mal protégé, il était fréquent que cette protection soit augmentée par un testament de chaque conjoint en faveur de l’autre, de "donation intégrale au dernier vivant". Selon si ce testament existe ou non, ça change pas mal de choses. Et les enfants ne sont pas toujours au courant.
Bref, une fois qu’on a établit ce qui passe au décès du chacun des parents, on regarde si ça passe ou si c’est taxé.
Entre conjoints, pas de limite, donc ça ne risque pas d’être imposé.
Entre chaque parent et chaque enfant, c’est imposé au-delà de 100 k€. Est-ce que ça dépasse ?

Si ça dépasse, une solution est que l’un des parents (ou les deux) fassent une donation, de moins de 100 k€ (je rappelle : montant maxi pour chaque "couple" parent->enfant).
Pour que cette donation soit séparée de la succession, il faut 15 ans entre la donation et le décès. Pour votre mère, c’est encore probable ; pour votre père, nettement moins (simple statistique : 77 +15 = 92 ans, alors que l’espérance de vie des hommes est de l’ordre de 80 ans). Si le décès intervient moins de 15 ans après la donation, le montant de la donation sera rapporté à la succession, donc on n’aura rien optimisé du tout sur l’imposition.

Enfin, pour cette donation, il y a deux objectifs :
1) ne pas dépasser 100 k€
2) ne pas dépouiller les parents des biens dont ils ont l’usage.

Deux façons de faire cela :
1) donner seulement la nue propriété (NP) aux enfants. Les parents gardent l’usufruit. Le ratio de la valeur NP/usufruit dépend de l’âge, mais pour faire très grossier :
2 parents, 2 enfants, 1 maison à 500 k€ appartenant à la communauté des époux, répartition NP/usufruit 50/50 (ce n’est pas la clé applicable à l’âge de vos parents ; c’est un exemple fictif ; je vous laisse regarder sur internet la clé de démembrement selon l’âge de vos parents).
Si les 2 parents donnent la maison "entière" aux 2 enfants, le montant de la donation pour chaque couple parent/enfant est 500/4 = 125 k€. Donc c’est imposé.
Si les parents donnent la NP, elle vaut 250 k€, soit pour chaque couple parent/enfant : 250/4 = 62 k€. Non imposé. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint, donc les enfants ont la pleine propriété, sans qu’il y ait de valeur prise en compte dans la succession.

2) créer une SCI de façon à pouvoir donner de façon encore plus fractionnée.
Exemple : 2 parents, 2 enfants, 1 maison à 1000 k€ appartenant à la communauté des époux, répartition NP/usufruit 50/50.
Même en ne donnant que la nue-propriété, on dépasse largement. On peut alors créer une SCI de façon à donner "pile" 100 k€ par enfant. On donne la NP de 80 % des parts, valeur 1000x0,8x0,5 = 400 k€, ça fait pile 100 k€ par couple parent/enfant.

Bref, la SCI n’est pas forcément un outil indispensable, surtout pour un patrimoine qui n’est pas énorme. La donation de NP du bien immobilier détenu en direct est déjà pas mal. Et encore : à condition qu’il soit nécessaire d’optimiser, et si possible, avec 15 ans encore à vivre devant soi.

Notez aussi que, même s’il n’y a pas 15 ans entre la donation et le décès (donc même si elle est rapportée à la succession), la donation de la NP permet tout de même de limiter le montant taxable.
Exemple très simplifié :
1 parent, 2 enfants, maison de 200 k€ et 100 k€ de valeurs mobilières.
Donation de la NP lorsque le parent a 75 ans. Valeur de la NP 70 % soit 140 k€ (70 k€ par enfant). Décès du parent à 85 ans ce qui fait que l’usufruit rejoint la NP (gratuitement) tandis que les enfants héritent de 50 k€ chacun de valeurs mobilières.
Montant total de la succession, avec cette donation rapportée, par enfant : 70 + 50 = 120 k€. Seuls les 20 k€, qui dépassent les 100 k€, sont imposés.
S’il n’y avait pas eu donation, le montant de la succession serait de 150 k€ par enfant. Les 50 k€, qui dépassent les 100 k€, sont imposés.
Enfin, si le parent était décédé à 91 ans, avec 15 révolus entre la donation et le décès, la succession porte sur 50 k€ de valeurs mobilières par enfant donc non imposé.

Résumé de cet exemple :
- avec plus de 15 ans entre donation de la NP et décès : zéro imposition.
- sans 15 ans entre donation de la NP et décès, imposition sur 20 k€ par enfant.
- sans donation de la NP du tout : imposition sur 50 k€ par enfant.

Donc la donation de la NP permet de diminuer le montant imposable, même s’il n’y a pas 15 ans entre donation et décès. Si 15 ans se passent, c’est encore mieux.

Voilà pour quelques éléments de cadrage ; je ne répondrai pas plus avant. Encore une fois, vos parents devraient voir leur notaire.

Dernière modification par Bernard2K (17/01/2018 07h43)